78RS0008-01-2025-002139-85

Дело № 2-5088/2025 07 октября 2025 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Чистяковой К.В.,

при секретаре Саргсян А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к АО «Эталон ЛенСпецСМУ» о взыскании денежных средств, неустойки, штрафа,

установил:

ФИО1 обратился в Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга с иском к АО «Эталон ЛенСпецСМУ» о взыскании денежных средств в размере 164 985, 10 рублей, неустойки в размере 585 697, 10 рублей, штрафа в размере 5 % от взысканной судом суммы, ссылаясь в обоснование требований на то обстоятельство, что 29.11.2019 заключил с АО «Эталон ЛенСпецСМУ» договор № 211И-ОХ-6.1 участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. По условиям договора стороны согласовали стоимость квартиры – 3 792 608 рублей, площадь квартиры 37,1 кв.м. Согласно акту приема-передачи квартиры от 21.07.2021 общая площадь квартиры составляет 35,4 кв.м., поскольку площадь квартиры уменьшилась, по мнению истца, с ответчика полежит взысканию денежные средства 164 985, 10 рублей. 04.04.2024 в адрес ответчика была направлена претензия с требованием произвести выплату денежных средств, в связи с уменьшением площади квартиры, ответа на претензию не последовало.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

На основании п. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в его отсутствие.

Исследовав и оценив материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что 29.11.2019 между ФИО1 и АО «Эталон ЛенСпецСМУ» был подписан договор № № 211И-ОХ-6.1 участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> /л.д.6-9/.

Согласно п. 1.2. указанного договора проектные характеристики квартиры: планируемая общая площадь квартиры (без балконов, лоджий) – 35,16 кв.м., планируемая общая приведенная площадь квартиры – 37, 01 кв.м.

Согласно п. 2.1 общая цена договора – 3 792 608 рублей.

Из п. 2.2. договора следует, что стороны договорились, что на основании п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон») Цена Договора, указанная в п. 2.1. настоящего Договора, подлежит изменению: - на суммы доплат (выплат) при увеличении (уменьшении) планируемой площади Квартиры по результатам инвентаризации Квартиры уполномоченным лицом при проведении технической инвентаризации Объекта, необходимой для получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию в соответствии с требованиями законодательства; - на суммы доплат (выплат) при увеличении (уменьшении) планируемой приведенной площади балкона (лоджии) Квартиры по результатам инвентаризации Квартиры уполномоченным лицом при проведении технической инвентаризации Объекта, необходимой для получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию в соответствии с требованиями законодательства.

В случае увеличения (уменьшения) планируемой общей площади квартиры и (или) планируемой приведенной площади балкона (лоджии) стороны для осуществления соответствующих доплат (выплат) в качестве расчетной единицы используют стоимость одного квадратного места площади квартиры и (или) приведенной площади балкона (лоджии), равную 102 475,22 рублей.

Стороны определили, что для целей осуществления взаимозачетов по результатам инвентаризации квартиры используются данные инвентаризации, проведенной до выполнения работ по отделке/подготовке под отделку квартиры. Стороны договорились, что в случае увеличения (уменьшения) общей площади квартиры и (или) приведенной площади балкона (лоджии) менее чем на 1 кв.м., соответствующие доплаты не производятся.

Согласно приложению № 2 к договору участия в строительстве многоквартирного жилого дома проектные характеристики квартиры: планируемая общая площадь 35, 16 кв.м., планируемая общая приведенная площадь (включая приведенную площадь балконов, лоджий, веранд, террас) – 37,01 кв.м., планируемая жилая площадь -13,74 кв.м. Приведённая площадь, с учетом коэффициента: холл -3,32 кв.м., кухня – 13,90 кв.м., комната – 13,74 кв.м., совмещенный санузел – 4,20, лоджия – 1,85 кв.м.

Согласно акту приема-передачи от 21.07.2021, подписанному между ФИО1 и АО «Эталон ЛенСпецСМУ», застройщик передал, а дольщик принял в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>строительный адрес: <адрес>), характеристики, квартиры: квартира состоит из одной комнаты общей площадью – 35, 4 кв.м./л.д. 4/.

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая площадь квартиры, расположенной по адресу: <адрес> – 35,4 кв.м.

20.12.2023, 04.04.2024 истец обратился в адрес ответчика с претензией, в которой просил возвратить денежные средства, уплаченные по договору. Согласно объяснениям истца, претензия осталась без ответа.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 г., передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Согласно ведомости помещений и их площадей, составленной ООО «Первое кадастровое бюро» /л.д.50-55/, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, имеет общую площадь – 35, 4 кв.м. (3,3+4,3+13,8+14). Общая приведенная площадь квартиры (включая приведенную площадь квартиры, лоджий) – 37,4 кв.м (35,4+2). Коридор – 3,3 кв.м., совмещенный санузел – 4,3 кв.м., жилая комната – 13,8 кв.м., кухня – 14 кв.м. Площадь лоджии, балкона- 2 кв.м.

С учетом изложенного, учитывая, что общая площадь квартиры (35,16 кв.м.), а также общая приведенная площадь (37,01 кв.м.), указанная в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома, не была уменьшена при сдаче квартиры, о чем свидетельствует ведомость помещений и площадей, согласно которой общая площадь квартиры 35,4 кв.м., общая приведенная площадь – 37,4 кв.м., оснований для удовлетворения иска в части возврата участнику долевого строительства излишне выплаченной суммы денежных средств не имеется.

Надлежащих доказательств уменьшения фактической площади жилого помещения ФИО1 в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Кроме того, довод истца о том, что об уменьшении площади квартиры свидетельствует площадь квартиры, указанная в выписке из ЕГРЮЛ, судом отклоняется, поскольку в выписке из ЕГРЮЛ указывается общая площадь квартиры без балконов и лоджий.

Поскольку оснований для удовлетворения исковых требований в части возврата участнику долевого строительства излишне выплаченной суммы денежных средств не имеется, оснований для взыскания с ответчика неустойки и штрафа также не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 56, 67, 68, 71, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к АО «Эталон ЛенСпецСМУ» о взыскании денежных средств, неустойки, штрафа – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья /подпись/

Мотивированное решение изготовлено 21 октября 2025 года.