Решение по делу № 2-117/2025 от 18.07.2025 | Октябрьский районный суд г. Орска (Оренбургская область)

дело № 2-117/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 июля 2025 г. г.Орск

Октябрьский районный суд г.Орска Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Лозинской А.С.

при секретаре Рыскулове Р.К.

с участием представителя истца ФИО1- ФИО2,

представителя ответчика индивидуального предпринимателя ФИО3 ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о возврате денежных средств, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа,

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО3 к ФИО1 о признании обязательства исполненным.

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском, указывая, что 16 июля 2024г. между ней и ИП ФИО3 заключен договор, по условиям которого исполнитель обязуется за вознаграждение заказчика в размере 100000 руб., осуществить в течение срока действия договора поиск информации об объекте недвижимости с определенными характеристиками.

Вместе с тем, договор ответчиком не исполнен, направленная в адрес ответчика претензия оставлена без ответа.

Истец, с учетом измененных требований, просит взыскать с ИП ФИО3 в пользу ФИО1 денежное вознаграждение в размере 100000 руб., неустойку в размере 93000 руб., компенсацию морального вреда в размере 60000 руб.

ИП Бурнаева Е..В. обратилась в суд с встречным иском к ФИО1, в котором, не отрицая заключение между ней и ФИО1 договора от 16 июля 2024г. №, указывая на надлежащее исполнение обязательств по договору, просит суд признать обязательства ИП ФИО3 перед ФИО1 по договору от 16 июля 2024г. № исполненными.

Определениями суда от 18 февраля, 28 марта, 13 мая 2025г. встречный иск принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным, к участию в деле в качестве третьего лица привлечены ПАО «Сбербанк» Банк ВТБ (ПАО).

Истец, ФИО1, ответчик ФИО3., представители третьих лиц ПАО «Сбербанк», Банк ВТБ (ПАО) в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 ФИО2, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объеме, требования встречного иска не признала.

Дополнительно суду пояснила, что первичная переписка ФИО1 с ИП ФИО3 началась в начале июля 2024г. 8 июля 2024 г. ФИО3 проинформировала ФИО1, что в доме по ул. Уральской на 2 и 7 этаже в августе 2024 г. застройщиком должны быть сданы две квартиры которые могут быть приобретены под «семейную ипотеку». Однако, как стало известно,данная программа прекратила действовать с 1 июля 2024 г.

10 июля 2024 г. ФИО1 проинформировала риелтора о том, что ей одобрено 2 ипотеки в ПАО «Сбербанк России» и ПАО «ВТБ» на вторичное жилье, после чего ей сообщили, что с ней будет заниматься юрист, ей нужно было перечислить денежные средства в размере 100 000 руб. и заключить официальный договор. ФИО1 сообщила, что приедем на сделку лично и передаст аванс в указанной сумме.

16 июля 2024 г. между ней и ответчиком заключен договор № /8-24, по условиям которого риелтор обязуется за вознаграждение в размере 100 000 руб. осуществляете в течение срока действия настоящего договора Хек информации об объектах недвижимости со следующими характеристиками: 1 комнатная квартира, находящаяся не на первом и не последнем этаже, в ЖК «Дубки», площадью от 38 кв.м, до 40 кв.м., которые подходят для проживания и приобретения в ипотеку с господдержкой для семей с детьми (6-7%), срок сдачи объекта до 31 октября 2024 г., который может быть впоследствии приобретен в собственность заказчиком под одобренный исполнителем ипотечный кредит на данный объект, не дороже 3150000 руб.

При заключении договора ФИО1 был обозначен именно ЖК «Дубки», в которые согласно карте входят дома, расположенные по <адрес>.

22 июля 2024 г. ФИО1 предложены 2 квартиры по <адрес> и <адрес>, которые не подпадали под условия, заключенного договора. Тем же днем они вернулись к первому варианту квартиры, расположенной по <адрес>, которая была предложена ФИО1 до заключения договора, однако, срок сдачи застройщиком был продлен до октября. Дополнительно ФИО8 сообщили, что у одного из клиентов сорвалась сделка по покупки квартире в том же доме по <адрес> на 11 этаже.

Ответчик не принял во внимание, что ФИО1 зависела от сроков ипотечного кредита, более того, при заключении договора месторасположение и срок сделки были основополагающими условиями при подборе квартиры.

Представитель ответчика ИП ФИО3- ФИО4, действующий на основании доверенности, просил отказать в удовлетворении иска ФИО1, встречный иск ФИО3 просил удовлетворить.

Дополнительно суду пояснил, что за время работы с ФИО1 ФИО3 подобраны варианты приобретения жилого помещения, загружены необходимые документы в электронную базу данных «ДомКлик».

Договор обязывал ФИО1 осмотреть внешнее и внутреннее состояние объекта в согласованный по телефону с исполнителем срок.Несмотря на это ФИО1 осматривать предложенные помещения не стала. Ссылки на невозможность подобного действия, в данном конкретном случае, ничем не обоснованы и не имеют под собой оснований, поскольку ни ФИО3 ни организация- застройщик никогда не пытались чинить препятствия своим клиентам.

Действуя в рамках существующего соглашения ИП ФИО3 предприняла все необходимые действия для исполнения взятых на себя обязательств: изучила существующие предложения и нашла нужные ФИО1 варианты приобретения жилья, содействовала в направлении ей приглашения от застройщика на совершение сделки, добилась для одобрения в приобретении недвижимости, подготовила необходимые документы, по предварительному согласованию записала ФИО1 на конкретное время в уполномоченную организацию для совершения всех юридически значимых процедур по приобретению квартиры, однако ФИО1 не сделку не явилась.

Исследовав доказательства, суд приходит к следующему.

В силу статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно пункту 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Судом установлено, что 16 июля 2024г. между ФИО1(заказчик) и Агентством недвижимости «Монолит Актив» в лице ФИО3 (исполнитель) заключен договор №.

Предмет договора о предоставлении возмездных услуг, определен пунктом 1.1, согласно которому исполнитель обязуется за вознаграждение заказчика в размере 100000руб., осуществить в течение срока действия договора поиск информации об объекте недвижимости со следующими характеристиками:

-1 комнатная квартира, находящаяся не на первом и не на последнем, в жилом комплексе «Дубки», площадью от 38 до 40 кв.м., который подходит для приобретения в ипотеку с господдержкой для семей с детьми (6-7%), срок сдачи объекта до 31 октября 2024г., который может быть впоследствии приобретен в собственность заказчиком под одобренный исполнителем ипотечный кредит на данный объект, не дороже 3150000 руб.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 16 июля 2024г. ФИО1 оплачено вознаграждение в размере 100 000 руб. ИП. ФИО3

Ненадлежащее исполнение ИП ФИО3 обязательств по договору от 16 июля 2024г. явилось основанием для обращения ФИО1 в суд с настоящим иском.

В свою очередь ИП ФИО3 полагает, что условия договора ею исполнены в полном объеме.

В соответствии с п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как разъяснено в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Таким образом, обстоятельствами, имеющими значение для разрешения данного спора относительно факта предоставления исполнения по договору возмездного оказания услуг является установление его действительного содержания, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Судом установлено, что ФИО3 зарегистрирована в установленном законом порядке в качестве индивидуального предпринимателя, основным видом деятельности которой является предоставление консультационных услуг при купле- продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе, что подтверждается выпиской из ЕГРИП.

Представитель истца, давая объяснения в ходе рассмотрения дела, суду пояснила, что в начале июля 2024г. ФИО1 обратилась к ИП ФИО3 по вопросу подбора недвижимого имущества- квартиры для последующей покупки, переписка осуществлялась посредством мессенджера.

Из представленных скриншотов переписки следует, что 8 июля 2024г. ФИО3 посредством мессенджера проинформировала ФИО1 о том, что в доме по <адрес> в <адрес> застройщиком в августе будут сданы квартиры на 2 и 7 этажах, представлена экспликация квартир, фото и видеоматериалы.

Ввиду отсутствия сведений на каких условиях (возможно ли оформление ипотеки с пониженной ставкой) может быть приобретена квартира, рассмотрение данного вопроса сторонами отложено.

10 июля 2024г. в переписке ответчик проинформировала истца о том, что с 10 июля 2024г. ВТБ открыл прием заявок по ипотеке с господдержкой для граждан РФ с детьми (семеная ипотека).

В свою очередь ФИО1 сообщила, что ею поданы заявки ПАО Банк ВТБ и ПАО «Сбербанк» на получение кредита на покупку «вторичного» жилья под 1,5 и 1,6% соответственно. ИП ФИО3 предложено не отменять поданную в ПАО Банк ВТБ заявку, поскольку возможно изменить программу кредитования.

В ответ на запрос суда ПАО Банк ВТБ сообщает, что кредитные договоры на имя ФИО1 не заключались.

ФИО1 обращалась в банк за получением кредита, ей было одобрено 2 заявки по ипотеке:

1). Заявка № от 10 июня 2024г. по программе господдержка 2019 (ипотека для семей с детьми), где стоимость объекта 3064500 руб., первоначальный взнос 1 000 000 руб., сумма ипотеки 2064500 руб., срок 362 мес., ставка 6%, участник сделки ФИО1; заявка подана с нотариальным согласием от супруга; в чате переписки сообщений нет. Договор долевого участия №№ прислан на согласование 19 июня 2024г., договор долевого участия №№ прислан на согласование 16 июля 2024г.; - отказ по инициативе клиента.

Банком представлена копия договора участия в долевом строительстве от 20 июня 2024г. №-Т-1 между ООО «Специализированный застройщик «Уральская строительная компания» (застройщик, бенефициар) и ФИО1(участник долевого строительства, депонент) согласно которому бенефициар и депонент предлагают Банку ВТБ (ПАО) заключить трхсторонний договор счета эскроу на условиях Правил совершения операций по счетам экскроу физических лиц в Банке ВТБ (ПАО), открытым для расчетов по договорам об участии в долевом строительстве, разработанных баном ВТБ (ПАО) и размещенных на официальном интернет сайте Банка ВТБ (ПАО).

В соответствии с п. 2.1 договора, застройщик обязуется своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом№1 в жилом комплексе «Транспортный» в г. Оренбурге, земельный участок расположен по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2.2 застройщик обязуется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать участнику долевого строительства в собственность объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные настоящим договором, цену и принять по акту приема- передачи объект долевого строительства.

В силу п. 2.3 договора объектом долевого строительства является квартира на 15 этаже, общая проектная площадь 39,44 кв.м., количество комнат-1.

В соответствии с п. 2.4 договора застройщик обязуется ввести объект в эксплуатацию во втором квартале 2025г. Застройщик обязуется в течение трех месяцев со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 30 сентября 2025г. передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно п. 3.1 цена договора составила 3064500 руб., размер депонированной суммы 3064500руб..

2). Заявка от 1 июля 2024г. по программе господдержка 2019 (ипотека для семей с детьми), где стоимость объекта 3050000 руб., первоначальный взнос 1686623,67 руб., сумма ипотеки 1363373,33 руб., срок 362 мес., ставка 6%; участник сделки ФИО1; семейное положение: в разводе.; в чате переписки сообщений нет.

-Заявка № от 17 июля 2024г.(ипотека)- отказ по инициативе клиента.

Одновременно банк сообщает, что обращений в чат по вопросу ипотечного кредитования не найдено.

11 июля 2024г. в переписке с ФИО1 ФИО3 проинформировала ФИО1 о том, что заявку пересматривать не нужно, есть квартира (адрес не указан), сдача в августе, 38 м.-13 этаж- 3150 тыс., по семейной ипотеке, а также указала контакты юриста (+№, Екатерина), который будет заниматься с ФИО1. Кроме того ФИО1 предложено внести аванс в размере 100000 рублей переводом, и заключить договор.

В свою очередь ФИО1 попросила загрузить «на сайт банка всю информацию о квартире», сообщила, что в понедельник приедет в Оренбург, придет на сделку и принесет аванс.

В последующем, 16 июля 2024г. между ФИО1(заказчик) и Агентством недвижимости «Монолит Актив» в лице ФИО3 (исполнитель) заключен договор №.

Предмет договора о предоставлении возмездных услуг, определен п. 1.1, согласно которому исполнитель обязуется за вознаграждение заказчика в размере 100000 руб., осуществить в течение срока действия договора поиск информации об объекте недвижимости со следующими характеристиками:

В силу п. 2.1 договора исполнитель обязуется осуществлять в течение срока действия настоящего договора поиск информации об объекте недвижимости, который может впоследствии приобретен в собственность заказчиком и соответствует письменным требованиям заказчика, изложенным в п. 1.1 договора.

Согласно п. 2.2 договора, если подобный объект будет найден, исполнитель по тел. №, принадлежащему заказчику обязан сообщить, а заказчик обязан принять звонок с информацией о наличии объекта недвижимости, указанного в п. 1.1 договора и готовности исполнить свое обязательство по предоставлению информации заказчику об объекте, указанному в п.1.1 настоящего договора.

Исполнитель оказывает содействие при заключении договора на приобретение объекта недвижимости между заказчиком и собственником. Стоимость данной услуги входит в стоимость вознаграждения, указанного в п.1.1 договора. (п. 2.3).

В соответствии с п. 3.1-3.2 договора заказчик обязался произвести осмотр внешнего и внутреннего состояния объекта в согласованные по телефону с исполнителем сроки; оплачивать услуги исполнителя в размере и сроки, установленные настоящим договором.

В силу п.3.3 договора без согласия исполнителя не вести лично либо через любых третьих лиц каких- либо переговоров, включая телефонные переговоры, по поводу объектов недвижимости, предложенных исполнителем заказчику во исполнение своих обязательств по настоящему договору.

Согласно п. 3.4 объекты недвижимости, предложенные исполнителем заказчику ограничиваются количеством объектов недвижимости.

Обязательства исполнителя по настоящему договору считаются исполненными при подписании заказчиком договора приобретения объекта недвижимости в ипотечный кредит под 6-7% годовых, соответствующего характеристикам, указанным в п. 1.1. (п. 3.5 договора).

В соответствии с п. 5.1 договора вступает в законную силу с момента подписания сторонами и действует в течение 30 дней.

По истечении срока действия настоящего договора, договор может быть пролонгирован только по обоюдному соглашению сторон.(п. 5.2)

В случае отказа банков в предоставлении ипотечного кредита под 6-7% годовых, вознаграждение, указанное в п. 1.1. договора подлежит возврату в полном объеме. (п.6.1).

ООО «Домклик» в ответ на запрос суда представлена история чата, из содержания которой усматривается следующее.

«01.07.24 12:52 Анастасия, поздравляем — вам одобрена заявка на ипотеку! Сумма до 4 645 513 руб. Предложение действует до 29-09-2024

01.07.24 12:52 Следующим шагом вы можете выбрать ипотечную программу или добавить недвижимость. Подскажите, вы уже выбрали недвижимость для покупки?

16.07.24 11:06 ФИО3 добавлен(а) в чат

16.07.24 11:08 Вы добавили недвижимость. Теперь нужно пройти опрос — так вы узнаете, какие документы запрашивает банк для проверки жилья.

ФИО9 № 17.07.24 6:06 (consultant) № (ФИО1) Добрый день. ИНН, email, СНИЛС пришлите данные, пожалуйста

ФИО3 № 17.07.24 6:07 (аgent) <данные изъяты>, инн №

ФИО10 № 17.07.24 6:23 (consultant) <данные изъяты> (Екатерина Викторовна), принято.

17.07.24 6:56 ФИО24 добавлен(а) в чат

ФИО3 № 17.07.24 6:59 (аgent<данные изъяты>, гu, инн №

ФИО3 № 17.07.24 7:13 (аgent) Добрый день, дата рождДД.ММ.ГГГГ

17.07.24 7:26 Банк начал проверять недвижимость. Когда проверка закончится, направим вам СМС. После этого вы сможете записаться на сделку в личном кабинете Домклик.

Расходы на сделку доступны по ссылке.

ФИО20 № 17.07.24 7:35 (consultant) Вы записаны на сделку 18-го июля в 15:00 по адресу: <адрес>, Ваш менеджер: ФИО5, руководитель офиса: ФИО6. На сделке обязательно присутствие всех участников.

Возьмите с собой первоначальный взнос: 800 000 рублей, оригиналы документов и банковскую карту Сбербанка при наличии, а также денежные средства на оплату дополнительных услуг.

ФИО11 № 18.07.24 3:23 (agent) Добрый день, пришлите пожалуйста КД, бронируем счет ЭСКРОУ.

