Дело №2-1290/22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2022 года город Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Твердова И.В.

при секретаре Спесивцевой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Новомихайловского городского поселения Туапсинского района к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора аренды, устранении препятствий, прекращении права собственности, признании ничтожным договора,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Новомихайловского городского поселения Туапсинского района обратилась в Туапсинский районный суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора аренды, устранении препятствий, прекращении права собственности, признании ничтожным договора, мотивировав тем, что факт заключения между ФИО2 и ФИО1 договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № без согласия арендодателя нарушает условия договора аренды земельного участка, что является основанием для расторжения договора аренды земельного участка и признания ничтожным договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

В судебном заседании представитель истца администрации Новомихайловского городского поселения Туапсинского района, действующая по доверенности ФИО3, уточненный иск поддержала, пояснила, что ответчиками существенно нарушены условия заключенного между администрацией МО Туапсинский район и ФИО2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, принадлежащего на основании договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, согласие арендодателя на переуступку права аренды земельного участка в соответствии с условиями договора аренды арендатором не получено, расположенный на земельном участке объект не соответствует виду разрешенного использования земельного участка. Просит обязать ФИО1 привести земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 062 кв.м., по адресу: <адрес>, в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием, а именно для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования; для размещения ресторанов, кафе, столовых, баров, путем сноса объекта недвижимого имущества гаража, с кадастровым номером №, площадью 25,8 кв.м., прекратить право собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества гараж, с кадастровым номером №, площадью 25,8 кв.м., расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, признать ничтожным договор от 03.02.2021 года об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

Представитель ответчиков ФИО1, ФИО2, действующий по доверенности ФИО4, в судебном заседании иск не признал, возражал против удовлетворения иска, пояснил, что арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия арендодателя, согласие арендодателя на уступку прав по договору аренды не требуется, данное уведомление носит уведомительный характер, расположенный на принадлежащем ответчику земельном участке гараж соответствует виду разрешенного использования земельного участка, что подтверждается заключением судебного эксперта. Просит в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица администрации МО Туапсинский район, действующая по доверенности ФИО5, иск поддержала, пояснила, что в силу ст.42 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, в случае отсутствия факта освоения земельного участка в течение одного года, земельный участок считается неосвоенным, наличие на земельном участке объекта не свидетельствует о его освоении, ответчиком не доказан факт осуществления деятельности в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, в порядке п.3.2.5 договор аренды подлежит расторжению ввиду неиспользования земельного участка в течение одного года. Просит иск удовлетворить.

Представитель третьего лица уполномоченного органа в области архитектуры и градостроительства МО Туапсинский район - Управления архитектуры и градостроительства администрации МО Туапсинский район, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу положений ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» администрация Новомихайловского городского поселения Туапсинского района является уполномоченным органом по распоряжению земельным участком по оспариваемому договору аренды, ввиду чего вправе обращаться с заявленным иском в суд.

Как установлено материалами дела, 05.07.2013 года между администрацией МО Туапсинский район и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, площадью 1 062 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов - для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин, и оборудования; для размещения ресторанов, кафе, столовых, баров, по адресу: <адрес>, на срок до 05.02.2023 года.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, в составе представленного администрацией МО Туапсинский район оригинала договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № имеется удостоверенный Росреестром оригинал договора от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно материалам регистрационного дела и выпискам Росреестра, в ЕГРН имеются сведения от 14.12.2021 года о праве собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества гараж, с кадастровым номером 23:33:0804000:720, назначение нежилое, площадью 25,8 кв.м., расположенный на указанном земельном участке.

26.08.2022 года истцом в адрес ответчика направлено требование о расторжении договора аренды земельного участка.

В силу ст.12 ГК РФ допускается защита гражданских прав путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, присуждения к исполнению обязанности в натуре.

Согласно п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1 ГК РФ).

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Под владением понимается юридически обеспеченная возможность волевого, фактического и непосредственного господства лица над вещью, а под пользованием – юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств, плодов и иных доходов в процессе ее эксплуатации.

Статьями 304 и 305 ГК РФ собственнику или иному лицу, владеющему имуществом по предусмотренному законом или договором основанию, предоставлена возможность требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям п.45 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя ст.304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Таким образом, правом на иск об устранения всяких нарушений права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, обладает собственник или законный владелец индивидуально-определенной вещи, который лишен возможности пользоваться и (или) распоряжаться ею. Ответчиком по такому иску является лицо, которое своим противоправным поведением создает препятствия, мешающие нормальному осуществлению правомочий владения и пользования.

