Уникальный идентификатор дела
77RS0030-02-2024-005100-83
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 октября 2025 года адрес
Хамовнический районный суд адрес в составе председательствующего судьи Фокеевой В.А., при секретаре фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-292/25 по иску фио, ООО «ВеРоника», фио, ООО «Элит Реал Эстейт», ООО «БЭСТ Консалтинг» к ФИО1 о признании права общедолевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения
УСТАНОВИЛ:
Истцы фио, ООО «ВеРоника», фио, ООО «Элит Реал Эстейт», ООО «БЭСТ Консалтинг» обратились в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику ФИО1, в котором просят признать право общей долевой собственности собственников помещений дома, расположенного по адресу: адрес, на нежилое помещение площадью 92,7 кв.м, кадастровый номер 77:01:0005003:3953, находящееся на первом этаже (комнаты №№ 15-19, 39 на поэтажном плане БТИ); истребовать из чужого незаконного владения ФИО1 нежилое помещение площадью 92,7 кв.м, кадастровый номер 77:01:0005003:3953, находящееся на первом этаже (комнаты №№ 15-19, 39 на поэтажном плане БТИ) дома по адресу адрес.
В обоснование требований истцами указано, что они являются собственниками помещений по адресу: адрес. В июле 2022 года произошел захват общедомовых помещений площадью 92,7 кв.м, а именно: комнат №№ 15-19, 39 на 1 этаже, кадастровый номер 77:01:0005003:3953. В ЕГРН в настоящий момент в отношении указанного помещения внесена запись № 77:01:0005003:3953-77/051/2022-12 от 07.09.2022 г. о праве единоличной собственности фио Изначально в ЕГРН были записи о праве собственности ООО «Олимп Палас» от 03.10.2014 г., «Кореза Лимитед» от 09.10.2014 г., ООО «Частная охранная организация» Подразделение физической защиты «Барьер» от 29.12.2014 г., фио от 17.02.2022 г. С момента внесения записи о праве собственности фио началось нарушение прав истцов. Несмотря на внесение записи о праве в отношении одного лица, спорное помещение всегда находилось в общей долевой собственности собственников помещений и квартир в доме. В соответствии с поэтажным планом и экспликацией от 04.12.2023 г. помещение состоит из нескольких комнат: № 15 площадью 19,2 кв.м, назначение - комната охраны; №16 площадью 4 кв., назначение - помещение специальное; № 17 площадью 4,4 кв.м, назначение - комната персонала; № 18 площадью 2,8 кв.м, назначение - коридор; № 19 площадью 10,0 кв.м, назначение - комната отдыха; № 39 площадью 52,3 кв.м, назначение - зал спортивный. Таким образом, помещение с момента постройки дома, ввода его в эксплуатацию и до 2022 года находилось в общей собственности жильцов дома, как это и было предусмотрено при постройке дома, что следует из назначения помещения и его комнат №№15-19, 39. Фактически помещение № 39 представляло собой атриум с радиусным остеклением. При этом доступ в данное помещение обеспечивался изнутри дома и служил общим выходом и проходом к комнатам 40 и 38, общедомовому двору и общедомовой прилегающей территории. Комнаты №№ 15-19 всегда использовались для размещения инженерных коммуникаций, пункта охраны с оборудованием видеофиксации периметра здания, контроля входа и выхода в здание, а также имелись вспомогательные помещения (например, коридор). Ответчик ФИО1 приобрел помещение у фио, который приобрел помещение 17.02.2022 г. фио после регистрации за собой права единоличной собственности на помещение начал препятствовать иным собственникам в доме пользоваться помещением и фактически в отсутствие на то оснований незаконно завладел имуществом. В частности, фио установил замки на двери, ведущие в помещение из здания, тем самым заблокировал доступ истцов в помещение, к инженерным коммуникациям в нем, к пункту охраны и находящемуся в нем оборудованию, а также заблокировал выход для жильцов дома к общим комнатам №№ 40, 38, во внутренний общедомовой двор и общую придомовую территорию. Утрата владения помещением истцов произошла именно после регистрации прав на помещение за фио с момента, когда ООО «УК Эталон Экспресс» фактически было вынуждено освободить помещение и доступ в последнее перешел под контроль фио Помещение и общее имущество в нем до этого момента беспрепятственно использовались собственниками дома, в том числе через ООО «УК Эталон Экспресс», которая управляет общим имуществом дома исключительно от лица и в интересах собственников в силу закона. В настоящий момент помещение остается в недоступном для иных собственников дома состоянии вследствие незаконного владения помещением ответчиком.
