Решение по делу № 2А-429/2025 от 27.02.2025 - об оспаривании действий государственного регистратора прав, выразившихся в отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект недвижимости.

ГУБКИНСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Губкин 27 февраля 2025 года

Губкинский городской суд Белгородской области в составе

председательствующего судьи Комаровой И.Ф.

при секретаре Нечепаевой Е.В.

с участием:

представителя административного истца

действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.33-36) ФИО1

представителя административного ответчика

Управления Росреестра по Белгородской области

действующей на основании доверенности №

от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.52-53) ФИО2

в отсутствие административного истца ФИО3, государственного регистратора прав Управления Росреестра по Белгородской области ФИО4, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, государственному регистратору прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области ФИО4 об оспаривании действий государственного регистратора прав, выразившихся в отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект недвижимости,

установил:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (далее по тексту - Управление Росреестра по Белгородской области), государственному регистратору прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области ФИО4 об оспаривании действий государственного регистратора прав, выразившихся в отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект недвижимости.

Обосновывая заявленные требования административные истцы сослался на следующие обстоятельства: ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, действующим по доверенности в интересах ФИО3, было подано заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении 14 (четырнадцати) жилых помещений, расположенных в нежилом здании по адресу: <адрес>. Кроме того, поданы заявления о приобщении дополнительных документов от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, к документам были приобщены решение правообладателя о преобразовании объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и технический план от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный кадастровым инженером ФИО6 в связи с образованием 14 помещений, расположенных по указанному адресу в результате раздела исходного объекта недвижимости с кадастровым номером №. Технический план был подготовлен на основании проектной документации по капитальному ремонту от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором прав отказано в государственном кадастровом учете недвижимого имущества и государственной регистрации прав по причине непредставления документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета.

Государственным регистратором в ходе правовой экспертизы документов, установлено, что представленный Технический план от ДД.ММ.ГГГГ подготовлен на основании проектной документации по капитальному ремонту от 01.01.2024№. В результате раздела жилого помещения с кадастровым номером № и проведенного капитального ремонта образовано 14 помещений, тринадцать из которых – жилые, одно – нежилое вспомогательное помещение.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) жилое помещение с кадастровым номером № расположено в здании с кадастровым номером №, наименовании – административное здание, назначение – нежилое, вид разрешенного использования – нежилое (нежилое здание).

Согласно п.4.1 ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае капитального ремонта объектов капитального строительства. Однако, работы по капитальному ремонту с целью раздела на помещения произведены в жилом помещении. Следовательно, согласование проводимых работ в жилых помещениям регламентировано Жилищным кодексом Российской Федерации.

Управлением Россреестра в рамках межведомственного взаимодействия неоднократно направлялись запросы в администрацию Губкинского городского округа Белгородской области с просьбой высказать позицию по вопросу перепланировки, переустройства и раздела жилого помещения, расположенного в административном здании, обращая внимание на то, что в 2019 году собственником жилого помещения с кадастровым номером № проводились работы по его перепланировке, завершение которых было подтверждено Актом приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию жилого помещения после перепланировки от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденным постановлением администрации Губкинского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ, что также дает основания полагать о необходимости получения разрешительной документации на проведение работ по разделу вышеуказанного жилого помещения. Однако в ответах, адресованных Государственному регистратору прав Управления Росреестра по Белгородской области ФИО4, председателем комитета градостроительной политики ФИО7 сообщено, что предоставление запрашиваемой информации к полномочиям органов местного самоуправления городских округов не относится (ч.3 ст.8 ГрК РФ).

С учётом изложенного, ФИО3 было предложено предоставить Акт приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию образованных в результате раздела 14 помещений, однако дополнительных документов не представлено.

В связи с чем, ФИО3 было отказано в осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимого имущества в виде помещений, расположенных по адресу: <адрес> с кадастровым номером №.