Избранный истцом способ защиты нарушенного права путем предъявления негаторного иска предполагает доказывание одновременно ряда условий: наличие у истца законного основания владения и пользования вещью (права собственности, иного вещного или обязательственного права у истца); наличие препятствий в осуществлении прав пользования, не соединенных с лишением владения вещью; противоправность препятствий, чинимых ответчиком в осуществлении правомочий пользования вещью; существование нарушения правомочий пользования и распоряжения вещью, как на момент предъявления иска, так и на момент вынесения судебного акта по существу спора.

В соответствии со ст.ст. 40 - 42 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст.ст. 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства либо одностороннее изменение его условий.

В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены условия, при которых по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом досрочно, а именно использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии со ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

На основании п.3.2.5 договора аренды земельного участка, арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при существенных нарушениях его условий: использование земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, не использовании участка (его части) в течение одного года, использование земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку, нарушения арендатором условий предоставления земельного участка, указанных в п.9 договора и невыполнении арендатором обязанностей, указанных в п.п. 4.1, 4.2 договора.

Согласно п.п. 4.1, 4.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (п.4.1.7), в случае передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам письменно в течение 10 дней уведомить об этом арендодателя (п.4.1.18), арендатор не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать права и обязанности по договору третьим лицам (п.4.2.1).

Согласно п.9 договора в случаях, когда по истечении одного года с момента предоставления земельного участка, в его границах отсутствует факт ведения строительных работ и (или) у арендатора нет разрешения на строительство, выданного соответствующим образом, данный земельный участок считается неосвоенным.

Пунктом 2 ст.615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила пп. 5 и 6 ст.22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с п.9 ст.22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пп. 5 и 6 названной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения ст.22 ЗК РФ, подлежащие применению при разрешении данного спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Как разъяснено п.18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Арендодатель вправе предъявить требование о возмещении убытков как меры защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности (п.16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Данное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду, и это правило не может быть изменено соглашениями сторон.

Изложенное правовое обоснование согласуется с Обзором судебной практики ВС РФ №4 (2021), утвержденным Президиумом ВС РФ 16.02.2022 года.

Согласно выводам эксперта ИП ФИО6 от 01.11.2022 года, в кадастровых границах земельного участка с кадастровым номером № расположены металлический забор и одноэтажный объект недвижимого имущества с кадастровым номером №, назначение нежилое, площадью 25,8 кв.м.

Оценивая заключение эксперта в совокупности с другими материалами дела в соответствии со ст.ст. 67, 86 ГПК РФ, суд считает заключение объективным и подлежащим принятию во внимание при рассмотрении дела.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч.3 ст.67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности.

В судебном заседании установлено, что ответчиком ФИО1 после заключения договора от 03.02.2021 года об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № возведен и в ЕГРН зарегистрировано право собственности от 14.12.2021 года на объект недвижимого имущества – гараж, с кадастровым номером №, площадью 25,8 кв.м., доказательств нарушения требований закона при внесении сведений в ЕГРН в отношении данного объекта не представлено и материалы дела не содержат, данный объект является объектом недвижимого имущества, что подтверждается выводами эксперта по назначенной судом экспертизе, объект соответствует виду разрешенного использования земельного участка – для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин, и оборудования; для размещения ресторанов, кафе, столовых, баров, администрацией МО Туапсинский район представлены оригиналы оспариваемых договоров аренды земельного участка и уступки прав и обязанностей по договору аренды, что свидетельствует о надлежащем уведомлении арендатором арендодателя о соответствующей уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, также изложенное подтверждает факт освоения арендатором земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования и целевого назначения.

Поскольку в силу законодательного регулирования арендатор по договору аренды земельного участка на срок более 5 лет имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором, заявленное в иске основание расторжения договора аренды земельного участка, признания ничтожным договора переуступки прав и обязанностей по данному договору аренды земельного участка, являются необоснованными, доказательств существенного нарушения ответчиками условий договора аренды земельного участка, нарушений требований закона при переуступке прав и обязанностей по данному договору, ничтожности данной сделки, не представлено и материалы дела не содержат, иск удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Туапсинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий

Судья: