Дело № 2-1276/2025 03 июля 2025 года

УИД 42RS0013-01-2025-001371-17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Междуреченский городской суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Тютюник Я.Я., при секретаре Ковалевой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Междуреченске гражданское дело по иску Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "ДОМ. РФ" обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на залог.

Требования истца мотивированы тем, что ПАО «Сбербанк России» на основании кредитного договора № от 07.07.2023 выдало кредит ФИО1 (заемщик) в сумме 1 000 000 руб. на срок 240 месяцев, под 13,20% годовых. Кредит выдавался на приобретение квартиры по адресу: <адрес>4.

Для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставил кредитору залог данной квартиры.

Поскольку обязательства по своевременному погашению кредита и процентов по нему ответчик исполнял ненадлежащим образом, за период с 09.09.2024 по 14.04.2025 (включительно) образовалась просроченная задолженность в размере 1 088 390, 70 руб.

Согласно расчету об оценке, рыночная стоимость заложенного имущества составляет 2 033 000 руб. Следовательно, начальная продажная цена должна быть установлена в размере 1 626 400 руб.

На основании Договора купли-продажи закладных от 06.12.2023 № ИЦБ-01/3284/23 ПАО Сбербанк передало права, в том числе на закладную № ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент».

19.12.2023 между ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» и АО «ДОМ.РФ» заключен договор о выкупе дефолтных закладных.

29.01.2025 на основании выше указанного договора ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» передало АО «ДОМ.РФ» по акту-приема передачи права на дефолтные закладные, в том числе на закладную от 11.07.2023 №.

В настоящее время права по закладной № принадлежат Акционерному обществу "ДОМ.РФ".

27.04.2024 между ПАО Сбербанк и АО «ДОМ.РФ» заключен договор оказания услуг по обслуживанию дефолтных закладных №.

Согласно данному договору, Банк представляет интересы АО «ДОМ.РФ» в судах общей юрисдикции, связанных с закладными и в которых АО «ДОМ.РФ» является стороной, третьим лицом, заинтересованным лицом.

Просят расторгнуть кредитный договор № от 07.07.2023, заключенный между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» и ФИО1. Взыскать с ФИО1 задолженность по кредитному договору № от 07.07.2023 по состоянию на 14.04.2025 в размере 1 088 390, 70 руб., в том числе: просроченные проценты- 58 844, 05 руб.; просроченный основной долг- 986 768, 57 руб.; неустойка- 42 778,08 руб., а также государственную пошлину в размере 45 883, 90 руб. Обратить взыскание на предмет залога - квартиру, общей площадью 30,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>4, кадастровый №, принадлежащую на праве собственности ФИО1, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере 1 626 400 руб.

В судебное заседание представитель истца АО «ДОМ.РФ», будучи извещенным надлежащим образом, не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 5, оборот).

В судебном заседании ответчик ФИО1 не оспаривал факты, изложенные в исковом заявлении, также не оспаривал размер задолженности.

Суд, с учетом мнения ответчика ФИО1, на основании ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя истца.

Суд, заслушав ответчика ФИО1, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

На основании ч. 2 ст. 12 ГПК РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или не совершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

Согласно статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) вправе передать другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

На основании пункта 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

Возможность установления процентов на сумму займа по соглашению сторон не может рассматриваться как нарушающая принцип свободы договора, в том числе во взаимосвязи со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о пределах осуществления гражданских прав. При этом проценты, предусмотренные статьей 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются платой за пользование денежными средствами и не могут быть снижены судом.

В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждается материалам дела, что на основании заявления ФИО1 от 07.07.2023 (л.д. 24), между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (кредитор) и ФИО1 (заемщик) заключен кредитный договор № от 07.07.2023 (л.д. 25-27).

Согласно п. 1 Индивидуальных условий, сумма кредита составила 1 000 000 руб.

Согласно п. 2 Индивидуальных условий, срок возврата кредита - по истечении 240 месяцев с даты фактического предоставления кредита.

Согласно п. 4 Индивидуальных условий, процентная ставка по договору 12,20% годовых.

Согласно п. 12 Индивидуальных условий, целью использования заемщиком кредита: приобретение квартиры по адресу: <адрес>4.

Согласно п. 13 Индивидуальных условий, за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом взыскивается неустойка (штраф, пеня) в размере 7,5% годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору (включительно).

В соответствии с п.п. 3.1-3.2 Общих условий кредитования, погашение кредита и уплата процентов за пользование кредитом производится заемщиком ежемесячно аннуитетными платежами в платежную дату, начиная с месяца, следующего за месяцем получения кредита. Уплата процентов за пользование кредитом производится в платежные даты в составе ежемесячного аннуитетного платежа (л.д. 29-33).

На основании Договора купли-продажи квартиры от 07.07.2023 ФИО1 приобрел в собственность квартиру по адресу: <адрес>4. Как следует из договора - цена объекта недвижимости составляет 2 350 000 руб. Денежные средства в размере 1 350 000 руб. оплачивается за счет собственных средств, денежные средства в размере 1 000 000 руб. оплачивается за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России» в соответствии с кредитным договором № от 07.07.2023 (л.д. 44-45).