Протокольным определением суда от 08.11.2024 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ООО «УК Эталон Экспресс», фио
Истцы фио, ООО «ВеРоника», фио, ООО «Элит Реал Эстейт», ООО «БЭСТ Консалтинг» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, обеспечили явку своего представителя ФИО2, которая уточненные исковые требования полностью поддержала по доводам, изложенным в иске.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, обеспечил явку своего представителя ФИО3, который против удовлетворения иска возражал по доводам, изложенным в письменных возражениях, в обоснование которых указано, что помещение общей площадью 92,7 кв.м, принадлежащее ответчику не относится к общему имуществу многоквартирного дома. Данное помещение является индивидуальной собственностью ответчика, согласно выписке из ЕГРН от 07.09.2022 г., 77:01:0005003:3953 – 77:051/2022-12 от 07.09.2022 г. До момента государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение к Ответчику, нежилое помещение всегда находилось частной в собственности, следующих лиц:
- правообладатель: ООО "ОЛИМП-ПАЛАС", номер государственной регистрации права: 77-77-11/012/2014-182, дата государственной регистрации права: 03.10.2014 г.;
- правообладатель: Компания КОРЕЗА ЛИМИТЕД (COREZA LIMITED), номер государственной регистрации права: 77-77-11/012/2014-390, дата государственной регистрации права: 09.10.2014 г.;
- правообладатель: ООО «Частная охранная организация "Подразделение физической защиты «Барьер», номер государственной регистрации права: 77-77-11/023/2014-174, дата государственной регистрации права: 29.12.2014 г.
Ответчик считает, что спорное помещение общей площадью 92,7 кв.м, назначение: нежилое, находящееся на 1 этаже (комн. 15-19, 39), не является общедомовым имуществом многоквартирного дома, не предназначено для обслуживания всего дома, узлов, агрегатов и щитовых, обслуживающих иные помещения в них не имеются. Достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих, что спорное помещение является техническим, требующим постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, истцами не представлено. Спорное нежилое помещение ответчиком приобретено без каких-либо инженерных коммуникаций, являющихся общедомовым имуществом многоквартирного дома, и предназначенных для обслуживания всего дома. Инженерные коммуникации в нежилом помещении отсутствуют. Спорное нежилое помещение было куплено предыдущим сособственником (фио) в процедуре банкротства должника - "Частная охранная организация "Подразделение физической защиты "Барьер". Довод истцов о невозможности использовать помещения первого этажа: комн. 38 и комн. 40 где располагается общая придомовая благоустроенная территория несостоятелен. Вход в придомовую территорию возможен с улицы через входную дверь. Доступ к комнатам: 38, 40, где располагается общая придомовая территория есть у всех собственников многоквартирного дома. Ответчик не чинит препятствия к посещению данных комнат. Ответчик также заявил о пропуске истцами срока исковой давности по заявленным требованиям, который составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ).
Третьи лица фио, фиоВ, фио в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, обеспечили явку своего представителя фио, которая против удовлетворения исковых требований возражала, поддержав позицию ответчика.
Представитель третьего лица ООО «УК Эталон Экспресс» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки не сообщил.
По основаниям ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.
