Дело № №
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Сочи 31 октября 2022 г.
Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе судьи Казимировой Г.В.,
при секретаре судебного заседания Мейроян М.А.,
с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя ответчиков ФИО2, ФИО3 - ФИО4, действующего на основании доверенностей № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО2, ФИО6, ФИО3 о взыскании солидарно денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
Истец ФИО5 обратилась в <адрес> с иском к ответчикам ФИО2, ФИО6, ФИО3 о взыскании солидарно денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Исковые требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6, ФИО2 «продавцы» в лице их представителя по доверенности ФИО3 и ФИО5 «покупатель» был заключен предварительный договор купли-продажи помещения, по условиям которого продавцы обязуются продать и передать, а покупатель купить и принять в собственность жилое помещение с условным номером 15, по расположению - первое помещение слева направо от лестничного марша, обшей проектной площадью 72,7 кв.м., расположенное на 5 этаже 8 уровня в 1 подъезде дома, строящегося на земельном участке с кадастровым № категория - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для обслуживания и эксплуатации жилого дома и доли земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>
При этом никакой разрешительной и проектной документации на возведение фактически многоквартирного дома ей продавцы не предоставили.
Настоящий предварительный договор заключался в офисе и в присутствии риелтора агентства недвижимости «Аска».
В целях исполнения своих обязательств по договору она полностью оплатила стоимость жилого помещения и долю земельного участка в соответствии с пунктом 1.4 предварительного договора размере 3 200 000 рублей, что подтверждается распиской и банковскими чеками об оплате.
В соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, по которому она полностью оплатила продавцу стоимость жилого помещения, площадью 72,7 кв.м, расположенного в жилом доме в Центральном районе г. Сочи денежную сумму в размере 3 200 000 рублей из расчета 44 016,50 рублей за 1 кв.м.
В 2022 году в Центральном районе г. Сочи средняя рыночная стоимость в строящихся домах составляет денежную сумму в размере от 150 000 рублей за 1 кв.м., что в пересчете на площадь 72,7 кв.м., составляет денежную сумму в размере 10 905 000 рублей.
Следовательно, расходы на приобретение аналогичного жилого помещения составляют причиненные убытки, поскольку в результате нарушения продавцом своих обязательств она лишена возможности приобрести аналогичное жилое помещение за ту денежную сумму, которая была уплачена по предварительному договору ДД.ММ.ГГГГ
Полагает, что если в предварительном договоре купли-продажи недвижимости предусмотрена обязанность одной стороны внести своему контрагенту покупную цену или ее существенную часть до заключения основного договора, такой договор следует квалифицировать как основной договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.
В соответствии с пунктом 1.2 предварительного договора земельный участок принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности: 1/2 доли ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ и 1/2 доли ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 является единственным собственником земельного участка с кадастровым №
В соответствии с пунктом 4.7 предварительного договора стороны обязаны известить друг друга об изменении адресов, местонахождения, номеров расчетного счета и иных реквизитов, указанных в договоре в течение 3 (трех) дней с момента соответствующих изменений риск возникновения неблагоприятных последствий, вызванных несоблюдением данного положения, несет сторона, не известившая другую сторону о таких изменениях.
Уведомлений от продавцов о смене собственника она не получала по настоящее время.
Из этого следует, что по условиям предварительного договора продать и передать жилое помещение и долю земельного участка ФИО6 юридически не может, так как земельный участок выбыл из ее владения, тем самым нарушены обязательства продавцов по предварительному договору купли-продажи.
В соответствии с пунктом 1.8. предварительного договора ориентировочный срок окончания строительства - 4 квартал 2015 года.
Кроме того, с момента заключения предварительного договора по настоящее время никаких строительных работ на участке не велось и не ведется, признаки завершения строительства жилого дома на земельном участке отсутствуют.
На основании изложенного просила суд взыскать с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО5 денежные средства в размере 3 200 000 рублей, полученные продавцами в счет несуществующего права требования в отношении жилого помещения и доли земельного участка с кадастровым №
Взыскать с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО5 проценты в порядке ч. 1 ст. 395 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения 3 200 000 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 013 155,56 рублей.
Взыскать с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО5 штраф в размере 50 % суммы цены иска в сумме 2 606 577,78 рублей.
