Дело №2-1935/2023

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 октября 2023 года г. Пенза

Первомайский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Панковой А.С.,

при секретаре Калетуриной Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда в г.Пензе гражданское дело № 2-1935/2023 по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в Первомайский районный суд г.Пензы с вышеназванным иском, указывая на то, что 12.05.2021 между ИП ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества .... В соответствии с условиями договора ФИО2 было передано в собственность недвижимое имущество, расположенное по адресу: ...

- земельный участок, общей площадью 1500 кв.м, номер по плану застройки ..., кадастровый ...;

- земельный участок, общей площадью 1116 кв.м, номер по плану застройки ..., кадастровый ....

Участок был передан продавцом покупателю по акту приема-передачи 12.05.2021 с условием о рассрочке платежа. До момента полной оплаты покупателем общей стоимости недвижимости по договору земельные участки находятся в залоге у продавца. Ипотека в силу закона зарегистрирована в ЕГРН одновременно с регистрацией за ФИО2 права собственности на недвижимость, а именно 19.05.2021 года. Общая стоимость недвижимости была определена в сумме 4332100 рублей. После 17.01.2023 ФИО2 восьми платежами были внесены денежные средства в размере 480000 рублей. В апреле 2022 года после того как ФИО2 стала нарушать график платежей по договору, ФИО1 была направлена досудебная претензия об уплате основного долга и неустойки по договору. По состоянию на 13.04.2022 сумма основного долга составляла 736000 руб., сумма неустойки за просрочку платежей составила 560275 руб. Таким образом, по состоянию на 13.04.2022 размер неустойки достиг максимального значения, предусмотренного договором (10 % от цены договора - 433210 руб.). ФИО1 удержал в счет погашения задолженности по уплате неустойки за просрочку платежей по договору:

- суммы платежа в размере 115000 руб., о чем была уведомлена письмом от 24.10.2022 ...,

- суммы платежа в размере 40000 руб., о чем была уведомлена письмом от 18.01.2023 ...,

- суммы платежа в размере 40000 руб., в размере 70000 руб., о чем была уведомлена письмом от 16.02.2023 ...,

- суммы платежа в размере 100000 руб., о чем была уведомлена письмом от 27.02.2023 ...,

- суммы платежа в размере 68210 руб., о чем была уведомлена письмом от 01.03.2023 ....

Письмом от 01.03.2023 ... ФИО2 была уведомлена, что задолженность по уплате неустойки за просрочку платежей по договору путем удержания платежей погашена в полном объеме, остаток основного долга составляет 1502310 руб. Также все уведомления направлялись на адрес электронной почты, указанный ответчиком для переписки - .... В нарушение принятых на себя обязательств, 16 очередных платежей в счет оплаты стоимости недвижимости ФИО2 оплачены не в полном объеме, до настоящего времени задолженность по договору не погашена. Сумма основного долга по договору по состоянию на 11.09.2023 года составляет 1192310 руб. В связи с продажей продавцом покупателю недвижимости в кредит с условием о рассрочке платежа, недвижимость находится у продавца в залоге. Государственная регистрация ипотеки в силу закона произведена органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество 19.05.2021 года. За начальную продажную цену предмета залога истец считает обоснованным принять согласованную сторонами в договоре продажную (рыночную) стоимость недвижимости в размере 4332100 руб. На основании вышеизложенного, истец просит суд взыскать с ФИО2 в пользу ИП ФИО1 задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества ... от 12.05.2021 в размере 1192310 руб., расходы истца по оплате государственной пошлины в размере 14461,55 руб. В счет погашения задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества ... от 12.05.2021, обратить взыскание на заложенное имущество:

- земельный участок, общей площадью 1500 кв.м, номер по плану застройки ..., кадастровый ...;

- земельный участок, общей площадью 1116 кв.м, номер по плану застройки ..., кадастровый ..., путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены имущества в размере 4332100 рублей.

Истец - ИП ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне и времени слушания дела извещен надлежащим образом, причина неявки в суд неизвестна.

Представитель истца К.М.В., действующий на основании доверенности от ..., в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дне и времени слушания дела извещалась лично телефонограммой (л.д.56), причина неявки в суд неизвестна.

С письменного согласия истца суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в заочном порядке.

