Дело №

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 ноября 2022 года с. Тамбовка Амурской области

Тамбовский районный суд Амурской области в составе председательствующего судьи Ворониной О.В., при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли - продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств по договору, компенсации морального вреда, судебных расходов,

с участием истца ФИО2, представителя истцов ФИО3 и ФИО2 - ФИО16, ответчика ФИО1 и его представителя - адвоката ФИО14,

установил:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с данным иском, указав, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрели в общую совместную собственность у ответчика ФИО1 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> за 5000000 рублей. Для приобретения указанной квартиры и земельного участка, ими был заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ с <данные изъяты> на сумму 4000000 рублей с процентной ставкой 2% годовых сроком на 240 месяцев. В ходе визуального осмотра при покупке дома, явных существенных недостатков обнаружено не было. Подпол осмотреть не представилось возможным, так как на момент осмотра там стояла вода. В апреле 2021 года в процессе проведения ремонтных работ, а именно при демонтаже старой кафельной плитки в санузле были обнаружены трещины и отклонения от вертикали в кирпичной кладке наружных стен, внутренняя стена отошла от несущей стены на 5-10 мм. При продаже дома ответчик ФИО1 не предупредил их о скрытых дефектах и грубых нарушениях строительных норм. Приобретая дом, они рассчитывали на комфортное проживание в нем, не тратя дополнительных средств на капитальный ремонт дома. По данному факту они (истцы) обратились в независимую экспертную организацию <данные изъяты> которая в ходе осмотра и инструментальных измерений подтвердила наличие в доме конструктивных дефектов и грубых нарушений строительных норм. По заключению независимой экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ дом признан непригодным для дальнейшего круглогодичного проживания в нём людей. Таким образом, при заключении сделки они (истцы) были введены ответчиком в заблуждение относительно качественных характеристик приобретаемого объекта недвижимости, возможности круглогодичного комфортного проживания в нем и использования без несения затрат на устранение скрытых недостатков. Так как данное недвижимое имущество было застраховано по полису страхования при ипотечном кредитовании № ДД.ММ.ГГГГ в <данные изъяты>, они (истцы) обратились в <данные изъяты> с заявлением о признании страховым случаем наличие существенных недостатков дома и выплате страхового возмещения, однако в выплате им было отказано. <данные изъяты> в своем ответе указало, что существенные недостатки были выявлены до октября 2020 года и по мере нарастания естественного износа под влиянием внешних факторов окружающей среды и условий эксплуатации происходило преждевременное разрушение конструкций и ухудшение состояния вплоть до аварийного. Факт наличия повреждения строения до заключения договора страхования подтверждается в том числе, объяснениями самого ответчика, как предыдущего собственника спорного объекта недвижимости. Ответчик знал о данных дефектах недвижимого имущества, но не сказал о них истцам. Они (истцы) добросовестно ежемесячно оплачивают ипотечный кредит за дом, страховку, тогда как проживание в данном доме невозможно, он является аварийным. Существенные недостатки, обнаруженные в доме после заселения, являются основанием для расторжения договора купли - продажи жилья. Просят суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Взыскать с ФИО1 в их пользу уплаченные по договору денежные средства в размере 5000000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей, расходы за проведение экспертизы в размере 33000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 33200 рублей.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, просил рассмотреть дело без его участия.На основании ч.5 ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело без участия истца.