По мнению административного истца действия государственного регистратора являются незаконными по основаниям того, что применён закон, не подлежащий применению. Положениями главы 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, действующей в редакции Федерального закона от 27 декабря 2018 г. №558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме», с 8 января 2019 г. установлен порядок проведения переустройства и (или) перепланировки как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Вышеуказанные образуемые 14 помещений располагаются в нежилом здании, которое не отвечает признакам многоквартирного жилого дома. Нежилое здание состоит из двух помещений, одно из которых нежилое, а второе – жилое, которые принадлежат одному собственнику. Однако государственным регистратором не учтено то, что первоначальная перепланировка жилого помещения в 2019 году была согласована по ранее действовавшему законодательству. Следовательно, к сложившимся правоотношениям необходимо применять нормы Градостроительного кодекса РФ.

Кроме того, государственным регистратором прав были совершены действия в рамках получения определенной информации от органа местного самоуправления, которая не предусмотрена Градостроительным кодексом РФ.

Вместе с тем, административным истцом на государственный кадастровый учет и регистрацию прав был сдан технический план, в состав которого включено проектное заключение аккредитованной организации в лице ООО «Кадастр», в котором указано, что предлагаемый раздел помещений не предусматривает изменения параметров нежилого здания, не затрагивает конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности здания. В результате обследования помещения установлено, что образуемые объекты недвижимости – жилые помещения №1-13 и вспомогательные помещения имеют отдельные входы и выходы, что позволяет использовать их как самостоятельные объекты в составе нежилого здания.

Административный истец в административном исковом заявлении просит признать незаконным действие государственного регистратора прав межмуниципального отдела по Губкинскому и Корочанскому районам Управления Росреестра по Белгородской области ФИО4, выразившееся в отказе проведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении жилых помещений и одного нежилого помещения вспомогательного назначения, образованных согласно представленному техническому плану в результате раздела жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного в здании с кадастровым №, наименовании – административное здание, назначение – нежилое, вид разрешенного использования – нежилое (нежилое здание) по адресу: <адрес>, обязав устранить допущенное нарушение.

В судебном заседании представитель административного истца - ФИО1, действующий на основании доверенности, удостоверенной нотариусом (т.1л.д.33) административные исковые требования поддержал, и просил их удовлетворить по основаниям, указанным в административном иске и в письменном отзыве на возражения Управления Росреестра по Белгородской области. Дополнительно пояснил, что представителем административного ответчика не опровергнут довод административного иска, основанный на положениях протокола заочного заседания Общественного совета при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области от 24.09.2020 №3, которым признана возможность учета изменений в отношении объектов капитального строительства нежилого назначения при отсутствии разрешительной документации, но при наличии приложения, подтверждающего документа, подготовленного уполномоченной организацией, имеющей соответствующую лицензию. В состав технического плана должно входить заключение о техническом состоянии несущих и самонесущих конструкций, выданное аккредитованными организациями, допущенными в соответствии со свидетельствами к определенному виду работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области ФИО2, действующая в рамках полномочий, предоставленных доверенностью № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.52), административные исковые требования не признала, дала объяснения в соответствии с представленными письменными возражениями на административный иск, приобщенными к материалам административного дела. Полагала, что Управлением, как регистрационным органом не нарушено норм действующего законодательства, решение государственного регистратора прав об отказе ГКУ и ГРП № № от ДД.ММ.ГГГГ является законным. Ссылка административного истца на Протокол заочного заседания общественного совета при Управлении № от ДД.ММ.ГГГГ несостоятельна, поскольку он не является нормативно-правовым актом, а носит рекомендательный характер. Обратила внимание на то, что имеющаяся в составе Технического плана от ДД.ММ.ГГГГ проектная документация по капитальному ремонту от ДД.ММ.ГГГГ №, представленная заявителем на регистрацию, не содержит четких выводов о том, что получение разрешительной документации на раздел помещения не требуется. Дополнительно к письменным возражениям пояснила, что поступившие в ним в Управление Методические рекомендациям Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) на письмо Минстроя России от 20.12.2024 №76955-СМ/08, предписывают вопросы осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением основных сведений о помещении, рассматривать в комплексе с положениями как Жилищного кодекса РФ, так и Градостроительного кодекса РФ, исходя из определения реконструкции объекта капитального строительства и определения понятия помещения, расположенных в нежилых зданиях и сооружениях. Оснований для признания действий государственного регистратора прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области ФИО4 незаконными не установлено.

