Дело № 2-1563/23

23RS0037-01-2023-001114-56

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

««28» апреля 2023 г. г. Новороссийск

Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи Головина А.Ю.,

при секретаре Вартановой Е.А.,

с участием: представителя истца по доверенности ФИО3, представителя ответчика по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к ФИО9 о взыскании двойной суммы задатка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО8 обратилась в суд с иском к ФИО9 о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости и признании право собственности на квартиру.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (далее -Договор).Согласно п. 1.1. Договора ФИО1 обязался продать ФИО2 квартиру площадью 144,9 кв.м, с кадастровым номером 23:47:0309007:545, расположенной по адресу: <адрес>, пр-кт. Ленина, <адрес>А, <адрес>.Согласно п. 1.3. Договора, стоимость указанной квартиры составляет 18 000 000 (восемнадцать миллионов) рублей.Как следует из п. 2.2.1. Договора, Истец обязался оплатить сумму задатка за квартиру в размере 5 000 000 рублей Ответчику при подписании Договора.Указанная сумма задатка была полностью получена Ответчиком, о чем имеется соответствующая отметка с подписью представителя ФИО1 (ФИО5) в предварительном договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.Согласно п. 3.1. Договора, стороны обязались заключить основной договор купли- продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ.Однако, в указанный срок основной договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 23:47:0309007:545 заключен не был, поскольку у Ответчика не были готовы необходимые документы на квартиру и заключить договор купли-продажи он не мог.Предварительный Договор от ДД.ММ.ГГГГ не пролонгировался, дополнительных соглашений о новой дате заключения основного договора купли-продажи сторонами не заключался.Таким образом, Ответчиком нарушены обязательства, принятые по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ К тому же, в период пользования квартирой, Истец нес бремя её содержания.

На основании изложенного, с учетом уточнения истец просит взыскать с ФИО1 двойную сумму задатка в размере 10 000 000 (десять миллионов) рублей в пользу ФИО2

От ответчика поступили письменные возражения на иск, в которых указано, что Между истцом и ответчиком 07.10.2021г. был заключен предварительный договор купли- продажи квартиры общей площадью 144,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> А, <адрес>., стоимостью 18 000 000 (восемнадцать миллионов) рублей.Согласно условиям договора, стороны должны были заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, истец настоял о передаче объекта недвижимости в момент подписания договора предварительного купли-продажи, убедив продавца что расчет будет произведен полностью и в срок, что подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от 07.10.2021г., согласно которого продавец передал, а покупатель принял объект недвижимости, никаких претензий на момент передачи объекта недвижимости покупатель не предъявлял, что отражено в акте прием- передачи квартиры (п.3). Более того, в предварительном договоре была установлена материальная ответственность покупателя за порчу, полную или частичную утрату имущества, а также за причинение ущерба третьим лицам, вследствие неосторожной деятельности покупателя (п.2.2.4) именно с момента подписания предварительного договора купли-продажи. Эти обстоятельства не оспариваются истцом, который в исковом заявлении указывает, что нес бремя содержания квартиры.Основной договор купли-продажи в установленный договором срок не был заключен, по вине истца, которая просила подождать из-за затруднений с денежными средствами.Ссылка истца в исковом заявлении, что основной договор не был заключен по вине ответчика, не соответствует действительности, т. к. обязательством продавца, по предварительному договору купли-продажи являлось: оплата коммунальных платежей, снятие с учета зарегистрированных лиц и несовершение действий, ведущих к изменению правового положения и технических характеристик объекта недвижимости (п.п.2.1-2.4, предварительного договора). Обязательств по подготовке каких- либо документов на квартиру предварительный договор не содержит. Более того, документы на квартиру были предоставлены в момент подписания предварительного договора купли-продажи (п.1.2, предварительного договора) с которыми покупатель был ознакомлен в полном объеме и никаких претензий относительно документов не высказывал (п.З. акта прием-передачи квартиры). Свои обязательства продавец исполнил в полном объеме, даже ранее установленного срока, а именно передал объект недвижимости в день подписания не основного, а предварительного договора купли- продажи. Обязательства покупателя об оплате оставшейся суммы задолженности истцом так и не были исполнены.В марте 2022 года, истец, несмотря на то что фактически полгода проживал и пользовался квартирой, за которую так и не рассчитался, принял решение отказаться от покупки квартиры. Истец направил ответчику предложение о расторжении договора, в котором подтверждал фактическое пользование квартирой и просил расторгнуть договор в связи с его тяжелым материальным положением. Более того, квартиру истец до настоящего времени так и не сдал по ответчику по акту приема-передачи. Квартира передавалась в отличном состоянии, истец съехал из квартиры, не оплатив фактическое пользование квартирой, частично утрачена мебель в квартире, в квартире необходимо провести ремонт для приведения ее в состояние, в котором квартира находилась до ее передачи.Таким образом, виновность ответчика в незаключении основного договора полностью отсутствует. Просит в иске отказать.