Истец ФИО2, представитель истцов ФИО3, ФИО2 - ФИО16 в судебном заседании уточнили исковые требования, указав, что истцы фактически купили жилой дом и земельный участок у ответчика за 4600000 рублей (4000000 рублей - кредитные средства, 600000 рублей - собственные накопления). Денежные средства в размере 400000 рублей ими (покупателями) фактически не передавались и не должны были передаваться исходя из достигнутых с продавцом договоренностей. Цена квартиры в договоре была завышена по договоренности для целей получения кредита в банке. Просили расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ФИО1 в пользу истцов уплаченные по договору денежные средства в размере 4600000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей, расходы по оплате независимой экспертизы, выполненной <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 33000 рублей и расходы по оплате судебной строительной-технической экспертизы в размере 50000 рублей.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании с иском не согласился, указав, что договор купли-продажи составлен на 5000000 рублей, но ему было передано 600000 рублей наличными (из которых он передал ФИО3 назад 38000 рублей для оплаты автоматических ворот в гараж) и 4000000 рублей было зачислено на его счет в <данные изъяты>. 400000 рублей по устному соглашению и его просьбе ФИО3 оставил у себя для ремонта дома. Перед покупкой дома ФИО3 и ФИО2 неоднократно осматривали дом и земельный участок. Приезжали с мастером, который должен был проводить ремонт дома. Истцы все тщательно осматривали, определялись с объемом и стоимостью ремонтных работ. Никаких претензий по состоянию дома не выдвигали. Так как дом приобретался в ипотеку, была проведена оценочная экспертиза, что подтверждается отчетом независимого оценщика <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ. В договоре купли-продажи покупатель подтвердил, что до подписания договора жилой дом и земельный участок им осмотрен, при этом претензий по их состоянию не имеет. Трещин в санузле на момент продажи не было. Как утверждает ФИО3, при ремонте и демонтаже плитки отошла стена и были обнаружены трещины 5-10 мм, а ранее в исковом заявлении по делу № к администрации <адрес> он утверждал, что ДД.ММ.ГГГГ в процессе проведения ремонтных работ в санузле внутренняя перегородка отошла от несущей стены на 15-30 мм, пошел треск и щелчки по всему дому. Любое строение в процессе эксплуатации со временем дает усадку, это допускается строительными нормами, 5-10 мм для перегородки, которая ничего на себе не несет - не показатель аварийного состояния здания. Истцы обращались в независимую экспертную организацию <данные изъяты> которая подтвердила наличие существенных недостатков. Вместе с тем, по результатам межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что дом не является аварийным и пригоден для проживания. Он как продавец передал дом истцам в удовлетворительном состоянии, с ремонтом. Просит суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Представитель ответчика ФИО1 - адвокат ФИО14 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал позицию своего доверителя, указав, чтопо мнению истцов в ходе эксплуатации объекта недвижимости были выявлены существенные скрытые недостатки, не оговоренные при заключении договора, что делает купленный дом непригодным для проживания, в связи с чем требуют расторгнуть договор купли-продажи и применить соответствующие последствия в виде взыскания уплаченных денежных средств. Вместе с тем, как следует из п.10 договора «...жилой дом передается в пригодном дляпроживания состоянии, укомплектован исправным санитарно-техническим, электрическими иным оборудованием...». Согласно п. 14 договора «...Покупатель подтверждает, что до подписания договоражилой дом и земельный участок им осмотрены, при этом претензий по состоянию жилогодома и земельного участка Покупатель не имеет...». Названные в п. 10 договора условия позволяют установить, что единственными условиями договора о качестве продаваемого жилого помещения являются условия: о пригодности жилого дома для проживания; об исправном состоянии санитарно-технического, электротехнического и иного оборудования. При этом, согласно заверению истца, сделанного в договоре (п.14) данные условия на момент его заключения были соблюдены, дом был пригоден для проживания и соответствующее оборудование было исправным. Кроме того, решение вопроса о признании жилых помещений непригодными дляпроживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции действующее законодательство относит к исключительной компетенциимежведомственной комиссии, создаваемой в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. Единственным допустимым доказательствомнепригодности для проживания жилого помещения является заключение межведомственной комиссии. Никакие «заключения экспертов» и прочие мнения частных лиц не могут служить заменой официальному порядку признания жилого помещения непригодным для проживания. В материалах дела имеется заключение межведомственной комиссии от 13 мая 2021 года № и акт обследования, согласно которым выявлены основания для признания жилого помещения подлежащим капитальному ремонту с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик. Истцы оспаривали данное заключение в судебном порядке, решением Тамбовского районного суда от 22.10.2021 по делу № в удовлетворении иска истцов отказано в полном объеме. Решение вступило в законную силу. При этом суд указал на то, что межведомственной комиссией на основании заявления истцов проведено обследование жилого дома путем визуального осмотра жилого помещения, по результатам которого составлен акт с подробным описанием состояния конструктивных элементов жилого дома, а также фактического состояния жилого помещения административных истцов.По результатам принято заключение о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации соответствия помещения требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, характеристик жилого помещения в соответствие с установленными требованиями. Нарушений порядка проведения обследования жилого помещения и составления заключения по его результатам не допущено. При вынесении заключения комиссией, в том числе, учтено заключение эксперта по обследованию жилого помещения. Сомнений в достоверности указанных в акте сведений не имеется. В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. Таким образом, в материалах дела отсутствует единственное допустимое доказательство непригодности для проживания спорного жилого дома. Отсутствие необходимости в проведении капитального ремонта, с учетом года постройки жилого дома, не являлось условием договора купли-продажи жилого помещения. Проданный жилой дом пригоден для проживания, но нуждается в капитальном ремонте, что нарушением заключенного договора купли-продажи не является и не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи. Из содержания п.п. 4 и 5 договора следует, что жилой дом и земельный участок были проданы истцам по цене ниже рыночной, при этом договорным условием о качестве жилого дома являлось только условие о пригодности для проживания и исправном состоянии санитарно-технического, электротехнического и иного оборудования (в этой части у истцов претензий нет). Нарушение данных условий истцами допустимыми доказательствами не подтверждены, а обязанность по производству капитального ремонта лежит на истцах. Просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Представитель третьего лица <данные изъяты> в судебное заседание не явился, извещен надлежаще. В письменном отзыве с иском не согласился, указав, что между ФИО2, ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли - продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в собственность истцов приобретен земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес>. Указанный жилой дом с земельным участком приобретен частично за счет кредитных средств, предоставленных приобретателям по кредитному договору (при ипотеке в силу закона) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между приобретателями и Банком. Предъявленные истцами требования мотивированы нормами ст. 450, ст. 475 ГК РФ, предоставляющими покупателю право на отказ от исполнения договора купли-продажи и требование возврата уплаченной за товар денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков). Предъявленные требования основаны только на отказе страховой компании в выплате страховой премии и заключении сторонней экспертизы, согласно которой указанный жилой дом признан непригодным для дальнейшего круглогодичного проживания людей.Данный подход считает несостоятельным, поскольку при разрешении данного спора следует учитывать п. 5 ст. 454 ГК РФ, в соответствии с которым к договору продажи недвижимости положения, предусмотренные § 1 главы 30 Кодекса (общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этом виде договора. Следовательно, к договору продажи недвижимости в первую очередь применяются положения о продаже недвижимости, закрепленные в § 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажинедвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Исходя из прямого указания закона, нормы ст. 475 ГК РФ применимы к продаже недвижимости, только в случае отклонения от условий о качестве объекта недвижимости, которое содержится в договоре. Оспариваемый договор купли - продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ не содержит условий о качестве приобретаемого недвижимого имущества, следовательно, последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества в данном случае не применимы в силу закона (ст. 557 ГК РФ). При этом, оспариваемый договор купли - продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ содержит следующие условия: передаточный акт не составлялся и составляться не будет (п. 23 договора); покупатель подтверждает, что до подписания договора жилой дом и земельный участок им осмотрен, при этом претензий по состоянию жилого дома и земельного участка покупатель не имеет (п. 14); право собственности на жилой дом и земельный участок переходит от продавца к покупателю в момент внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности на жилой дом и земельный участок к покупателю.При этом покупатель становится собственником жилого дома и земельного участка и принимает на себя обязанности по уплате налогов на имущество, а также осуществляет за свой счетэксплуатацию и ремонт жилого дома, участвует соразмерно с площадью жилого дома в расходах,связанных с эксплуатацией и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома и придомовойтерритории.Право собственности истцов на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрированы в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. Учитывая указанные условия договора, считают, что обязанность содержания, в том числе ремонта приобретенных объектов недвижимости с ДД.ММ.ГГГГ полностью перешла от продавца к покупателям. Предъявленные истцами требования основаны только на отказе страховой компании в выплате страховой премии и заключении сторонней экспертизы, согласно которой указанный жилой дом признан непригодным для дальнейшего круглогодичного проживания людей. При этом, частью 4 статьи 15 ЖК РФ установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Во исполнение данной нормы Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации. Согласно пунктам 42, 43, 45, 45(3), 46, 47, абз. 7 п. 7, 8 Положения, комиссия на основании заявления собственника помещения, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 настоящего Положения. При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в настоящем Положении требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения. По смыслу указанных норм, оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, и проводятся на основании заявления собственника помещения. Решение о признании частных жилых помещений, пригодными (непригодными) для проживания граждан на основании соответствующего заключения комиссии, принимается органом местного самоуправления. Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утверждено положение «О межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее - Межведомственная комиссия). ДД.ММ.ГГГГ по заявлению истцов Межведомственной комиссией было проведено обследование жилого дома по адресу:<адрес> целях признания его пригодным (непригодным) для проживания граждан. По результатам обследования данного жилого дома были составлены акт и заключение Межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с заключением, составленным по результатам обследования жилого дома по адресу: <адрес>, жилой дом признан пригодным для проживания, но имеются основания для признания указанного жилого дома подлежащим капитальному ремонту, с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными требованиями. При разрешении данного спора, следует учитывать, что законность заключения межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждена вступившим в силу ДД.ММ.ГГГГ решением Тамбовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу № по административному исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к <адрес> о признании заключения межведомственной комиссии незаконным. Согласно исковому заявлению недостатки приобретенного недвижимого имущества выявлены истцами в апреле 2021 года, также в апреле 2021 года истцами получено заключение сторонней экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ (проведена <данные изъяты> согласно которой указанный жилой дом признан сторонними экспертами непригодным для дальнейшего круглогодичного проживания людей. При этом, указанный жилой дом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ признан пригодным для проживания по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством РФ (ст. 15 ЖК РФ) (заключение Межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ), то есть уже после того как истцы обнаружили недостатки в объекте недвижимости и после заключения эксперта <данные изъяты> по обследованию жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Следует учитывать, что указанные обстоятельства и доказательства были предметом исследования при рассмотрении Тамбовским районным судом Амурской области административного дела №. В связи с чем, считаем, что вступившее в силу ДД.ММ.ГГГГ решение Тамбовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу № имеет преюдициальное значение для разрешения данного дела. Просит суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Представитель третьего лица администрации <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, уважительных причин неявки не сообщил, не просил об отложении рассмотрения иска. Ранее в судебном заседании оставил разрешение спора на усмотрение суда, указав, что комиссией принято заключение об оценке соответствия жилого дома требованиям, установленным Положением, о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствии с установленными требованиями. Комиссией производился визуальный осмотр помещения, необходимости в приглашении экспертов не возникло. Указанное заключение было предметом рассмотрения Тамбовского районного суда, ему была дана оценка, оно признано законным. На основании ч.3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело без участия третьего лица.

