Решение по делу № 3А-1/2023 от 18.04.2023

Дело № 3а-1/2023

УИД 64OS0000-01-2022-000125-88

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 апреля 2023 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Совкича А.П.,

при секретаре Стерликовой К.А.,

с участием генерального директора общества с ограниченной ответственностью «Волга-Спецгидроэнергомонтаж» ФИО1, представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2, действующей на основании доверенности от 19 декабря 2022 года № 23, заинтересованного лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Волга-Спецгидроэнергомонтаж» к комитету по управлению имуществом Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения,

установил:

в Саратовский областной суд поступило указанное выше административное исковое заявление, в котором административный истец, просил признать решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 22 декабря 2021 года № ОРС-64/2021/000453 незаконным и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 19 297 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 557 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указывал, что общество с ограниченной ответственностью «Волга-Спецгидроэнергомонтаж» (далее – ООО «Волга-СГЭМ») является собственником данного земельного участка.

Актом об определении кадастровой стоимости от 18 февраля 2019 года № 27-2019 утверждена кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 6 399 865 рублей 49 копеек.

Установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося его сособственником, вынужденного оплачивать налоги в большем размере.

23 ноября 2021 года ООО «Волга-СГЭМ» обратилось в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 17 ноября 2021 года № 833/11, составленный потребительским обществом «Областная коллегия оценщиков».

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 22 декабря 2021 года № ОРС-64/2021/000453 ООО «Волга-СГЭМ» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Полагает названное решение незаконным и необоснованным, нарушающим права административного истца на установление рыночной стоимости земельного участка.

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение административного дела по существу, от представителя административного истца поступило заявление об отказе от административного иска в части требования об установлении кадастровой стоимости и прекращении производства по делу в этой части.

Определением Саратовского областного суда от 20 декабря 2022 года принят отказ ООО «Волга-СГЭМ» от административного иска в указанной части, производство по административному делу в части требования об установлении кадастровой стоимости прекращено.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал заявленные требования по указанным основаниям, с учётом их уточнения.

Представитель административного ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения административного иска.

Заинтересованное лицо ФИО3 поддержал позицию административного истца.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки в судебное заседание не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость помещения может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, ООО «Волга-СГЭМ» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью общей площадью 19 297 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, в районе Саратовской ГЭС, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, сведениями о зарегистрированных правах (том № 1 листы дела № 19-21).

23 ноября 2021 года ООО «Волга-СГЭМ» в порядке, установленном статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратилось в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 17 ноября 2021 года № 833/11, составленный оценщиком потребительского общества «Областная коллегия оценщиков» ФИО3, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 25 мая 2021 года определена в размере 2 557 000 рублей (том № 1 листы дела № 47-125).

Таким образом, оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 17 ноября 2021 года № 833/11, составленного оценщиком потребительского общества «Областная коллегия оценщиков» ФИО3, государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в своём решении указало, что в разделе II.2 «Определение сегмента рынка, к которому относится объект оценки» на странице 19-20 оценщик указывает вид разрешенного использования объекта оценки, в том числе по документу, прочие его характеристик, но не указывает точно сегмент рынка, к которому относится объект оценки, что является нарушением пункта 11б Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости» (далее – ФСО № 7), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

В разделе I.4.1 «Исследование рынка предложений к продаже земельных участков «индустриального» назначения в городе Балаково» на странице 21-28 оценщик приводит 11 предложений земельных участков под «индустриальную» застройку в городе Балаково, предлагаемых к продаже и указывает интервал цен предложений от 91, 74 до 1005, 99 рублей за квадратный метр, но для расчёта рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом применяет в расчет два объекта-аналога с диапазоном цен от 144, 56 до 146, 67 рублей за квадратный метр. По мнению бюджетного учреждения, расчёт, проведённый всего на двух аналогах, не может соответствовать принципу достаточности, таким образом нарушается пункт 22 ФСО № 7.

Согласно анализу рынка, который проводит Учреждение, средний удельный показатель рыночной стоимости земельных участков под производственную деятельность по выявленным предложениям, представленным на продажу за типичные для рынка сроки продажи (9 месяцев-https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2021g/korrektirovki-stoimosti-zemli), по городу Балаково составил 868,32 рублей за квадратный метр.

Также учитывая, что оценщик для расчёта рыночной стоимости объекта оценки применяет только два объекта-аналога в виду того, что только они наиболее схожи с объектом оценки по ценообразующим факторам, от остальных девяти отказывается по различным основаниям (страница 28 отчета), бюджетное учреждение делает вывод о том, что оценщик приводит не все представленные предложения о продаже земельных участков в городе Балаково с разрешённым видом использования «Производственная деятельность», которые наиболее схожи с объектом оценки.

Приведение не всех предложений о продаже объектов, относящихся к одному сегменту с сегментом оценки, по мнению бюджетного учреждения, вводит в заблуждение о диапазонах цен на аналогичные объекты, что свидетельствует о нарушении пункта 11 ФСО № 7.

Согласно требованиям пункта 22 ФСО № 7 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

Принцип достаточности гласит, что информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведёт к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведёт к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки (пункт 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 (далее – ФСО № 1), действовавшего на момент принятия оспариваемого решения бюджетного учреждения).

Исходя из проведённого анализа рынка на странице 20-29 «цены предложения земельных участков под «индивидуальную» застройку в городе Балаково» по состоянию на дату оценки приведены в значительном интервале от 91, 74 до 1005, 99 рублей за квадратный метр площади. Бюджетное учреждение полагает, что такой расчёт, проведенный всего на двух аналогах, не может соответствовать принципу достаточности, таким образом нарушается пункт 22 ФСО № 7.

На основании вышеизложенного бюджетным учреждением сделан вывод, что данный отчёт об оценке, вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов (не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ), пункту 5 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 (далее – ФСО № 3), действовавшего на момент принятия оспариваемого решения бюджетного учреждения) (листы дела № 147-148).

Статьёй 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчёта об оценке объекта оценки.

Статьёй 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, включающая также проверку отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

В предварительном судебном заседании судом назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчёта об оценке от 17 ноября 2021 года № 833/11, выполненного оценщиком потребительского общества «Областная коллегия оценщиков» ФИО3, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению ведущего государственного судебного эксперта отдела судебных строительно-технических и землеустроительных экспертиз Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации ФИО4 от 03 ноября 2022 года № 2881/6-4: выявлены несоответствия отчёта от 17 ноября 2021 года № 833/11 (оценщик потребительского общества «Областная коллегия оценщиков» ФИО3) требованиям пункта 5 (ФСО № 3), подпунктам «в» и «д» пункта 22 ФСО № 7, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки (том № 1 листы дела № 178-197).

Исследовав заключение ведущего государственного судебного эксперта отдела судебных строительно-технических и землеустроительных экспертиз Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации ФИО4 от 03 ноября 2022 года № 2881/6-4, суд пришёл к выводу о наличии сомнений в обоснованности заключения эксперта по следующим основаниям.

Согласно пункту 4 ФСО № 5 под экспертизой отчета об оценке в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчёта, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчёте. В ходе проведения экспертизы отчёта об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками).

При проведении оценки и составлении отчёта от 17 ноября 2021 года № 833/11 оценщиком потребительского общества «Областная коллегия оценщиков» ФИО3 применялись доходный и сравнительный подходы, проводилось согласование результатов полученных с использованием названных подходов.

Однако экспертом Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации ФИО4 в заключении указано о том, что доходный подход оценщиком не применялся и согласование результатов не проводилось. Действия оценщика по определению стоимости объекта оценки с применением доходного подхода экспертом не исследовались и оценка такому исследованию, а также согласованию результатов в заключении не дана.