Исследовав материалы дела и представленные суду доказательства с учетом требований ст. 56 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ч.1 ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Кодекса (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи земельного участка ... от 12.05.2021 ИП ФИО1 передал в собственность ФИО2 земельные участки со всеми расположенными на них насаждениями, составляющими с земельными участками единое целое, расположенные по адресу: ...:

- земельный участок, общей площадью 1500 кв.м, номер по плану застройки ..., кадастровый ...;

- земельный участок, общей площадью 1116 кв.м, номер по плану застройки ..., кадастровый ....

По условиям договора здания, строения, сооружения на земельных участках отсутствуют.

Согласно п.2.1, 2.2 договора цена составляет 4332100 руб. Оплата производится согласно графику платежей:

- сумма 100000 руб. внесено до подписания настоящего договора в качестве задатка;

- сумма 1700000 руб. вносится в день подписания настоящего договора;

- сумма 138000 руб. вносится до 12.06.2021;

- сумма 133000 руб. вносится до 12.07.2021;

- сумма 133000 руб. вносится до 12.08.2021;

- сумма 133000 руб. вносится до 12.09.2021;

- сумма 133000 руб. вносится до 12.10.2021;

- сумма 133000 руб. вносится до 12.11.2021;

- сумма 133000 руб. вносится до 12.12.2021;

- сумма 133000 руб. вносится до 12.01.2022;

- сумма 133000 руб. вносится до 12.02.2022;

- сумма 133000 руб. вносится до 12.03.2022;

- сумма 133000 руб. вносится до 12.04.2022;

- сумма 133000 руб. вносится до 12.05.2022;

- сумма 133000 руб. вносится до 12.06.2022;

- сумма 133000 руб. вносится до 12.07.2022;

- сумма 133000 руб. вносится до 12.08.2022;

- сумма 133000 руб. вносится до 12.09.2022;

- сумма 133000 руб. вносится до 12.10.2022;

- сумма 133000 руб. вносится до 12.11.2022;

- сумма 133000 руб. вносится до 12.12.2022.

Оплата производится покупателем в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет соответствующего продавца (п.2.3 договора).

Согласно п.3 договора передача земельного участка, указанного в п.1.1 договора, осуществляется в трехдневный срок с момента заключения настоящего договора на основании передаточного акта, подписанного сторонами.

Согласно акту приема-передачи от 12.05.2021 ФИО2 приняла, принадлежащие на праве собственности ИП ФИО1 земельные участки, расположенные по адресу: ...:

- земельный участок, общей площадью 1500 кв.м, номер по плану застройки ..., кадастровый ...;

- земельный участок, общей площадью 1116 кв.м, номер по плану застройки ..., кадастровый ....

С момента государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок к покупателю и до момента полной оплаты покупателем общей стоимости земельного участка указанный участок находится в залоге у продавца (п.2.4 договора).

По договору ... купли-продажи земельного участка ответчик ФИО2 взяла на себя обязательство по оплате стоимости указанных земельных участков в срок до 12.12.2022. Однако в установленный срок ФИО2 свои обязательства не исполнила, денежные средства ИП ФИО1 не оплатила. Доказательств того, что денежные средства были оплачены согласно ст.56 ГПК РФ ответчиком в суд не представлено. От явки в судебное заседание ответчик уклонился.

В адрес ФИО2 истцом были направлены уведомления об оплате задолженности от 24.10.2022, 18.01.2023, 16.02.2023, 27.02.2023, 01.03.2023, а также досудебная претензия от 13.04.2022 о возврате задолженности по договору купли-продажи и неустойки, что подтверждается почтовыми квитанциями (л.д.23-28). Согласно акту сверки ответчиком были произведены частичные платы в счет погашения задолженности по договору, а именно: 15.07.2021 в сумме 70000 руб., 03.08.2021 в сумме 63000 руб., 12.10.2021 в сумме 75000 руб., 16.11.2021 в сумме 48000 руб., 28.12.2021 в сумме 10000 руб., 12.01.2022 в сумме 53000 руб., 11.02.2022 в сумме 100000 руб., 11.03.2022 в сумме 105000 руб., 12.04.2022 в сумме 70000 руб., 28.09.2022 в сумме 115000 руб., 17.01.2023 в сумме 40000 руб. Однако задолженность в полном объеме до настоящего времени не погашена.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Учитывая то, что обязательства по договору купли-продажи земельного участка ... от 12.05.2021 ответчиком в установленный срок надлежащим образом исполнены не были, не исполнены они и до настоящего времени, доказательств обратного стороной ответчика, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, не представлено, суд считает, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности по договору в размере 736000 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что в случае просрочки покупателем срока внесения платежа, по сравнению с указанными в статье 2 договора, продавец вправе требовать уплаты неустойки, либо вычесть (удержать) ее из ранее внесенных покупателем денежных средств по настоящему договору (не зависимо от назначения платежа, указанного при внесении таких денежных средств). В случае такого вычета (удержания) продавец направляет письменное уведомление об этом покупателю. Неустойка рассчитывается как 0,5 % от просроченной суммы за каждый день просрочки, но не более 10% от цены договора. Исчисление неустойки производится, начиная с первого дня просрочки.

