Дело № 2-459/2022

УИД 02RS0006-01-2022-001045-87

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Улаган

22 сентября 2022 года

Улаганский районный суд Республики Алтай в составе председательствующего судьи Палагина А.В., при секретаре Сабуловой М.Г., с участием помощника прокурора Улаганского района Болычевой А.Ю., ответчика ФИО1 и её представителя ФИО3, представителя ответчика ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению заместителя зам. прокурора Республики Алтай в публичных интересах МО «Улаганский район» к ФИО1, администрации МО «Улаганский район» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, погашения регистрационной записи,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Республики Алтай в публичных интересах МО «Улаганский район» обратился в суд с иском к ФИО1, администрации МО «Улаганский район», просил о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора аренды земельного участка от 21.12.2020 года № 10 путем признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права аренды ФИО1 на земельный участок, общей площадью 1484 кв. м, с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, и погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды ФИО2 на земельный участок, общей площадью 1484 кв.м, с кадастровым номером 04:09:020407:237, расположенный по адресу: <адрес>.

В обоснование исковых требований прокурор указал, что обратился в суд с заявлением в публичных интересах МО «Улаганский район» на основании ч. 1 ст. 45 ГПК РФ в защиту интересов публичной собственности и иных публичных интересов.

21.12.2020 года между администрацией МО «Улаганский район» и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым № из земель населенных пунктов, общей площадью 1484 кв. м, с разрешенным использованием: автомобильный транспорт, расположенного по адресу: <адрес>, на срок 10 лет.

На данном земельном участке имеется капитальный гараж, состоящий из восьми гаражных боксов, что подтверждается решением Улаганского районного суда Республики Алтай от 03.07.2019 года № 2-592/2019.

Действующим земельным и гражданским законодательством установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, предусмотрено, что в случае принадлежности объектов недвижимости одному лицу, земельный участок и расположенная на нём недвижимость выступают совместно (подп. 5 п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35 ЗК РФ, ст. 652 ГК РФ).

В силу п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Прокурор указывает, что договор аренды земельного участка без расположенной на нём недвижимости, которая может быть продана другому лицу, обходит принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, нарушает публичные интересы, и в силу ст. 168 ГК РФ такая сделка является ничтожной.

Кроме того, такая сделка нарушает запрет, установленный подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, проведения торгов земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости сторонних лиц.

Оспариваемый договор аренды земельного участка заключен с нарушением требований ст.ст. 1, 35, 39.11 ЗК РФ, ст. 652 ГК РФ, ответчиками нарушен законодательный запрет на передачу в аренду земельного участка без находящегося на нём помещения капитального гаража, в связи с чем, оспариваемая сделка является недействительной (ничтожной) в силу п. 1 ст. 166, ст. 168 ГК РФ.

Указанная сделка лишает МО «Улаганский район» возможности реализовать предусмотренное ст. 225 ГК РФ право признания права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь и в дальнейшем использовать капитальный гараж для пополнения муниципального бюджета.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, при этом прокурор считает, что заявленное требование является негаторным, на которое не распространяется исковая давность (ст. 204 ГК РФ), поскольку спорный земельный участок не выбывал из владения материального истца.

В судебном заседании помощник прокурора Улаганского района Республики Алтай Болычева А.Ю. поддержала исковые требования по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении. Пояснила, что договора аренды земельного участка между МО «Улаганский район» и ФИО1 является ничтожной сделкой, поскольку нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Спорный земельный участок принадлежит МО «Улаганский район», как органу, уполномоченному распоряжаться земельными участками государственная собственность на которые не разграничена, а помещение капитального гаража не имеет собственника, является бесхозным. Возражала против применения заявленного ответчиком срока исковой давности, поскольку иск прокурора об отсутствии зарегистрированного права является негаторным, на которые не распространяется срок исковой давности. О нарушении сделкой прав и законных интересов МО «Улаганский район» прокурор узнал 24.06.2022 года, после проведения проверки по обращению ФИО10 о законности использования гаражных боксов, расположенных в <адрес>.

В судебном заседании ответчик ФИО1 просила в удовлетворении иска отказать, пояснила, что прокурором пропущен срок обращения с исковым заявлением в суд, поскольку аукцион на земельный участок был проведен 17.12.2020 года, а в силу ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течении одного года со дня проведения торгов. Кроме того, о существовании гаражных боксов на земельном участке администрация МО «Улаганский район» знала из решения Улаганского районного суда Республики Алтай от 05.04.2017 года № 2-65/2017. Считала необоснованной ссылку прокурора на п. 4 ст. 35 ЗК РФ поскольку спорный земельный участок и гаражные боксы не принадлежат одному лицу. Кроме того, прокурор необоснованно ссылается на преюдициальное значение решения Улаганского районного суда Республики Алтай от 03.07.2019 года по гражданскому делу по иску ФИО5, поскольку он не является стороной по данному делу.

