Дело № 2-1582/2025

УИД 23RS0030-01-2025-002193-35

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 сентября 2025 года Краснодарский край

станица Ленинградская

Ленинградский районный суд

Краснодарского края в составе: судьи Горлова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем Чувило Е.Л.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ОАО «Имени Ильича ФИО2,

представителя администрации муниципального образования

Ленинградский муниципальный округ ФИО3,

представителя Росреестра ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к открытому акционерному обществу «Имени Ильича» (далее по тексту – ОАО «Имени Ильича») о признании сделки действительной и признании права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование заявленных требований истец указывает, что является добросовестным приобретателем недвижимого имущества, однако не может зарегистрировать свое право в досудебном порядке, в связи с чем просит признать действительной сделку купли-продажи с ОАО «Имени Ильича», заключенную 23.05.2025 года и признать право собственности на блок жилого дома блокированной застройки, расположенного по адресу: <адрес>, утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании не возражала против удовлетворения требований иска, пояснила, что правоустанавливающие документы на момент заключения договора отсутствовали.

Представитель администрации муниципального образования Ленинградский муниципальный округ <адрес> (далее по тексту – Администрация) полагал, что предусмотренные законом основания для удовлетворения иска ет возможным принять решение на усмотрение суда.

Представитель Росреестра в судебном заседании пояснил, что право собственности продавца зарегистрировано не было, полагал возможным принять решение на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела и выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 23.05.2025 года открытым акционерным обществом «Имени Ильича» (Продавец) с одной стороны и ФИО1 (Покупатель) был подписан договор купли-продажи блока жилого дома с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: <адрес>.

Полагая, что указанная сделка совершена в соответствии с требованиями действующего законодательства ФИО1 обратилась в суд с иском о признании права собственности, однако при этом не учитывает следующего.

Статьей 8.1 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) установлено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункты 1, 2).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По общему правилу стороны договора должны обладать правоспособностью и дееспособностью (ст. ст. 17, 21 ГК РФ).

Лицо, распоряжающееся недвижимостью, должно иметь соответствующие полномочия по совершению сделки. Отсутствие у лица полномочий по совершению сделки может являться основанием для признания сделки недействительной (ст. ст. 168, 174 ГК).

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В силу абз. 1 п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Чтобы приобретатель недвижимости был признан добросовестным приобретателем по смыслу ст. 302 ГК РФ, ему необходимо удостовериться в наличии у продавца права на отчуждение недвижимости. Добросовестным является приобретатель, который не знал и не должен был знать о том, что продавец не имел права отчуждать недвижимое имущество, поскольку не являлся собственником имущества.

Вместе с тем, при должной степени осмотрительности, до подписания договора купли-продажи, покупатель должен был убедиться, что продавец не имеет необходимых правоподтверждающих документов и не имеет права распоряжаться этим имуществом, хотя для государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи к покупателю необходима предварительная государственная регистрация права собственности продавца на этот объект независимо от времени возникновения его права.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

В соответствии со статьей 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Из изложенных нормативных положений следует, что договор продажи недвижимости, в том числе предварительный, заключается в письменной форме, должен быть подписан сторонами и до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю данное право сохраняется за отчуждателем (продавцом) такого имущества. Устная или иная договоренность между сторонами о продаже недвижимости юридических последствий не влечет.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости закреплены в § 7 гл. 30 ГК РФ.

Согласно ст. 554 ГК РФ предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, т.е. договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество. К ним относятся, в том числе, сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо о его нахождении в составе другого недвижимого имущества.

Предмет в договоре купли-продажи недвижимости должен быть описан так, как он описан или будет описан в кадастре недвижимости, и только в этом случае условие о предмете может считаться согласованным.

Из материалов дела усматриваются существенные различия в наименовании спорного объекта недвижимого имущества применительно к регистрационному удостоверению, выданному 10.02.1992 года колхозу «Россия» и наименовании, заявленному в иске.

При таких обстоятельствах исковые требования о признании права собственности нельзя признать основанными на законе, они противоречат нормам материального права, регулирующим порядок возникновения, изменения и прекращения прав на недвижимое имущество, а также отношения по продаже недвижимого имущества.

Другие доводы лиц, участвующих в деле направлены на иную оценку имеющихся в материалах дела доказательств в связи с чем основанием для удовлетворения иска являться не могут.

Оценив все представленные сторонами доказательства с учетом требований ст. 67 ГПК РФ, суд полагает, что исковые требования не основаны на законе и не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 8.1, 168, 174, 302 ГК РФ, ст. ст. 67, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ОАО «Имени Ильича» о признании сделки действительной и признании права собственности на недвижимое имущество - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Ленинградский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 26 сентября 2025 года.

Судья: В.С. Горлов

копия верна: судья В.С. Горлов

секретарь с/з Е.Л. Чувило