Суд, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и следует из материалов дела, истцы фио, ООО «ВеРоника», фио, ООО «Элит Реал Эстейт», ООО «БЭСТ Консалтинг» являются собственниками помещений по адресу: адрес: ФИО4 – квартиры № 6, этаж 6, площадью 325,8 кв.м; ООО «ВеРоника» - квартира № 2, этаж 3, площадью 222,8 кв.м; квартиры № 3, этаж 3, площадью 262 кв.м; фио – нежилого помещения, этаж 7, площадью 327,8 кв.м, надстроенного этажа № 0, площадью 107,1 кв.м; ООО «БЭСТ Консалтинг» – квартиры № 7, этаж 6, площадью 240,2 кв.м; нежилого помещения площадью 49,3 кв.м, этаж 6; ООО «Элит Реал Эстейт» - нежилого помещения, подвал № 1, площадью 15,2 кв.м; нежилого помещения, подвал № 2, площадью 15,2 кв.м; нежилого помещения, подвал № 2, площадью 14,5 кв.м; нежилого помещения, подвал № 2, площадью 15,3 кв.м; нежилого помещения, подвал № 2, площадью 14,5 кв.м; нежилого помещения, подвал № 2, площадью 19,5 кв.м; нежилого помещения, подвал № 2, площадью 19,5 кв.м; нежилого помещения, подвал № 1, площадью 15 кв.м; нежилого помещения, подвал № 2, площадью 19,5 кв.м; нежилого помещения, подвал № 2, площадью 19,6 кв.м, что подтверждается выписками из ЕГРН.
Ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 92,7 кв.м, кадастровый номер 77:01:0005003:3953, находящееся на первом этаже (комнаты №№ 15-19, 39 на поэтажном плане БТИ) дома по адресу адрес.
В обоснование иска истцами указано, что спорные помещения, принадлежащие ответчику, являются общедолевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме. Между тем, указанные помещения зарегистрированы на праве собственности за ответчиком, что нарушает права и законные интересы истцов.
Судом установлено, что распоряжением Правительства Москвы от 02.04.2003 г. № 512-РП принято предложение Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции адрес о проектировании и строительстве инвестором-застройщиком – компанией «GRADEX LIMITED» в 2003-2006 г.г. административно-рекреационного центра с многоуровневым подземным гаражом-стоянкой и спортивным комплексом по адресу: адрес.
Распоряжением префекта адрес от 27.06.2006 г. № 3033-р принят в эксплуатацию законченный строительством административно-рекреационный центр с подземной автостоянкой по адресу: адрес (строительный адрес: адрес), общей площадью 9 408,4 кв.м.
Распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда адрес от 08.02.2011 г. № 74 помещение площадью 262 кв.м, находящееся в собственности фио, расположенное по адресу: адрес, помещение I (этаж 3, ком. 19-32, 47), а также помещение I (этаж 6, ком. 1, 3-24, 26, 27), площадью 729,7 кв.м., находящееся в собственности МКК «АМГ Юниверсал Групп Лтд.» и расположенное по адресу: адрес, переведены из нежилых в жилые, с последующим оформлением собственником нежилых помещений (ООО «Олимп-Палас») в Управлении Росреестра по Москве сервитута на нежилые помещения, обеспечивающие доступ к жилым помещениям, или вывода этих помещений в состав общего имущества собственников помещений в указанном доме.
Нежилые помещения площадью 2 763,6 кв.м (надстройка - комната Д; помещение I - комнаты 1, 2; помещение II, комната 1; помещение III, комнаты. 1, 2; подвал, комнаты А, Б; помещение I, комната 2; подвал 1, комнаты а, А, б, Б; помещение I, комнаты 2, 6; подвал 2, комнаты А, Б, помещение I, комнаты 2, с 5 по 7, 13; этаж 1, комнаты А, Б, в, В, Г, г, Д, д, е, ж; помещение I, комнаты с 1 по 6, с 11 по 20, 27, с 37 по 40; этаж 2, комнаты В, Г, Д; помещение I – комната 16а; этаж 3 - комнаты В, Г, Д; помещение I – комната 33; этаж 4 - комнаты В, Г, Д; помещение I – комната 36; этаж 5 - комнаты В, Г, Д; помещение I – комната 36; этаж 6 - комнаты В, Г, Д; помещение I – комнаты 2, 25а; этаж 7 –комнаты В, Д; помещение I – комнаты с 1 по 29), находящиеся в здании по адресу: адрес, д. 11, ранее принадлежали на праве собственности ООО «Олимп-Палас», запись регистрации 77-77-11/090/2006-614 от 21.11.2006 г.