Представитель ФИО1, действующий на основании устного ходатайства ФИО3, позицию своего доверителя поддержал, пояснил, что приобрел гаражные боксы в 2003 году у ООО «Колгутинское», которые ранее были райкомовскими гаражами, потом были брошены в связи с переездом администрации в районный центр в с. Улаган. Фактически гаражи являются бесхозными и пришли в негодное состояние, на кадастровом учёте и в ЕГРН как объекты недвижимости гаражи не стоят. На территории спорного земельного участка расположены пять гаражных боксов, из которых два гаражных бокса он отремонтировал, остальные продолжают разрушаться.

Представитель администрации МО «Улаганский район», действующая на основании доверенности ФИО4 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований в полном объёме, считала, что нарушений при заключении договора аренды земельного участка со стороны районной администрации допущено не было, какого либо материального интереса у районной администрации в отношении гаражных боксов нет, поскольку гаражи находятся в аварийном состоянии, непригодны для использования, целесообразности их постановки на кадастровый учёт не имеется.

Надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела представитель ответчика ФИО6, представитель администрации МО «Акташское сельское поселение» в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, отложить рассмотрение дела не просили, возражений относительно исковых требований не представили. В силу ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело при имеющейся явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, представителей, изучив материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и установлено судом, что по результатам торгов на основании п. 12 ст. 39.8, ст. 39.11, п. 13 ст. 39.12 ЗК РФ, извещения в газете «ФИО7 солундары» от 12.11.2020 года № 45, извещения на сайте https://torgi.gov.ru от 12.11.2020 года № 121120/16569233/01 и протокола приема заявок от 17.12.2020 года № 1, МО «Улаганский район» в лице главы (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключили договор аренды от 21.12.2020 года № 10 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым № из земель населенных пунктов, площадью 1484 кв.м, для использования в целях магазина, расположенного по адресу: <адрес>, на срок 10 лет с 21.12.2020 года по 21.12.2030 года, с арендной платой 1267,34 руб. в год.

Из п. 1.2 договора аренды земельного участка следует, что при его заключении на земельном участке с кадастровым номером 04:09:020407:237 не имеется объектов недвижимого имущества, что также следует из материалов реестрового дела земельного участка.

Договор аренды земельного участка прошёл государственную регистрацию в органах Росреестра, о чём в Едином государственном реестре недвижимости составлена запись №.

Дополнительным соглашением от 19.01.2021 года № 109 между МО «Улаганский район» в лице главы района (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) изменен вид использования земельного участка на автомобильный транспорт (л.д. 31), что также зарегистрировано в ЕГРН.

24.06.2022 года прокуратурой Республики Алтай была завершена проверка по обращению ФИО5 по вопросу законности использования гаражных боксов, расположенных в <адрес>, установлено нарушение при заключении договора аренды земельного участка принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, прокурором принято решение обратиться в суд с исковым заявлением о применении последствий недействительности ничтожной сделки, что следует из ответа заявителю.

29.06.2022 года прокурор обратился в суд с исковым заявлением о применении последствий недействительности ничтожной сделки, что подтверждается сведениями на конверте в материалах дела.

Исходя из даты обращения прокурора в суд с исковым заявлением (29.06.2022 года), даты получения результатов прокурорской проверки (24.06.2022 года) послуживших основанием для обращения прокурора с исковым заявлением и того обстоятельства, что прокурор не является стороной по договору аренды от 21.12.2020 года № 10, вопреки доводам ответчика ФИО1 суд не находит оснований считать пропущенным срок исковой давности при обращении прокурора с иском в суд, и применении последствий истечения срока исковой давности в данном деле.

Из искового заявления и пояснений представителя истца следует, что договор аренды земельного участка от 21.12.2020 года № 10 нарушает законодательный принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, является ничтожной сделкой, не влечет юридических последствий, и требует восстановления нарушенного права путем применения последствий недействительности ничтожной сделки – признания отсутствующим зарегистрированного права аренды на земельный участок и погашения соответствующей записи в ЕГРН.

Указывая на ничтожность сделки о предоставлении в аренду ответчику земельного участка от 21.12.2020 года № 10, прокурор ссылается на разъяснения п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и указывает, что сделка совершена с нарушением требований закона и посягает на публичные интересы (п. 2 ст. 168 ГК РФ). При предоставлении ответчику в аренду земельного участка нарушены требования ст.ст. 1, 35, 39.11 ЗК РФ, ст. 652 ГК РФ, запрет на передачу в аренду земельного участка без находящегося на нём помещения капитального гаража, что нарушает право муниципального образования оформить свое право на бесхозяйную вещь и эффективно распоряжаться муниципальным имуществом.

Суд не может согласиться с такими доводами истца, в связи со следующим.

В силу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В абз. 1 п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 449 ГК РФ торги проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Пунктом 2 ст. 449 ГК РФ установлено, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор аренды от 21.12.2020 года № 10, послуживший основанием для возникновения у ФИО1 права пользования земельным участком (аренды), заключенный по итогам проведения торгов, является оспоримой сделкой, а не ничтожной, как это указывает в исковом заявлении прокурор.