Административный ответчик - государственный регистратор прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области ФИО4, будучи надлежащим образом извещенной о дате, времени и месте судебного разбирательства, в суд не явилась.

В силу ст.150, ч.6 ст.226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела.

На основании ч.6 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ) суд признаёт возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившегося лица, участвующего в деле.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, документы, находящиеся в реестровом деле, представленные Управлением Росреестра по Белгородской области, оценив в соответствии со ст.84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. При этом, как указано в части 2 той же статьи, решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии со статьей 46 (частями 1 и 2) Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии со ст.218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с п.2 ст.227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

Исходя из положений статьи 227 КАС РФ, суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Согласно ч.9 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении дела суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В соответствии с ч. 11 ст. 226 КАС РФ обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

В соответствии со ст. 226 КАС РФ, с учетом разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ №2 от 10.02.2009 г. (п. 25) при рассмотрении дела по существу суду надлежит выяснять: имеет ли орган (лицо) полномочия на принятие решения или совершение действия. В случае, когда принятие или непринятие решения, совершение или несовершение действия в силу закона или иного нормативного правового акта отнесено к усмотрению органа или лица, решение, действие (бездействие) которых оспариваются, суд не вправе оценивать целесообразность такого решения, действия (бездействия); соблюден ли порядок принятия решений, совершения действий органом или лицом в том случае, если такие требования установлены нормативными правовыми актами (форма, сроки, основания, процедура и т.п.); соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующих данные правоотношения.

Из приведённых норм права следует, что для признания действий (бездействия) должностного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: их несоответствие закону и нарушение ими прав и законных интересов административного истца. При этом целью рассмотрения дела при удовлетворении требований является возложение судом на должностного лица указанной службы обязанности по совершению действий, ведущих к восстановлению нарушенных прав административного истца.

Так, отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту - Закон о государственной регистрации недвижимости).

Согласно ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 8 - 10 части 5 настоящей статьи; прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу ч.1 ст.21 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанныедокументы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п. 7 ч. 1 ст. 26).

Пунктом 3 ч.1 ст.29 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости от 13 июля 2015 года №218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В соответствии с ч.2 ст.26 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости от 13 июля 2015 года №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

Согласно п.5 ч.1 ст.26 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости от 13 июля 2015 года №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 данного Федерального закона в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора (ст. 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ).

На основании п.2 ч.4 ст.18 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости от 13 июля 2015 года №218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу ч.1 ст.21 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости от 13 июля 2015 года №218-ФЗ, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно Письму Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 28 августа 2013 года №14-исх/07892-ГЕ/13 государственная регистрация носит публичный характер; государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Таким образом, государством осуществляется контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом, который призван обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований и как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости.

Государственный регистратор, проверяя юридическую силу правоустанавливающих документов, в частности, устанавливает: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт; соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в правоустанавливающем документе, аналогичным сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости, наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица.

Как следует из материалов дела и установлено судом из представленного реестрового (регистрационного) дела №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 через своего представителя по доверенности ФИО1 посредством обращения в отделение № Старооскольского городского округа ГАУ БО «МФЦ» обратился в Управление Росреестра по Белгородской области с заявлением (№№, № №) о ГКУ и ГРП в отношении объектов недвижимого имущества – 14 помещений, расположенных по адресу: <адрес>, образованных в результате раздела помещения с кадастровым номером № (далее - Исходное помещение), представив в качестве правоустанавливающих документов (т.1 л.д.56-74):

- решение правообладателя о преобразовании объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ;

- технический план от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный кадастровым инженером ФИО6 (далее – Технический план от ДД.ММ.ГГГГ)(л.д.4-29).