Согласно расчету истца за период с 13.07.2021 по 13.04.2022 неустойка по договору составила 560275 руб., исходя из размера процентов, подлежащих взысканию по договору (0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки).

Представленный расчет задолженности по договору купли-продажи, проверен судом, является арифметически верным, ответчиком не оспорен, альтернативного расчета суду не представлено. На основании изложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 560275 руб.

В соответствии с чч.1-3 ст.339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В соответствии с п. 1-3 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Из материалов дела следует, что исполнение обязательств ответчика перед истцом, возникающих из договора купли-продажи земельного участка ... от 12.05.2021, обеспечивается залогом:

- земельный участок, общей площадью 1500 кв.м, номер по плану застройки ..., кадастровый ...;

- земельный участок, общей площадью 1116 кв.м, номер по плану застройки ..., кадастровый ....

Залоговая стоимость земельных участков согласно договору ... от 12.05.2021, заключенного между ИП ФИО1 и ФИО2, составляет 4332100 руб.

Поскольку ответчик свои обязательства перед истцом по договору ... от 12.05.2021 не исполнил, период просрочки исполнения обязательства составляет более трех месяцев, а также сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества, суд считает, что требование ИП ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Статьей 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

При этом п. 3 ст. 340 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Поскольку ответчиком не представлено возражений относительно установления начальной продажной стоимости заложенного имущества, истцом не представлены доказательства иной оценки имущества, кроме установленной договором, ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено, в связи с чем, начальная продажная стоимость указанной квартиры подлежит установлению в размере, согласованном между сторонами в договоре ... от 12.05.2021, что составляет 4332100 руб.

Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

При подаче искового заявления истцом была оплачена госпошлина в размере 14861,55 руб., что подтверждается платежным поручением ... от 11.08.2023, в связи с чем с ответчика в пользу истца следует взыскать государственную пошлину в размере 14461,55 руб. с учетом размера удовлетворенных судом требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, гл. 22 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 (... года рождения, уроженка ..., зарегистрирована по адресу: ..., паспорт серии ..., выдан ... ...) в пользу ИП ФИО1 (... года рождения, уроженца ..., зарегистрирован по адресу: ..., ИНН <***>, ОГРНИП <***>, дата постановки на налоговый учет – 26.02.2014 г.) задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества ... от 12.05.2021 в размере 1192310 (один миллион сто девяносто две тысячи триста десять) руб. 00 коп., расходы истца по оплате государственной пошлины в размере 14461 (четырнадцать тысяч четыреста шестьдесят один) руб. 55 коп.

Обратить взыскание на заложенное по договору купли-продажи земельного участка ... от 12.05.2021, имущество:

- земельный участок, общей площадью 1500 кв.м, номер по плану застройки ..., кадастровый ...;

- земельный участок, общей площадью 1116 кв.м, номер по плану застройки ..., кадастровый ..., определив способ продажи заложенного имущества – с публичных торгов, установив первоначальную продажную цену в размере 4332100 (четыре миллиона триста тридцать две тысячи сто) руб. 00 коп., направив вырученные средства в счет погашения задолженности по договору купли-продажи земельного участка ... от 12.05.2021, заключенному между ИП ФИО1 и ФИО2.

Ответчик вправе подать в Первомайский районный суд г.Пензы заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии заочного решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено 30 октября 2023 года.

Судья А.С. Панкова