УИД: 42RS0032-01-2023-002456-88
Дело №2-1905/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Прокопьевск 10 ноября 2023 года
Рудничный районный суд г. Прокопьевска Кемеровской области в составе председательствующего судьи В.Ю. Ортнер
при секретаре Н.А. Пироговой
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Прокопьевске гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дарстрой-Запад» к ФИО1 о взыскании задолженности,
УСТАНОВИЛ:
Истец ООО СЗ «Дарстрой-Запад» обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 о взыскании задолженности.
Требования мотивированы тем, что между ООО СЗ «Дарстрой-Запад» и ФИО1 был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 19.04.2021 г. <...>. Указанный Договор заключен в электронном виде, зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается специальной регистрационной надписью от 06.05.2021 г., номер регистрации <...>.
Согласно пункту 3.2. Договора у Участника долевого строительства возникает право собственности на Объект долевого строительства, имеющий следующие характеристики: квартира, строительный номер - <...>, этаж - 4, литер - 2.2, блок секция -1, жилых комнат – 2; проектная площадь: общая площадь квартиры, без учета площади лоджии и/или балкона - 43,9 кв. м., приведенная площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента площади лоджии - 45,9 кв. м., расположенная в жилом доме по адресу: <...>. В соответствии с пунктом 4.1. Цена настоящего Договора составляет 4 121 820 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра квартиры - 89 800 рублей и проектной приведенной площади квартиры, равной 45,9 кв. м.
В соответствии с условиями Договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, проектная общая площадь и номер квартиры являются предварительными и подлежат уточнению после утверждения проектной документации органами Государственной экспертизы и проведения обмеров организацией но технической инвентаризации объектов недвижимости. В связи с чем, Стороны Договорились о следующем порядке окончательных расчетов: в случае расхождения фактической инвестируемой и проектной инвестируемой площадей Объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. Стороны производят перерасчет стоимости Объекта долевого строительства, исходя из цены его 1 квадратного метра, указанной в пункте 4.1. настоящего Договора, и производят взаиморасчеты.
В соответствии с п. 3.2 Договора проектная приведенная площадь квартиры составляет: 45,9 кв.м. По результатам технической инвентаризации фактическая площадь квартиры составила 47,3 кв.м, и увеличилась на 1,4 кв.м., что подтверждается Экспликацией к поэтажному плану здания (строения). Учитывая измененную площадь квартиры и стоимость одного квадратного метра, сумма доплаты составляет 125 720 рублей, рассчитанная по следующей формуле: 89 800 руб. (стоимость квадратного метра) * 1,4 м2 (измененная площадь квартиры) = 125 720 руб. (сумма доплаты).
16.06.2023 г. ООО СЗ «Дарстрой-Запад» в адрес ФИО1 было направлено Уведомление об увеличении площади объекта долевого строительства, и необходимости произведения доплаты, в соответствии с условиями Договора. Согласно отчету об отслеживании почтовой корреспонденции (РПО <...>), почтовое отправление Ответчиком получено не было.
11.07.2023 г. ООО СЗ «Дарстрой-Запад» передало Ответчику объект долевого строительства по Акту приема-передачи объекта долевого строительства. В соответствии с п. 11 Акта у участника долевого строительства по Договору <...> имеется задолженность в размере 125 720 руб. в связи с перерасчетом площади объекта долевого строительства, согласно п. 4.6.1. указанного Договора.
В соответствии с п. 4.6.1 Договора уплата (доплата) денежной суммы за увеличение площади производится Участником долевого строительства в течение 5 рабочих дней с даты уведомления Участника долевого строительства о необходимости произведения доплаты.
11.07.2023 г. Ответчик был уведомлен о необходимости произведения доплаты за увеличение площади объекта долевого строительства при подписании Акта приема- передачи, о чем свидетельствует собственноручная подпись Ответчика.
Таким образом, оплата должна была быть произведена не позднее 17.07.2023 г. (включительно).
19.07.2023 г. ООО СЗ «Дарстрой-Запад» в адрес ФИО1 направило Досудебную претензию об оплате задолженности по Договору. Согласно отчету об отслеживании почтовой корреспонденции (РИО <...>), Ответчик уклонился от получения почтовой корреспонденции.
До настоящего времени, со стороны Ответчика действия, направленные на выполнение требований, изложенных в досудебной претензии, не осуществлялись.
Ввиду неисполнения обязательств по уплате цены Договора (увеличение площади объекта долевого строительства) на сумму задолженности истцом начислена неустойка в размере 1 194,34 руб.
