РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Пермь
19 сентября 2025 года
Дзержинский районный суд г. Перми в составе:
председательствующего судьи Тарховой А.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лекомцевой С.Е.,
с участием представителя истца ФИО8 (доверенность от 17.04.2024, 01.07.2025),
представителя ответчика ФИО9 (ордер от 01.10.2024, удостоверение адвоката),
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-124/2025 (2-3400/2024) по иску ФИО10 к ФИО11 о взыскании стоимости устранения недостатков, компенсации морального вреда, судебных расходов,
установил:
11.09.2024 истец обратился в суд с указанным иском, мотивируя требования тем, что 24.10.2023 приобрел у ответчика жилой дом, расположенный по Адрес. 26.10.2024 составлен акт приема-передачи недвижимого имущества. При приобретении объекта недвижимости продавец сообщил покупателю недостоверную информацию о том, что в холодное время года температура в доме является теплой, поскольку в процессе эксплуатации были обнаружены недостатки, препятствующие проживанию в нем, поскольку в зимний период времени в доме низкие температуры. Для дальнейшей эксплуатации необходимо устранение указанных недостатков, стоимость которых определена на основании досудебной экспертизы ООО ЭУ «...» в размере 771 990,98 руб. Поскольку ответчик проигнорировал требования истца, ему причинен моральный вред. На основании изложенного просит взыскать в свою пользу с ответчика стоимость устранения недостатков в размере 771 990,98 руб., компенсацию морального вреда – 50 000 руб., расходы по оплате услуг эксперта – 30 000 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя – 50 000 руб., почтовые расходы – 759 руб., по оплате госпошлины – 11 220 руб.
Уточнив в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования просит взыскать с ответчика стоимость устранения недостатков жилого дома и бани в размере 2 251 447,54 руб., компенсацию морального вреда – 50 000 руб., расходы по оплате услуг эксперта – 30 000 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя – 50 000 руб., почтовые расходы – 759 руб., по оплате госпошлины – 11 220 руб. (т. 2 л.д. 31).
В возражениях относительно исковых требований и дополнениях к ним ответчик просила в удовлетворении иска отказать, указывая на то, что до заключения договора истец неоднократно осматривал жилой дом, знакомился с его характеристиками, имел возможность провести экспертизу или обратиться к специалисту до приобретения недвижимости. При заключении договора стороны согласовали стоимость недвижимого имущества с учетом состояния дома на момент его приобретения, претензии к качеству покупателем высказаны не были, об отсутствии в доме системы центрального теплоснабжения и необходимости самостоятельно устанавливать и регулировать температурный режим истцу было известно. Доказательств того, что ответчик скрыл от истца информацию относительно предаваемого имущества, в том числе недостатках, о которых покупатель не был осведомлен и не мог знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности, не представлено. Спорный объект недвижимости был приобретен ею у предыдущего собственника, судебных разбирательств относительно недостатков дома не было. Она дом использовала периодически и сдавала в аренду, в том числе в зимний период времени, о чем информировала истца, который также использовал его для сдачи в аренду. В настоящее время дом выставлен на продажу по стоимости, превышающей его приобретение, и как следует из текста объявления - дом готов к комфортному проживанию. Оспаривая представленное истцом экспертное заключение указывает, что о проводимом осмотре дома она извещена не была, отсутствуют сведения о проведении тепловизионного контроля наружных стен дома, об использовании всех предусмотренных инструментов, о поверке тепловизора «Мегеон 27300», каким образом в момент обследования определена температура наружного воздуха, о режиме работы отопительных приборов и состоянии уплотняющих прокладок на створках окон. Выводы о том, что недостатки являются существенными и скрытыми не приведены (т. 1 л.д. 198-201, т. 2 л.д. 240-244).