ФИО12 № 18.07.24 3:51 (manager) Доброе утро! КРЕДИТНЫЙ ДОГОВОР № № от 18.07.2024

18.07.24 9:13 ФИО3 исключен(а) из чата.

ФИО7 исключен(а) из чата»

Согласно ответу на запрос ООО «Специализированный застройщик» «УПСК Жилстрой» сообщило, что 16 июля 2024г. ФИО1 обратилась ООО «Специализированный застройщик» «УПСК Жилстрой» с просьбой заключить договор долевого участия (далее- ДДУ) на покупку квартиры с привлечением кредитных средств Банка ВТБ (ПАО). В этот же день проект ДДУ подготовлен и направлен в банк на согласование.

Однако от банка поступил отказ, так как предварительно ипотека была одобрена ФИО1 на вторичное жилье.

В связи с отказом Банка ВТБ (ПАО) ФИО1 просила изменить проект ДДУ с указанием на привлечение кредитных средств ПАО «Сбербанк». Указанный проект ДДУ подготовлен сотрудниками ООО «Специализированный застройщик» «УПСК Жилстрой».

По информации ООО «Специализированный застройщик» «УПСК Жилстрой» проект договора направлен в банк 18 июля 2024г.

Данный факт подтвержден представленными ПАО «Сбербанк» документами, а именно проектом договора от 16 июля 2024г. № участия в долевом строительстве между ООО «Специализированный застройщик «УПСК Жилстрой» (застройщик) и ФИО1(участник долевого строительства).

Настоящий договор заключен в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирного дома и возникновением у Участника долевого строительства права собственности на объект (объекты) долевого строительства с использованием для расчётов по настоящему договору счетов эскроу, открытых Участниками долевого строительства в уполномоченном банке –ПАО «Сбербанк».

Использование для расчётов по настоящему договору счетов эскроу, открытых Участниками долевого строительства в уполномоченном банке, является, по заявлению Застройщика, существенным условием настоящего договора, отказ от которого Участника долевого строительства будет являться основанием для признания договора незаключенным.

Согласно п 1.1. застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок с привлечением генподрядчика и других лиц построить многоквартирный <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №; наименование объекта капитального строительства (этапа) - «Проект застройки микрорайона «Дубки» по <адрес>. Третья очередь строительства. <адрес> (далее – Проект)и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства, Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить с использованием для расчетов счетов эскроу обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

В силу п. 1.3 договора Объектом долевого строительства по настоящему договору является одно структурно обособленное жилое помещение (с лоджией) №, расположенное на 13 этаже многоквартирного дома, проектной общей площадью (без учёта площади лоджии) 36,4 кв.м, состоящее из 1 жилой комнаты.

Согласно п. 2.1., 2.2 Срок передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства 31 октября 2024 года.Допускается досрочное исполнение Застройщиком обязательства по передаче квартиры участнику долевого строительства.

В силу п. 3.1. цена настоящего договора – размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства (создания) квартиры, составляет 3 050 000 руб.

Кроме того, ПАО «Сбербанк» представлены индивидуальные условия договора счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, подписанные одной из сторон договора долевого участия, из содержания которых усматривается, что ООО «Специализированный застройщик «УПСК Жилстрой» (бенефициар) и ФИО1 (депонент) предлагают ПАО «Сбербанк» заключить договор счета эскроу для расчета по договору ДДУ на условиях:

-договор участия в долевом строительстве от 18 июля 2024г. № ДР№

-объект долевого строительства- жилищный комплекс: ЖК «Дубки», «Проект застройки микрорайона «Дубки» по <адрес>. Третья очередь строительства. Жилой № тип объекта- <адрес>,

-депонируемая сумма 3050000 руб.

Из ответа ООО «Специализированный застройщик «УПСК Жилстрой» следует, что заключение договора одобрено ПАО «Сбербанк», однако ФИО1 на подписание договора долевого участия и регистрацию сделки не явилась по неизвестным причинам.

Таким образом, договор долевого участия между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик» «УПСК Жилстрой», заключен не был.

Согласно представленным ООО «Домклик»сведениям 18 июля 2024г. подготовлен график платежей по кредитному договору между ФИО1 и ПАО «Сбербанк» № полная стоимость кредита 3004113 руб. под 6,937% годовых на срок с 18 июля 2024г. по 18 июля 2054г., заявление заемщика о зачислении денежных средств от 18 июля 2024г., содержащий параметры кредитного договора.

Вместе с тем, кредитный договор 18 июля 2024г. не заключен.

Из представленной переписки между ФИО1 и ФИО3 в мессенджере Whatsapp следует, что 18 июля 2024г. ФИО3 посредством мессенджера направила истцу экспликацию квартиры, 1,5 комнатная, 37,73 кв.м., с отделкой, местоположение квартиры не указано-данное предложение ФИО1 отклонено ввиду того, что кухня/ гостиная маленькая по площади.

22 июля 2024г. ФИО3 посредством мессенджера направлена ФИО1 экспликация квартиры, с черновой отделкой, с выдачей ключей до конца июля, адрес: Рокоссовского, 3, 3700000 руб., подходит под семейную ипотеку 6%. отклонено истцом «дорого, и еще черновой вариант- ремонт нужен».

Также сообщено, что такая же квартира есть по адресу- <адрес>, 3350000 руб. с отделкой полностью- отклонено истцом «Здесь по близости нет детского сада, я тоже рассматривала у них».

Далее представлена экспликация квартиры, указано, что такая квартира есть на ФИО13, семейная ипотека 6%, 3410 000 руб., в последующей переписке на вопрос истца уточнено, что это ЖК «Оренбуржье».

Далее указано: «ЖК Новый взгляд:» и размещены экспликации квартир, указано строящийся дом, черновая отделка, семейная ипотека 6%, 3530-3570тыс., в последующей переписке на вопрос истца уточнено, что сдача будет «через год не раньше», поэтому данное предложение отклонено истцом.

Одновременно ФИО3 просит рассмотреть еще раз квартиру на <адрес>, указано, что «цена и отделка- идеальный вариант, тем более под 6%».

В ответном сообщении ФИО1 указывает, что в её случае «сдача квартиры в октябре- не вариант (я наделась на август, как вы мне обещ…».

ФИО3 сообщает, что объект сдадут до октября и предлагает снять видео о готовности дома, а также предлагает ФИО1 при покупке квартиры на Уральской снять квартиру на месяц с оплатой аренды за счет ответчика.

25 июля 2024г. ответчик в переписке сообщает, что на <адрес> этаже купили, ответ от истца не поступил.

26 июля 2024г. истец сообщила, что она еще в Казахстане, в ответ на предложение рассмотреть квартиру на <адрес> этаже истец сообщает : «дело не в этаже, а в сроках сдачи квартиры. я планировала август, но не октябрь». Ответчиком предложено оплатить месячную аренду квартиры, а также сообщено, что дом сдадут раньше, дом готов, вокруг дома укладывают асфальт.

27 июля ФИО3 сообщает, что клиент по <адрес> прислал ей сообщение:

«среда, 24 июля «Поздравляем! Дом достроен и введен в эксплуатацию. Средства со счета эскроу перечислены застройщику.»

«четверг 25 июля. Ваш дом достроен. Счет эскроу закрыт. Получить справу о платеже можно в Сбербанк».

Далее указывает, что «эскроу списан, то есть стройка завершена. Ставят на кадастровый учет. Через 2-3 недели будут».

Скриншоты переписки с 28 июля 2024г. по 18 августа 2024г. истцом и ответчиком не представлены.

19 августа 2024г. ФИО3 поинтересовалась в переписке о намерениях истца насчет покупки квартиры, ответ на вопрос не последовало.

21 августа 2024г. ФИО3 сообщено, что на Уральской в этом же доме осталась одна квартира на 5 этаже, 38м.-3200 руб., под семейную ипотеку подходит.

За период с 22 августа по 9 сентября (включительно) переписка между сторонами в мессенджере отсутствует.

10 сентября 2024г. ФИО3 сообщает, что «Тот дом на уральской сдался, раздали ключи».

В ответном сообщении ФИО1 указывает, что ею 17 августа на юридический адрес направлена претензия, которая по просьбе ответчика 16 сентября переслана в мессенджер.

Ответчиком на претензию 17 сентября дан ответ, фото которого переслано в мессенджере, а также пересланы скриншоты истории сделки из которых следует, что ФИО14 М. записана на сделку 18 июля 2024г. в 15 час. 00 мин.

В адресованной ИП ФИО3 претензии истец полагает, что условия заключенного с ответчиком договора выполнены ненадлежащим образом.

Ссылается, что вопреки условиям договора ей было предложено всего два варианта в ЖК «Дубки», которые было невозможно осмотреть. Кроме того, ответчик был уведомлен, что истцу одобрено ипотечное кредитование сроком до 29 сентября 2024г., в то время как срок застройки объекта недвижимости должен быть осуществлен до 31 октября 2024г.

Из представленного Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга разрешения на ввод в эксплуатацию следует, что на земельном участке с кадастровым номером № застройщиком ООО «Специализированный застройщик» «УПСК Жилстрой» осуществлено строительство капитального объекта «Проект застройки микрорайона «Дубки» по <адрес>. Третья очередь строительства Жилой № назначение объекта – многоквартирный дом, количество этажей-19, 15, 12., дата разрешения на ввод в эксплуатацию 27 августа 2024г.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, действия сторон спора, суд приходит к выводу, что обязательства ИП ФИО3 по договору от 18 июля 2024г. исполнены в полном объеме.

ФИО3 предложен ФИО1 ряд объектов недвижимости.

В отношении первого предложенного варианта- объекта долевого строительства- квартиры в жилищном комплексе ЖК «Дубки»,расположенной на 13 этаже многоквартирного дома, проектной общей площадью (без учёта площади лоджии) 36,4 кв.м, стоимостью 3 050 000 руб. стороны вышли на заключение сделки, что ФИО1 не оспаривается (в переписке ФИО1 попросила загрузить «на сайт банка всю информацию о квартире», сообщила, что в понедельник приедет в Оренбург, придет на сделку), более того ФИО1 обращалась к застройщику ООО «Специализированный застройщик «УПСК Жилстрой» и просила изменить проект договора долевого участия с указанием на привлечение кредитных средств ПАО «Сбербанк».

Последовательные действия ФИО1, свидетельствует о том, что подбор объекта недвижимости был осуществлен, с данным выбором истец по первоначальному иску согласилась, однако уклонилась от совершения сделки по неизвестным причинам.

В свою очередь ФИО3, осуществила сопровождение сделки, что подтверждается чатом ООО «Домклик», однако сделка не совершена по инициативе ФИО1, виновные действия, повлекшие незавершение вышеуказанной сделки со стороны ФИО3 не установлены.

При этом суд не соглашается с позицией ФИО1 о том, что первый объект недвижимости не может рассматриваться как предложенный в рамках договорных обязательств, так как предложение о его покупке поступило 11 июля 2024г., то есть до заключения договора. Суд учитывает, что последовательные действия ИП ФИО3 как до заключения договора так и после, были направлены на исполнение обязательств по поиску и оформлению интересующего объекта недвижимости, после заключения договора ИП ФИО3 продолжила совершать действия, направленные на создание условий для заключения сделки в отношении ранее предложенного объекта, а именно разместила сведения на сайте ООО «Домклик», осущетвляла сопровождение, что подтверждается чатом ООО «Домклик». Доказательства наличия иных договорных отношений между ИП ФИО3 и ФИО1, в рамках которых 11 июля 2024г. истцу по первоначальному иску предложен первый объект недвижимости, суду не представлены.

В последующем, ФИО3 не отказавшись от исполнения договора, предложила ФИО1 18 июля 2024г., 22 июля 2024г. ещё пять вариантов жилых помещений, четыре из которых отклонены ФИО1 по следующим причинам : «кухня/ гостиная маленькая по площади», «дорого, и еще черновой вариант- ремонт нужен», «Здесь по близости нет детского сада, я тоже рассматривала у них», сдача будет «через год не раньше».

При этом, вопреки доводам ФИО1, последняя, рассматривая и отклоняя предложенные варианты, не выражала несогласия с тем, что представленные объекты не соответствуют предмету договора, то есть находятся не в жилищном комплексе «Дубки» (<адрес>), а, напротив, подтверждает, что один из объектов (<адрес>) она ранее рассматривала для покупки, более того, в последующем, уже без участия ФИО3, ФИО1 29 августа 2024г. заключен кредитный договор№ на сумму 2498600 руб. на срок 360 мес. для инвестирования строительства квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, земельный участок №, <адрес>. Данный кредитный договор является действующим. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору банку предоставлен залог прав требования по договору.

По утверждению ФИО1, вторым основополагающим фактором при выборе жилого помещения являлся срок сделки, поскольку ей была одобрена ипотека на покупку «вторичного» жилья, срок действия которой ограничен сентябрем 2024г. Вместе с тем, в рамках договора, заключенного с ИП ФИО3, условия ипотеки на покупку «вторичного» жилья применены быть не могли, поскольку рассмотрению подлежали объекты «первичного» жилого фонда, иное бы означало нецелевое использование кредитных денежных средств. Кроме того, если исходить из буквального толкования условий договора, срок сдачи предмета договора- квартиры определен до 31 октября 2024г., с чем ФИО1 согласилась, подписывая договор.

Более того, вопреки доводам ФИО1, ФИО3, предлагая вернуться к рассмотрению вопроса о приобретении квартиры по <адрес> (предмет договора), не только предложила еще два варианта квартир, расположенных на <адрес> (25 июля и 25 августа 2024г.), но и предоставила ФИО1, информацию о сдаче объекта недвижимости по указанному адресу в срок, устраивающий ФИО1 (27 июля ФИО3 сообщает, что клиент по <адрес> прислал ей сообщение: «среда, 24 июля «Поздравляем! Дом достроен и введен в эксплуатацию. Средства со счета эскроу перечислены застройщику.» «четверг 25 июля. Ваш дом достроен. Счет эскроу закрыт. Получить справу о платеже можно в Сбербанк». Далее указывает, что «эскроу списан, то есть стройка завершена. Ставят на кадастровый учет. Через 2-3 недели будут»). Вместе с тем, ФИО1 на указанные предложения и сообщения не отреагировала.

Суд отклоняет довод ФИО1, указывающей, что у неё отсутствовала возможность осмотреть предлагаемые объекты недвижимости ввиду непредставления таковой ФИО3, поскольку, исходя из представленной переписки, сама ФИО1 не проявляла интереса к предложенным объектам, ограничиваясь просмотром представленных экспликаций, фото и видеоматериалов, не просила осмотреть предлагаемые объекты.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего нрава и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (абзац третий).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учётом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п.2 ст. 10 ГК РФ), например, признаёт условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона, соответственно наступившим или ненаступившим (п.З ст. 157 ГК РФ).

В силу п.1 ст.408 ГК РФ обязательство прекращается в результате надлежащего исполнения.

Анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу, что действуя в рамках заключенного договора ИП ФИО3 предприняла все необходимые действия для исполнения взятых на себя обязательств: не только изучила существующие предложения и нашла подходящие варианты приобретения жилья, но и содействовала в совершении сделки, добилась одобрения в приобретении недвижимости, подготовила необходимые документы, по предварительному согласованию записала ФИО1 на конкретное время в уполномоченную организацию для совершения всех юридически значимых процедур по приобретению квартиры. Результат исполнения обязательств по договору- подписание заказчиком договора приобретения объекта недвижимости не был достигнут по независящим от ИП ФИО3 обстоятельствам.

Поскольку совокупностью представленных доказательств подтверждается фактическое выполнение ИП ФИО3 возложенных на неё обязанностей по договору от 16 июля 2024г., суд приходит к выводу об удовлетворении требований встречного иска и признает обязательства ИП ФИО3 перед ФИО1 по договоруот 16 июля 2024г. № исполненными.

В удовлетворении требований иска ФИО1 суд отказывает в полном объеме.

руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск индивидуального предпринимателя ФИО3 к ФИО1 о признании обязательства исполненным удовлетворить.

Признать обязательства индивидуального предпринимателя ФИО3 по договоруот 16 июля 2024г. №№ исполненными.

В удовлетворении иска ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о возврате денежных средств, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа,- отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Октябрьский районный суд г.Орска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: (подпись)

Мотивированное решение составлено 18 июля 2025 г.

Подлинник решения подшит в гражданском деле № 2-117/2025

Гражданское дело № 2-117/2025 хранится в Октябрьском районном суде г.Орска.