Решение по делу № 2-2701/2023 от 25.12.2023

2-2701/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 декабря 2023 года Томский районный суд Томской области в составе:

председательствующего судьи Поповой Е.Н.

при секретаре Карлюковой Н.В.,

помощник судьи Сажнов Н.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, возложении обязанности возвратить имущество, прекращении права собственности,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4, в котором просил расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.07.2020, заключенный истцом и ответчиком, обязать ответчика возвратить истцу недвижимое имущество: земельный участок с <данные изъяты>; жилое строение <данные изъяты> прекратить право собственности ответчика и признать за истцом право собственности на названные объекты недвижимости.

В обоснование заявленных требований указал, что 31 июля 2020 года истец и ответчик заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец (истец) обязался передать в собственность, а покупатель (ответчик) принять и оплатить земельный участок, <данные изъяты> Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке 11.08.2020. В соответствии с пунктом 4 договора размер платы (цена договора) составляет 600000 рублей. Тем же пунктом 4 договора предусмотрено, что расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора. Тем не менее, ответчик до подписания договора и сдачи его в регистрирующий орган расчет с истцом не произвела. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате приобретенных у истца объектов недвижимости истец 11.08.2020 направил ответчику требование об оплате. На данное требование ответчик просил отсрочку оплаты по договору. 15.08.2020 стороны заключили дополнительное соглашение об отсрочке оплаты цены договора сроком до 31.07.2023, в котором установили, что в случае непоступления оплаты по договору продавец вправе требовать расторжения договора купли-продажи и возврата объектов недвижимости в установленный дополнительным соглашением срок (до 31.07.2023). Ответчик не исполнил обязательство об оплате и в тот же день истец направил ответчику претензию с требованием о расторжение договора и возврате недвижимого имущества, которая ответчиком была оставлена без удовлетворения.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, о причинах неявки суд не известили

Представитель истца ФИО1 (доверенность на бланке № от ДД.ММ.ГГГГ) в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении. Пояснил, что на момент заключения спорного договора у сторон сложились доверительные родственные отношения, так как ответчик состояла в браке с его сыном. Цена договора в размере 600000 рублей указана по соглашению сторон и определялась со слов ответчика о рыночной стоимости такого объекта недвижимости. Исходя из характера сложившихся отношений с ответчиком, фактическая рыночная стоимость истцом не проверялась. В дальнейшем истец заказал оценку стоимости спорного недвижимого имущества, по результатам которой выяснилось, что рыночная стоимость кратно превышает указанную в договоре купли-продажи от 31.07.2020. В настоящее время отношения между сторонами испортились, доверие утрачено. Материальное положение ответчика значительно ухудшилось с момента заключения договора. В связи с чем именно избранный способ защиты права восстановит нарушенные права истца.

Представитель ответчика ФИО2 (доверенность на бланке № от ДД.ММ.ГГГГ) в судебном заседании обстоятельства, изложенные стороной истца, не оспаривала. Подтвердила факт неисполнения ответчиком обязанности по оплате стоимости объектов недвижимости в связи с ухудшением материального положения. в настоящее время ответчик не располагает возможностью исполнить условия договора купли-продажи. В настоящий момент земельный участок и жилой дом находятся в пользовании ответчика. В случае удовлетворения иска ответчик готова вернуть ключи от жилого помещения.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив письменные доказательства, заслушав пояснения сторон, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствие со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пунктов 1, 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Как следует из представленного в материалы дела договора купли-продажи недвижимости от 31.07.2020 (далее – договор), ФИО3 (продавец) обязался передать в собственность ФИО4 (покупатель) недвижимое имущество: <данные изъяты> общей стоимостью 600000 рублей (пункт 1 договора). В пункте 4 договора указано, что расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора. В пункте 12 договора указано, что настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке. Пунктом 13 договора предусмотрено, что настоящий договор носит силу акта приема-передачи.

Согласно сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области в отношении названных объектов недвижимости произведена государственная регистрация права собственности 11.08.2020. Указанно обстоятельство подтверждается также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 11.08.2020, согласно которой правообладателем недвижимого имущества: земельного участка <данные изъяты> является ФИО4

Истец предложил ответчику исполнить обязательство по оплате, предусмотренное договором, указав, что денежные средства в размере 600000 руб. ответчиком не были выплачены (претензия от 11.08.2020). Ответчик просил представить отсрочку платежа по договору сроком на 3 года до 31.07.2023 и заключить дополнительное соглашение об установлении срока оплаты (ответ на претензию от 15.08.2020).

Как следует из дополнительного соглашения к договору от 15.08.2020, покупатель и продавец заключили дополнительное соглашение о нижеследующем:

«1. Пункт 4 Договора купли-продажи от 31.07.2020 года изложить в следующей редакции: «4. Цена за указанное в п. 1 недвижимое имущество составляет 600 000 (шестьсот тысяч) рублей, из которых 160 000 рублей стоимость земельного участка, 440 000 рублей стоимость жилого строения. Покупатель оплачивает Продавцу Цену за указанное в п. 1 недвижимое имущество в срок не позднее 31.07.2023 года».

2. Пункт 12 Договора купли-продажи от 31.07.2020 года изложить в следующей редакции: «12. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке. В случае неисполнения Покупателем обязательств по оплате цены за указанное в п. 1 Договора недвижимое имущество, Продавец вправе потребовать расторжения Договора купли-продажи от 31.07.2020 года и возврата недвижимого имущества от Покупателя Продавцу».