Определением судьи от 01.10.2024 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ФИО12
В отзыве на исковое заявление ФИО12 пояснила, что 26.11.2021 ответчик приобрела у неё индивидуальный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресуАдрес, - стоимостью 4 050 000 руб. Указанный дом ею не строился, был приобретен по договору купли-продажи дома и земельного участка от 18.11.2014. На протяжении семи лет дом использовался для постоянного проживания, в том числе в зимний период, имел все необходимое инженерное оборудование (электрический котел мощностью 8 КВт, систему отопления с разводкой на теплые полы и радиаторы), были установлены электрические нагреватели. Температура в доме никогда не опускалась ниже +22 С° (т. 1 л.д. 231).
Определением суда от 26.12.2024 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, оплата производства экспертизы возложена на истца (т. 3 л.д. 189-194).
Апелляционным определением судьи Пермского краевого суда от 01.07.2025 по делу № 33-5748/2025 определение суда отменено; дело возвращено в суде первой инстанции для рассмотрения по существу. Указано на отсутствие мотивов суда первой инстанции с учетом существа спора о невозможности рассмотрения дела без проведения экспертизы, отсутствие ходатайств сторон о назначении судебной экспертизы, невнесение истцом денежных средств в счет оплаты стоимости судебной экспертизы (т. 4 л.д.33-37).
Стороны, третье лицо извещенные в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела с учетом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили, об отложении разбирательства дела не ходатайствовали. Ответчик и третье лицо просили рассмотреть дело без их участия.
Кроме того, информация о слушании дела заблаговременно размещена на интернет-сайте Дзержинского районного суда г. Перми dzerjin.perm.sudrf.ru. С учетом изложенного, и поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки суд, руководствуясь статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 113, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело при установленной явке.
В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в заявлении, настаивала в полном объеме. Также пояснила, что выявленные недостатки являются скрытыми, были выявлены при низких температурах, предъявляемые требования к жилому дому не выполнены.
Представитель ответчика просил в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на доводы возражений, ранее данные в судебных заседаниях пояснения о недоказанности размера ущерба, недопустимости и не относимости представленных истцом заключений, не извещении ответчика о проводимых исследованиях, афиллированности эксперта и организации, оказывающей истцу юридические услуги. Кроме того, являющийся индивидуальным предпринимателем истец несёт риски предпринимательской деятельности, по настоящее время сдает спорный объект недвижимости в аренду. Препятствия в осмотре приобретаемого истцом объекта недвижимости не чинились, претензий к качеству не было. Причинно-следственная связь между ущербом и действиями ответчика не доказана.
Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
26.06.2021 ответчик (покупатель) приобрела у ФИО12 (продавец) два земельных участка, индивидуальный жилой дом со следующими характеристиками: назначение жилое, 1-2 этажный (подземных этажей – 0) общей площадью 59,3 м?, инд. № 6247, лит. Е, Е1, кадастровый номер №; а также баню: назначение нежилое, 1-этажное, площадью 37,6 м? кадастровый номер №. Указанные объекты расположены по Адрес. Стоимость жилого дома сторонами определена в размере 4 050 500 руб., бани – 409 500 руб. (т. 1 л.д. 204-208).
Право собственности ответчика на жилой дом зарегистрировано 01.12.2021.
Затем, 24.10.2023 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи указанных объектов недвижимости, бани. По условиям договора стоимость жилого дома сторонами определена в размере 4 030 000 руб., бани – 650 000 руб. (т. 1 л.д. 10-15).
В соответствии с подписанным сторонами дополнительным соглашением к договору от 24.10.2023 в недвижимом имуществе: два земельных участка, индивидуальный жилой дом и баня, - в стоимость входят: предметы мебели, бытовая техника (в числе прочего обогреватель инфракрасный, конвектор, сплит-система кондиционирования, система дистанционного управления котлом отопления), садовая техника и оборудование, предметы интерьера, сантехника и оборудование санузла (т. 1 л.д. 14-16).
Недвижимое имущество, а также указанное в дополнительном соглашении оборудование, было передано истцу по акту приема-передачи от 26.10.2023, право собственности на жилой дом зарегистрировано 25.10.2023 (т. 1 л.д. 16-17, 189).
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (часть 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно положениям части 4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Квалифицируя отношения по спорному договору, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи был заключен между двумя физическими лицами, спор о защите прав потребителей не возник, поскольку ответчик строительством и продажей земельных участков и жилых домов не занимается, предпринимателем в данной сфере не является, данная сделка носила разовый характер, прибыли ответчик не извлекает (преамбула Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»).
По договору купли-продажи недвижимого имущества одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (статьи 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Поскольку в тексте подписанного сторонами договора специальных требований к качеству проданного ответчиком дома не предусмотрено, он должен по своим качественным характеристикам быть пригодным для его использования в качестве жилого дома, то есть отвечать обязательным установленным для жилых домов требованиям. Наличие каких-либо недостатков в доме ни в тексте договора, ни в ином документе сторонами не согласовано.
В техническом паспорте здания (строения), расположенного по адресу: Адрес, - указаны все технические характеристики жилого дома по состоянию на 28.10.2021, в том числе, год постройки - 2012, физический износ 5 % материал наружных стен (брусчатые), перегородок (деревянные), перекрытий (плоское, деревянное утепленное по балкам), полов (деревянные), крыши (металлочерепица по дощатой обрешётке), окон (стеклопакеты), вид отопления - от электрокотла (т. 1 л.д. 164-169).
В пункте 3.3 договора от 24.10.2023 указано на то, что покупатель осмотрел недвижимое имущество и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать имущество в том состоянии, в котором оно находился в день подписания договора.
Денежный расчёт по договору купли-продажи произведен в полном объеме. Стороны друг к другу претензий не имеют.
В процессе эксплуатации истцом выявлены недостатки в виде низкой температуры в жилых помещениях в холодный период времени года.
Исходя из положений статей 555-557 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Статья 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (абзац 4 пункта 1).
Из содержания статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Таким образом, на истце лежит обязанность доказать, что ответчиком ему был передан товар, не пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется, при этом недостатки товара возникли до его передачи покупателю и являлись скрытыми.
В обоснование доводов о проявившихся при эксплуатации дома скрытых недостатках, которые не моги быть обнаружены при обычном осмотре дома, истец представил заключение специалиста ООО ЭУ «...» от 12.03.2024 №, составленное в досудебном порядке, согласно выводам которого жилой дом, расположенный по вышеуказанному адресу, имеет недостатки качества отделочных и строительно-монтажных работ. Температура внутреннего воздуха в жилых помещениях индивидуального жилого дома не соответствует требованиям нормативных документов. Данный жилой дом не пригоден для круглогодичного проживания. Стоимость затрат на устранение дефектов по состоянию на 16.02.2024 составляет с учётом НДС 771 990,98 руб. Полный перечень недостатков (дефектов) и их объём приведены в дефектной ведомости (Таблица 2.2) (т. 1 л.д. 20-179).
В адрес ответчика 03.06.2024 направлена претензия с требованиями выплаты расходов на устранение недостатков в размере 771 990,98 руб. и стоимости услуг эксперта, в ответ на которую ответчик просила предоставить соответствующие документы (л.д. 180-182, 183, 202-203).
После подачи иска в суд, по заказу истца ООО ЭУ «...» проведено обследование объектов недвижимости по вышеуказанному адресу и составлено экспертное заключение от 08.10.2024 №, согласно выводам которого при обследовании жилого дома и бани, расположенных по Адрес дефекты фундаментов, стен, полов и кровли являются неустранимыми, подлежат демонтажу; дефекты образовались по причине некачественного выполнения строительно-монтажных работ, качество которых оценивается экспертом как неудовлетворительное. Стоимость ремонтных работ по устранению дефектов по состоянию на 3 квартал 2024 составляет с учетом НДС 1 479 456,56 руб. (т. 2 л.д. 111-199).
