Решение по делу № 2-208/2025 от 29.05.2025 - о переводе прав и обязанности покупателя по договору купли-продажи, признании договора купли-продажи ничтожным.

УИД 57RS0022-01-2024-003389-79 Производство 2-208/2025 (2-3229/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 мая 2025 г. г. Орёл

Заводской районный суд г. Орла в составе

председательствующего судьи Богданчиковой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Махутдиновой Н.А.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанности покупателя по договору купли-продажи, признании договора купли-продажи ничтожным,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанности покупателя по договору купли-продажи, признании договора купли-продажи ничтожным.

В обоснование требований указано, что ФИО2 принадлежит на праве собственности 1/3 доля в праве собственности на земельный участок и жилой дом по адресу: (адрес обезличен) (адрес обезличен). Мотивирует, что ранее по 1/3 доли в праве собственности на указанные объекты недвижимости принадлежало ФИО3 и ФИО5 Указывает, что решением Арбитражного суда Орловской области от (дата обезличена) ФИО5 была признана банкротом, в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО6 Определением от (дата обезличена) (дело №(номер обезличен)) ФИО6 освобожден от исполнения обязанностей финансового управляющего ФИО5, финансовым управляющим утвержден ФИО4 Определением от (дата обезличена) по делу №(номер обезличен) утверждено положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества ФИО5, установлена начальная продажная цена имущества должника в размере 49000 руб. Согласно договору купли-продажи доли земельного участка и жилого дома от (дата обезличена) ФИО4 – финансовый управляющий ФИО5 продал, а ФИО3 приобрела находящиеся по адресу: (адрес обезличен) имущество: 1/3 долю в праве на земельный участок и жилой дом. Указывает, что предложение о выкупе спорной доли в праве на земельный участок и жилой дом от финансового управляющее ФИО5 в адрес ФИО2 не поступало. В связи с чем полагает, что сделка по купле-продаже доли земельного участка и жилого дома от (дата обезличена), заключена в нарушение требований закона. Считает, что в данном случае нарушено право преимущественной покупки собственника недвижимого имущества. На основании изложенного, с учетом уточнений, истец просила перевести на ФИО2 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли земельного участка и жилого дома от (дата обезличена) в размере 1/6 доли в имуществе: земельном участке и жилом доме, расположенном по адресу: (адрес обезличен), для внесения соответствующих записей в ЕГРП. В случае отказа в переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома от (дата обезличена), просила признать договор купли-продажи доли земельного участка и жилого дома от (дата обезличена) ничтожным в силу закона.

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, реализовала право на участие в судебном заседании посредством представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО7 поддержал заявленные исковые требования с учетом уточнений, представил письменные пояснения.

Ответчик ФИО3 и ее представитель ФИО9 возражали против удовлетворения исковых требований, ссылались на отсутствие законных оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2, указывали, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Разрешая исковые требования по существу, суд приходит к следующему выводу.

Пунктом 2 ст. 1 ГК РФ предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей (пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

На основании п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Положениями ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Предусмотренная законом свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

Общие принципы реализации имущества должника установлены Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Реализация имущества гражданина-банкрота регулируется главой X Закона о банкротстве.

В соответствии с п. 3 ст. 213.26 Закона о банкротстве имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда.

Порядок продажи имущества должника в процедурах банкротства регламентируется положениями ст. 110, 111, 139 Закона о банкротстве.

В силу ст. 110 и 139 Закона о банкротстве процедура реализации имущества должника, признанного банкротом, включает в себя последовательное проведение первых, повторных торгов, а также торгов путем публичного предложения.

На основании ч. 1, 2 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

По правилам ст. 255 ГК РФ кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

В соответствии с разъяснениями в п. 18 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25 ноября 2020 г.), по общему правилу, имущество гражданина подлежит реализации на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве (п. 3 ст. 213.26 Закона о банкротстве).

В то же время Законом о банкротстве установлено, что имущество должника-банкрота (за редким исключением) может быть реализовано только на торгах (п. 1 ст. 126 и п. 3 ст. 139, п. 3 ст. 213.26 Закона о банкротстве).