При таких обстоятельствах, суд пришёл к выводу о наличии сомнений в обоснованности заключения эксперта Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации ФИО4, в связи с чем была назначена повторная оценочная экспертиза по административному делу, производство которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации Межрегиональный центр судебной экспертизы «Вид» ФИО5

Согласно экспертному заключению от 17 марта 2023 года № 4.03/23 эксперта Автономной некоммерческой организации Межрегиональный центр судебной экспертизы «Вид» ФИО5 (том № 2 листы дела № 65-107) в отчёте № 833/11 от 17 ноября 2021 года, выполненном оценщиком потребительского общества «Областная коллегия оценщиков» ФИО3, об оценке земельного участка с кадастровым номером №, площадью 19 297 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, оценщиком при расчёте рыночной стоимости объекта оценки допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и ошибки, повлиявшие на итоговый результат оценки. Оценщиком была допущена ошибка методологии применения доходного подхода оценки, были использованы неполные, неточные сведения об объектах, используемых в качестве объектов-аналогов.

Так, в исследуемом отчёте об оценке оценщиком не указывается дата проведения осмотра объекта, хотя на странице 12 отчёта приводятся фотографии объекта оценки, но очевидно не соответствующие дате его оценке 25 мая (о чём говорит наличие снега на оцениваемом земельном участке). Таким образом, нарушается требование пункта 5 ФСО № 3: содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчёта об оценке. Факт проведения осмотра оценщиком объекта оценки на дату проведения оценки не подтверждается, в отчёте об оценке отсутствует информация о причинах непроведения осмотра оценщиком объекта оценки, а также отсутствуют информация о допущениях и ограничениях, связанных с непроведением осмотра. Непроведение осмотра объекта оценки непосредственно оценщиком приводит к недостоверному представлению о качественных характеристиках объекта оценки и может привести при расчёте стоимости конкретного объекта недвижимости к проведению не в полном объёме необходимых корректировок стоимостей объектов-аналогов, подобранных для оценки, и, соответственно, к искажению итогового результата оценки.

В рамках доходного подхода оценки (страницы № 36-44 отчёта) рыночная стоимость определяется методом прямой капитализации. При этом в своём расчёте рыночной стоимости объекта оценки оценщик не учитывает основные условия применения метода прямой капитализации при оценке недвижимости: период поступления дохода от оцениваемого объекта недвижимости стремится к бесконечности; величина дохода от оцениваемого объекта недвижимости постоянна или изменяется с умеренным темпом на протяжении как можно более длительного периода времени или всего срока существования объекта; условия использования объекта стабильны. Оценщиком для определения величины рыночной ставки аренды для объекта оценки в результате проведённого им анализа итогов проведённых торгов по заключению договоров аренды с земельными участками по «индустриальную» застройку были выбраны в качестве объектов аналогов три земельных участка из семи представленных в анализируемой оценщиком выборке (страница 30-32 отчёта) земельных участков, сданных в аренду по результатам аукционов по продаже прав на заключение договоров аренды. Предметом торга являлась ежегодная арендная плата при заключении договоров краткосрочной аренды. Так, срок заключения договора аренды для объекта-аналога № 1, с кадастровым номером 64:40:030103:118 составляет 5 лет 6 месяцев (страницы № 104-105 приложения к отчёту), для объекта-аналога № 2 с кадастровым номером 64:40:041603:325 срок аренды составляет 2 года 8 месяцев (страницы № 97-98 приложения к отчёту), для объекта-аналога № 3 с кадастровым номером 64:40:030101:901 – 5 лет 6 месяцев. Оценщиком при определении ставки аренды для объекта оценки не анализируются и не учитываются условия заключённых договоров аренды с объектами аналогами.

Оценщик, определяя рыночную стоимость объекта оценки допускает методологическую ошибку применения метода прямой капитализации, при оценке объектов недвижимости, в виде невыполнения главного условия применения данного метода – постоянства или незначительного стабильного изменения (роста или снижения) дохода от объекта недвижимости, прогнозируемого в течении достаточно длительного периода времени. На основании информации об арендных ставках в заключённых краткосрочных договорах аренды рассуждение и прогнозирование величины возможного генерируемого объектом недвижимости дохода в долгосрочном периоде несостоятельно и не имеет смысла.