Сторонами не оспаривалось, что строительство указанного жилого дома ответчик не осуществлял.
Оценивая представленные сторонами доказательства в соответствии с принципами относимости, допустимости доказательств, на основе состязательности и равноправия сторон (статьи 12, 59 и 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) суд приходит к выводу о том, что представленные истцом заключение специалиста (поименованные как «экспертное заключение») допустимыми доказательствами не являются.
Из исследовательской части заключения от 12.03.2024 № следует, что в ходе исследования использовались визуальные и инструментальные методы. Визуальным методом определялось общее состояние строительных конструкций квартиры и отделочных работ, выявлялись видимые дефекты. Инструментальные использовались для измерений геометрических параметров конструкций. Замеры произведены инструментальным методом с использованием поверенных средств измерений: рулетка измерительная металлическая, линейка измерительная, дальномер лазерный, уровень с электронным отчетным устройством, уровень строительный, термоанемометр, тепловизор Мегеон 27300, штангенциркуль.
16.02.2023 (зачеркнуто 2023, указано 2024) с 12.00 час. проводился осмотр, время окончания не указано. Во время обследования жилых помещений в доме выполнены осмотр, замеры температуры внутреннего воздуха в жилых помещениях и поверхности наружных стен и оконных блоков тепловизором Мегеон 27300. Установлено, что температура внутреннего воздуха в холодный период года в жилых помещениях составляет 12°С при наружной температуре минус 26°С, что является нарушением требований СП 60.13330.2016 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха (пункт 5.1), ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещении» (пункты 4.1, 4.4). Для установления причин низкой температуры внутреннего воздуха в жилых помещениях необходимо обследование наружной отделки фасадов дома и цоколя здания в весенне-летний период при отсутствии снежного покрова.
В разделе 2 3.2 приведены выявленные визуальным осмотром, термоанемометром, тепловизором дефекты и отклонения от требований нормативной документации, выразившиеся в инфильтрация воздуха в области помещений гостиной, санузла, спальни (в числе прочего температура воздуха в помещении внутри 12°С, снаружи минус 26°С), отсутствие порога, ход дверного полотна, трещина по периметру примыкания оконного блока к оконному проему.
Из исследовательской части заключения от 08.10.2024 № следует, что 01.10.2024 проведен осмотр объекта, в ходе исследования использовались визуальные и инструментальные методы. Визуальным методом определялось общее состояние строительных конструкций квартиры и отделочных работ, выявлялись видимые дефекты. Инструментальные методы использовались для измерений геометрических параметров конструкций. Замеры произведены инструментальным методом с использованием поверенных средств измерений: рулетка измерительная металлическая, линейка измерительная, уровень с электронным отчетным устройством, уровень строительный.