Представитель третьего лица <данные изъяты> в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, уважительных причин неявки не сообщил, не просил об отложении рассмотрения иска. В письменных пояснениях указал, что материалами дела подтверждается, что повреждено имущество, расположенное по адресу: <адрес>, застрахованное по полису страхования при ипотечном кредитовании № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному на основании Правил страхования при ипотечном кредитовании от ДД.ММ.ГГГГ. Стороны Договора страхования достигли обоюдного согласия на заключение Договора на оговоренных в нем условиях. Согласно п. 2.3. Договора страхования страховыми случаями (рисками) являются гибель или повреждение застрахованного имущества в результате событий, наступивших в течение срока действия Договора страхования: пожара, взрыва, удара молнии, применения мер пожаротушения (п. 3.3.2 «а» Правил страхования); залива (п. 3.3.2 «б» Правил страхования); стихийного бедствия или опасного природного явления (п. 3.3.2 «в» Правил страхования);конструктивных дефектов (п. 3.3.2 «г» Правил страхования); наезда транспортных средств (п. 3.3.2 «д» Правил страхования); падения летательных аппаратов или их частей, непилотируемых объектов или их частей (п. 3.3.2 «е» Правил страхования); противоправных действий третьих лиц (п.3.3.2 «ж» Правил страхования). Одновременно, согласно п. 3.1. Правил страхования страховым риском является предполагаемое событие, на случай наступления которого проводится страхование, обладающее признаками вероятности и случайности его наступления. Согласно предоставленному в адрес <данные изъяты> заключению об оценке соответствия помещения требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом от ДД.ММ.ГГГГ № межведомственная комиссия приняла решение о выявлении оснований для признания помещения, расположенного по адресу: <адрес>, подлежащим капитальному ремонту с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствии с установленными требованиями. В соответствии с экспертным заключением №.21.2201.02 от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным <данные изъяты> повреждения строения возникли до октября 2020 года и по мере нарастания естественного износа под влиянием внешних факторов окружающей среды и условий эксплуатации происходило преждевременное разрушение конструкций и ухудшение состояния здания вплоть до аварийного.Факт наличия повреждений строения до заключения договора страхования подтверждается, в том числе, объяснением предыдущего собственника дома, расположенного по адресу:<адрес>, ФИО1. Согласно техническому отчету <данные изъяты> в рамках проведения оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненной <данные изъяты> были определены основные показатели и характеристики объекта оценки и, в частности, установлен физический износ здания, равный 76%, что свидетельствует о наличии существенных дефектов до совершения покупки здания. В ходе изучения предоставленной документации <данные изъяты> в техническом отчете от ДД.ММ.ГГГГ были сделаны выводы, что выявленные в ходе осмотра специализированными организациями повреждения дома, расположенного по адресу: <адрес>, образовались задолго до заключения Договора страхования. На основании ч.3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело без участия третьего лица.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

В соответствии ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Частями 1, 2 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно ч. 2 ст. 556 ГК РФ, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу п. п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Таким образом, право приобретателя недвижимости по договору купли-продажи, если в договоре не содержится данных о его качественных характеристиках, на заявление требований в порядке ст. 475 ГК РФ, не утрачивается.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно п.4 договора стороны оценивают жилой дом с земельным участком на момент подписания договора в сумме 6000000 рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ.

Жилой дом и земельный участок приобретается покупателями у продавца за 5000000 рублей. Взаиморасчет производится в следующем порядке: - сумма в размере 1000000 рублей собственных средств выплачивается продавцу в момент подписания договора купли-продажи, оставшаяся сумма в размере 4000000 рублей за счет средств, предоставленных покупателям по кредитному договору (при ипотеке в силу закона) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с <данные изъяты> (п.5, 6 договора).

Продавец гарантирует, что жилой дом передается в пригодном для проживания состоянии, укомплектованный исправным санитарно-техническим, электротехническим и иным оборудованием (п.10 договора).

Покупатель подтверждает, что до подписания договора жилой дом и земельный участок им осмотрены, при этом претензий по состоянию жилого дома и земельного участка покупатель не имеет (п.14 договора).

Право собственности на жилой дом и земельный участок переходит от продавца к покупателю в момент внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности на жилой дом и земельный участок к покупателю.При этом покупатель становится собственником жилого дома и земельного участка и принимает на себя обязанности по уплате налогов на имущество, а также осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт жилого дома, участвует соразмерно с площадью жилого дома в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома и придомовой территории (п.15 договора).