В ходе производства по делу представитель истца уточнила исковые требования, о чем представила соответствующие заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ, согласно которому просила суд изменить п. 2 и п. 3 просительной части искового заявления, а именно: в п. 2 просила взыскать с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО5 проценты в порядке ч. 1 ст. 395 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения в размере 3 200 000 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 961 729,25 рублей; в п. 3 просила взыскать с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО5 штраф в размере 50 % от цены иска в сумме 2 580 864,62 рублей.
В последующем представитель истца вновь уточнила исковые требования, о чем представила соответствующее заявление, согласно которому просила суд взыскать с ответчика ФИО2 и ФИО3 в пользу истца ФИО5 проценты в порядке ч. 1 ст. 395 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения в размере 3 200 000 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательств.
Истец ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя ФИО1, действующей на основании доверенности, которая в судебном заседании исковые требования уточнила. Просила суд взыскать денежные средства по договору, проценты за пользование чужими денежными средствами и штраф солидарно с ответчиков ФИО2, ФИО6, ФИО3, На обстоятельствах, изложенных в иске, настаивала, просила суд исковые требования с учетом уточнений удовлетворить.
Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежаще и своевременно, об уважительных причинах неявки суду не сообщила, о рассмотрении дела в ее отсутствие суд не просила, каких-либо возражений по существу иска суду не представила.
Согласно ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, обеспечили явку своего представителя ФИО4, действующего на основании доверенностей, который в судебном заседании иск в части взыскания с ФИО3 суммы долга и процентов за пользование чужими денежными средствами признал, в удовлетворении требований о взыскании штрафа просил отказать, так как ответчики заключили договор как физические лица. Также пояснил, что ФИО6 не имеет отношения к данному делу, так как формально являлась собственником имущества.
Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав доводы и возражения представителей, исследовав в судебном заседании все представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В С. ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 422 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6, ФИО2 «продавцы» в лице представителя по доверенности ФИО3 и ФИО5 «покупатель» заключен предварительный договор купли-продажи помещения.
Согласно п. 1.1. предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения, указанного в п. 1.2 настоящего договора, на условиях, предусмотренных настоящим договором.
Согласно п. 1.2. предварительного договора продавец обязуется в будущем продать и передать, а покупатель купить и принять в собственность жилое помещение с условным номером 15, по расположению - первое помещение слева направо от лестничного марша, общей проектной площадью 72,7 кв.м., расположенное на 5 этаже 8 уровня в 1 подъезде дома, строящегося на земельном участке площадью 1062 кв.м., с кадастровым № расположенном по адресу: <адрес> Категория земель: земли населенных пунктов - для обслуживания и эксплуатации жилого дома.
Указанный земельный участок принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности: ФИО6 ? доли, свидетельство о государственной регистрации права серия № от ДД.ММ.ГГГГ и ФИО2 ? доли, свидетельство о государственной регистрации права серия № от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с пунктом 1.4. предварительного договора стороны определили совокупную стоимость жилого помещения и доли земельного участка в размере 3 200 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6, ФИО2 в лице их представителя по доверенности ФИО3 и ФИО5 заключено соглашение об обеспечении исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 4. соглашения размер обеспечительного платежа определен сторонами в размере стоимости помещения в сумме 3 200 000 рублей. Покупатель передает указанную денежную сумму продавцу в наличной форме в следующем порядке: в срок до ДД.ММ.ГГГГ - 1 500 000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ - 500 000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ - 1 200 000 рублей.
Согласно п. 1.8. предварительного договора на момент заключения настоящего договора жилое помещение находится в стадии строительства. Ориентировочный срок окончания строительства - 4 квартал 2015 года.
Согласно п. 1.10. предварительного договора продавец обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи жилого помещения, указанного в п. 1.2. настоящего договора, в течение 30 (тридцати) дней со дня получения свидетельства о праве собственности на жилое помещение на свое имя.
В С. п. 1.10.1. предварительного договора срок заключения основного договора купли продажи может быть изменен в одностороннем порядке, но не более чем на 6 месяцев.
Судом установлено, что истцом обязательства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ выполнены в полном объеме, стоимость приобретаемого жилого помещения оплачена, что подтверждается распиской и чеками ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 3 200 000 рублей.