Технический план от ДД.ММ.ГГГГ подготовлен на основании проектной документации по капитальному ремонту от ДД.ММ.ГГГГ, №, в связи с образованием 14 помещений, расположенных по адресу: <адрес>, образованных в результате раздела Исходного объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно заключению кадастрового инженера Технический план от ДД.ММ.ГГГГ подготовлен в результате раздела Исходного помещения и проведенного капитального ремонта, в результате чего образовано 14 помещений, 13 из которых - жилые, 1- нежилое вспомогательное помещение.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) Исходное помещение расположено в здании с кадастровым номером №, наименование - административное здание, назначение - нежилое, вид разрешенного использования - нежилое (нежилое здание). Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, вид разрешенного использования – «для обслуживания и эксплуатации административного здания».

При проведении правой экспертизы документов (№, №) государственным регистратором установлены обстоятельства, препятствующие осуществлению Государственного кадастрового учета (ГКУ) и Государственной регистрации прав (ГРП).

При сравнении поэтажных планов в составе представленного Технического плана от ДД.ММ.ГГГГ со сведениями ЕГРН выявлены отличия, неописанные в Проектной документации по капитальному ремонту, а именно:

-в помещении № 15 перенесен дверной проём;

- в помещениях 20, 22 образованы дверные проёмы;

- на 1 этаже на лестнице образована дверь;

- в помещении 16заложен дверной проём.

Также установлено, что в 2019 году собственником Исходного помещения проводились работы по его перепланировке, завершение которых подтверждено Актом приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию жилого помещения после перепланировки от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденным постановлением администрации Губкинского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ). Заявителю было рекомендовано предоставить Акт приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию образованных в результате раздела помещений.

В соответствии с проектной документации образовано 14 помещений: жилые помещения 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 и вспомогательное помещение, которые имеют отдельные входы и выходы, что позволяет использовать их в качестве самостоятельных объектов в составе нежилого здания.

Согласно заключению кадастрового инженера Технического плана от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в результате проведения кадастровых работ на основании проектной документации «Капитальный ремонт с целью преобразования (раздела) жилого помещения 2» был проведен капитальный ремонт, с целью образования 14 помещений.

Понятие капитального ремонта приведено в п.14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ).

Выполнение строительных работ по капитальному ремонту объектов капитального строительства (далее – ОКС) (за исключением линейных объектов в отдельных случаях, предусмотренных федеральным законом), а также текущему ремонту ОКС, не влечет за собой необходимость выполнения кадастровых работ и внесения изменений в сведения ЕГРН.

В соответствии с ч.11 ст.52ГрК РФ в случаях, определенных Правительством Российской Федерации от 16.05.2022 №881 «Об осуществлении замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта капитального строительства при проведении капитального ремонта зданий, сооружений», при осуществлении капитального ремонта зданий, сооружений могут осуществляться замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций ОКС, то есть проводиться отдельные виды работ по реконструкции ОКС.

Кроме того, основные сведения о сооружении могут изменяться в результате капитального ремонта сооружения в случаях, предусмотренных федеральным законом (ч.2ст.8 Закона о регистрации). Такие случаи предусмотрены ч.10 и 10.1 ст.52 ГрК РФ (применительно к магистральным газопроводам, нефтепроводам, нефтепродуктопроводам, являющимся объектами недвижимости автомобильным дорогам).

Вместе с тем, осуществление ГКУ в связи с изменением основных характеристик здания, помещения в результате его капитального ремонта Закон о регистрации не содержит.

Таким образом, основные сведения ЕГРН о помещении не подлежат изменению в результате капитального ремонта помещения, такие сведения о помещении могут быть изменены в ЕГРН только в результате реконструкции помещения.

Исходя из определения реконструкции объекта капитального строительства (ОКС) (п.14 ст.1ГрК РФ) и определения понятия помещения (п. 1 ст. 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.14 ст.2Федерального закона от 30.12.2009 N384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» изменение границ помещений, образование новых помещений из помещений, изменение внутренней планировки помещений, расположенных в нежилых зданиях и сооружениях, представляет собой реконструкцию части ОКС - нежилого здания или сооружения, и подлежит реализации по правилам, установленнымст. 48,49,51и55ГрК РФ.

