Судья – Воротынцева А.А. Дело № 33-18727/2023
(№ 2-136/2023)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Краснодар 11 июля 2023 года
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Ямпольской В.Д.,
судей Захаровой Е.Ю., Мантул Н.М.
по докладу судьи Захаровой Е.Ю.,
при ведении протокола помощником судьи Сусловой О.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ФИО2 Сервисиз» о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, исключении из ЕГРН, регистрации права собственности, взыскании неосновательного обогащения,
по апелляционной жалобе представителя ООО «ФИО2 Сервисиз» ФИО3 на решение Темрюкского районного суда Краснодарского края от 15 февраля 2023 года.
Заслушав доклад судьи Захаровой Е.Ю. об обстоятельствах дела, содержании решения суда, апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав пояснения участников процесса, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ФИО4 обратилась в суд с иском к ООО «ФИО2 Сервисиз» о расторжении договора купли-продажи № ........ от 04 апреля 2022 года, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером ........ общей площадью 11 023 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – заправка транспортных средств, расположенного по адресу: ............, возврате указанного земельного участка, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15 апреля 2022 года по 15 августа 2022 года в размере 463 068,48 рублей.
В обоснование заявленных требований истец указала, что между ней и ответчиком 08 сентября 2021 года заключен предварительный договор купли-продажи ........ от 03 сентября 2021 года в отношении спорного земельного участка с внесением авансового платежа в размере 3 000 000 рублей. Основной договор между сторонами заключен 04 апреля 2022 года, прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, право собственности зарегистрировано за ответчиком 11 апреля 2022 года.
Истец пояснила, что по условиям договора сумма сделки составила 15 000 000 рублей, оставшуюся сумму за вычетом авансового платежа ответчик обязан был перечислить на указанный в договоре банковский счет в течение 10 банковских дней не позднее 15 апреля 2022 года, однако данное обязательство им исполнено не было, что послужило основанием для предъявления к нему требования о расторжении договора.
В досудебном порядке 29 июля 2022 года в адрес ответчика ею было направлено требование о расторжении договора до 05 августа 2022 года.
Поскольку требование о расторжении договора в добровольном порядке исполнено не было, ФИО4 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.
Директор ООО «ФИО2 Сервисиз» ФИО5, не согласившись с заявленными требованиями, представил в суд отзыв, в котором просил в удовлетворении искового заявления ФИО4 отказать, ссылаясь на злоупотребление правом с ее стороны в обход исполнения договорных обязательств. Ответчик считает, что возможность эксплуатации приобретенного земельного участка для автозаправочной станции отсутствует; по итогу произведенных улучшений земельного участка, и как следствие увеличения его стоимости, у истца возникло намерение на его возврат в свою собственность.
Обжалуемым решением Темрюкского районного суда Краснодарского края от 15 февраля 2023 года исковое заявление ФИО4 удовлетворено в полном объеме.
Судом постановлено расторгнуть договор купли-продажи № ........, заключенный 04 апреля 2022 года между ФИО1 и ООО «ФИО2 Сервисиз» в лице директора ФИО5; прекратить право собственности ООО «ФИО2 Сервисиз» на земельный участок c кадастровым номером ........, категории земель: земли населённых пунктов, c видом разрешённого использования - заправка транспортных средств, общей площадью 11 023 кв.м, расположенного по адресу: ............ возвратить ФИО1 указанный земельный участок, зарегистрировав за ней право собственности на него.
Суд взыскал с ООО «ФИО2 Сервисиз» в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами за период c 15 апреля 2022 года по 15 августа 2022 года в размере 463 068,48 рублей.
Указано, что решение суда является основанием внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок c ним сведений o погашении записи o праве собственности ООО «ФИО2 Сервисиз» на спорный земельный участок и регистрации права собственности ФИО1 на него.
Не согласившись с постановленным по делу решением суда,представитель ООО «ФИО2 Сервисиз» ФИО3 подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, приняв по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1, ввиду ненадлежащего исполнения последней обязательств предварительного договора в части предоставления земельного участка свободного от прав третьих лиц и обременений. Продавец гарантировала отсутствие каких-либо очевидных препятствий в эксплуатации земельного участка для автозаправочной станции. Однако после подписания сторонами основного договора купли-продажи стало известно, что у продавца отсутствовали полномочия на продажу участка объездной временной автодороги Тамань-Веселовка ввиду его отнесения к собственности Российской Федерации.