Таким образом, оценщиком в результате применения доходного подхода оценки определяется не рыночная стоимость права собственности объекта оценки, а стоимость права краткосрочной аренды оцениваемого земельного участка. При этом оценщиком необоснованно выбирается среднее значение величины коэффициента капитализации в размере = 14,3% из диапазона коэффициентов капитализации по городам Российской Федерации для земельных участков под «индустриальную» застройку, от 10% до 18,6% представленного на страницах 188 -189 в «Справочнике оценщика недвижимости - 2020. Земельные участки. Часть 2» под редакцией ФИО6.

Оценщиком при выборе коэффициента капитализации не учитывается, что в данном справочнике приводится общий диапазон коэффициентов капитализации, как для застроенных земельных участков с улучшениями, так и для незастроенных (свободных) земельных участков. Но коэффициенты капитализации для свободных участков по своей величине значительно меньше, чем коэффициенты капитализации для застроенных участков.

Необоснованный по величине выбор оценщиком коэффициента капитализации как среднего значения в размере 14,3 % приводит к искажению результата оценки в сторону занижения стоимости.

В соответствии с заданием на оценку оценщик должен был определить рыночную стоимость объекта оценки, рыночную стоимость права собственности объекта оценки, но в результате методологической ошибки, допущенной оценщиком при определении стоимости доходным подходом оценки, вес которого в итоговой результате оценки составляет 90%, итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки существенно занижен, так как на 90% состоит из стоимости права краткосрочной аренды объекта оценки.

Таким образом, нарушены требования статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3 в части введения в заблуждение пользователей отчёта об оценке и неоднозначного толкования полученных результатов итоговой стоимости объекта оценки.

Оценщик в расчёте рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода при определении величины рыночной арендной ставки для объекта оценки методом сравнения продаж (страницы 39-40 отчёта) и при определении величины рыночной стоимости объекта оценки (страницы 47-49 отчёта) методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода по основному ценообразующему фактору при оценке объектов недвижимости – месторасположению объектов сравнения, оценщик не проводит сравнительный анализ качественных характеристик месторасположения объектов сравнения и корректировки стоимостей объектов аналогов по данному фактору оценщиком не делаются, вероятно, ввиду того, что объект оценки непосредственно оценщиком не осматривался и у оценщика сложилось неверное представления о качественных характеристиках месторасположения объекта оценки.

Вследствие чего, так как объект оценки расположен значительно ближе к центральным районам и к жилым кварталам города Балаково, существенно ближе к одной из основных автомагистралей города Балаково, чем земельные участки, используемые оценщиком в качестве объектов-аналогов сравнения при расчёте рыночной стоимости объекта оценки оценщик ошибочно не водит соответствующие повышающие стоимостные корректировки для объектов аналогов сравнения № 1 и № 3 в расчёт величины арендной ставки в рамках доходного подхода оценки и для объектов аналогов сравнения № 1 и № 2 в расчёт рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, на расположение объектов сравнения относительно автомагистрали.

Таким образом, оценщиком искажается в сторону занижения итоговый результат оценки.

Качественные характеристики месторасположения объекта оценки лучше, чем качественные характеристики мест расположения земельных участков объектов-аналогов, выбранных оценщиком для расчёта рыночной стоимости объекта оценки, при этом объект оценки расположен значительно ближе к одной из основных автомагистралей города Балаково, чем земельные участки-аналоги с кадастровыми номерами 64:40:030103:118, 64:40:030101:901,64:40:020115:121.

Кроме этого, арендаторам земельных участков объектов-аналогов с кадастровыми номерами 64:40:030103:118 и 64:40:030101:901 придётся понести помимо, установленной в результате торгов арендной платы, дополнительные финансовые издержки, связанные с освобождением данных земельных участков от находящихся на них железобетонных обломков и прочего хлама, которые оценщиком при определении ставки аренды оцениваемого земельного участка не учитываются. Данные факты в расчёте рыночной стоимости объекта оценки оценщиком не учтены и соответствующие стоимостные корректировки в расчёты рыночной стоимости объекта оценки не вносятся, что занижает итоговый результат стоимости.