В силу этого судебный акт о признании должника банкротом санкционирует обращение взыскания на все его имущество, в том числе и на долю в праве общей собственности, и это не позволяет применить положения ст. 255 ГК РФ, касающиеся отношении, возникающих до получения этой санкции.

Проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель: возможно большее удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота. Однако законодательством также преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли (ст. 250 ГК РФ). Каких-либо законных основании для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли, не имеется.

Таким образом, при продаже доли должника-банкрота сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и сособственников должника.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Орловской области от (дата обезличена) ФИО5 признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества должника. Финансовым управляющим утвержден ФИО6

Определением Арбитражного суда Орловской области от (дата обезличена) утверждено положение о порядке, об условиях и сроках реализации имущества ФИО5

Определением от (дата обезличена) по делу № (номер обезличен) ФИО6 освобожден от исполнения обязанностей финансового управляющего ФИО5, финансовым управляющим должника утвержден ФИО4

Как следует из ответа ФИО4, (дата обезличена) финансовым управляющим ФИО6 опубликовано сообщение о проведении торгов.

Согласно Положению о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника ФИО5 в течение 3 (трёх) рабочих дней со дня определения победителя торгов и цены (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключён договор купли-продажи) финансовый управляющий публикует на сайте Единственного Федерального реестра сведений о банкротстве сообщение об определении цены имущества по которой предполагается воспользоваться правом преимущественной покупки.

Для приобретения лота лицо, имеющее право преимущественно покупки, направляет свое согласие способом, обеспечивающим получение финансовым управляющим не позднее 15 календарных дней со дня публикации сообщения на ЕФРСБ. В случае не получения финансовым управляющим согласия о приобретении так в течение 15 календарных дней со дня публикации сообщения на ЕФРСБ считать лиц отказавшимися от реализации своего права преимущественной покупки.

Цена предложения победителя торгов ФИО8 составляла 64900 руб.

По истечении 15 календарных дней в случае получения отказа или не получения ответа от лиц имеющих право преимущественной покупки, финансовый управляющий направляет на электронную почту победителю предложения заключение договора купли-продажи.

(дата обезличена) финансовому управляющему ФИО6 поступило Соглашение от собственника имущества ФИО3, на сумму 64900 руб.

(дата обезличена) заключен договор купли-продажи со ФИО3, предложение 64 900 руб.

Согласно ответу Арбитражного суда Орловской области следует, что определением Арбитражного суда Орловской области от (дата обезличена) по делу № (номер обезличен) было утверждено Положение о порядке, об условиях и сроках реализации имущества ФИО5, включенного в конкурсную массу - земельный участок (расположенный под жилым зданием), площадью 1468 в.м., вид прав общая долевая собственности (1/3 доля в праве), виды разрешенного использования объекта: эксплуатация и обслуживание индивидуального жилого дома, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: (адрес обезличен), (адрес обезличен), а также жилое здание, площадь: 33,80 кв.м., вид права: общая долевая собственность (1/3 доля в праве), адрес: (адрес обезличен), (адрес обезличен). Начальная продажная стоимость – 49000 руб.

В данном определении было указано, что в течение 3 (трех) рабочих дней со дня определения победителя торгов финансовый управляющий публикует на сайте Единого Федерального реестра сведений о банкротстве сообщение в категории «иное сообщение» об определении цены имущества, по которой предлагается воспользоваться правом преимущественной покупки. Для приобретения лота лицо, имеющее право преимущественной покупки, направляет свое согласие способом, обеспечивающим получение финансовым управляющим не позднее 15 календарных дней со дня публикации сообщения на ЕФРСБ. В случае неполучения финансовым управляющим согласия о приобретении лота в течение 15 календарных дней со дня публикации сообщения на ЕФРСБ указанные лица считаются отказавшимися от реализации своего права преимущественной покупки. Согласно отчету финансового управляющего (дата обезличена) управляющему поступило соглашение от сособственника имущества ФИО3 о приобретении имущества должника за 64900 руб. В рамках дела о банкротстве торги оспорены не были, каких-либо жалоб, разногласий, связанных с нарушением преимущественного права покупки, не заявлялось. Следовательно, судом не исследовался вопрос об извещении финансовым управляющим должника ФИО2 о реализации соответствующего имущества в рамках дела о личном банкротстве одного из сособственников.