Согласно п. 4.1 ч.17 ст.51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае капитального ремонта объектов капитального строительства. Однако, работы по капитальному ремонту с целью раздела на помещения произведены в жилом помещении.

Устройство дверных и оконных проемов в несущих стенах здания затрагивают несущие конструкции здания путем изменения параметров несущих наружных стен и в силу п.14 ст.1 ГрК РФ относятся к реконструкции здания.

В силу п.7 ч.1 ст.4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу, в том числе переустройстваиперепланировкипомещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, положениями ЖК РФ не предусмотрено расположение жилого помещения в административном здании.

Учитывая изложенное, работы по переустройству и (или) перепланировки жилого помещения регулируются исключительно нормами ЖК РФ.

Переустройство и (или) перепланировка помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ч.1 ст.26 ЖК РФ). Переустройство и (или) перепланировка помещения подтверждаются актом приемочной комиссии (ч.2 ст.28 ЖК РФ). Переустройство помещения считается завершенным со дня утверждения акта приемочной комиссии. Перепланировка помещения считается завершенной со дня внесения изменений в сведения ЕГРН о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения (ч.3 ст. 28 ЖК РФ).

Федеральным законом от 27.12.2018 № 518-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме» (далее – Закон № 518-ФЗ) были внесены изменения в ЖК РФ, в соответствии с которыми были введены нормы, распространяющие свое действие в отношении переустройства и (или) перепланировки, в том числе нежилых помещений в МКД, если ранее указанные нормы распространялись только на жилые помещения. Следовательно, момент обращения административного Истца в органы местного самоуправления и дата вступления в силу Закона № 518-ФЗ (08.01.2019) не имеют взаимосвязи.

Кроме того, исходное помещение приобрело статус жилого помещения на основании Постановления администрации Губкинского городского округа № от ДД.ММ.ГГГГ «О переводе нежилого помещения в жилое» (далее - Постановление №).

Разрешительная документация после перепланировки указанного жилого помещения выдавалась администрацией Губкинского городского округа Белгородской области как на жилое помещение. Постановление администрации Губкинского городского округа № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает данный факт, в нем указано, что выдана разрешительная документация ФИО3 в соответствии с нормами ст. 28 ЖК РФ была, т.е. органы местного самоуправления руководствовались нормами ЖК РФ.

С учётом вышеизложенных обстоятельств, ДД.ММ.ГГГГ № Управлением Росреестра вышеуказанная информация направлена в прокуратуру Белгородской области, с просьбой проверить законность издания Постановления № «О переводе нежилого помещения в жилое», при наличии оснований, принять соответствующие меры прокурорского реагирования.

Условия и порядок проведения работ по переустройству и перепланировке не только регулируются главой 4 ЖК РФ, но и изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (с изменениями, внесенными Решением ВС РФ от 22.06.2022 № АКПИ22-375).

В соответствии с письмом Минстроя России от 20.12.2024 № 76955-СМ/08 исходя из определения реконструкции объекта капитального строительства (п. 14 ст. 1 ГрК РФ) и определения понятия помещения (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ, п. 14 ст. 2 Закона № 384-ФЗ изменение границ помещений, образование новых помещений из помещений, изменение внутренней планировки помещений, расположенных в нежилых зданиях и сооружениях, представляет собой реконструкцию части объекта капительного строительства – нежилого здания или сооружения, и подлежит реализации по правилам, установленным ст. 48, 49, 51 и 55 ГрК РФ. В этой связи вопросы осуществления ГКУ в связи с изменением основных сведений о помещении необходимо подлежат рассмотрению в комплексе с положениями как ЖК РФ, так и ГрК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором прав в рамках межведомственного информационного взаимодействия с органами местного самоуправления в порядке, определенным Законом № 210-ФЗ был направлен запрос № в администрацию Губкинского городского округа Белгородской области о предоставлении позиции по вопросу перепланировки, переустройства и раздела Исходного помещения, расположенного в административном здании, а именно, нормами какого из законодательных актов в данном случае следует руководствоваться, ЖК РФ или ГрК РФ.