Жилой дом и земельный участок, приобретаемый покупателем по договору, с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю будут в полном объёме находиться в залоге у банка, предоставившего покупателю кредит на их покупку, в обеспечение всех обязательств покупателя по кредитному договору (п.16 договора).

В случае признания судом договора недействительным или расторжении его по обстоятельствам, возникшим по вине продавца или вследствие претензий третьими лицами к покупателю по обстоятельствам, возникшим по вине продавца, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц при приобретении квартиры или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия жилого дома и земельного участка у покупателя по этим основаниям, продавец обязуется возместить покупателю все понесенные убытки и расходы, связанные с вышеуказанными обстоятельствами (п.18 договора).

Передаточный акт не составлялся и составляться не будет (п.23 договора).

ДД.ММ.ГГГГ для приобретения указанного жилого дома и земельного участка, ФИО3, ФИО2 заключили кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ с <данные изъяты> на сумму 4000000 рублей с процентной ставкой 2% годовых сроком на 240 месяцев.

ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> и ФИО3 заключили договор страхования № в том числе жилого дома по адресу <адрес>. По условиям 2 раздела договора, недвижимое имущество застраховано в полном составе его элементов, предусмотренном п.п. «а» п.2.1.2 Правил, исключая внутреннюю отделку и инженерное оборудование. Страховыми случаями (рисками) являются гибель или повреждение застрахованного имущества в результате событий, наступивших в течение срока действия страхования: пожара, взрыва, удара молнии, применения мер пожаротушения; залива; стихийного бедствия или опасного природного явления; конструктивных дефектов; наезда транспортных средств; падения летательных аппаратов; противоправных действий третьих лиц.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право общей совместной собственности ФИО3 и ФИО2 на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>.

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ по обследованию жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, одноквартирный жилой дом является жилым, но не соответствует всем строительным, санитарным и другим нормам, не соответствует требованиям надежности и безопасности Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также требованиям СП 54.13330.2011. СНиП 31-02-2001. «Дома жилые одноквартирные». Дом признан непригодным для дальнейшего проживания в нем людей круглогодично. Заключением специалиста установлено, что согласно требованиям сводов правил: СП 15.13330.2012. «Каменные и армокаменные конструкции»; СП 20. 13330.2011. «Нагрузки и воздействия»; СП 22.13330.2011. «Основания зданий и сооружений»; СП 27.13330.2011. «Бетонные и железобетонные конструкции»; СП 55.13330.2011. «Дома жилые одноквартирные», СП 13- 102-2-2003. «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»; ГОСТ 31937-2011.«Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»; ГОСТ 27751-88* «Надежность строительных конструкций и оснований», а также требований Федерального закона от 30.12.2009 №384- ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» данный дом является жилым, но не соответствует всем вышеперечисленным требованиям, по следующим выявленным дефектам и грубым нарушениям строительных норм: глубокие трещины фундамента, как с наружи, так и внутри в подполье, оголена несущая арматура; трещины и отклонения от вертикали в кирпичной кладке наружных стен, внутренняя стена отошла друг от друга на 15-30 мм; грибок и плесень на стенах и потолке; на внутренней стене в гараже - отверстия заделаны монтажной пеной; покрытие кровли выполнено из асбоцементных листов, в которых имеются сколы и трещины, атмосферные осадки попадают внутрь помещений; отмостка, которая должна отводить осадки, выполнена с контруклоном, по всему периметру в сквозных трещинах, вода подмывает фундамент дома.

Ссылаясь на указанное заключение эксперта, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в <данные изъяты> с заявлением о страховой выплате по договору страхования № от ДД.ММ.ГГГГ, указав, что в процессе проведения ремонтных работ в жилом доме были выявлены конструктивные дефекты и грубые нарушения строительных норм. Дом признан непригодным для дальнейшего проживания в нем людей круглогодично. Размер убытков составляет 4080000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт обследования помещения №, из которого следует, что межведомственная комиссия в составе председателя ФИО6, заместителя председателя ФИО7, при секретаре ФИО8, членов комиссии ФИО9, ФИО10, и приглашенного собственника помещения ФИО2 произвела обследование помещения по заявлению от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>. Установлено, что жилое помещение, общей площадью 215,3 кв.м., 1996 года постройки, на 2010 год 22% износа по техническому паспорту, фундамент (материал) - сборный железобетонный - отдельные трещины, выветривание; наружные стены (материал) кирпич с засыпкой шлаком - отдельные трещины; перегородки (материал) - кирпичные шлакозаливные, трещины; перекрытия чердачное (материал) деревянное отеплённое, межэтажное и подвальное - из железобетонных плит, трещины в местах сопряжения;крыша (вид, материал) – двускатная, АЦВЛ, ослабление отдельных АЦВЛ к обрешетке, трещины, отколы, фронтон подвержен гниению; полы (материал) – линолеумные, состояние удовлетворительное, стирание покрытия в ходовых местах; оконные проемы металлопластиковые стеклопакеты, состояние хорошее; дверные проемы - простые, входная металлическая; внутренняя отделка - штукатурка, оклейка обоями, отслоение, разрывы, трещины покрытия, частично покрытия отсутствуют;отопление - котел на твердом топливе; водопровод от центральной сети; канализация - сброс в септик; электроснабжение (тип проводки) - скрытая: отмостка - частичное отхождение от фундамента, выветривание, усадка, трещины. Рекомендации комиссии: усиление фундамента и плиты перекрытия, ремонт кровли, полный косметический ремонт всех помещений, ремонт отмостки. Заключение межведомственной комиссии по результатам обследования помещения: о выявлении оснований для признания помещения расположенного по адресу: <адрес>, подлежащим капитальному ремонту, с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными требованиями.

Из заключения № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что межведомственная комиссия, в составе председателя ФИО6, заместителя председателя ФИО7, при секретаре ФИО8, и членов комиссии ФИО9, ФИО10, и приглашенного собственника помещения ФИО2 по результатам рассмотрения заявления, технического паспорта, документа удостоверяющего личность, правоустанавливающих документов на жилое помещение, заключения эксперта по обследованию жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, жалобы, и на основании акта межведомственной комиссии, составленного по результатам обследования, о выявлении оснований для признания помещения, расположенного по адресу: <адрес>, подлежащим капитальному ремонту, с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными требованиями приняла заключение о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации соответствия помещения требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, характеристик жилого помещения в соответствие с установленными требованиями.