Вместе с тем, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 названной статьи).

Как разъяснено в п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 «О некоторых вопросам практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать, что при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за объект недвижимого имущества сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Принимая во внимание, что предусмотренное ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки может считаться нарушенным лишь тогда, когда участник долевой собственности имеет не только намерение приобрести проданную другим участником общей собственности третьему лицу без соответствующего извещения долю, но и материальную возможность такой покупки, однако, обязанность по внесению денежных средств на счет Управления Судебного департамента в Орловской области ФИО1 не исполнена, сведений таковых суду не представлено, что исключает возможность уплаты ею покупной цены непосредственно после принятия судом решения об удовлетворении иска.

По смыслу закона удовлетворение требований истца о переводе прав и обязанностей покупателя не может быть связано с возможностью получения истцом необходимых денежных средств в будущем, поскольку требование о переводе прав и обязанностей покупателя заявляется в отношении уже заключенной сделки.

Между тем, как следует из материалов дела 1/3 доля в праве на земельный участок и жилой дом (по адресу: (адрес обезличен)) была приобретена ФИО3, которая является сособственником данного имущества.

Из представленных материалов следует, что ФИО3 направила уведомление от (дата обезличена) финансовому управляющему ФИО6 о намерении воспользоваться преимущественным правом покупки доли в праве на земельный участок и жилой дом по адресу: (адрес обезличен).

Согласно сведений представленных в материалы дела, жилое здание и земельный участок по адресу: (адрес обезличен), принадлежат на праве общей долевой собственности ФИО3 2/3 доли в праве, которой ранее принадлежала 1/3 доли в праве, и ФИО2 1/3 доли в праве.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что сделка купли-продажи доли в праве собственности на спорное имущество совершена между его сособственниками, то есть продажа была осуществлена не постороннему лицу, а сособственнику.

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев.

Как разъяснено в п. 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Однако, как следует из материалов гражданского дела (номер обезличен) по иску ФИО3 к ФИО2 об установлении границ земельного участка по адресу: (адрес обезличен), ФИО3 был подан иск (дата обезличена), в котором уже было указано, что последней принадлежит 2/3 доли в праве на спорные земельный участок и жилой дом. Согласно сведений, содержащихся в материалах указанного дела, исковое заявление было направлено в адрес ФИО2 (дата обезличена), кроме того, ФИО2 ознакомилась с материалами дела (путем фотографирования) (дата обезличена). С настоящим иском ФИО2 обратилась (дата обезличена), то есть с пропуском установленного законом срока.

Кроме того, суд принимает во внимание позицию стороны ответчика ФИО3, которая заявила о пропуске ФИО2 срока исковой давности.

Следовательно, оснований для перевода прав и обязанности покупателя по договору купли-продажи от (дата обезличена), суд не усматривает.

Разрешая требования ФИО2 о признании сделки по заключению договора купли-продажи доли земельного участка и жилого дома от (дата обезличена) ничтожным в силу закона, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Вместе с тем, в силу вышеуказанных обстоятельств, оснований для признания ничтожным договора купли-продажи доли земельного участка и жилого дома от (дата обезличена), не имеется, стороной истца таковых не представлено.

Оценивая собранные по делу доказательства каждое в отдельности и все вместе в их совокупности, суд приходит к выводу, об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанности покупателя по договору купли-продажи, признании договора купли-продажи ничтожным – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд через Заводской районный суд г. Орла в течение месяца со дня изготовления судом мотивированного текста решения.

Мотивированное решение изготовлено 29.05.2025.

Судья М.В. Богданчикова