Таким образом, оценщиком нарушены требования статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3 в части неоднозначного толкования полученных результатов и введения в заблуждение пользователей отчёта об оценке.

На страницах № 19-20 отчета оценщик разделе 11.2 «Определение сегмента рынка, к которому относится объект оценки» сегментирует земельный рынок по неким критериям, но при этом непосредственно не определяет сам сегмент рынка, к которому относится объект оценки в нарушение требований пунктов 10 и 11б ФСО № 7.

На странице 21- 28 отчета оценщиком, в результате проведенного им «исследования рынка предложений к продаже земельных участков индустриального назначения в городе Балаково» приводится «выборка по объектам сравнения предлагаемых к продаже» (таблица №7) для выбора объектов-аналогов объекта оценки, для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж (страницы 47-49 отчета).

Представленная в отчёте выборка включает в себя информацию о продаже 11-ти «объектов сравнения», при этом в результате того, что оценщиком не был точно определён сегмент рынка непосредственно объект оценки, более 50% объектов сравнения в данной выборке представлены оценщиком формально, так как они не относятся к сегменту рынка объекта оценки – «свободных, незастроенных земельных участков индустриального назначения», а относятся к другим сегментам рынка недвижимости, к сегменту рынка «застроенных земельных участков индустриального назначения» и сегменту рынка «земельных участков сельскохозяйственного производства».

При таких обстоятельствах не представляется возможным подтвердить полноту используемых оценщиком рыночных сведений и «достаточность проанализированной им совокупности объектов сравнения», как указано на странице 20 отчёта об оценке.

При выборе объектов аналогов для расчета стоимости объект оценки из представленных в выборке объектов сравнения, предлагаемых к продаже (страницы № 21- 28 отчёта) оценщик необоснованно отказывается от использования в качестве объектов аналогов предложений к продаже земельных участков объектов сравнения № 8 и № 9 (страница 28 отчёта) только из-за их высокой цены продажи, без анализа характеристик, определяющих их стоимость.

Выбор в качестве объектов аналогов земельных участков только с минимальной ценой продажи, оценщик на странице 29 отчёта, пытается обосновать принципом замещения. Однако «принцип замещения» не предписывает оценщику для оценки объекта оценки методами сравнительного подхода при выборе объектов аналогов выбирать для расчёта стоимости объекта оценки объекты недвижимости с минимальной ценой продажи. Согласно пункту 10 ФСО № 1 объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Поэтому минимальная цена продажи объекта недвижимости не может являться качественно-количественной характеристикой, определяющей его стоимость, по которой оценщику следует выбирать объекты-аналоги для оцениваемого объекта.

Такой выбор объектов аналогов для оценки объекта оценки, без учёта их качественных характеристик, которые определяют их полезность и доходность, приводит к занижению стоимости объекта оценки, чем нарушаются требования статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункта 5 ФСО № 3 в части введения в заблуждение пользователей отчёта об оценке и неоднозначного толкования полученных результатов.

Кроме того, оценщик в расчёте рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценки проводит неправомерную корректировку стоимости объекта аналога № 2 (земельный участок с кадастровым номером 64:40:020115:121) на наличие объекта капитального строительства, очевидно только с целью занижения итогового результата оценки (страница № 51-52 отчета).