Решением Тамбовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, ФИО2, ФИО3 отказано в удовлетворении административного искового заявления к администрации <адрес> о признании незаконным и об отмене заключения № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке соответствия помещения требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом; обязании признать жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, непригодным для проживания на основании заявления № от ДД.ММ.ГГГГ и предоставленных документов; взыскании судебных расходов.

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> №.21.2201.02 от ДД.ММ.ГГГГ, объект исследования - жилой дом по адресу: <адрес> находится на территории страхования, соответствует геометрическим размерам, указанным в техническом паспорте; зафиксирован ряд конструктивных недостатков строительных конструкций, которые датируются периодом строительства жилого дома; зафиксированные повреждения имеют застарелый характер, явно больший период их образования, нежели чем период с октября 2020 года по апрель 2021 года. Для определения периода образования зафиксированных повреждений необходимо дополнительное исследование и привлечение специализированной организации; текущее техническое состояние здания характеризуется значительным естественным износом, в пределах 60-80%.

ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> отказало ФИО2 в выплате страхового возмещения по договору страхования № от ДД.ММ.ГГГГ, так как повреждения строения не являются непредвиденными, поскольку возникли до заключения договора страхования.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, ФИО2 направили в адрес ФИО1 уведомление о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, имеющего скрытые недостатки, и возврате покупателям денежных средств в размере 5000000 рублей, ответа на которое не получили.

Ссылаясь на наличие в жилом доме существенных недостатков, которые не были оговорены сторонами при заключении договора купли-продажи, ФИО3 и ФИО2 обратились в суд с настоящими исковыми требованиями.

Применительно к настоящему спору к юридически значимым обстоятельствам относятся вопросы установления наличия, времени и причин возникновения недостатков товара, характера таких недостатков.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Определением Тамбовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству истца ФИО2 в ходе рассмотрения дела назначалась судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно экспертному заключению, выполненному <данные изъяты> ИП ФИО11» ДД.ММ.ГГГГ, техническое состояние дома, расположенного по адресу: <адрес>, не соответствует требованиям градостроительных и технических регламентов, иным обязательным требованиям, действующим в сфере градостроительства (ответ на вопрос №).

К явным недостаткам эксперт относит следующие дефекты:

- Монолитный железобетонный ростверк - участки неуплотненного бетона;обнажение арматуры; трещины шириной раскрытия свыше 0,2 мм.

- Стены наружные и внутренние - нарушения перевязки кирпичной кладки; толщина горизонтальных швов кладки из кирпича превышает предельно-допустимые показатели (при норме 12 мм) в три раза (30 мм), вертикальных швов превышение предельно-допустимых показателей (при норме 10 мм) в 3-4 раза (30-40 мм); кладка стен выполнена в «пустошовку» с неравномерно заполненными кладочным раствором швами; трещины в кладке

- Цокольное перекрытие - деформационные трещины в ребре плиты шириной 1 мм, скол бетона ребра, оголение и коррозия арматуры, разрушение защитного слоя бетона плиты.

- Перекрытие первого этажа - выпадение раствора из межплитных швов.

- Кровля - нарушения целостности кровли - протечки.

- Полы - трещины в стяжке пола.

- Камин - кладка дымовой трубы камина выполнена без разделок в месте прохода через деревянное перекрытие, не защищен и пол от возгорания металлическим листом размером 700х500 мм по асбестовому картону толщиной 8 мм, располагаемым длинной его стороной вдоль печи. На дымовом канале камина отсутствует задвижка, дымовая труба не оборудована искрогасителем, имеются незаделанные негорючими материалами зазоры между внутренней стеной дома и камином.

К скрытым недостаткам эксперт относит следующие дефекты:

- Монолитный железобетонный ростверк - класс примененного при строительстве жилого дома бетона монолитного железобетонного ростверка равен классу В 10, что критически меньше нормативного значения класса бетона по прочности не ниже В15. Выявлено Механическим методом неразрушающего контроля (по ГОСТ 22690-2015) оперативным (экспертным) методом (Определитель твёрдости бетона).

- Стены наружные и внутренние - ограждающие конструкции стен не соответствуют требованиям пункта 5.1 Теплозащитная оболочка здания СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23- 02-2003», приведенное сопротивление теплопередаче ограждения (наружных стен) теплопередаче недостаточно, требуется дополнительное утепление стен. Выявлено Теплотехническим расчетом ограждающих конструкций.

-Чердачное перекрытие - сечение балки при нагрузке 150 кг/кв. м. и длине пролета 6 м должно быть 100x220 мм, фактически сечение балок чердачного перекрытия 130 х 180 мм, что явно недостаточно по прочности и прогибу.Выявлено расчётом минимальных сечений деревянных балок перекрытия в зависимости от пролёта и нагрузки (нагрузка от 150 до 350 кг/м2) (ответ на вопрос№2).

