К делу № 2-3029/2025
УИД: 61RS0022-01-2025-002934-02
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
02 октября 2025 г. г. Таганрог
Таганрогский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Гриценко Ю.А.,
при секретаре судебного заседания Востриковой Л.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Кристалл Парк Отель и Спа» к ФИО2, ФИО3, ГильмияровуАхнафуГазизовичу, ФИО7, ФИО4, ФИО9, ФИО5, ФИО10, ФИО6, ЛевицкомуМарку ФИО28, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ООО «МеталлПром-инвест», ФИО20, ФИО23, ФИО21, ФИО22, ФИО8, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, КУИ г. Таганрога, ФИО19 о разделе земельного участка, а также по встречному иску ФИО23 о разделе земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Кристалл Парк Отель и Спа» (далее – истец) обратилось в суд с иском к ответчикам, являющимся собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по адресу: <адрес>А, о разделе земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 18 491 кв.м., с целью образования самостоятельного участка площадью 6 288 кв.м., необходимого для эксплуатации принадлежащих истцу зданий.
В качестве обоснования заявленных требований истец указал, что является собственником объектов недвижимости: нежилого здания площадью 40,4 кв.м., нежилого здания площадью 22 кв.м., административного здания площадью 1 436,3 кв.м., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. Данные здания используются под гостинично-развлекательный комплекс (СПА-отель). Земельный участок, на котором они расположены, находится в муниципальной собственности и предоставлен в аренду. В подтверждение возможности раздела земельного участка истцом представлена схема расположения земельного участка площадью 6 288 кв.м. с координатами характерных точек границ. В свою очередь, ФИО23 обратился со встречным исковым заявлением о разделе спорного земельного участка, с образованием земельного участка, площадью 246 кв.м., под принадлежащими ему и супруге объектами недвижимости: нежилым зданием, площадью 45,6 кв.м.; нежилым зданием, площадью 43,9 кв.м.; нежилым зданием, площадью 47,7 кв.м.; нежилым зданием, площадью 45,5 кв.м.; нежилым зданием, площадью 45,6 кв.м.; нежилым зданием, площадью 45,5 кв.м.; нежилым зданием, площадью 47,9 кв.м.; сезонным открытым бассейном, площадью 71,2 кв.м. В качестве обоснования указанной площади ФИО23 было представлено техническое заключение № от 28.05.2025г. о возможности раздела земельного участка.
В судебное заседание стороны не явились, о времени и месте заседания извещены надлежащим образом, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся сторон.
Исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований, исходя из следующего.
Судом установлено, что ООО «КРИСТАЛЛ ПАРК ФИО36 СПА» является собственником объектов недвижимости: нежилого здания, общей площадью 40,4 кв.м.; нежилого здания, общей площадью 22 кв.м.; административного здания, общей площадью 1436,3 кв.м.
Указанные объекты принадлежат обществу на основании договора купли-продажи от 13.09.2024г.
Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Данные здания используются для размещения спа-отеля.
Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.
Указанные объекты расположены на земельном участке, общей площадью 18491кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования – «под строительство гостинично-развлекательного комплекса», который находится в арендном пользовании в соответствии с условиями договора аренды от 02№ со множественностью лиц на стороне арендатора.
В соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Пунктом 2 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам направе частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Общество, как собственник вышеуказанных объектов недвижимости, имеет намерение выкупить земельный участок, на котором расположено принадлежащие обществу здания и необходимый для их эксплуатации и обслуживания.
В соответствии со ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с п.4 ст.11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.
Директором общества ФИО31 была подготовлена схема расположения земельного участка, образуемого путем раздела, в результате которой к образованию предлагается земельный участок, общей площадью 6288кв.м., на котором расположены принадлежащие истцу здания, и необходимый для их эксплуатации и обслуживания.
В целях получения согласия на раздел указанная схема была направлена в адрес иных собственников объектов недвижимости, расположенных на вышеуказанном земельном участке.
Такое согласие было дано ФИО15, В.Ю.ВБ.,ФИО12, ФИО2, ФИО17, ФИО10, ФИО7, ФИО34, ФИО3, ФИО35, ФИО8, ФИО20, ФИО32, ФИО22, ФИО14, ФИО23, ФИО33, ФИО19, ФИО6
Однако, ввиду того, что не все собственники выразили согласие на раздел земельного участка решить данный вопрос раздел во несудебном порядке не представилось возможным.