Право собственности на помещения площадью 2 763,6 кв.м, находящиеся в здании по адресу: адрес, ООО «Олимп-Палас» приобрело на основании договора № ZML11/06 от 12.07.2006 г. уступки права требования по договору № 11/05 от 09.12.2005 г. о соинвестировании при строительстве административного здания с апартаментами по адресу: адрес.
Позднее, площадь нежилых помещений, находящихся в собственности ООО «Олимп-Палас», уменьшилась до 1 452,3 кв.м (надстроенный этаж - комната Д; помещение I - комнаты 1, 2; помещение II, комната 1; помещение III, комната 1; подвал, комнаты А, Б; помещение I, комната 2; подвал 1, комнаты а, А, б, Б; помещение I, комната 2; подвал 2, комнаты А, Б, помещение I, комнаты 2, с 5 по 7, 13; этаж 1, комнаты Д1, А, Б, в, В, Г, г, Д, д, е, ж; помещение I, комнаты с 1 по 6, с 11 по 14, 27, 37, 38, 40; этаж 2, комнаты Д1, В, Г, Д; этаж 3 - комнаты Д1, В, Г, Д; этаж 4 - комнаты Д1, В, Г, Д; этаж 5 - комнаты Д1, В, Г, Д; этаж 6 - комнаты Д1, В, Г, Д; этаж 7 – комнаты В, Д).
Собственником спорного помещения площадью 92,7 кв.м (этаж 1, помещение I, комнаты с 15 по 19, 39) в здании по адресу: адрес, являлось ООО «ЧОП «Подразделение физической защиты «Барьер».
Указанные обстоятельства подтверждаются представленной в материалы дела копией регистрационного дела на спорное нежилое помещение, а также решением Арбитражного суда адрес от 15.07.2015 г. по делу № А40-39677/2014 по исковому заявлению ТСЖ «Земледельческий» к ООО «ОЛИМП-ПАЛАС» о признании за собственниками помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на помещения общего пользования общей площадью 1 129,6 кв.м, находящиеся по адресу: адрес (надстройка, комн. Д, пом. I, комн. 1,2; пом. II, комн. 1; пом. III, комн. 1; подвал, комн. А,Б; пом. I, комн. 2; подвал 1, комн. а, А, б, Б, пом. I, комн. 2; подвал-2, комн. А, Б, пом. I, комн. 2, 5-7, 13; этаж 1, комн. А, Б, в, В, Г, г, Д, д, е, ж, пом. I, комн. 1-6, 11, 12, 13, 14, 27, 37, 38, 40; этаж 2, комн. В, Г, Д; этаж 3, комн. В, Г, Д; этаж 4, комн. В, Г, Д; этаж 5, комн. В, Г, Д; этаж 6, комн. В, Г, Д; этаж 7, комн. В, Д).
04.02.2022 г. между фио и ООО «ЧОО «ПФЗ «Барьер» в лице конкурсного управляющего, действующего на основании решения Арбитражного суда адрес по делу № A40-168363/2020 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, право собственности фио зарегистрировано 17.02.2022 г., что подтверждается представленным в материалы копией договора купли-продажи от 04.02.2022 г.
06.09.2022 г. между фио и ответчиком ФИО1 заключен договор купли-продажи нежилого помещения от 06.09.2022 г., нотариально удостоверенный временно исполняющим обязанности нотариуса адрес фио, зарегистрировано в реестре за №: 77/673-1/77-2022-1-972. Право собственности ФИО1 на помещение общей площадью 92,7 кв.м, назначение: нежилое, находящееся на 1 этаже, и расположенное по адресу: Москва, адрес, кадастровый номер: 77:01:0005003:3953, зарегистрировано в установленном законом порядке (номер государственной регистрации, согласно выписке из ЕГРН: 77:01:0005003:3953 - 77/051/2022-12 от 07.09.2022).
