ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
02 июля 2025 года г. Тула
Центральный районный суд г. Тулы в составе:
председательствующего Прямицыной Е.А.,
при секретаре Буколовой Т.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1754/2025 по иску ФИО2 к ПАО Сбербанк о принятии в залог объекта недвижимости,
установил:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ПАО Сбербанк о принятии в залог объекта недвижимости, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ПАО Сбербанк заключен договор ипотеки № (далее - Договор ипотеки), а так же договор об открытии невозобновляемой кредитной линии №- HKJI (далее - Договор HКЛ), в соответствии с п. 1 которого установлена сумма кредитной линии в размере 6 000 000 рублей.
В соответствии с Договором ипотеки предметом залога является земельный участок площадью 1 698 кв. м, с кадастровым номером 71:14:040610:39, категория земель, разрешенное использование: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, сельское поселение Федоровское, д. Интюшево участок №.
Цель кредитного договора - строительство индивидуального жилого дома, в связи с чем в соответствии с условиями Договора HKЛ она построила жилой дом общей площадью 229,7 кв.м. Указанный жилой дом введен в эксплуатацию на основании Технического плана б/н от ДД.ММ.ГГГГ. Объекту недвижимости присвоен кадастровый №. Статус государственной регистрации №ДД.ММ.ГГГГ год.
В соответствии с условиями Договора HKJI она после завершения строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию обязана предоставить построенный объект недвижимости в залог банка.
Как добросовестный заемщик она выполнила условия, построила дом и ввела его в эксплуатацию.
В соответствии с выпиской ЕГРН на недвижимость ПАО Сбербанк наложил обременение на здание с кадастровым номером 71:14:040601:3985, указав вид государственной регистрации: ипотека,№. Указанный объект недвижимости является нежилым помещением, общей площадью 75,1 кв.м., наименование объекта недвижимости - баня, адрес объекта недвижимости: <адрес>, сельское поселение Федоровка, <адрес> и не является предметом Договора НКЛ.
В связи с чем, она не может исполнить условия Договора НКЛ, т.к. земельный участок, на котором построен жилой дом, не является предметом Договора НКЛ, по технической ошибке был указан смежный земельный участок, собственником которого также является она согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
ПАО Сбербанк обременил в рамках действующего Договора НКЛ здание с кадастровым номером: 71:14:040601:3985, указав вид государственной регистрации:
ипотека, №, которое не является предметом Договора НКЛ.
Предметом Договора НКЛ является земельный участок, площадью 1 698 кв.м., кадастровый №, категория земель, разрешенное использование: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, сельское поселение Федоровское, д. Интюшово, участок №, а так же возведенный жилой дом, кадастровый № статус государственной регистрации №, ДД.ММ.ГГГГ год, общей площадью 229,7 кв.м., количество этажей 3, кадастровая стоимость 6 861 473,65 руб., собственником которого является она, ФИО2
Согласно выписки ЕГРН, возведенный объект недвижимости не обременен ипотекой.
При обращении в службу техподдержки «Дом клик» было указано, что не могут принять возведенный дом без обременения залогодержателя, в данном случае ПАО Сбербанк, объект недвижимости с кадастровым номером 71:14:040601:3984.
Не соблюдение условий по предоставлению возведенного объекта недвижимости в рамках действующего Договора НКЛ в залог банку приведет к изменению условий кредитного договора и возможное выставление ей суммы на досрочное взыскание (из-за несоблюдения условий кредитного договора со стороны заемщика по предоставлению в залог построенного дома в рамках кредитной линии).
С ее стороны условия договора кредитной линии №- НКЛ выполнены в полном объеме, на кредитные средства построен и введен в эксплуатацию жилой дом общей площадью 229,7 кв. м, количество этажей 3, кадастровая стоимость 6 861 473,65 руб.
С целью урегулирования ситуации о принятии в залог построенного жилого дома общей площадью 229,7 кв. м кадастровый № статус государственной регистрации № ДД.ММ.ГГГГ год она обратилась с досудебной претензий в ПАО Сбербанк. Ответом от ДД.ММ.ГГГГ
ПАО Сбербанк отказал в удовлетворении ее требований.
Земельный участок с кадастровым номером 71:14:040610:39 и земельный участок с кадастровым номером 71:14:040610:47 находятся в одном кадастровым квартале и фактически являются смежными. На месте данные земельные участки представляют собой единое целое пространство.
Физически перенести построенный жилой дом с кадастровым номером 71:14:040601:3984 на земельный участок с кадастровым номером 71:14::040610:39 не представляется возможным, т.к. жилой дом - это объект капитального строительства, который привязан к земельному участку с кадастровым номером 71:14:040610:47.