Всякий недостаток является отступлением от требований, определяющих свойство результата работы. В ходе проведения обследования экспертом выявлены следующие недостатки (дефекты и повреждения), такие как: Монолитный железобетонный ростверк: участки неуплотненного бетона; обнажение арматуры; трещины шириной раскрытия свыше 0,2 мм; класс примененного при строительстве жилого дома бетона для монолитного железобетонного ростверка равен классу В 10, что критически меньше нормативного значения класса бетона по прочности не ниже В15.Стены наружные и внутренние: нарушения перевязки кирпичной кладки; толщина горизонтальных швов кладки из кирпича превышает предельно-допустимые показатели (при норме 12 мм) в три раза (30 мм), вертикальных швов превышение предельно-допустимых показателей (при норме 10 мм) в 3-4 раза (30-40 мм); кладка стен выполнена в «пустошовку» - с неравномерно заполненными кладочным раствором швами; трещины в кладке; ограждающие конструкции стен не соответствуют требованиям пункта 5.1 Теплозащитная оболочка здания СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003», приведенное сопротивление теплопередаче ограждения (наружных стен) теплопередаче недостаточно, требуется дополнительное утепление стен.Цокольное перекрытие: деформационные трещины в ребре плиты шириной 1 мм, скол бетона ребра, оголение и коррозия арматуры, разрушение защитного слоя бетона плиты. Перекрытие первого этажа: выпадение раствора из межплитных швов. Чердачное перекрытие: недостаточное сечение деревянных балок при нагрузке 150 кг/кв. м. и длине пролета 6 м должно быть 100x220 мм, фактически сечение балок чердачного перекрытия 130 х 180 мм, что явно недостаточно по прочности и прогибу. Кровля: нарушение целостности кровли (протечки). Полы: трещины в стяжке пола. Камин: кладка дымовой трубы камина выполнена без разделок в месте прохода через деревянное чердачное перекрытие, не защищен и пол от возгорания металлическим листом размером 700x500 мм по асбестовому картону толщиной 8 мм, располагаемым длинной его стороной вдоль печи; на дымовом канале камина отсутствует задвижка, дымовая труба не оборудована искрогасителем, имеются не заделанные не горючими материалами зазоры между внутренней стеной дома и камином. К существенным недостаткам(дефектам и повреждениям) эксперт отнес несоответствие несущей конструкции монолитного железобетонного ростверка нормативным требованиям вследствие применения при строительстве заниженного класса бетона В10(вместо нормативного В15), что привело к критическому снижению несущей способности фундамента вследствие допущенных при строительстве нарушений - несоблюдением обязательных требований пунктов 6.9 СП 24.13330.2021 «Свайные фундамент», 6.1.6 Свода Правил СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения» и требований пункта 6.8 Свода Правил СП 50-102-2003 «Проектирование и устройство свайных фундаментов», где установлено, что для железобетонных конструкций следует применять класс бетона по прочности не ниже В15.Данный недостаток является неустранимым, так как фундамент это несущая конструкция, воспринимающая эксплуатационные нагрузки и воздействия, передающая нагрузки от здания или сооружения на грунтовое основание и обеспечивающая пространственную устойчивость здания, целостность и долговечность.Для устранения недопустимого состояния монолитного железобетонного ростверка 2- х этажного кирпичного жилого дома следует провести такое действие, как замена фундамента под домом с сохранением всей его верхней части, при минимальных последствиях для конструкции дома. Данный недостаток не может быть устранен при данных условиях объекта.Все остальные недостатки, такие как:нарушения перевязки кирпичной кладки;превышение толщины вертикальных и горизонтальных швов кладки из кирпича свыше предельно-допустимых показателей в 3-4 раза;неравномерно заполненные кладочным раствором швы кирпичной кладки;трещины в кладке;несоответствие сопротивлению теплопередачи ограждающих конструкции стен требованиям пункта 5.1 Теплозащитная оболочка здания СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий.Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003», требуется дополнительное утепление стен;деформационные трещины в ребре плиты цокольного перекрытия шириной 1 мм, скол бетона ребра, оголение и коррозия арматуры, разрушение защитного слоя бетона плиты;выпадение раствора из межплитных швов перекрытия первого этажа;замена деревянных балок чердачного перекрытия;нарушение целостности кровли (протечки);трещины в стяжке пола;кладка дымовой трубы камина выполнена без разделок в месте прохода через деревянное чердачное перекрытие,не защищен пол около камина от возгорания металлическим листом размером 700x500 мм по асбестовому картону толщиной 8 мм, располагаемым длинной его стороной вдоль печи;на дымовом канале камина отсутствует задвижка;дымовая труба камина не оборудована искрогасителем,не заделанные негорючими материалами зазоры между внутренней стеной дома и камином, являются устранимыми, но расходы, на устранение которых в текущих ценах приближены к стоимости жилого дома.По результатам проведенного исследования несущих строительных конструкций дома, расположенного по адресу: <адрес> выявленных дефектов, повреждений и несоответствий, техническое состояние жилого дома противоречит требованиям Федерального закона ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»:главе 1 статье 5, пункту 2, главе 2 ст. 7, главе 2 ст. 10, главе 2 ст. 13.Выявленные при обследовании жилого дома недостатки (дефекты и повреждения) несущих строительных конструкций влияют на прочность и безопасность жилого дома, при наличии которых существуют опасность для пребывания людей и сохранности имущества (вопрос №).

К скрытым существенным недостаткам технического состояния жилого дома эксперт относит недостатки, которые невозможно было обнаружить при обычном визуальном осмотре и которые были выявлены только с применением специальных приборов и специальных программ компетентными специалистами.Не обладая специальными знаниями и навыками, выявить такие недостатки при визуальном осмотре не представляется возможным.Выявленные при обследовании жилого дома скрытые существенные недостатки не могли быть выявлены при визуальном осмотре перед заключением сделки купли-продажи жилого дома (вопрос №).

Выявленные при обследовании жилого дома скрытые существенные недостатки являются следствием нарушений, допущенных при строительстве жилого дома, то есть до даты заключения договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ.Точную дату их возникновения эксперт установить не может, так как отсутствует исполнительная документация, отражающая ход строительства с указанием даты проведения тех или иных строительно-монтажных работ (вопрос №).

Федеральным законом "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.2009 № 384-ФЭ (последняя редакция) в статье 2 пункта 15 дано определение термину помещение с постоянным пребыванием людей - помещение, в котором предусмотрено пребывание людей непрерывно в течение более двух часов.Пригодность жилого дома эксперт понимает как соответствие требованиям, предъявляемым к жилому помещению.Исследуемый жилой дом должен отвечает требованиям, которым должно отвечать жилое помещение в соответствии с «Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 27.07.2020).В ходе проведенного исследования экспертом установлено наличие опасности выявленных недостатков при дальнейшей эксплуатации жилого дома без проведения мероприятий для восстановления эксплуатационной пригодности несущих конструктивных элементов или его сноса. Жилой дом не пригоден для постоянного пребывания, так как неотвечает требованиям, предъявляемым к жилому помещению согласно «Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 27.07.2020).Угроза жизни и здоровью граждан носит вероятностный характер и может возникнуть только в дальнейшем, в случае неустранениявыявленных недостатков (вопрос №6).

Оценивая экспертное заключение, суд не находит оснований не согласиться с его выводами, поскольку содержание заключения соответствует нормативно-правовым требованиям, является полным и ясным, не обнаруживает каких-либо противоречий между описательной, исследовательской частью и выводами, не противоречит другим имеющимся в материалах дела доказательствам.