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 12.03.2025, ФИО1 является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>4. Ограничение прав и обременение объекта недвижимости: вид: Ипотека в силу закона. Срок, на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: срок действия с 11.07.2023 по истечении 240 месяцев с даты фактического предоставления кредита; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ПАО «Сбербанк России» (л.д. 41-43).

На квартиру по адресу: <адрес>4 ПАО Сбербанк выдана закладная № (л.д. 46-50).

На основании Договора купли-продажи закладных № ИЦБ-01/3284-23 ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» купило в том числе указанную выше закладную у ПАО Сбербанк (л.д. 51-71).

На основании Договора о выкупе дефолтных закладных 01/9592-23 АО «ДОМ.РФ» приобрело в том числе закладную № у ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» (л.д. 72-113).

Согласно Заключению о стоимости имущества № от 26.03.2025 Саморегулируемой организации «Союз «Федерация Специалистов Оценки», рыночная стоимость квартиры по адресу: <адрес>4 составляет 2 033 000 руб. (л.д. 114-115).

Задолженность ответчика по состоянию на 14.04.2025 составила 1 088 390, 70 руб., в том числе: просроченные проценты- 58 844, 05 руб.; просроченный основной долг- 986 768, 57 руб.; неустойка- 42 778,08 руб. (л.д. 10-23).

Ответчиком не представлено доказательств отсутствия задолженности, доказательств, подтверждающих иную сумму задолженности либо иной расчет задолженности. Факт нарушения обязательств по кредитному договору, равно как и сумма задолженности, предъявленная ко взысканию, ответчиком не оспаривается.

С учетом положений статей 309, 310 ГК РФ о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств, а также положений статьи 811 ГК РФ о праве банка при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания заявленной суммы задолженности.

Суд полагает возможным применить расчет истца и взыскать с ответчика сумму задолженности по кредитному договору № от 07.07.2023 в полном объеме.

Главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания и порядок изменения и расторжения договора.

Так, согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 1 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда при его существенном нарушении другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора.

Принимая во внимание условия заключенного кредитного договора, установленные по делу обстоятельства, неуплата ответчиком суммы задолженности по кредитному договору на протяжении длительного периода времени, является существенным нарушением условий договора, в связи с чем, у истца возникло право требования расторжения кредитного договора.

В связи с существенным нарушением ответчиками условий кредитного договора (систематическим нарушением графика погашения задолженности), суд, руководствуясь положениями статьей 450, 452 ГК РФ, приходит к выводу о наличии оснований для расторжения кредитного договора.

В силу ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В силу ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ч. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Таким образом, требования пункта 1 статьи 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обязывают суд определять в каждом конкретном случае наличие или отсутствие обстоятельств (условий), при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается. Соразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества является обстоятельством, имеющим значение для дела об обращении взыскания на такое имущество, поскольку из его стоимости предполагается удовлетворение денежных требований залогодержателя.

Согласно ч. 3 ст. 348 ГК РФ если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно ч. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В силу ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно ст.13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом регистрации прав после государственной регистрации ипотеки.

Как усматривается из материалов дела, в настоящее время законным владельцем закладной, удостоверяющей права по кредитному договору, является АО "ДОМ.РФ", то есть права истца по закладной надлежаще подтверждены.

Из материалов дела следует, что просрочка исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, при этом по кредитному договору с момента возникновения обязанности по внесению ежемесячных платежей, вносились в недостаточном размере, менее, чем установлено, а также сумма неисполненного обязательства составляет более пяти процентов от стоимости предмета ипотеки в связи с чем, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество у суда не имеется.

Суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, так как истец вправе требовать обращения взыскания на предмет залога квартиру, расположенную по адресу: <адрес>4, поскольку обязательства по кредитному договору, обеспеченному залогом, ответчиком надлежащим образом не исполняются. Суд приходит к выводу об установлении начальной продажной цены на <адрес> 626 400 руб., из расчета: 2 033 000 руб. x 80 %.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 45 883,90 руб., оплата госпошлины подтверждена платежным поручением № от 06.05.2025 (л.д. 9).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор от 07 июля 2023 № заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> (паспорт гражданина РФ № выдан <данные изъяты> в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» №) задолженность по кредитному договору № от 07.07.2023 по состоянию на 14.04.2025 в сумме 1 088 390 (один миллион восемьдесят восемь тысяч триста девяносто) рублей 70 копеек, в том числе: 58 844,05 руб. – просроченные проценты, 986 768,57 руб. – просроченный основной долг, 42 778,08 руб. – неустойка; а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 45 883 (сорок пять тысяч восемьсот восемьдесят три) рубля 90 копеек.

Обратить взыскание на предмет ипотеки - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из одной комнаты, общей площадью 30,4 кв.м., принадлежащую на праве собственности ФИО1.

Определить способ реализации предмета ипотеки путем продажи с публичных торгов. Установить начальную продажную стоимость предмета ипотеки в размере 1 626 400 (один миллион шестьсот двадцать шесть тысяч четыреста) рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Междуреченский городской суд.

Судья /подпись/ Я.Я. Тютюник

Резолютивная часть решения оглашена 03.07.2025 года

Мотивированное решение в полном объеме изготовлено 04.07.2025 года

Копия верна, подлинник решения подшит в материалы дела № 2-1276/2025 Междуреченского городского суда Кемеровской области

Судья Я.Я. Тютюник