Как следует из поступившего ответа от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с ч. 3 ст. 8 ГрК РФ предоставление запрашиваемой информации не относится к компетенции Управления архитектуры.

Вместе с тем, вышеуказанной нормы ГрК РФ к полномочиям органов местного самоуправления муниципальных округов, городских округов в области градостроительной деятельности относятся, в том числе и выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях муниципальных округов, городских округов.

ДД.ММ.ГГГГ в Управление поступило заявление ФИО1, действующего по доверенности от имени ФИО3 (№ №) о приостановлении осуществления ГКУ и ГРП по ранее представленным заявлениям на срок до ДД.ММ.ГГГГ в связи с доработкой документов (ст. 30 Закона о регистрации).

ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра поступило заявление ФИО1, действующего по доверенности от имени ФИО3 (№ №) о возобновлении заявления ГКУ и ГРП (№ №) в отношении 14 объектов недвижимости. Также было представлено решение правообладателя о преобразовании Исходного помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором прав повторно был направлен запрос в администрацию Губкинского городского округа Белгородской области с просьбой высказать позицию по вопросу перепланировки, переустройства и раздела жилого помещения. Однако, ответ на запрос в установленные законом сроки получен не был.

ДД.ММ.ГГГГ осуществление действий по ГКУ и ГРП по заявлению № № было приостановлено на основании решения государственного регистратора прав (ФИО9) на основании п. 7, 9 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации на срок до ДД.ММ.ГГГГ, а именно в связи с тем, что:

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации,

- не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам.

ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра поступило заявление № № о принятии дополнительных документов, а именно было представлено согласие залогодержателя – Банка ВТБ на раздел жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и технический план от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в связи с неустранением причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении осуществления действий по ГКУ и ГРП (№) государственным регистратором прав в адрес заявителя направлено уведомление о неустранении причин приостановления, в котором дополнительно разъяснён порядок обжалования в административном порядке в апелляционную комиссию, созданную при органе регистрации прав в соответствующем субъекте Российской Федерации для рассмотрения заявлений об обжаловании решений о приостановлении (т.2 л.д.96-104).

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором прав был повторно направлен запрос в администрацию Губкинского городского округа Белгородской области.

Согласно полученным ответам (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.94-95) случаи отсутствия необходимости получения разрешения на строительство установлены ч.17 ст.51 ГрК РФ ( т.2 л.д.92-93). Работы, проводимые в Исходном помещении, могут предусматриваться проектной документацией на капитальный ремонт нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, соответствующий требованиям, предъявляемым к жилым помещениям в соответствии с действующим законодательством».

Из содержания указанных ответов следует необходимость подготовки проектной документации на нежилое здание с кадастровым номером №, а не только на Исходное помещение, входящее в его состав, а также указана необходимость ее соответствия требованиям, предъявляемым к жилым помещениям в соответствии с действующим законодательством.

ДД.ММ.ГГГГ от ФИО1 и ДД.ММ.ГГГГ от кадастрового инженера ФИО6 в Управление поступили заявления о принятии дополнительных документов, в которых представлен технический план здания от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.179-205).

Государственным регистратором прав в связи с поступлением ответов на ранее направленные запросы, которые противоречат друг другу, повторно ДД.ММ.ГГГГ был направлен запрос в администрацию Губкинского городского округа Белгородской области (т.2 л.д.206-209).

ДД.ММ.ГГГГ был получен ответ №, в заключении которого указано, что в соответствии с ч.3 ст.8 ГрК РФ предоставление запрашиваемой информации не относится к компетенции Управления архитектуры ( л.д.210-211).

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором прав принято решение об отказе в осуществлении учетно-регистрационных действий (№) в связи с тем, что по истечению срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению ГКУ и ГРП (п.5 ч.1 ст.26 Закона о регистрации) (т.2 л.д.222-224).