Эксперт, проводивший экспертное исследование, имеет высшее инженерно-техническое образование по специальности "Промышленное и гражданское строительство", необходимую квалификацию, включен в Национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования "НОПРИЗ", стаж профессиональной деятельности по специальности 45 лет, стаж экспертной работы - 6 лет, эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Не согласившись с выводами эксперта, представитель ответчика заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы по настоящему делу, указав, что экспертное исследование проведено и заключение дано не тем экспертом, которому судом поручалось проведение экспертизы, участие в производстве экспертизы ФИО12 противоречит ст. 80, 84 ГПК РФ и делает сделанное заключение экспертизы недопустимым доказательством. Экспертом неправильно применены строительные нормы и правила, которыми он руководствовался при проведении экспертизы. Постройка и ввод в эксплуатацию жилого дома производились в 1996 году, несмотря на это, при определении соответствия жилого дома требованиям градостроительных и технических регламентов, иным обязательным требованиям эксперт применил строительные нормативы, принятые и действующие с 2020 годов. На дату постройки спорного жилого дома действовал "СНиП 2.02.03-85. Строительные нормы и правила. Свайные фундаменты", утв. Постановлением Госстроя СССР от 20.12.1985 №243............................................................ В соответствии с п.2.6. данного СНиП для коротких набивных и буровых свай (длиной менее 3,5 м) в обоснованных случаях допускается предусматривать применение тяжелого бетона класса не ниже В7,5. Использование не того класса бетона - это единственный недостаток жилого дома, который эксперт отнес к существенным неустранимым и скрытым недостаткам. Не соответствует действительности вывод эксперта о том, что плиты железобетонные ребристые серии 1.465.1-21.94 не допускаются к применению для возведения жилых домов, так как "ГОСТ 28042-2013. Межгосударственный стандарт. Плиты покрытий железобетонные для зданий и сооружений. Технические условия" такого запрета не содержит. Кроме того, ответчик ФИО1 продал истцам не новый жилой дом, а бывший 24 года в эксплуатации, в котором естественно были недостатки, требующие ремонта, но не препятствующие его использованию по назначению. В материалах дела имеется технический паспорт на жилой дом, в котором содержатся технические характеристики жилого дома, в числе недостатков указано: наличие мелких трещин в фундаменте; мелкие трещины и выветривание швов; осадка перекрытий; отколы, трещины и ослабление креплений крыши; стирание в ходовых местах полов. Об указанных недостатках истцы не могли не знать. Экспертом не приведены критерии допустимого уровня надежности эксплуатационных характеристик здания, которые по его оценочному суждению ухудшились настолько, что делают дом непригодным для проживания.

Анализируя данные доводы, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ от истца ФИО2 поступило письменное ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы, производство которой предложено поручить <данные изъяты>, ИП ФИО11».

Как следует из согласия на проведение экспертизы <данные изъяты> ИП ФИО11» от ДД.ММ.ГГГГ, проведение строительно-технической экспертизы будет поручено эксперту ФИО12 (л.д.132 т.3).

Определением Тамбовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено <данные изъяты> ИП ФИО11».

Как следует из экспертного заключения <данные изъяты> ИП ФИО11» от ДД.ММ.ГГГГ, проведение указанной экспертизы поручено эксперту ФИО12 (л.д.5 т.4).

Таким образом, суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, поскольку экспертиза назначена и проведена в учреждении в соответствии с определением суда от ДД.ММ.ГГГГ и нормами действующего законодательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеет соответствующий стаж работы и образование, заключение является последовательным и мотивированным, противоречий не содержит.

Экспертом осуществлялся личный осмотр объекта исследования, дано подробное и мотивированное заключение с указанием нарушений строительных норм и правил, изложением характеристики конструктивных элементов, в отношении которых допущено несоответствие, и с указанием строительных и технических норм и правил, которыми руководствовался эксперт. Оснований считать, что экспертом указанные нормы и правила использованы и применены неверно либо применены методы исследования, повлекшие искажение результатов обследования, и вследствие этого дано ложное заключение, у суда не имеется. Противоречий выводов эксперта с положениями строительных норм и правил и другими примененными актами не усматривается.

В целях разъяснения и дополнения заключения, в судебном заседании был допрошен эксперт ФИО12, предупрежденный об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, который указал, что его участие в производстве экспертизы не противоречит ст. 80, 84 ГПК РФ. Полностью подтвердил выводы судебной экспертизы, ответил на вопросы участников судебного разбирательства и суда, дополнил и разъяснил выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы.

Таким образом, доводы представителя ответчика о существенных нарушениях законодательства при проведении экспертизы признаются судом необоснованными. Оснований для назначения повторной судебной экспертизы судом не установлено, поскольку само по себе несогласие с заключением эксперта с учетом приводимых доводов не может быть принято в качестве безусловного основания для признания его недопустимым доказательством и назначения повторной экспертизы, иное противоречило бы задачам гражданского судопроизводства.

С учетом изложенного, суд при разрешении настоящего спора полагает необходимым руководствоваться результатами проведенной <данные изъяты> ИП ФИО11» судебной строительно-технической экспертизы.

Перечисленные в экспертном заключении <данные изъяты> ИП ФИО11» недостатки свидетельствуют о несоответствии качества спорного жилого помещения и препятствуют его надлежащему использованию по назначению, возникли и имелись до передачи жилого дома покупателям. Часть выявленных недостатков является скрытыми, которые не могли быть обнаружены покупателями при его осмотре, в силу отсутствия у них специальных познаний в области строительства.

Покупатели ФИО3 и ФИО2 исходили из добросовестности продавца ФИО1, при визуальном осмотре не могли оценить техническое состояние дома в полном объеме, в том числе обнаружить несоответствие несущей конструкции монолитного железобетонного ростверка нормативным требованиям вследствие применения при строительстве заниженного класса бетона В10 (вместо нормативного В15), что привело к критическому снижению несущей способности фундамента жилого дома вследствие допущенных при строительстве нарушений, что было обнаружено лишь экспертом с использованием приспособлений и свидетельствует о скрытом характере. При поверхностном общем осмотре квартиры могли быть незаметны также и трещины во внутренних помещениях жилого дома (помещение № на 1 этаже, № и №), несоответствие строительным нормам ограждающих конструкций наружных и внутренних стен жилого дома, недостаток прочности и прогиба балок чердачного перекрытия.

При установленных обстоятельствах, учитывая, что заключение судебной экспертизы согласуется с иными представленными в дело доказательствами, тогда как стороной ответчика в материалы дела не представлены доказательства, опровергающие выводы эксперта, а также доказательства, которыми бы подтверждались обстоятельства, на которых она основывает свои возражения против исковых требований, исковые требования ФИО3 и ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению. Расторжение договора в силу закона служит прекращением обязательств сторон по сделке и восстановлению прав на спорное имущество.

Учитывая изложенное, с ФИО1 в пользу ФИО3 и ФИО2 подлежат взысканию денежные средства, полученные по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 4600000 рублей.

Объекты недвижимости - земельный участок и жилой дом по <адрес> <адрес> подлежат возврату ФИО1, что является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ответчиков ФИО3 и ФИО2 на спорные объекты недвижимостии государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости ФИО1.

Кроме того, подлежит прекращению запись об ипотеке в силу закона, поскольку стороны приведены в первоначальное положение.