С учетом изложенного, истец просит взыскать с ФИО1 в его пользу задолженность по Договору долевого участия в связи с перерасчетом площади объекта долевого строительства в размере 125 720 рублей, неустойку за неисполнение обязательств по оплате по Договору в размере 1 194,34 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 738 руб.
Представитель истца ООО СЗ «Дарстрой-Запад» в суд не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Просит рассмотреть дело в его отсутствие.
Ответчик ФИО1 в суд не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.
Суд считает возможным в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной и признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Письменная форма договора считается соблюденной, если лицо, получившее оферту в письменной форме, совершило действие по выполнению условий в ней указанных (ст.ст. 432-435, 438 ГК РФ).
На основании ч.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со ст.434 Гражданского кодекса РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Согласно ч. 1 ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Судом установлено, что 19.04.2021 года между ООО СЗ «Дарстрой-Запад» и ФИО1 был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома <...>. Указанный Договор заключен в электронном виде, зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается специальной регистрационной надписью от 06.05.2021 г., номер регистрации <...>.
Согласно пункту 3.2. Договора у Участника долевого строительства возникает право собственности на Объект долевого строительства, имеющий следующие характеристики: Квартира, строительный номер - <...>, этаж - 4, литер - 2.2, блок секция -1, жилых комнат – 2; проектная площадь: общая площадь квартиры, без учета площади лоджии и/или балкона - 43,9 кв. м., приведенная площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента площади лоджии - 45,9 кв. м.; жилая площадь комнаты 1 - 14,0 кв. м., жилая площадь комнаты 2-11,0 кв. м., площадь кухни - 10,4 кв. м., площадь коридора - 4,9 кв. м., площадь санузла - 3,6 кв. м., площадь лоджии и/или балкона с учетом понижающего коэффициента 0,5 / 0,3 - 2,0 кв.м., расположенная в жилом доме по адресу: <...>
Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с ч. 1,2. ст.5. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.
В соответствии с пунктом 4.1. Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома <...>, Цена настоящего Договора составляет 4 121 820 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра квартиры - 89 800 рублей и проектной приведенной площади квартиры, равной 45,9 кв. м.
В соответствии с условиями Договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером: <...>, проектная общая площадь и номер квартиры являются предварительными и подлежат уточнению после утверждения проектной документации органами Государственной экспертизы и проведения обмеров организацией но технической инвентаризации объектов недвижимости.
Согласно п.4.5 Договора, при заключении настоящего Договора Стороны принимают во внимание допускаемую строительными нормами и правилами возможность некоторого расхождения в размерах общей площади Квартиры но проектной документации, которая взята Сторонами за основу для расчетов по настоящему Договору, и фактической общей площадью Квартиры, которая будет установлена в техническом плане БТИ после сдачи Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию по результатам технической инвентаризации. В связи с чем, Стороны Договорились о следующем порядке окончательных расчетов: в случае расхождения фактической инвестируемой и проектной инвестируемой площадей Объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. Стороны производят перерасчет стоимости Объекта долевого строительства, исходя из цены его 1 квадратного метра, указанной в пункте 4.1. настоящего Договора, и производят взаиморасчеты.
Пунктом 4.6.1. Договора установлено, что в случае, если фактическая инвестируемая площадь превышает проектную инвестируемую площадь более, чем на 0,5 кв.м., Участник долевого строительства производит уплату (доплату) денежной суммы, рассчитанную как произведение цены 1 кв.м, площади Объекта долевого строительства, указанной в п. 4.1. настоящего Договора, на фактическую инвестируемую площадь, за вычетом уже фактически уплаченных Участником долевого строительства в счет цены Договора денежных средств. Такая уплата (доплата) денежной суммы производится Участником долевого строительства в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения Застройщиком технического плана на Объект долевого строительства, либо уведомления Участника долевого строительства о необходимости произведения доплаты.
В соответствии с п. 4.6.3 Договора изменение цены Договора на основании пунктов 4.5., 4.6.1. и 4.6.2. настоящего Договора производится без подписания дополнительного соглашения Сторонами и считается измененной с момента получения Стороной соответствующего уведомления.
Денежная сумма, уплаченная в соответствии с п. 4.1. настоящего Договора, и доплата (возврат) денежных сумм, произведенные в соответствии с пп.пп. 4.6.1. и 4.6.2. настоящего Договора, входят в цену настоящего Договора.
В соответствии с п. 3.2 Договора проектная приведенная площадь квартиры составляет: 45,9 кв.м.