Пунктом 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Как установлено судом и имеющимися в деле доказательствами, ранее, принадлежащие истцу вышеуказанные объекты недвижимости располагались на земельном участке с №, общей площадью 7996кв.м. с отдельным адресом: <адрес>
В отношении указанного участка был заключен краткосрочный договор аренды.
В соответствии со ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Собственник земельного участка осуществляет предусмотренные законодательством права на его использование, такие же права принадлежат землепользователям, землевладельцам и арендаторам, не являющимися собственниками земельных участков.
Из названных положений следует, что при покупке здания, строения, сооружения покупателю переходят все права на земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество и необходимое для его использования. Переход прав осуществляется в том же объеме, в котором они существовали у продавца на момент отчуждения недвижимого имущества. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В силу п.4 ст.11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:
1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;
2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;
В силу пункта 4 статьи 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Согласно пункту 6 названной статьи образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ, другими федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения органов, уполномоченным на распоряжение такими участками, в соответствии с одним из следующих документов: проектом межевания территории, утвержденным в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ); проектной документацией лесных участков; утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 ЗК РФ.
Согласно п. 7 ст. 11.4 ЗК РФ в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен, в данном случае, на праве аренды, исполнительный орган государственной власти или орган местною самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа.
Однако, поскольку согласия иных арендаторов на раздел мною не получено, уполномоченный орган не вправе рассматривать вопрос о разделе земельного участка.
В пункте 2 статьи 11.3 ЗК РФ закреплено, что образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 статьи 11.3 ЗК РФ.
В статье 11.9 ЗК РФ установлены требования к образуемым и измененным земельным участкам. По смыслу пунктов 4, 8 статьи 11.2 ЗК РФ, пункта 2 статьи 11.3 ЗК РФ раздел земельного участка допускается в судебном порядке независимо от согласия арендаторов, землевладельцев и землепользователей с учетом необходимости соблюдения интересов каждого из них.
С учетом приведенных правовых положений, а также требований статьи 39.20 ЗК РФ и закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, суд исходит из того, что при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части 4 земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута.
Данная правовая позиция соответствует разъяснениям, содержащимся в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11.
Пунктом 1 статьи 11.4 ЗК РФ предусмотрено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 этой статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Согласно пункту 6 названной статьи, при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом, земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
Процедура образования новых земельных участков может проводиться для целей последующей реализации собственниками недвижимого имущества своего исключительного права на приобретение в собственность или аренду занятых такими объектами участков в соответствии с требованиями к образуемым и измененным земельным участкам, установленными статьей 11.9 ЗК РФ.
В частности, статья 11.9 ЗК РФ не допускает образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости; образование земельных участков приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.
Из системного толкования приведенных норм земельного законодательства следует, что образование новых земельных участков из состава имеющегося участка для целей, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, возможно лишь в том случае, если исходный земельный участок является делимым, а сам раздел, и как следствие формирование из него новых участков, не нарушает установленные нормы отвода и иные обязательные публичные требования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
По смыслу статьи 39.20 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от <дата> N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Указанная позиция подтверждается Определением СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от <дата> N 305-КГ17-18472 по делу №, решение АС <адрес> от <дата> по делу № А21-4730/2020.
По смыслу статьи 39.20 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от <дата> N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Пункты 2 - 11 указанной нормы регулируют вопросы пользования земельными участками, раздел которых невозможен, указывая на то, что неделимость земельного участка является основанием для установления права общей долевой собственности или заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении таких участков.
Пункт 8 статьи 11.2 ЗК РФ предусматривает возможность раздела земельного участка в судебном порядке.
Возможность раздела земельного участка в судебном порядке прямо предусмотрена подпунктом 2 пункта 4 статьи 11.2, статьей 64 ЗК РФ.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> N 3771/11, при наличии между собственниками недвижимости спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, разрешаются судом на основании результатов проведенных по его определению кадастровых работ исходя из сформировавшегося порядка пользования земельным участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости.