Довод представителя ответчика о том, что ФИО3 и ФИО2 на момент покупки жилого дома претензий к его техническому состоянию не имели, является несостоятельным, поскольку в силу ст. 556 ч. 2 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие не оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Доводы ответчика о том, что неудовлетворительное состояние жилого помещения явилось следствием действий самих истцов, которые в период с апреля 2021 года в жилом помещении не проживали, не отапливали его и т.д., судом отклоняются, поскольку являются лишь предположениями ответчика, не подтвержденными допустимыми доказательствами в соответствии со ст. ст. 12, 56 ГПК РФ, более того, несостоятельность указанных доводов подтверждается выводами судебной экспертизы, указавшей на то, что указанные выше недостатки имелись на момент продажи жилого дома.

Довод представителя ответчика о том, что спорное строение пригодно для проживания, что установлено заключением комиссии представителей администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, также не может быть принят во внимание, поскольку недостатки строения скрытого характера проявились впоследствии во время его эксплуатации, и после заключения договора купли-продажи с истцами, что в силу положений пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса РФ дает покупателю право по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Разрешая требования ФИО3 и ФИО2 о возмещении компенсации морального вреда, который они оценивают в 100000 рублей, суд приходит к следующему.

Истцы обосновывают данное требование тем, что действия ответчика повлекли для них переживания и волнения, они испытали нравственные страдания.

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В соответствии со ст. 1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме (пункт 1).

Вместе с тем, законом не предусмотрена компенсация морального вреда по имущественным требованиям гражданина.

При этом следует отметить, что ФИО3 и ФИО2 не представили суду доказательств нарушения их личных неимущественных прав или посягательства на иные нематериальные блага со стороны ответчика, а также доказательств перенесенных ими физических и нравственных страданий, в связи с чем в этой части удовлетворения иска надлежит отказать.

Рассматривая требования о взыскании расходов на производство независимой экспертизы, выполненной <данные изъяты> суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы, понесенные истцом, заявителем в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Как следует из материалов дела, истцы инициировали проведение досудебного экспертного исследования с целью определения фактического состояния приобретенного жилого дома для обращения в <данные изъяты> с заявлением о страховой выплате по договору страхования № от ДД.ММ.ГГГГ, а в последующем для реализации права на обращение в суд.

Поскольку, представленное истцами заключение хоть и не было принято судом в качестве доказательства по делу, на основании которого суд пришел к выводу о необходимости расторжения договора купли-продажи и взыскании денежных средств, однако, оно было необходимо истцам для реализации права на обращение в суд и подтверждения своих доводов о существенных недостатках, обнаруженных в доме после заселения, суд приходит к выводу оналичии оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части и взыскании с ФИО1 в пользу ФИО3 и ФИО2 понесенных истцами согласно квитанциям к приходному кассовому ордеру № и № от ДД.ММ.ГГГГ затрат на оплату независимой экспертизы, выполненной <данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 33000 рублей.

Рассматривая требования о взыскании расходов на производство судебной строительно-технической экспертизы, выполненной <данные изъяты> ИП ФИО11», суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству стороны истца была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, ее оплату в размере 50000 рублей произвела ФИО2, что усматривается из представленного чека по операции от ДД.ММ.ГГГГ с назначением платежа - оплата по счету № от ДД.ММ.ГГГГ, получатель ИП ФИО11.

Учитывая, что судебная экспертиза по настоящему делу была назначена с целью установления обстоятельств, имеющих значение для дела, заключение эксперта принято судом в качестве допустимого доказательства, при этом решением суда требования истца удовлетворены, суд полагает необходимым взыскать с ответчика ФИО1 расходы по оплате судебной строительно-технической экспертизы в размере 50000 рублей.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку иск о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств по договору купли-продажи и возврате жилого помещения в собственность продавца связан с правами на имущество, государственная пошлина при подаче данного иска должна быть исчислена в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ - как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска.

Цена иска ФИО2 и ФИО3 составила 4600000 рублей.

Размер государственной пошлины, исходя из цены иска за подачу заявления имущественного характера, составляет 31200 рублей, а за требования неимущественного характера (о взыскании компенсации морального вреда) - 300 рублей, всего 31500 рублей.

При подаче иска ФИО2 и ФИО3 государственную пошлину не оплатили. Определением Тамбовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3 предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения по существу гражданского дела.

Поскольку в удовлетворении исковых требований ФИО2 и ФИО3 в части взыскания компенсации морального вреда отказано, с ответчика ФИО1 в доход бюджета муниципального образования <адрес> подлежит взысканию государственная пошлина в размере 31200 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-197 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли - продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств выплаченных по договору купли - продажи, компенсации морального вреда и судебных расходов - удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 (ИНН №),ФИО3 (ИНН №) и ФИО1 (ИНН №

Взыскать с ФИО1 (ИНН №) в пользу ФИО2 (ИНН №), ФИО3 (ИНН №) денежные средства, полученные по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 4600000 (четыре миллиона шестьсот тысяч) рублей.

Обязать ФИО2 (ИНН №), ФИО3 (ИНН №) возвратить ФИО1 (ИНН №) жилой дом с кадастровым номером № площадью 215,3 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером № площадью 3709,83 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированное на основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (ИНН №ФИО3 (ИНН №) и ФИО1 (ИНН №) в отношении жилого дома с кадастровым номером № площадью 215,3 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером № площадью 3709,83 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, исключив из Единого государственного реестра недвижимости запись об обременении в виде ипотеки в силу закона на указанный земельный участок и жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ в пользу <данные изъяты>

Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН сведений о погашении записи права общей совместной собственности ФИО2 (ИНН №), ФИО3 (ИНН №) и регистрации права собственности ФИО1 (ИНН №) на жилой дом с кадастровым номером № площадью 215,3 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером № площадью 3709,83 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО1 (ИНН №) в пользу ФИО2 (ИНН № ФИО3 (ИНН №) расходы по оплате независимой экспертизы, выполненной <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 33000 (тридцать три тысячи) рублей, а также расходы по оплате судебной строительно-технической экспертизы, выполненной <данные изъяты> ИП ФИО11» ДД.ММ.ГГГГ в размере 50000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО1 (ИНН №) в бюджет <адрес> государственную пошлину в размере 31200 (тридцать одна тысяча двести) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о взыскании компенсации морального вреда - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд, расположенный по адресу: 675000, <адрес>, через Тамбовский районный суд <адрес>, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья О.В. Воронина

Решение суда принято

в окончательной форме 02.12.2022