В судебном заседании представитель истцапо доверенности ФИО6 доводы изложенные в иске поддержал, просил требования удовлетворить. Пояснил, что вина ответчика заключается в том, что ответчиком не были готовы необходимые документы по перепланировке квартиры. Документы по перепланировке были готовы в марте 2022 года. Однако на момент готовности документов, предложения по ипотеке были уже не выгодны для истца в связи повышением процентной ставки по кредиту. Таким образом, основной договор так и не был подписан по вине ответчика.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО7 иск не признала. Пояснила, чтоосновной договор купли-продажи не был заключен по причине отсутствия у истца денежных средств. Данный факт также подтверждается нотариально удостоверенной перепиской.Обязательств по подготовке каких-либо документов на квартиру предварительный договор не содержит. Более того, документы на квартиру были предоставлены в момент подписания предварительного договора купли-продажи, с которыми покупатель был ознакомлен в полном объеме и никаких претензий относительно документов не высказывал. Ответчик передал ключи от квартиры истцу, и истец проживал в ней.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает, что иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

На основании ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Статьей 9 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Нормами гражданского законодательства, в частности п.п. 1,2 и 4 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и, носящий, поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, то есть перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Пунктом 6 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из содержания указанной нормы, предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению в будущем договора, а не обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (далее -Договор)

Согласно п. 1.1. Договора ФИО1 обязался продать ФИО2 квартиру площадью 144,9 кв.м, с кадастровым номером 23:47:0309007:545, расположенной по адресу: <адрес>, пр-кт. Ленина, <адрес>А, <адрес>.

Согласно п. 1.3. Договора, стоимость указанной квартиры составляет 18 000 000 (восемнадцать миллионов) рублей.Как следует из п. 2.2.1. Договора, Истец обязался оплатить сумму задатка за квартиру в размере 5 000 000 рублей Ответчику при подписании Договора.

Указанная сумма задатка была полностью получена Ответчиком, о чем имеется соответствующая отметка с подписью представителя ФИО1 (ФИО5) в предварительном договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.1. Договора, стороны обязались заключить основной договор купли- продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что до определенной сторонами даты – ДД.ММ.ГГГГ, основной договор купли-продажи объекта недвижимости заключен не был.

В соответствии со ст.56 ГПК Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обращаясь в суд с требованиями о взыскании с ФИО1 двойной суммы задатка ФИО2, ссылаясь на положения ст.381 ГК РФ, указывает на то, что основной договор купли-продажи объекта недвижимости не был заключен в установленный срок по вине ответчика, поскольку не были готовы необходимые документы по перепланировке квартиры.

Возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, сторона ответчика утверждает, что истец настоял на передаче объекта недвижимости в момент подписания договора предварительного купли-продажи, убедив продавца что расчет будет произведен полностью и в срок, что подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от 07.10.2021г., согласно которого продавец передал, а покупатель принял объект недвижимости, никаких претензий на момент передачи объекта недвижимости покупатель не предъявлял, что отражено в акте прием- передачи квартиры (п.3). Более того, в предварительном договоре была установлена материальная ответственность покупателя за порчу, полную или частичную утрату имущества, а также за причинение ущерба третьим лицам, вследствие неосторожной деятельности покупателя (п.2.2.4) именно с момента подписания предварительного договора купли-продажи. Эти обстоятельства не оспариваются истцом, который в исковом заявлении указывает, что нес бремя содержания квартиры.Основной договор купли-продажи в установленный договором срок не был заключен, по вине истца, которая просила подождать из-за затруднений с денежными средствами.Обязательством продавца, по предварительному договору купли-продажи являлось: оплата коммунальных платежей, снятие с учета зарегистрированных лиц и несовершение действий, ведущих к изменению правового положения и технических характеристик объекта недвижимости (п.п.2.1-2.4, предварительного договора). Обязательств по подготовке каких- либо документов на квартиру предварительный договор не содержит. Более того, документы на квартиру были предоставлены в момент подписания предварительного договора купли-продажи (п.1.2, предварительного договора) с которыми покупатель был ознакомлен в полном объеме и никаких претензий относительно документов не высказывал (п.З. акта прием-передачи квартиры). Свои обязательства продавец исполнил в полном объеме, даже ранее установленного срока, а именно передал объект недвижимости в день подписания не основного, а предварительного договора купли- продажи. Обязательства покупателя об оплате оставшейся суммы задолженности истцом так и не были исполнены. В марте 2022 года, истец, несмотря на то что фактически полгода проживал и пользовался квартирой, за которую так и не рассчитался, принял решение отказаться от покупки квартиры. Истец направил ответчику предложение о расторжении договора, в котором подтверждал фактическое пользование квартирой и просил расторгнуть договор в связи с его тяжелым материальным положением.

Статьей 380 ГК РФ установлено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Согласно ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

При этом, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон либо обеими сторонами предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Как следует из нотариально удостоверенного протокола осмотра письменных доказательств <адрес>7 от ДД.ММ.ГГГГ (переписка сторон), истец направил ответчику предложение о расторжении договора, в котором подтверждал фактическое пользование квартирой и просил расторгнуть договор в связи с его тяжелым материальным положением.

Оценивая установленные обстоятельства в совокупности, суд приходит к выводу, что истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено допустимых и достоверных доказательств, бесспорно свидетельствующих об отказе ответчика ФИО1 как продавца от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Доводы истца о том, что по вине ответчика не были готовы документы по перепланировке квартиры, опровергаются представленным решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № об удовлетворении иска ФИО1 о сохранении перепланировки квартиры.

Судом установлено, что до ДД.ММ.ГГГГ от заключения основного договора купли-продажи ФИО1 не уклонялся от заключения основного договора, доказательств не заключения основного договора купли-продажи по вине ответчика материалы дела не содержат. Напротив, проект соглашения о расторжении предварительного договора выполнен истцом, то есть инициатива расторжения предварительного договора исходила от истца (покупателя). В пункте 1 проекта соглашения указано основание расторжения – сложное материальное положение покупателя.

В связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения положений п. 2 ст. 381 ГК РФ и взыскания с ответчика задатка в двойном размере.

На основании изложенного, основания для удовлетворения исковых требований ФИО2 отсутствуют.

На основании ст. 144 ГПК РФ меры по обеспечению иска, принятые определением суда от ДД.ММ.ГГГГ следует отменить.

Руководствуясь ст.ст. 144, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО2 в удовлетворении иска о взыскании с ФИО1 двойной суммы задатка в размере 10 000 000 рублей отказать.

Меры по обеспечению иска, принятые определением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в виде наложения ареста на квартиру, расположенную по адресу <адрес>А, <адрес>, КН 23:47:03090074:545, а также в виде запрета Росреестру по КК осуществлять регистрационные действия с данной квартирой,

ОТМЕНИТЬ.

Копию решения с отметкой о вступлении в законную силу направить в Новороссийский отдел Росреестра по КК.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию <адрес>вого суда через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ года

Председательствующий: