Решение по делу № 3А-42/2023 от 13.02.2023 - о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии.

Дело № 3а-42/2023 (3а-506/2022)

УИД 26OS0000-04-2022-000372-50

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 13 февраля 2023 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Кострицкого В.А.,

при секретаре судебного заседания Овсянникова А.И.,

с участием представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края ФИО2,

представителя заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО3,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии,

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился с административным иском к министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии от 20 сентября 2022 года № 51 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной, установленной в соответствии с отчетом об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО4 от 31 августа 2022 года № 3-219.

В обоснование административного иска истец указал на несоответствие отчета частнопрактикующего оценщика ФИО4 от 31 августа 2022 года № 3-219, положенного в основу обжалуемого решения комиссии об установлении кадастровой стоимости вышеприведенного объекта в размере его рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Установлением недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости нарушены права и законные интересы комитета, поскольку снижение его кадастровой стоимости повлекло снижение размера арендной платы, поступающей в городской бюджет.

На основании изложенного, административный истец просит признать решение комиссии от 20 сентября 2022 года № 51 об установлении кадастровой стоимости приведенного выше объекта недвижимости в размере его рыночной, установленной в отчете об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО4 от 31 августа 2022 года № 3-219 незаконным, восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости.

В судебное заседание представители административного истца комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, заинтересованного лица некоммерческой организации Ставропольский краевой союз научных и инженерных организаций, филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю - не явились, извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки суду не представлено, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО5 ранее направила в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Управления.

В соответствии с требованиями части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствует рассмотрению дела в отсутствие лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края ФИО2, просил отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований, пояснив, что с заключением эксперта он не согласен. Судебные расходы на производство судебной оценочной экспертизы просил возложить на административного истца.

Представитель заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО3, просила вынести решение в соответствии с действующим законодательством, замечаний к заключению эксперта не высказала.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных Порядком создания и работы комиссии (часть 15 приведенной статьи).

В силу части 22 статьи 22 Федерального закона №237-ФЗ решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно части 2.1. статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, органы местного самоуправления, органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя вправе оспорить решения или действия (бездействие) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности других лиц, в случаях, предусмотренных законом.

Согласно части 22.1 статьи 22 Федерального закона №237-ФЗ решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления либо органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования или города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования или города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет либо бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Таким образом, по общим правилам, решение комиссии может быть оспорено в суде органами местного самоуправления (органами государственной власти Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), если указанное решение затрагивает права и законные интересы соответствующего муниципального образования или города федерального значения, в том числе связанные с поступлением в бюджет налоговых доходов.

Исходя из положений, установленных частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснений содержащихся в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административные исковые требования об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, рассматриваются по правилам Главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом особенностей, установленных главой 25 Кодекса.

В соответствии с частью 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при проверке законности решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении, и выясняет имеющие значение для дела обстоятельства в полном объеме.

При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).

Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка, комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

В Ставропольском крае на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года № 1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края. Этим же приказом утвержден Порядок работы данной Комиссии, который регулирует процедурные вопросы, а также ее численный и персональный состав.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что некоммерческой организации Ставропольский краевой союз научных и инженерных организаций на праве аренды принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 2812 кв.м, вид разрешённого использования: по фактическому использованию, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды от 28 июля 2022 года № № заключенным между администрацией города Ставрополя и некоммерческой организацией Ставропольский краевой союз научных и инженерных организаций.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» (далее – Приказ №1175) утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 15 170 599,4 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, выписка из ЕГРН от 12 октября 2022 года №

02 сентября 2022 года некоммерческая организация Ставропольский краевой союз научных и инженерных организаций обратилась в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка, установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной по состоянию на 01 января 2019 года.

В обоснование заявленной к установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, в соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года № 263 (далее – Порядок), некоммерческая организация представила в комиссию отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО4 от 31 августа 2022 года № 3-219, а также иные регламентированные Порядком документы.

Решением комиссии от 20 сентября 2022 года № 51 удовлетворено заявление некоммерческой организации Ставропольский краевой союз научных и инженерных организаций об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 2812 кв.м, вид разрешённого использования: по фактическому использованию, расположенного по адресу: <адрес> в соответствии с отчетом об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО4 от 31 августа 2022 года № 3-219 по состоянию на 01 января 2019 года в размере 9 721 000 рублей.

Решение комиссии принято ее правомочным составом с соблюдением предусмотренной Порядком процедуры его принятия и по этим основаниям сторонами не оспаривается.

Административное исковое заявление поступило в суд в установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации процессуальный срок.

Административные исковые требования о признании незаконными решения комиссии обосновано несоответствием отчета частнопрактикующего оценщика ФИО4 от 31 августа 2022 года № 3-219 требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, недостоверности величины рыночной стоимости объекта, установленной данным отчетом.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, а также в целях проверки доводов сторон и подготовленного отчета об оценке на его соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, проведенной Автономной некоммерческой организацией «Межрегиональное агентство судебных экспертов» при составлении отчета об оценке частнопрактикующим оценщиком ФИО4 от 31 августа 2022 года № 3-219 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2019 года, оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета.

В силу статьи 11 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В пункте 2 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года № 200 установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Приведенные требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и принципы Федеральных стандартов оценки не были в полной мере соблюдены частнопрактикующим оценщиком ФИО4 при составлении отчета об оценке от 31 августа 2022 года № 3-219.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена оценщиком с использованием сравнительного подхода.

Эксперт ФИО6 указал, что оцениваемый земельный участок расположен в исторической части <адрес>, в которой запрещена коммерческая застройка. При расчете его рыночной стоимости оценщиком использовано три объекта-аналога, расположенных в <адрес>: объект-аналог № 1 по ул. <адрес>, объект-аналог № 2 по ул. <адрес>, объект-аналог № 3 по ул. <адрес>

Скриншот объявления объекта-аналога № (стр. 66 отчета, стр. 22 заключения эксперта) содержит информацию о расположении этого земельного участка в такой же зоне, как и оцениваемый объект - Ж-И, исторический центр г<адрес>. При этом экспертом в отношении этого объекта-аналога применена понижающая корректировка на функциональное назначение в размере 33,1%. Необоснованное применение корректировки по указанному элементу сравнения повлияло на результат определения итоговой рыночной стоимости земельного участка.

Экспертом установлено, что использованный оценщиком в расчетах объект-аналог №, расположенный по <адрес> находится в промышленной зоне <адрес> (стр. 23 заключения эксперта). Вместе с тем оценщиком данный объект-аналог отнесен к зоне коммерческой застройки, что привело к неверному расчёту корректировок на функциональное назначение и вид разрешенного использования, поскольку цены земельных участков, под коммерческую недвижимость, расположенных в зоне исторической смешанной застройки отличны от стоимости земельных участков индустриального назначения, расположенных в производственной зоне города.

Данный вывод эксперта обоснован и подтверждается сведениями публичной кадастровой карты, а также Правилами землепользования и застройки города ФИО1, представленными на стр. 23 экспертного исследования.

При определении коэффициента корректировок на имущественные права и красную линию оценщиком на стр. 50 отчета об оценке указано, что объект-аналог № принадлежит продавцу на праве собственности и не расположен на красной линии однако информации о данных фактах нет в объявлении о его продаже.

Таким образом, установить достоверность приведенной информации об имущественных правах и расположении относительно красной линии указанного объекта-аналога не представляется возможным. Использованная оценщиком информация в части имущественных прав и расположения относительно застройки объекта-аналога № при расчете корректировок по названным элементам сравнения не подтверждена и допускает неоднозначное толкование, чем вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке.

Применение указанных поправок повлияло на расчет итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Доказательств, опровергающих выводы суда, в судебном заседании не представлено. Ходатайств о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не заявлялось, не усматривается таковых оснований и судом.

Исходя из установленных судом обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 31 августа 2022 года № 3-219, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО4, представленный на рассмотрение в комиссию, составлен с нарушениями приведенных положений законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшими, в том числе, на расчет рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости.

Установленную им рыночную стоимость объекта недвижимости нельзя признать достоверной. Решение комиссии, основанное на данном отчете, является незаконным.

Снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной в размере его рыночной, более чем в полтора раза от первоначально установленной стоимости, затрагивает интересы комитета, поскольку приводит к снижению размера арендных платежей, поступающих в городской бюджет.

Обращение комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в суд с административными исковыми требованиями об оспаривании решения Комиссии обусловлено необходимостью реализации административным истцом законного публичного интереса, выраженного в аккумуляции денежных средств, поступающих в местный бюджет для реализации задач возложенных на муниципальное образование.

В силу требований пункта 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положений абзаца 3 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Определяя дату, с которой подлежит применению восстановленная кадастровая стоимость в отношении объекта недвижимости, заявленного в иске, суд приходит к выводу о том, что восстановленная кадастровая стоимость подлежит применению с даты начала применения Приказа №1175, то есть с 01 января 2020 года.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу положений статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами (часть 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Рассмотрев заявление Автономной некоммерческой организацией «Межрегиональное агентство судебных экспертов» о взыскании судебных расходов по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 50 000 рублей, суд пришел к выводу, что в связи с удовлетворением заявленного иска, судебные расходы следует отнести на счет административного ответчика – министерство имущественных отношений Ставропольского края.

Руководствуясь статьями 106, 108, 111, 175-180, статьей 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя к министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии удовлетворить.

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 9 721 000 (девять миллионов семьсот двадцать одна тысяча) рублей.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 20 сентября 2022 года № 51 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости равной 9 721 000 (девять миллионов семьсот двадцать одна тысяча) рублей.

Восстановить в Едином государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 15 170 599 (пятнадцать миллионов сто семьдесят тысяч пятьсот девяносто девять) рублей 40 копеек по состоянию на 01 января 2019 года.

Восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством с 01 января 2020 года.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края судебные расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 50 000 рублей в пользу Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов», перечислив по реквизитам:

ИНН/КПП <***>/263501001

ОГРН <***>

Адрес: <...>,

р/с № <***>

Филиал «Центральный» банка ВТБ (ПАО) в г. Москве,

БИК банка 044525411 к/с <***>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 17 февраля 2023 года.

Судья В.А. Кострицкий