УИД: 46RS0031-01-2022-002514-45
№ 2-1863/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 ноября 2022 г. г. Курск
Промышленный районный суд г. Курска в составе
председательствующего судьи Шабуниной А.Н.,
при секретаре Красниковой А.В.,
с участием
представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1,
представителя ответчиков (истцов по встречному иску) ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о взыскании неустойки и по встречному иску ФИО4 и ФИО5 к ФИО3 о признании предварительного договора недействительным,
установил :
ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о взыскании неустойки, мотивируя свои требования тем, что 15.11.2021 между ним и ФИО4, ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавцы обязуются после оформления всех документов передать ему в собственность земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу <адрес>
В день подписания предварительного договора 15.11.2021 он передал продавцам ФИО4 и ФИО5 во исполнение обязательств по договору <данные изъяты> руб., о чем была составлена расписка. Основной договор купли-продажи должен был быть заключен сторонами в срок до 29.11.2021.
В соответствии с п. 5 предварительного договора продавцы взяли на себя обязательство погасить запись об ипотеке в срок до 29.11.2021 г., т.е. до подписания основного договора купли-продажи.
Через некоторое время после подписания предварительного договора и передачи денежных средств, ему стало известно, что ФИО4 и ФИО5 продали данный земельный участок и жилой дом третьему лицу, однако, денежные средства, полученные от него, возвращать отказываются.
В соответствии с п.4 предварительного договора, способом обеспечения обязательств по договору является неустойка в размере <данные изъяты> руб. в случае отказа продавцов продать указанную в договоре недвижимость и в случае отказа покупателя приобрести указанную недвижимость продавцы возвращают покупателю сумму в размере <данные изъяты> руб.
Сумму в размере <данные изъяты> руб., полученную по предварительному договору, ответчики возвратили только 22.03.2022 г.
Просит суд взыскать в свою пользу с ФИО4 и ФИО5 в солидарном порядке неустойку в размере <данные изъяты> руб., а также расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб.
Кроме того ФИО9 обратились в суд со встречным иском к ФИО3 о признании предварительного договора недействительным, мотивируя свои требования тем, что 15.11.2021 между ФИО3 и ФИО9 был заключен предварительный договор о передаче в будущем недвижимости принадлежащей ФИО9, а именно: земельного участка, площадью 777 кв. м., с кадастровым № и расположенного на нем жилого дома, площадью 175,4 кв.м., находящихся по адресу: <адрес> и земельного участка, с кадастровым № площадью 223 кв. м., находящегося по адресу: <адрес>
На протяжении последних трех лет их сын ФИО6, который проживает с семьёй в вышеуказанной недвижимости, вёл финансовую деятельность с ФИО3 Сотрудничество состояло в займе денежных средств крупными суммами. Договоры займа оформлялись на имя сына и невестки, так как они регулировали финансовые отношения. Осенью прошлого года у ФИО6 возникли финансовые трудности и он обратился к ответчику о предоставлении займа в размере <данные изъяты> руб.. Ответчик не отказал, так как обусловились об оплате процентов за заемную денежную сумму. В ходе переговоров ответчик предложил вариант подписания предварительного договора на их недвижимость. Все действия производил ФИО6
ФИО6 привёз им проект спорного предварительного договора, объяснил, что это всего лишь подстраховка ФИО3 от невозврата денежных средств в займе и этот договор не будет исполнятся сторонами. Ответчик после подписания спорного договора выдаст ФИО6 <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. после закрытия ипотеки.
Они подписали указанный предварительный договор у себя в квартире и ФИО6 ответчик выдал <данные изъяты> руб.
Впоследствии между ФИО6 и ответчиком произошли разногласия по размеру сумм выплаты процентов. Весной 2022 года ФИО6 вернул переданные денежные средства в размере <данные изъяты> рублей ответчику.
Никаких действий по исполнению спорного договора стороны не производили, так как не намеревались его исполнять. Спорный договор прикрывал договор займа.
Просит суд признать предварительный договор от 15.11.2021 года недействительным.
Стороны ФИО3, ФИО9 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 в судебном заседании поддержала доводы первоначального иска, в удовлетворении встречного иска просила отказать, поскольку стороны намеревались заключить договор купли-продажи.
Представитель ответчиков (истцов по встречному иску) ФИО2 в суде просила удовлетворить встречный иск, в удовлетворении первоначального иска отказать, поскольку в суд представлены доказательства того, что стороны хотели заключить договор займа с залогам недвижности.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В суде установлено, что сторонами 15.11.2021 подписан предварительный договор купли-продажи, согласно которому продавцы обязуются после оформления всех необходимых документов передать в собственность покупателя следующие объекты недвижимости: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - под строительство жилого дома, площадью 777 кв. м., с кадастровым № и расположенный на нем жилой дом, назначение: жилой дом, с кадастровым № площадью 175,4 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес> и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - под строительство жилого дома, с кадастровым №, площадью 223 кв. м.. находящийся по адресу: <адрес> а покупатель обязуется принять вышеуказанную недвижимость, и уплатить за нее определенную настоящим договором денежную сумму (п.1 договора).