В разделе 2.4 приведены установленные дефекты и недостатки конструкций. Фундамент: ленточный выполнен с нарушением требований СП 70.13330.2011 (отсутствует перевязка швов утеплителя, листы ППС), бетонирование фундамента произведено с нарушением СП 63.113330.2018 без вибрирования бетонной смеси, гидроизоляция фундамента в нарушение СП 71.13330.2017 не выполнена, слой утеплителя не прилегает вплотную к поверхности фундамента (мостик холода); цоколь: обшивка декоративным сайдингом по каркасу из бруска 50*50 мм без изолирующего слоя утеплителя; конструкции стен: деревянные каркас стен и слои утеплителя не имеют слоя ветрозащиты, обшивка из доски, каркас стен не пропитаны антисептиками и антипиренами, следы гниения древесины в нарушении СП 112.13330.2011, обшивка из блок-хауса выполнена из сырого леса хвойных пород, выступившая смола на изделиях, деревянные конструкции стен выполнены из сырого пиломатериала без просушки, вследствие чего произошло образование грибка на деревянных конструкциях, ввод кабеля электроснабжения через стену выполнен с нарушением ПУЭ и СП 112.13330.2011; отмостка: выполнена кладкой из камня рваной формы с заполнением швов ЦП р-ром, вследствие чего пропускается влага атмосферных осадков, швы выкрашиваются; кровля: обрешётка кровли из доски б=25 мм не обработана антисептиками и антипиренами в нарушение СП 112.13330.2011, над помещением бани (S=2,5 м?) прогиб перекрытия; шаг стропил 0,85 м, что превышает нормативные требования в 0,6 м, засыпка утеплителя h=0,35 м (керамзитовый гравий), на деревянных конструкциях кровли следы гниения, трещины в местах гвоздевых соединений, растрескивание; отсутствие слоя пароизоляции; помещение бани: потолок из вагонки с недопустимым прогибом, излом багета от прогиба потолка, печная труба в месте выхода через перекрытия не изолирована негорючим материалом от конструкций перекрытия и кровли в нарушение СП 112.13330.2011. Эксперт пришел к выводу о том, что вследствие неудовлетворительного качества проведения работ по устройству фундаментов, кровли, полов и стен данные конструкции подлежат демонтажу как непригодные для нормальной эксплуатации и выполнению в новом исполнении с соблюдением строительных норм и правил (полный перечень дефектов и недостатков приведен в таблице № 1, ведомость объёмов работ по устранению дефектов и недостатков строительных конструкций дома и бани приведены в таблице № 2).
Заключение от 12.03.2024 № составлено экспертом ФИО1 имеющим стаж работы с 1992 года, диплом от 1992 года по квалификации Инженер-строитель специальности «Водоснабжение и канализация, рациональное использование и охрана водных ресурсов», включен в реестр специалистов в области строительства 31.07.2017. Приложенный к заключению акт осмотра не подписан, при осмотре не принимали участие ни собственник, ни представитель застройщика.
Заключение от 08.10.2024 № составлено экспертами: ФИО2 имеющим стаж работы в экспертной деятельности с 2010 года, дипломы специалиста от 2001 года инженера по специальности «Водоснабжение и водоотведение», от 2024 года о профессиональной переподготовке по программам «Судебная экспертиза кадастровой деятельности и землеустройства» и «Электроснабжение и теплоэнергетика», от 2022 года о профессиональной переподготовке по программе «Пожарная безопасность», включенным в Национальный реестр специалистов в области строительства с 2024 года; ФИО2 имеющим стаж работы в экспертной деятельности с 2010 года, диплом инженера от 2007 года по специальности «Электрификация и автоматизация сельского хозяйства», удостоверение от 2022 года о повышении квалификации по программе «Безопасность строительства и осуществление строительного контроля. Организация строительства, реконструкции и капитального ремонта, в том числе на особо опасных, технически сложных и уникальных объектах», включенным в Национальный реестр специалистов в области строительства с 2024 года. Приложенный к заключению акт осмотра подписан экспертом ФИО2 при осмотре не принимали участие ни собственник, ни представитель застройщика.
В соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Согласно частям 2, 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение. Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Полученные истцом заключения экспертов, исходя из приведенных положений статей 79, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 71 названного кодекса.
Частью 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено, что суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Таким образом, заключение эксперта оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.
Свидетель ФИО3 являющийся знакомым ответчика по работе, показал, что присутствовал при осмотре дома истцом летом 2023 года, затем позднее для осмотра и изучения дома, и в третий раз с оценщиком банка; ответчик поясняла о том, что в доме постоянно не проживала, дом использовался для временного проживания и сдачи в аренду; покупатель также выразил желание об использовании дома для сдачи в аренду, попросив у продавца передать ему типовой договор найма дома; когда он с ответчиком приезжали в дом на несколько дней, в нём всегда было комфортно по температуре, в том числе в зимний период времени.
Являющаяся гражданской супругой истца свидетель ФИО4 в судебном заседании, показала, что присутствовала при осмотре дома до его приобретения осенью и еще через две недели, осматривали без ограничения по времени, смотрели из чего он состоит, видели отсутствие утеплителя, обращали внимание на холодный пол коридора; продавец поясняла, что зимой в доме тепло, установлены котёл, тёплый пол, программа ЗОНД, показывающая температуру в доме и с помощью которой можно повысить и понизить температуру; ввиду недостаточности переданных продавцом отопительных приборов они приобрели дополнительные конвекторы и тепловую пушку; в настоящее время котёл в нерабочем состоянии.
Состоящая в дружеских отношениях с истцом свидетель ФИО5 показала, что присутствовала при осмотре дома в октябре 2023 года по времени ограничены не были, видели отсутствие утеплителя, обращали внимание на холодный пол коридора; после приобретения теплый пол работал местами, в холодный период дул ветер от плинтуса, углов дома, стен и розеток.
Данные свидетельские показания судом принимаются во внимание, как подтверждающие факт осмотра дома покупателем до его приобретения, принятие дома без замечаний и возражений относительно его технического состояния, степени износа и при наличии видимых дефектов и недостатков, а также наличия систем отопления в доме, свидетелям были разъяснены положения статьи 51 Конституции Российской Федерации, а также положения статей 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации. В связи с чем, оснований не доверять показаниям свидетеля у суда не имеется.
Вышеприведенные экспертные заключения не могут быть приняты в качестве допустимых доказательств, поскольку в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в отчете об оценке должны быть указаны стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; заключение должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Между тем, представленные в материалы дела заключения от 12.03.2024 №, от 08.10.2024 № о наличии существенных недостатков в исследуемых объектах недвижимости и их стоимости являются не полными, не проверяемыми, не содержат данных об имеющихся в доме источниках тепла, их мощности, об исследовании и оценке работоспособности системы отопления (её проектировки, монтажа), в том числе о системе дистанционного управления и её техническом обслуживании, диагностике (наличии неисправностей, правильности настроек), ограждающие конструкции в полном объеме не исследованы; о проведенных лабораторных исследованиях (гниение, обработка антисептиками и антипиренами), наличии соответствующего профильного образования (определение типа гниения, глубины поражения, причин и прочности конструкции, методах ремонта); об источниках цен на строительные и монтажные работы; лицам, участвующим в деле право на присутствие при проведении экспертизы предоставлено не было; соответствующих документов о прохождении специалистами ООО ЭУ «...» профессиональной переподготовки по направлению «Строительная экспертиза» не представлено; специалистами применялись утратившие силу, распространяющиеся на многоквартирные жилые дома, замененные правила и стандарты (СП 73.13330.2012, СНиП 3.04.01-87, ГОСТ 31173-2003, ГОСТ 6629-88, ГОСТ 475-78, МДС 91-33.2004, ГОСТ 21779-82, СП 60.13330.2016, СП 70.13330.2012, СП 54.13330.2016, ГОСТ 15467-79*). Кроме того, данные заключения являются лишь мнением специалистов, которые не предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и оказывали услугу по заданию заказчика, имеющего целью рассчитать ущерб максимально в большем размере.
Указанные обстоятельства также подтверждаются представленными ответчиком рецензионными исследованиями от 08.11.2024, от 12.12.2024, выполненными специалистами ООО «...» ФИО6 и ФИО7, имеющими высшее образовании, в числе прочего дипломы по программе «Строительство», «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости», «Судебная оценочная экспертиза», «Строительство и эксплуатация зданий и сооружений», «Судебная строительная и стоимостная экспертиза объектов недвижимости».