По изложенным основаниям просит суд обязать ПАО Сбербанк внести изменения в Договор ипотеки, а так же Договор НКЛ, поскольку Договором ипотеки ошибочно обременен земельный участок с кадастровым номером 71:14:040610:39, категория земель, разрешенное использование: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, № № и обременить земельный участок с кадастровым номером 71:14:040610:47, на котором построен и введен в эксплуатацию жилой дом с кадастровым номером 71:14:040601:3984, являющийся предметом Договора НКЛ, обязать ПАО Сбербанк принять в залог, построенный и введенный в эксплуатацию жилой дом с кадастровым номером 71:14:040601:3984, расположенный по адресу: <адрес>, городской <адрес>, <адрес>, общей площадью 229,7 кв.м., количество этажей 3, год завершения строительства 2024 год, на земельном участке с кадастровым номером 71:14:040610:47, общей площадью 1 500 кв.м.
В судебное заседание истец ФИО2, ее представитель по доверенности ФИО5 не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в письменном заявлении просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель ответчика ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.
В силу положений ст. ст. 167, 233 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства в отсутствие сторон.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.
В силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ПАО Сбербанк заключен договор ипотеки №, а так же договор об открытии невозобновляемой кредитной линии №, в соответствии с п. 1 которого установлена сумма кредитной линии в размере 6 000 000 рублей.
В соответствии с Договором ипотеки предметом залога является земельный участок площадью 1 698 кв. м, кадастровый №, категория земель, разрешенное использование: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, сельское поселение Федоровское, д. Интюшово участок №, общая залоговая стоимость предмета залога – 297 000 руб.
Цель кредитного договора - строительство индивидуального жилого дома.
В соответствии с условиями Договора HKЛ ФИО2 построила жилой дом общей площадью 229,7 кв.м. Указанный жилой дом введен в эксплуатацию на основании Технического плана б/н от ДД.ММ.ГГГГ. Объекту недвижимости присвоен кадастровый №.
При этом жилой дом построен на смежном земельном участке, также принадлежащем истцу на праве собственности, но не являющемся предметом договора, КН 71:14:040610:47, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, площадью 1 800 кв.м., адрес объекта: <адрес>, с/п Федоровское, д. Интюшово, <адрес>.
В соответствии с условиями Договора HKJI ФИО2 после завершения строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию обязана предоставить построенный объект недвижимости в залог банка.
Судом установлено, что ПАО Сбербанк наложено обременение на здание с кадастровым номером 71:14:040601:3985, при этом указанный объект недвижимости является нежилым помещением, общей площадью 75,1 кв.м., наименование объекта недвижимости - баня, адрес объекта недвижимости: <адрес>, сельское поселение Федоровка, <адрес> и не является предметом Договора НКЛ.
Таким образом, судом установлено, что истцом жилой дом выстроен на земельном участке, не являющемся предметом договора ипотеки и предметом залога, а Банком обременено недвижимое имущество, не являющееся предметом ипотеки.
Как следует из материалов дела, истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования заявленного спора, что подтверждается требованием истца с досудебной претензий в ПАО Сбербанк.
ДД.ММ.ГГГГ ПАО Сбербанк рассмотрел письменную претензию ФИО2, в котором указал, что в соответствии с п. 12 договора указан номер залогового участка 71:14::040610:39, на который наложено обременение. Также Банк указал, что жилой дом должен быть выстроен на земельном участке с кадастровым номером 71:14::040610:39.
Установленные судом обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспаривались, подтверждаются исследованными письменными материалами дела.
В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
В соответствии с п. 2 названной статьи предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
По смыслу приведенных правовых норм, условие о предмете ипотеки считается согласованным в случае, если его описание в договоре ипотеки соответствует указанным в ЕГРП сведениям о праве собственности залогодержателя на такой предмет.
Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что в договоре ипотеки на момент заключения названного договора ипотеки содержащееся в нем описание предмета ипотеки соответствовало требованиям закона.
В подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.
Подпунктом 5 п. 1 указанной выше статьи установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с данным принципом положениями ст. 35 этого же кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Пунктом 1 ст. 64 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Исходя из анализа действующего законодательства изменение параметров предмета ипотеки (его технических характеристик) является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора об ипотеке.
Между тем, судом установлено, что земельный участок, на котором истцом произведено строительство жилого дома, обладает аналогичными техническими характеристиками, из которых исходили стороны при заключении договора ипотеки, больше по площади, согласно отчету ООО «Независимая оценка «Резон» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имел стоимость 330 000 руб.
Тем самым, исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что внесение изменений в договор ипотеки и договор НКЛ в части описания предмета залога не повлечет нарушения прав и законных интересов Банка, в связи с чем в указанной части требования истца подлежат удовлетворению.
При этом требование истца об обязании принять в залог построенный жилой дом суд находит излишне заявленным, поскольку такое обязательство вытекает из существа заключенных договоров.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО2 к ПАО Сбербанк о принятии в залог объекта недвижимости удовлетворить частично.
Внести изменения в Договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ и Договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ПАО Сбербанк России и ФИО2, в части описания предмета залога и местонахождения объекта строительства, указав: земельный участок площадью 1 698 кв.м., КН 71:14:040610:47, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, площадью 1 800 кв.м., адрес объекта: <адрес>, <адрес>, <адрес>.
В удовлетворении остальной части иска ФИО2 отказать.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение суда может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Центральный районный суд <адрес> в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий Прямицына Е.А.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