Представитель ссылается на то, что ответчиком произведены необходимые мероприятия по получению технических условий и заключению договоров по подведению к спорному земельному участку коммуникаций, получены положительные заключения о возможности строительства, произведены проектные работы по его освоению, произведенные мероприятия значительно увеличивают стоимость участка.
По мнению представителя ответчика, данные обстоятельства были проигнорированы судом, что послужило основанием к принятию незаконного и необоснованного решения.
Помимо прочего, ФИО3 считает, что судом неверно применена статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
Выражая несогласие с доводами апелляционной жалобы, ФИО1 представила отзыв, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на то, что предмет спорного договора между сторонами был согласован, обо всех характеристиках объекта ответчик был проинформирован, какие-либо ограничения и обременения в отношении участка отсутствуют. Довод о затруднениях, связанных с обеспечением подъездного пути не может расцениваться как существенное нарушение условий договора, и тем более обосновывать отказ ответчика от оплаты стоимости полученного по договору земельного участка.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО1 – ФИО6, против доводов апелляционной жалобы возражала, настаивала на оставлении решения суда в силе.
Представитель ответчика ООО «ФИО2 Сервисиз» - ФИО7, решение суда просил отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.
Лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще в соответствии со статьями 113, 114 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) путем направления судебной повестки с уведомлением по адресам, имеющимся в материалах дела, что подтверждается судебными уведомлениями, кроме того, информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции заблаговременно размещена на сайте Краснодарского краевого суда.
Неявившиеся лица, участвующие в деле, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении слушания дела не просили.
С учетом требований статей 167 и 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статьей 421 ГК РФ закреплена свобода граждан и юридических лиц в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
Как следует из материалов дела, 08 сентября 2021 года между ФИО4 (продавец) и ООО «ФИО2 Сервисиз» (покупатель) в лице директора ФИО8, действующего на основании устава, заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества ........ в отношении земельного участка c кадастровым номером ........ площадью 11 023 кв.м, категории земель: земли населённых пунктов, c видом разрешенного использования - заправка транспортных средств, расположенного по адресу: ............
Основной договор купли-продажи между теми же сторонами о том же предмете заключен 04 апреля 2022 года №........ (далее – Договор). Договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю. Право собственности на земельный участок зарегистрировано за ответчиком 11 апреля 2022 года.
По условиям Договора, стоимость земельного участка определена сторонами в 15 000 000 рублей.
При подписании предварительного договора купли-продажи ООО «ФИО2 Сервисиз» произведён авансовый платёж в размере 3 000 000 рублей.
Сумму в размере 12 000 000 рублей ООО «ФИО2 Сервисиз» обязано было перечислить на указанный в договоре счет
ФИО1 в течение 10 банковских дней c даты подписания Договора, не позднее 15 апреля 2022 года (пункт 2.4 Договора).
Между тем, доказательств полной оплаты выкупной стоимости земельного участка по спорному Договору материалы дела не содержат.
Более того, невнесение оставшийся суммы долга в счет приобретенного имущества в размере 12 000 000 рублей ответчиком не оспаривалось, напротив было мотивировано отсутствием возможности использовать земельный участок по назначению.
Виду неисполнения ответчиком обязательств по спорному Договору ФИО1 29 июля 2022 года в его адрес направлено требование o расторжении Договора c указанием срока - до 05 августа 2022 года.
Неисполнение предъявленного требования в добровольном порядке послужило основанием для обращения ФИО1 в суд с настоящим иском.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции исходил из доказанности неисполнения покупателем обязательств по Договору купли-продажи, влекущего его расторжение, в связи с чем удовлетворил заявленные требования в полном объеме, в том числе, взыскав сумму процентов за пользование чужими денежными средствами.
Между тем, судебная коллегия с выводами районного суда соглашается лишь частично, не усматривая оснований для взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку в данном случае судом первой инстанции ошибочно применены положения статьи 395 ГК РФ.
Позиция истца в настоящем споре мотивирована неисполнением покупателем обязательств по договору купли-продажи в части уплаты полной стоимости приобретенного им имущества в установленный срок.
Между тем, покупатель в обоснование своей позиции приводит доводы о невозможности использования приобретенного им земельного участка в соответствии с назначением, также полагая, что в результате произведенных им улучшений стоимость земельного участка существенно возросла, в связи с чем требование о расторжении Договора направлено на завладение улучшенным земельным участком.
Оценив приведенные доводы, судебная коллегия признает необходимым разъяснить следующее.
Как следует из системного анализа статей 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с абзацем 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по вышеназванным условиям. Приведенная позиция согласуется с позицией Высших судебных инстанций, нашедших отражение в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года.
В ходе разрешения настоящего спора судом установлено, что ООО «ФИО2 Сервисиз» совершена предварительная оплата стоимости приобретаемого имущества в размере 3 000 000 рублей.
Вместе с тем, оставшаяся сумма долга в счет оплаты стоимости приобретенного имущества в размере 12 000 000 рублей покупателем произведена не была.
Таким образом, недоплата ООО «ФИО2 Сервисиз» по Договору купли-продажи составила 12 000 000 рублей.
Между тем, товар, а именно земельный участок, был передан продавцом в собственность покупателя при заключении Договора по акту приема-передачи.
Более того, в отношении земельного участка произведена государственная регистрация права собственности за ООО «ФИО2 Сервисиз».
Как установлено пунктом 1 статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 458 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.
В силу пунктов 1, 2 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Таким образом, недоплата ООО «ФИО2 Сервисиз» стоимости имущества по договору купли-продажи с очевидностью лишила продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи земельного участка, что свидетельствует о нарушении его существенных условий, следовательно, продавец вправе требовать расторжения договора.
Довод апелляционной жалобы о том, что продавец не может требовать расторжения договора купли-продажи, ввиду имеющихся недостатков, о которых ему было известно, не подтвержден доказательствами.
В материалах дела не приведено ссылок на реальные обстоятельства, с которыми возможно связывать наличие каких-либо ограничений или обременений в отношении приобретенного земельного участка, исключающих либо затрудняющих возможность его использования в соответствии с целевым назначением.
Принадлежность спорного земельного участка Российской Федерации, о чем указывалось апеллянтом, никакими доказательствами не подтверждается.
Помимо прочего, произведенные покупателем улучшения земельного участка в части подведения коммуникаций к нему не могут быть поставлены в зависимость от исполнения обязательств по договору и тем более ограничивать право покупателя на защиту и восстановление своих интересов при доказанности неисполнения второй стороной обязательств по нему.
Кроме того, судебная коллегия признает необходимым указать, что в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (абзац 5 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года).
Руководствуясь изложенным, судебная коллегия признает законной позицию суда первой инстанции в части расторжения договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности ООО «ФИО2 Сервисиз» на земельный участок и возврате его ФИО1 с регистрацией права за ней.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части удовлетворения требований ФИО1 о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ, в связи с чем находит обоснованным довод апелляционной жалобы о неправильном применении судом указанной нормы права.
В этой связи судебная коллегия обращает внимание на данные в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года разъяснения, согласно которым если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
То есть приведенные нормы предоставляют продавцу, не получившему оплату за проданный объект, возможность избрать один из альтернативных способов защиты, либо в виде требования об уплате покупной цены с процентами либо о расторжении договора.
Получается, что в данном случае избранный способ защиты права исключает возможность предъявления истцом требования о взыскании процентов в порядке статьи 395 ГК РФ.
Удовлетворение требований истца в указанной части не отвечает принципу законности, позиция суда основана на ошибочном толковании нормы и как следствие, неправильном применении норм материального права, регулирующих данные отношения.
Иные доводы жалобы не содержат обстоятельств, которым не была дана оценка судом первой инстанции и не опровергают выводы суда первой инстанции, которые не вызывают сомнений в своей правильности, в связи с чем, они не могут служить основанием к отмене решения суда.
В соответствии со статьей 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
С учетом изложенного, разрешая заявленные требования, судебная коллегия, оценив представленные по делу доказательства, пришла к выводу об отмене решения суда первой инстанции в части взыскания с ООО «ФИО2 Сервисиз» в пользу ФИО1 процентов за пользование чужими денежными средствами в заявленный период в указанном размере, в остальной части решение суда судебная коллегия находит обоснованным и признает необходимым оставить без изменения.
Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Апелляционную жалобу представителя ООО «ФИО2 Сервисиз» ФИО3 удовлетворить в части.
Решение Темрюкского районного суда Краснодарского края от 15 февраля 2023 года отменить в части указания о взыскании с ООО «ФИО2 Сервисиз» в пользу ФИО1 процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15 апреля 2022 года по 15 августа 2022 года в сумме 463 068 рублей 48 копеек.
В этой части исковых требований ФИО1 отказать.
В остальной части решение Темрюкского районного суда Краснодарского края от 15 февраля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО «ФИО2 Сервисиз» ФИО3 – без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.
Председательствующий В.Д. Ямпольская
Судьи Е.Ю. Захарова
Н.М. Мантул