Согласно Экспликации к поэтажному плану здания (строения), по результатам технической инвентаризации фактическая площадь квартиры составила 47,3 кв.м, т.е. увеличилась на 1,4 кв.м.
Учитывая измененную площадь квартиры и стоимость одного квадратного метра, сумма доплаты составляет 125 720 рублей, исходя из следующего расчета: 89800 руб. (стоимость квадратного метра) * 1,4 кв.м. (измененная площадь квартиры) = 125 720 руб. (сумма доплаты).
Указанный расчет задолженности проверен судом, признан арифметически верным, соответствующим положениям договора, который ответчиком не оспорен, доказательств допущенных при его составлении нарушений не добыто.
16.06.2023 г. ООО СЗ «Дарстрой-Запад» в адрес ФИО1 было направлено Уведомление об увеличении площади объекта долевого строительства, и необходимости произведения доплаты, в соответствии с условиями Договора. Указанное почтовое отправление Ответчиком получено не было.
11.07.2023 г. ООО СЗ «Дарстрой-Запад» по Акту приема-передачи объекта долевого строительства передало ФИО1 объект долевого строительства. В соответствии с п.11 Акта у участника долевого строительства по Договору <...> имеется задолженность в размере 125 720 руб. в связи с перерасчетом площади объекта долевого строительства, согласно п. 4.6.1. указанного Договора.
В соответствии с п. 4.6.1 Договора уплата (доплата) денежной суммы за увеличение площади производится Участником долевого строительства в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты уведомления Участника долевого строительства о необходимости произведения доплаты.
11.07.2023 г. ФИО1 была уведомлена о необходимости произведения доплаты за увеличение площади объекта долевого строительства при подписании Акта приема- передачи, о чем свидетельствует собственноручная подпись ответчика.
Таким образом, оплата должна была быть произведена не позднее 17.07.2023 г. (включительно).
19.07.2023 г. ООО СЗ «Дарстрой-Запад» в адрес ФИО1 направило Досудебную претензию об оплате задолженности по Договору. Согласно отчету об отслеживании почтовой корреспонденции, указанное почтовое отправление ответчиком получено не было.
До настоящего времени со стороны ответчика действия, направленные на выполнение требований, изложенных в досудебной претензии, не осуществлялись.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Поскольку на основании письменных доказательств, представленных истцом, признанных судом допустимыми, относимыми и достоверными, и не оспоренных ответчиком, судом установлено, что при заключении договора долевого участия стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип определения фактической площади квартиры, каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло, суд приходит к выводу, что требование истца о доплате за увеличение площади объекта долевого строительства соответствует условиям договора. Доказательств, подтверждающих, что ФИО1 сумма задолженности по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 19.04.2021 года погашена, не представлено.
Таким образом, с ФИО1 в пользу ООО СЗ «Дарстрой-Запад» подлежит взысканию сумма задолженности по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома в размере 125 720 руб.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
В соответствии с ч. 6 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Согласно ст.10 Закона №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Таким образом, ввиду неисполнения обязательств по уплате цены Договора в связи с увеличением площади объекта долевого строительства, на сумму задолженности подлежит начислению неустойка за период с 18.07.2023 года (день, следующий за днем исполнения обязательств по Договору (5 рабочих дней с даты уведомления Ответчика о необходимости доплаты) по 24.08.2023 г. - дата подачи иска в размере 1 194,34 руб., исходя из следующего расчета: 125720 х 38 х 1/300 х 7,5% = 1194,34 руб.
Указанная неустойка является соразмерной последствиям нарушения обязательств, не нарушает баланс имущественных интересов сторон, а, следовательно, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в полном объеме.
В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, а потому с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма судебных расходов, понесенных истцом в связи с уплатой государственной пошлины, в размере 3 738 руб., подтвержденных им документально.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дарстрой-Запад» к ФИО1 о взыскании задолженности, удовлетворить.
Взыскать с ФИО1, <...> в пользу Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дарстрой-Запад» (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 19.04.2021 г. <...> в размере 125 720 руб. (сто двадцать пять тысяч семьсот двадцать рублей), неустойку за неисполнение обязательств по оплате по Договору в размере 1 194,34 руб. (одна тысяча сто девяносто четыре рубля 34 копейки), судебные расходы в виде оплаченной государственной пошлины в размере 3 738 рублей (три тысячи семьсот тридцать восемь рублей).
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Рудничный районный суд г.Прокопьевска.
Судья: В.Ю. Ортнер
Мотивированное решение изготовлено 17.11.2023 года.
Судья: В.Ю. Ортнер