Как следует из экспликации Центрального ТБТИ от 2006 года, содержащейся в декларация об объекте недвижимости спорное нежилое помещение (комната 39) представляет собой зал спортивный, площадью 52,3 кв.м, из которого выходы в вспомогательные комнаты №№ 15-19, поименованные как: комната № 15 – комната охраны, № 16 – пом. специальное, № 17 – комн. персонала, № 18 – коридор, № 19 – комната отдыха.
Аналогичные сведения содержатся в экспликации Центрального ТБТИ от 2011 года.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ.
Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290).
В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в п. 2 ст. 287.6 настоящего Кодекса.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 64, при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В соответствии с п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.
В силу подп. «а», «ж» п. 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 г. № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Таким образом, для правильного рассмотрения данного спора необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное назначение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в жилом доме.
Истцами в материалы дела представлено заключение эксперта по результатам строительно-технической экспертизы нежилого помещения площадью 92,7 кв.м, кадастровый номер 77:01:0005003:3953, по адресу: адрес, 1 этаж, комнаты №№ 15-19, 39 на предмет определения самостоятельного функционального назначения, наличия в нежилом помещении общедомовых инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одного помещения, наличия признаков общедомового имущества, подготовленное ООО «ЦНиСЭ» по заказу ФИО4
Согласно выводам заключения эксперта «ЦНиСЭ» нежилое помещение площадью 92,7 кв.м, кадастровый номер 77:01:0005003:3953, комнаты №№ 15-19,39, относится к помещениям общего пользования, предназначенным для использования собственниками помещений в многоквартирном жилом доме. Нежилое помещение предназначено для обслуживания более одного помещения в доме, предназначено для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в многоквартирном доме, имеет один дверной проем, через который был возможен выход из холла дома на общую придомовую территорию. Левый дверной проем, через который был возможен выход из комнаты дома № 39 на общую придомовую территорию заложен каменной кладкой. Дверной проем в комнаты №№ 15-19 также заложен кладкой. Нежилое помещение площадью 92,7 кв.м., кадастровый номер 77:01:0005003:3953, комнаты №№ 15-19,39, имеет общедомовые инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения. В нежилом помещении площадью 92,7 кв.м, кадастровый номер 77:01:0005003:3953, комнаты №№ 15-19,39, имеется необходимость постоянного и беспрепятственного доступа в него и к находящимся в нем инженерным коммуникациям.
В ходе рассмотрения настоящего дела представитель истцов заявил ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы.
Определением суда от 14.05.2025 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено АНО «Центральное бюро судебных экспертиз № 1».
Из выводов, содержащихся в экспертном заключении № 1785-СТЭ, подготовленном АНО «Центральное бюро судебных экспертиз № 1», следует, что площадь нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0005003:3953, площадью 92,7 кв.м (комн. №№ 15-19, 39), расположенного на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: адрес, не соответствует поэтажному плану и экспликации по состоянию на 05.10.2006 г. Увеличение площади помещения произошло в результате работ по реконструкции и перепланировке, а также переустройству и переоборудованию указанного выше помещения. Увеличение площади помещения произошло за счет уменьшения площадей помещений №№ 12, 14, 40, а также за счет перепланировки внутренних помещений исследуемого объекта (комн. №№ 15-19). Полный перечень работ по реконструкции и перепланировке, за счет которых произошло увеличение площади объекта отражен в таблице 1 настоящего заключения.
Эксперты пришли к выводу, что в нежилом помещении с кадастровым номером 77:01:0005003:3953 имеются инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения данного многоквартирного дома, как до, так и после проведения работ по увеличению площади помещения, к которым необходимо обеспечение постоянного беспрепятственного доступа жильцам МКД и специалистам, обслуживающим инженерные коммуникации и иное оборудование в МКД:
- труба общедомового стояка холодного водоснабжения;
- труба общедомового стояка горячего водоснабжения;
- короб общедомовой системы вентиляции;
- общедомовой стояк системы водоотведения - канализационный стояк.
Нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0005003:3953, площадью 92,7 кв.м, возможно использовать как самостоятельное, для нужд, не связанных с обслуживанием всех или нескольких помещений данного многоквартирного дома.
Доступ в помещения № 38 и № 40 многоквартирного дома по адресу: адрес, минуя нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0005003:3953, имеется. В помещения № 38 и № 40 возможен доступ через входную дверь с адрес. Доступ через помещения многоквартирного дома отсутствует.
Каких-либо замечаний и возражений по экспертному заключению № 1785-СТЭ стороны не заявили.
Допрошенный в судебном заседании эксперт фио поддержал в полном объеме .выводы, содержащиеся в экспертном заключении.
Суд, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 67 ГПК РФ, заключение судебной экспертизы № 1785-СТЭ, а также иные представленные в материалы дела доказательства, в том числе, документы БТИ (поэтажные планы и экспликации), пришел к выводу, что нежилые помещения общей площадью 92,7 кв.м, находящиеся в здании по адресу: адрес (комн. №№ 15-19, 39), с учетом технических характеристик не отвечают требованиям, указанным в ст. 290 ГК РФ, и не входят в состав общего имущества всего здания, поскольку не предназначены для обслуживания общего имущества в многоквартирном доме, имеют самостоятельное назначение, с возможностью использования их как самостоятельные, для нужд, не связанных с обслуживанием всех или нескольких помещений данного многоквартирного дома. Помещение (комната) № 39 было создано как спортзал с выходами в вспомогательные комнаты №№ 15-19.
Доводы истцов, что до перехода права собственности на спорное нежилое помещение на фио, они имели беспрепятственный доступ к нему, правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеют, поскольку право распоряжаться принадлежащим имуществом принадлежит собственнику этого имущества, в том числе и предоставление доступа к нему.
Рассматривая заявления ответчика, а также третьих лицо пропуске истцами срока исковой давности, суд приходит к следующим выводам.
Из статьи 2 ГПК РФ следует, что целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан.
В силу п. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованному лицу предоставлено право обращения в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве.
Таким образом, действующим законодательством установлено, что предметом судебной защиты могут являться нарушенные или оспариваемые права, свободы и законные интересы.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ.
При этом, избранный способ и порядок защиты права должны соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения, в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.
Из правовой позиции, изложенной в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», следует, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
При этом собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кроме этого, в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
На подобные требования не распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).
В связи с тем, что фактическими основаниями иска является признание права общедолевой собственности на спорный объект и истребование его из незаконного владения ФИО1, суд приходит к выводу о том, что к данным требованиям подлежит применению срок исковой давности.
В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в 3 г.
Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В обоснование пропуска срока исковой давности, ответчик и третьи лица ссылаются на то, что срок исковой давности по виндикационному иску, что имеет место быть в настоящем случае, следует исчислять с момента, когда истцы стали собственниками принадлежащих им помещений в доме.
Судом также установлено и не оспаривалось стороной ответчика, а также третьими лицами, что спорные нежилые помещения фактически были заняты пунктом охраны с оборудованием видеофиксации периметра здания, контроля входа и выхода в здание, а также имелись вспомогательные помещения (например, коридор). Истцы не были лишены пользования спорными помещениями, имели беспрепятственный доступ к ним до 17.07.2022 г., когда контроль доступа к помещению перешел к фио
С исковым заявлением в суд истцы обратились 19.06.2024 г., то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности, в связи с чем, суд не находит оснований для применения срока исковой давности к возникшему спору.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований фио, ООО «ВеРоника», фио, ООО «Элит Реал Эстейт», ООО «БЭСТ Консалтинг» к ФИО1 о признании права общедолевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме через Хамовнический районный суд адрес.
Решение изготовлено в окончательной форме 26 ноября 2025 года.
Судья В.А. Фокеева