С учётом соотношения общей площади объекта капитального строительства (50,5 квадратных метров) и общей площади земельного участка (30 000 квадратных метров), данный участок следует считать практически свободным от застройки. Оценщик, делая вывод о том, что наличие данного объекта капитального строительства не оказывает какого-либо существенного значения на стоимость земельного участка, тем не менее вводит в свой расчёт отрицательную корректировку в размере 6% в стоимость объекта-аналога №, исходя не из рыночной стоимости, а из кадастровой стоимости данного объекта капитального строительства, не учитывая, что его рыночная стоимость (50-100 тысяч рублей) минимум в два раза меньше его кадастровой стоимости, что приводит к искажению в сторону занижения итоговой стоимости объекта оценки. Таким образом, нарушаются требования статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункта 5 ФСО № 3 в части введения в заблуждение пользователей отчёта об оценке и неоднозначного толкования полученных результатов.

При согласовании результатов и определении итоговой величины рыночной стоимости оценщик определяет итоговый результат оценки исходя, из так называемого «рынка покупателей», не учитывая при этом «интересы продавца», что противоречит положениям Федерального закона № 135-ФЗ, согласно которому под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчуждён на дату определения стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. Поэтому итоговая рыночная стоимость объекта оценки должна отражать не только интересы покупателя, но и интересы продавца. Следовательно, оценщиком нарушены требования статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункта 5 ФСО № 3 в части введения в заблуждение пользователей отчёта об оценке.

На основании изложенного эксперт пришёл к выводу о том, что ввиду выявленных в отчёте нарушений требований законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, использования неточных сведений об объектах-аналогах, допущенной методологической ошибки при определении рыночной стоимости объекта оценки, что повлияло на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки, данный отчёт об оценке нельзя признать соответствующим законодательству об оценочной деятельности.

В судебном заседании эксперт ФИО5 поддержал данное заключение, дополнительно пояснил, что указанные в решении бюджетного учреждения от 22 декабря 2021 года № ОРС-64/2021/000453 недостатки отчёта № 833/11 от 17 ноября 2021 года, выполненного оценщиком потребительского общества «Областная коллегия оценщиков» ФИО3, в результате проведённой экспертизы нашли своё подтверждение.

Заключение эксперта Автономной некоммерческой организации Межрегиональный центр судебной экспертизы «Вид» ФИО5 соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Эксперт ФИО5, составивший заключение, имеет высшее специальное образование, диплом о профессиональной переподготовке ПП № 557332 от 10 июня 2003 года Межотраслевого института повышении квалификации Санкт-Петербургского государственного технического университета, по программе «Оценка активов, бизнеса и инвестиций», специализация «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», диплом о профессиональной переподготовке ПП № 557331 от 10 июня 2003 года Межотраслевого института повышения квалификации Санкт-Петербургского государственного технического университета, специализация: «Оценка стоимости недвижимости», повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность» МИПК СПБ ГТУ, город Санкт-Петербург 2006 год, повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность» МИПК СПБ ГТУ, город Санкт-Петербург 2009 год, стаж работы в экспертной оценочной деятельности более 20 лет, общей стаж работы более 30 лет. Эксперт ФИО5 является членом союза судебных экспертов «Экспертный совет», членом СРО Оценщиков «Экспертный совет», регистрационный номер № 0259 от 20 октября 2010 года, квалификационный аттестат № 0016113 от 25 декабря 2017 года о сдаче квалификационного экзамена по направлению «Недвижимость».

Выводы эксперта ФИО5 мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Представленные административным истцом акты проверки деятельности оценщика ФИО3 саморегулируемой организацией «Региональная ассоциация оценщиков» (том № 2 листы дела № 6-63) приведённые выше выводы эксперта не опровергают.

Оценив решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 22 декабря 2021 года № ОРС-64/2021/000453, суд приходит в выводу о том, что вывод бюджетного учреждения о несоответствии расчёта стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подходов, выполненного оценщиком потребительского общества «Областная коллегия оценщиков» ФИО3, требованиям пункта 5 ФСО № 3, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ является обоснованным.

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Волга - СГЭМ» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для вывода о незаконности оспариваемого решения бюджетного учреждения и в удовлетворении административного искового заявления ООО «Волга - СГЭМ» считает необходимым отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Волга-Спецгидроэнергомонтаж» к комитету по управлению имуществом Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий А.П. Совкич