Из анализа представленных в дело доказательств суд установил, что стороной административного ответчика, вопреки доводам административного иска, давались представителю заявителя ФИО1 обоснованные разъяснения о необходимости предоставления дополнительных документов, как в устной, так и в письменной форме, изложенные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации и уведомлениях о невозможности осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, исходя из того, что перепланировка помещений в нежилом здании - это реконструкция.

Согласно п.4 ст.1 ст.51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Подтвердить, что такие работы относятся к случаю, не требующему получения разрешения на строительство, может орган, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство, основывая свои выводы на заключении по итогам проведенного обследования технического состояния здания о том, что работы по реконструкции здания не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, подготовленного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к таким видам работ.

Таким образом, целесообразность выяснения вопроса о необходимости предоставлении разрешительной документации от органов местного самоуправления в рамках правовой экспертизы следует из положений действующего законодательства. Проведение правовой экспертизы представленных документов является прямой обязанностью государственного регистратора при проведении регистрационных действий.

Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Федеральным законом от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» установлен порядок предоставления государственных и муниципальных услуг и Административным регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 (далее – Регламент).

При наличии вышеуказанных обстоятельств, государственный регистратор Управления Росреестра по Белгородской области ФИО4, направляя межведомственные запросы в администрацию Губкинского городского округа и другие органы, действовал в рамках, установленных действующим законодательством с целью получить от уполномоченного органа – администрации Губкинского городского округа Белгородской области информацию о необходимости получения, либо отсутствии необходимости получения разрешительной документации.

Пунктом 218 Регламента государственному регистратору при проведении правовой экспертизы представленных документов предоставлено право принять меры по получению дополнительных документов (сведений), необходимых для осуществления ГКУ и (или) ГРП, в том числе подтверждению подлинности представленных заявителем документов или достоверности указанных в них сведений (ч. 9 ст. 29 Закона о регистрации).

Вопреки доводам административного истца решение об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации было принято государственным регистратором ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Также являются необоснованными ссылки представителя административного истца, как на основание для удовлетворения административного иска, на Протокол заочного заседания общественного совета при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области № от ДД.ММ.ГГГГ, которым принята к сведению информация о возможности осуществления учета изменений в отношении объектов капитального строительства нежилого назначения при отсутствии разрешительной документации, с приложением подтверждающего документа, подготовленного уполномоченной организацией, имеющей соответствующую лицензию, либо после получения ответа от уполномоченного органа местного самоуправления об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство, поскольку представленный документ носит рекомендательный характер и не имеет прямого отношения к предмету административного иска по настоящему делу.

Фактически все доводы представителя административного истца носят субъективный, оценочный характер, направлены на переоценку обстоятельств и исследованных по делу доказательств, что не является основанием для удовлетворения заявленных требований ФИО3

Административный истец применительно к положениям Закона о государственной регистрации недвижимости не представил бесспорных доказательств отсутствия объективных препятствий к проведению регистрационных действий по представленным им в Управление Росреестра по Белгородской области документам.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административных исковых требований, поскольку поданное административным истцом заявление в Управление Росреестра по Белгородской области рассмотрено, принято решение в рамках предоставленной законом компетенции, в установленные сроки и согласно предусмотренной Законом о государственной регистрации недвижимости процедуре, соответствует закону, в связи с чем, правовые основания для признания незаконными действий административных ответчиков, отсутствуют, поскольку государственным регистратором были осуществлены действия, с соблюдением процедурных сроков и в соответствии с установленным регламентом.

Исходя из положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, наделенных публичными полномочиями, и их должностных лиц необходимо установить несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность таких условий при рассмотрении административного дела судом первой инстанции не установлена, суд приходит к выводу, что административный иск удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения административного искового заявления не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 226 - 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

в удовлетворении административных исковых требований административному исковому заявлению ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, государственному регистратору прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области ФИО4 об оспаривании действий государственного регистратора прав, выразившихся в отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Белгородского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Губкинский городской суд.

Судья И.Ф. Комарова