При этом решение об образовании земельного участка принимается не произвольно, а при наличии для этого правовых и фактических оснований.
Согласно пункту 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляется раздел земельного участка на несколько земельных участков размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 3).
Из пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ следует, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Перечень лиц, согласие которых требуется, является исчерпывающим.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> N 4275/11 указано, что по смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них вправе ставить вопрос о выделе части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении прав на него независимо от других лиц. Это допустимо, если первоначальный участок делим, размер образуемых земельных участков превышает минимально допустимый предел и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута.
Каждый собственник объектов недвижимости, расположенных на одном делимом участке, мог бы приобрести права на причитающуюся ему часть участка после ее выделения в натуре и внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о ней как о самостоятельном объекте.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от <дата> N 119-О-О указано, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом.
Проведенной 02.09.2025г. по делу судебной строительно-технической экспертизой «Центром экспертных исследований» №-Э было установлено, что земельный участок, общей площадью 18491 кв.м., с к.н. 61:58:0003513:38, является делимым, в результате раздела которого могут быть образованы два самостоятельных земельных участка:
-площадью №
№
№ быть обеспечен в том числе, с установлением сервитута, что соответствует разъяснениям, содержащимся в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> N 4275/11.
Выводы эксперта не опровергнуты, иного в материалы дела сторонами не представлено. Таким образом, суд оценивает заключение эксперта как надлежащее и достоверное доказательство по делу наряду с иными, имеющимися в деле документами.
Таким образом, спорный земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 18 491 кв.м., как установлено проведенной по делу экспертизой, является делимым. При этом, разрешенное использование каждого вновь образованного земельного участка не нарушает требований ПЗЗ г. Таганрога, предъявляемым к минимальной площади формируемого земельного участка, так как таковая не нормируется.
По смыслу приведенных выше положений действующего законодательства образование земельного участка из земель государственной или муниципальной собственности, путем его раздела на несколько участков допускается в соответствии с решением уполномоченного органа или в судебном (обязательном) порядке при отсутствии для этого установленных законом препятствий (ограничений).
Указанная позиция по иску также подтверждается постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от <дата> N №
В силу пп.2 п.4 ст.11.2 ЗК РФ образование земельных участков осуществляется на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке.
Ныне действующая норма пункта 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них. С учетом этих законоположений, истец по основному иску и истец по встречному иску требуют раздела земельного участка в режиме исковой защиты, направленной к собственнику (в лице КУИ <адрес>) и арендаторам участка.
Суд находит, что требования его обоснованы по существу. Согласно части 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков.
При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
В пункте 31 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) (ред. от 26.12.2018) указано, что при отсутствии препятствий для раздела исходного участка собственник отдельно стоящего здания, являющийся соарендатором земельного участка, на котором расположены также иные здания, не находящиеся в его собственности, вправе приобрести в собственность часть земельного участка, занятую принадлежащим ему зданием и необходимую для его эксплуатации.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 3771/11 по делу N А50-9225/2010 любой из собственников недвижимости вправе обратиться с требованием о выделе из земельного участка отдельных земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам. При наличии между собственниками недвижимости спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков суд вправе назначить проведение кадастровых работ. Разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, в подобных ситуациях разрешаются судом на основании результатов проведенных по его определению кадастровых работ исходя из сформировавшегося порядка пользования земельным участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости.
Резолютивная часть решения суда по такому делу должна содержать указание на уникальные характеристики земельных участков, информация о которых подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости: площадь и текстовое описание вновь образуемых в результате раздела земельных участков, указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.
Судебный акт является впоследствии основанием для постановки на кадастровый учет образованных на основании такого решения суда земельных участков и регистрации прав на них.
Руководствуясь статьями 11.2, 11.4, 11.9, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 194–198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО «Кристалл Парк Отель и Спа» удовлетворить.
Встречные исковые требования ФИО37 удовлетворить.
Разделить земельный участок с кадастровым №, общей площадью 18 491 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> путем образования земельного участка площадью 7480 кв.м. в следующих координатах характерных точек границ: №
№
Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения через Таганрогский городской суд.
Председательствующий Гриценко Ю.А.
Решение в окончательной форме изготовлено 16.10.2025.