При этом, при применении норм материального права о недействительности сделок в соответствии с п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 12 «О судебном решении» суд полагает правильным руководствоваться разъяснениями судебной практики, изложенные в более позднем постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25, а не в п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии с разъяснениями в п. 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Согласно п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В ходе подготовки и рассмотрения гражданского дела прокурором не заявлено предусмотренное п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной, основание и предмет исковых требований прокурором не уточнены.

Ссылаясь на нарушение сторонами при заключении сделки требований п. 4. ст. 35 ЗК РФ об отчуждении здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу вместе с земельным участком, прокурором не представлено доказательств принадлежности одному лицу переданного в аренду земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, и здания капитального гаража.

В этой связи суд приходит к выводу о необоснованности заявленных требований ввиду ненадлежащего способа защиты нарушенного (оспоренного) права, поскольку выбранный прокурором способ не соответствует характеру спорного правоотношения, гражданское законодательство не предусматривает применение последствий недействительности оспоримой сделки без признания недействительной оспоримой сделки судом.

Кроме того, обосновывая обращение в суд на основании ст. 45 ГПК РФ в публичных интересах МО «Улаганский район» и требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки прокурор указывает, что договор аренды земельного участка от 21.12.2020 года № 10 нарушает право муниципального образования оформить свое право на бесхозяйную вещь (гараж) и эффективно распоряжаться муниципальным имуществом.

Суд не может согласиться с данным доводом истца, в связи со следующим.

Из материалов дел и пояснений сторон следует, что капитальный гараж, расположенный по адресу: <...> является бесхозяйным имуществом, на кадастровом учёте не стоит, государственную регистрацию в органах Росреестра как объект недвижимости не прошёл.

Согласно вступившему в законную силу решению Улаганского районного суда Республики Алтай от 03.07.2019 года № 2-592/2019, ФИО5, претендовавшему на гаражные боксы № 7,8 отказано в признании права собственности на гаражные боксы.

Таким образом, суд считает обоснованным довод прокурора о том, что помещение капитального гаража, расположенного в <адрес>, является бесхозяйной вещью.

В силу п. 3 ст. 225 ГК РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

Согласно п. 5 Приказа Минэкономразвития России от 10.12.2015 № 931 «Об установлении Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей» принятие на учет объекта недвижимого имущества осуществляется на основании заявления о постановке на учет бесхозяйных недвижимых вещей органа местного самоуправления городских, сельских поселений, городских округов, а на межселенных территориях - органа местного самоуправления муниципальных районов в отношении недвижимых вещей, находящихся на территориях этих муниципальных образований.

Капитальный гараж, состоящий из восьми гаражных боксов, расположен на территории МО «Акташское сельское поселение», что не относится к межселенным территориям.

Таким образом, в судебном заседании не установлено каких-либо препятствий, чинимых ответчиками и не устранимых без решения суда для признания права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь.

В этой связи суд приходит к выводу, что договор аренды земельного участка от 21.12.2020 года № 10 не может нарушать право МО «Улаганский район» на эффективное распоряжение муниципальным имуществом путем оформления права муниципальной собственности на бесхозяйную вещь (гараж).

Сведений о том, что оспаривается сделка нарушает права и (или) законные интересы иных третьих лиц, либо законные интересы неопределенного круга лиц, прокурором в материалы дела не представлено.

Из пояснений представителя администрации МО «Улаганский район» ФИО4 следует, что районная администрация не имеет материального интереса в отношении капитального гаража, поскольку гараж находится в аварийном состоянии, непригоден для использования, что подтвердила актом комиссионного обследования от 20.09.2022 года.

Администрация МО «Акташское сельское поселение», привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, также не выразила своих претензий на здание капитального гаража, в том числе как бесхозяйное имущество, право муниципальной собственности на которое может быть признано в установленном законом порядке.

Сведений о том, что договор аренды земельного участка от 21.12.2020 года № 10 заключен с нарушением процедуры проведения аукциона (публичного проведения торгов), что могло повлечь нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц, прокурором в материалы дела также не представлено.

В этой связи суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований прокурора, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований прокурора о применении последствий недействительной ничтожной сделки путём признания отсутствующим зарегистрированного права и погашения соответствующей записи в Едином государственном реестре недвижимости в полном объёме.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд принимает во внимание, что при обращении в суд прокурор был освобожден от уплаты государственной пошлины в размере 300 руб., решение состоялось в пользу ответчика и в силу 103 ГПК РФ не находит оснований для взыскания государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования зам. прокурора Республики Алтай в публичных интересах МО «Улаганский район» к ФИО1, администрации МО «Улаганский район» о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка от 21.12.2020 года № 10 путем признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права аренды ФИО1 на земельный участок общей площадью 1484 кв. м, с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, и погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды ФИО1 на земельный участок, общей площадью 1484 кв.м, с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, - оставить без удовлетворения в полном объёме.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Алтай в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путём подачи жалобы через Улаганский районный суд Республики Алтай.

Мотивированное решение составлено 26.09.2022 года.

Председательствующий

А.В. Палагин