Свои обязательства по договору ФИО3 выполнил в полном объеме, передав ФИО4 недвижимое имущество, указанное в договоре. Данное обстоятельство не оспаривалось ответчиком и подтверждается материалами дела (договором купли-продажи от 31.07.2020, выписками из ЕГРП от 11.08.2020 в отношении здания и земельного участка).

Обращаясь в суд с требованием о расторжении договора, истец указывает на существенное нарушение условий договора со стороны ответчика, не исполнившего обязательства по оплате. Сторона ответчика указанное обстоятельство в ходе рассмотрения дела не оспаривала и доказательств обратного в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представила

31.07.2023 истец направил ответчику претензию, в которой указал, что обязательства по оплате недвижимого имущества согласно договору ответчиком не исполнены, предложил расторгнуть договор, возвратить истцу недвижимое имущество в срок до 25.08.2023. Указанная претензия получена ответчиком лично 31.07.2023.

Факт отсутствия исполнения договора ответчиком сторонами не оспаривался, доказательств, свидетельствующих об осуществлении ответчиком оплаты приобретенного недвижимого имущества, материалы дела не содержат.

Оценив допущенные ответчиком нарушения условий спорного договора, которые выразились в том, что ответчик не внес ни одного платежа, составляющих стоимость недвижимого имущества, суд признает указанные нарушения существенными.

Ссылаясь на отсутствие оплаты по договору, истец 31.07.2023 направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора, возвращении недвижимого имущества. До настоящего времени данное требование ответчиком не исполнено.

Учитывая, что со стороны ответчика имело место существенное нарушение условий договора, в результате отказа от исполнения обязательств по оплате, истец лишился недвижимого имущества и не получил денежных средств за его продажу, а также то, что истцом соблюден установленный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок расторжения договора направлением 31.07.2023 в адрес ответчика предложения о расторжении договора, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о расторжении договора.

Как следует из отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 2455 от 05.10.2023, произведенного сотрудником ООО «Континент-СП», рыночная стоимость на дату оценки земельного участка <данные изъяты> составляет 4077583,20 руб.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на объект недвижимости продавца при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, является судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу.

Таким образом, в случае неоплаты покупателем цены имущества по договору купли-продажи покупатель вправе предъявить требование о расторжении договора либо требование об оплате по договору и обращении взыскания на предмет ипотеки, возникшей в силу закона.

Поскольку истцом реализовано право на расторжение договора купли-продажи, то применяются последствия, предусмотренные статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 которой отсылает к правилам о неосновательном обогащении.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Ввиду отсутствия со стороны ответчика оплаты по договору, недвижимое имущество, полученное ответчиком во исполнение договора является неосновательным обогащением, в связи с чем оно подлежит возврату истцу.

В соответствии со статьей 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно статьей 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В силу положений статьи 91 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по искам о праве собственности на объект недвижимого имущества, принадлежащий гражданину на праве собственности, цена иска определяется исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки или при отсутствии ее - не ниже оценки стоимости объекта по договору страхования, на объект недвижимого имущества, принадлежащего организации, - не ниже балансовой оценки объекта (пункт 9 части 1). Цена иска указывается истцом. В случае явного несоответствия указанной цены действительной стоимости истребуемого имущества цену иска определяет судья при принятии искового заявления (часть 2).

Поскольку иск о расторжении договора, на основании которого ответчик приобрел право собственности на недвижимое имущество, является спором о праве и носит имущественный характер, подлежащий оценке, государственная пошлина определяется по пункту 1 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина, исходя из стоимости объектов недвижимости, указанной в договоре купли-продажи (600000 руб.), в размере 9 200 руб., что подтверждается чеком-ордером от 26.10.2023.

В ходе рассмотрения дела судом определено, что стоимость спорного недвижимого имущества составляет 4077583,20 руб. В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации истцом должна быть уплачена государственная пошлина в размере 28 587,92 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

С учетом результатов рассмотрения спора с ФИО4 в пользу ФИО3 должна быть взыскана сумма фактически уплаченной последним при подаче иска государственной пошлины в размере 9 200 руб., а также в доход местного бюджета должна быть взыскана разница между суммой государственной пошлины, подлежащей уплате после определения судом цены иска (28 587,92 руб.), и суммой, фактически уплаченной при подаче иска (9 200 руб.), в размере 19 387,92 руб.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО3 удовлетворить.

расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.07.2020, заключенный ФИО3 и ФИО4.

Возложить на ФИО4 обязанность возвратить ФИО3 недвижимое имущество: земельный участок <данные изъяты>

Прекратить право собственности ФИО4 на земельный участок с <данные изъяты>

Признать право собственности ФИО3 на земельный участок <данные изъяты>

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО4 на земельный участок с <данные изъяты> и записи о регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок <данные изъяты>

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 200 руб.

Взыскать с ФИО4 в пользу муниципального образования «Город Томск» государственную пошлину в размере 19 387,92 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Томский районный суд Томской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий /подпись/ Е.Н. Попова

Мотивированное решение составлено 09.01.2024

Копия верна

Подлинник находится в гражданском деле № 2-2701/2023

в Томском районном суде Томской области

Судья Е.Н. Попова

Секретарь Н.В. Карлюкова

УИД 70RS0005-01-2023-003393-45