Способом обеспечения обязательств по договору является неустойка в размере <данные изъяты> руб. В случае отказа продавцов продать указанную недвижимость в соответствии с условиями настоящего договора, продавцы обязаны вернуть покупателю сумму в размере <данные изъяты> руб. переданные покупателем продавцам в день подписания настоящего Договора и <данные изъяты> руб., которые являются неустойкой по настоящему договору). В случае отказа покупателя приобрести указанную недвижимость в соответствии с условиями настоящего договора, продавцы возвращают покупателю сумму в размере <данные изъяты> руб. (п. 4 договора).
В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.
Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.
Обращаясь в суд со встречным иском, ФИО9 просили признать заключенный ими предварительный договор от 15.11.2021 притворным, прикрывающим сделку по займу денежных средств с залогом недвижимости.
Таким образом, по данному делу юридически значимым обстоятельством является выяснение судом вопроса о том, была ли воля всех участников сделок (продавцов ФИО9 и покупателя ФИО3) направлена на достижение одних правовых последствий.
В суде свидетели ФИО7 пояснили, что при заключении предварительного договора от 15.11.2021 речь шла о займе <данные изъяты> руб. под залог недвижимого имущества – земельных участков и жилого дома, расположенных по адресу <адрес> В дальнейшем по электронной почте им прислали проекты договоров купли - продажи и аренды недвижимости, от подписания которых ФИО9 отказались, так как на имя ФИО18 под залог той же недвижимости был одобрен кредит.
В своих объяснениях ФИО16 от 28.03.2022 пояснил, что вел переговоры с ФИО8 о предоставлении ей <данные изъяты> руб. ФИО3 при продаже недвижимости. Однако из переписки ФИО17 и ФИО8 09.11.2021 - 18.11.2021 года следует, что речь шла о займе <данные изъяты> руб. под залог недвижимости.
В своих объяснениях ФИО3 от 10.03.2022 пояснил, что инициатором сделки был ФИО21 однако о договоре займа под видом договора купли-продажи он ничего не сообщал.
Однако из переписки риелтора ФИО19 и ФИО8 следует, что согласование условий договора и возврата денежных средств осуществлялось с ФИО20 На рассмотрение ФИО8 были представлены проекты договора купли-продажи и дополнительных соглашений к нему на разные суммы, а также проект договора аренды недвижимости.
При этом ФИО3 в объяснениях от 10.03.2022 подтвердил, что оформлением договора занималась риелтор Елена.
В суде ФИО10 пояснила, что вела переговоры о заключении договора займа с залогом с ФИО22 который ей сообщил, что денежные средства могут быть предоставлены при оформлении договора купли-продажи недвижимости с последующими выплатами по договору займа и заключением возвратного договора купли-продажи недвижимости.
Доказательства обсуждения иных условий сделки с ФИО3 в суд не представлены.
В суде установлено, что стороны не намеревались исполнять договор, поскольку ни в предварительном договоре, ни в проекте договора купли-продажи не содержится условие об освобождение продавцами жилого дома. Более того в проекте договора аренды, предложенного ФИО8, содержалось условие о его пролонгации без ограничения срока действия договора.
В суде свидетели ФИО7 пояснили, что они проживают в д. № по <адрес> с 2017 по настоящее время, все это время свои вещи из дома они не вывозили.
В переписке с ФИО23 10.12.2021 ФИО10 указала о готовности вернуть денежные средства в размере <данные изъяты> руб., полученные по предварительному договору. 22.03.2022 года указанные денежные средства были возвращены, что не оспорено сторонами и подтверждается копией расписки.
Поскольку действительная воля сторон была направлена на заключение договора займа с залогом недвижимого имущества, предварительный договор купли-продажи от 15 ноября 2021 г., заключенный между ФИО3 и ФИО9 является притворным, то есть недействительным. В связи с чем встречный иск подлежит удовлетворению, а первоначальный иск о взыскании неустойки за неисполнение условий предварительного договора не подлежит удовлетворению.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика по встречному иску в пользу ФИО4 подлежат взысканию судебные расходы на оплату госпошлины в размере 300 руб. Судебные расходы ФИО3 взысканию не подлежат ввиду отказа в удовлетворении его иска.
На основании изложенного, руководствуясь ст.191-197 ГПК РФ, суд
решил :
Исковые требования ФИО4 и ФИО5 к ФИО3 о признании предварительного договора недействительным - удовлетворить.
Признать недействительным предварительный договор, заключенный между ФИО4, ФИО5 и ФИО3 15.11.2021 года.
Взыскать с ФИО3 (паспорт <данные изъяты>) в пользу ФИО4 (паспорт <данные изъяты>) судебные расходы на оплату госпошлины в размере <данные изъяты>
В удовлетворении иска ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о взыскании неустойки – отказать.
Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Промышленный районный суд г. Курска в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, с которым стороны могут ознакомиться 28.11.2022 г.
Судья А.Н.Шабунина
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>