Как следует из ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора.
Вместе с тем как указано в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.
Из правового анализа, представленного в материалы дела предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ судом установлено, что стороны фактически заключили договор купли-продажи жилого помещения и доли земельного участка, поскольку истец полностью оплатил стоимость приобретаемого недвижимого имущества.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
Ответчики свои обязательства в установленный в договоре срок не выполнили, жилое помещение и долю земельного участка истцу не передали.
В соответствии с п. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием о возврате денежных средств по предварительному договору.
В ответе на претензию ответчик указал, что в связи с неисполнением предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, а также отказа истца от предоставленного ей иного помещения, взамен непереданного по предварительному договору, ответчик предлагает вернуть уплаченные истцом денежные средства в размере 3 200 000 рублей, проценты за пользование денежными средствами с момента заключения предварительного договора до момента возврата денежных средств в полном объеме, а также суммы штрафа в размере 10% от цены предварительного договора, либо не отказываться от предоставленного жилого помещения под номером 13, в двух уровнях с террасой, ориентировочной площадью первого уровня 33,5 кв.м., второго уровня 33,5 кв.м., всего 67 кв.м., находящегося на 3 этаже жилого <адрес>, возведенного на земельном участке с кадастровым № площадью 500 кв.м., расположенною по адресу: <адрес> В случае согласия принять указанное жилое помещение, ответчик обязуется дополнительно произвести фасадное остекление террасы за свой счет.
В соответствии со ст. 23.1 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей», в случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать передачи оплаченного товара в установленный им новый срок или возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.
Поскольку со стороны ответчиков имеется существенное нарушение принятого на себя обязательства по передаче жилого помещения и доли земельного участка, что в значительной степени лишило истца того, на что она рассчитывала при его заключении, в виду того, что жилой дом фактически не был построен в указанный в предварительном договоре срок, следовательно, с ответчиков ФИО2 и ФИО6 подлежат взысканию солидарно денежные средства в размере 3 200 000 рублей, уплаченные по предварительному договору купли-продажи.
В обоснование требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 013 155,56 рублей, истцом представлен расчет процентов, а также заявлено о взыскании процентов с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательств.
Как следует из п. 4 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.
В С. ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Как разъяснено в п. 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.
Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании солидарно с ответчиков процентов за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 013 155,56 рублей и взыскании процентов с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательств.
Истцом заявлено требование о взыскании с ответчиков штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, против удовлетворения которого представитель ответчиков ФИО4 возражал, мотивируя свои возражения тем, что договор был заключен между физическими лицами и ответчики не ведут предпринимательскую деятельность.
Вместе с тем согласно ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым настоящего пункта.
Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Как указано в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», исходя из смысла пункта 4 статьи 23 ГК РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований, установленных пунктом первым данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей.
Статьей 13 Закон РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» установлено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В данном случае предварительный договор купли-продажи был заключен между сторонами в отношении жилого помещения, расположенного на пятом этаже в первом подъезде дома, из чего следует, что ответчики в качестве застройщиков осуществляли предпринимательскую деятельность по строительству многоквартирного дома.
При таких обстоятельствах, учитывая установленный судом факт не удовлетворения ответчиками в добровольном порядке требований истца, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчиков ФИО2 и ФИО6 в пользу истца суммы штрафа в размере 2 606 577,78 рублей.
При этом в части требований к ФИО3 суд отказывает, поскольку стороной предварительного договора купли-продажи он не являлся и при заключении договора действовал от имени ответчиков ФИО2 и ФИО6 на основании выданных ими на его имя доверенностей.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования ФИО5 к ФИО2, ФИО6, ФИО3 о взыскании солидарно денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.
Взыскать солидарно с ФИО2, ФИО6 в пользу ФИО5 денежные средства в размере 3 200 000,00 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 013 155,56 рублей и штраф в размере 50 % от взысканных сумм в размере 2 606 577,78 рублей.
Взыскать солидарно с ФИО2, ФИО6 в пользу ФИО5 проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес> в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.
Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Центрального
районного суда г. Сочи Г.В. Казимирова
РЕШЕНИЕ В ЗАКОННУЮ СИЛУ НЕ ВСТУПИЛО
«СОГЛАСОВАНО»