Так, представленное стороной ответчика рецензионное исследование № от 08.11.2024 содержит выводы о несоответствии заключения эксперта от 12.03.2024 № нормативно-правовым требованиям, методическим рекомендациям, установленным для данного вида экспертиз, об использовании утративших силу нормативных документов. В исследовании указано на то, что обследование дома проводилось с внутренней стороны дома, отсутствуют замеры температуры на улице, разница температур в 15-20 градусов между этажами указывает на нарушения в проведении замеров (в различное время суток или в условиях, когда дом не отапливался должным образом), не проведен термографический осмотр согласно ГОСТ 54852-2021 «Здания и сооружения. Метод тепловизионного контроля качества теплоизоляции и ограждающих конструкций», не исследованы система отопления дома, теплоизоляционные характеристики входной двери и тамбура, при установлении инфильтрации воздуха не были исследованы уплотнительные элементы между рамами и створками, их износ. Сведения о поверке, калибровке средства измерения «Мегеон 27300» не представлены (т. 2 л.д. 1-16).
Также стороной ответчика представлено рецензионное исследование № от 12.12.2024, составленное ООО «...», содержит выводы о выполнении экспертного заключения от 08.10.2024 № с нарушением действующих методик производства подобного вида экспертиз. Исследование проведено не в полном объеме, не соответствует требованиям полноты и всесторонности исследования, предусмотренным статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ, его содержание не соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ, использованы устаревшие и (или) отмененные строительные нормы и правила, в том числе при расчете стоимости в ЛСР, применены требования, предъявляемые к зданиям и сооружениям, которые приняты после возведения обследуемого объекта. В исследовании указано на то, что обследование объекта проведено только внешней стороны, методики проведения экспертизы выбраны не верно (характерны для вновь возведенных домов), инструментальное обследование конструкций не проводилось, отсутствуют сведения о проведенных лабораторных исследованиях материалов конструкций дома и их состояния с использованием специализированного оборудования, не выполнены замеры прочности бетонных оснований, нет сведений о проекте дома и конструктивных решениях, о времени возникновения недостатков (дефектов); выводы о наличии строительных (производственных) недостатках (дефектах) не аргументированы, не указаны причины их возникновения (производственные, эксплуатационные); является противоречивым вывод о неустранимости недостатков при этом проводится расчет на их устранение, часть приведенных недостатков выявлена без проведения соответствующего обследования (т. 2 л.д. 201-221).
При таких обстоятельствах, представленные истцом заключения специалиста, полученные по результатам внесудебной экспертизы, не являются экспертными заключениями по смыслу статей 55 и 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Такие заключения могут быть признаны судом письменными доказательствами, которые подлежат оценке в совокупности с другими доказательствами.
Вместе с тем, иных доказательств в материалы дела не представлено, от назначения судебной экспертизы представитель истца отказалась, истец в судебных заседаниях с даты подачи им иска до рассмотрения дела по существу участия не принимал, соответствующих ходатайств суду не заявлял. Суд, не обладая специальными знаниями, без привлечения специалистов, не имеет возможности установить является ли температура аномальной, учитывая климатические особенности конкретного региона.
При изложенных обстоятельствах истцом не доказано нарушение ответчиком обязанности передать товар надлежащего качества, что спорные объекты недвижимости имеют скрытые недостатки, которые не могли быть выявлены покупателем при приобретении. Истец, приобретая спорный объект, осмотрел его и принял без замечаний и возражений относительно его технического состояния, степени износа и при наличии видимых дефектов и недостатков. При этом не установлено, из показаний свидетелей не следует, что покупатель был лишен возможности пригласить специалиста для осмотра дома и получения компетентного мнения относительно качеств приобретаемого жилья.
В связи с указанным отсутствуют основания для возмещения истцу за счет ответчика расходов на устранение недостатков недвижимого имущества.
Поскольку судом отказано в удовлетворении основных требований производные требования о взыскании компенсации морального вреда судебных расходов также не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
отказать в удовлетворении иска ФИО10 к ФИО11 о взыскании стоимости устранения недостатков, компенсации морального вреда, судебных расходов.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Дзержинский районный суд г. Перми.
Судья – подпись
Мотивированное решение суда составлено 03.10.2025.
Копия верна. Судья А.С. Тархова