14RS0035-01-2025-013188-87
Дело № 2-8169/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Якутск 16 октября 2025 года
Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующей судьи Никифоровой Н.А., при секретаре Кочневой Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате денежных средств к ФИО2 В обоснование заявленных требований указав о том, что 16 мая 2025 года между сторонами заключен договор купли-продажи, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером ___, расположенный по адресу____ категория земли – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под индивидуальный жилой дом. Оплата стоимости земельного участка произведена в полном объеме за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России». 26 мая 2025 года ФИО1 получено согласие на возведение жилого дома, что подтверждается уведомлением Департамента градостроительства и транспортной инфраструктуры Окружной администрации города Якутска. Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок осуществлена регистрирующим органом 19 мая 2025 года. После регистрации права собственности на земельный участок, истцу стало известно, что земельный участок, приобретенный ею по договору купли-продажи полностью расположен в охранной зоне ВПС п. Хатассы закальцовка газопровода высокого давления. Таким образом, земельный участок, приобретенный по договору купли-продажи невозможно использовать по виду разрешенного использования, а именно для строительства жилого дома. При заключении договора купли-продажи ответчик истцу предъявил выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости, в которых отсутствовали сведения об имеющихся ограничениях в использовании земельного участка, в виде охранных зон. Продавец не предупредил при заключении договора купли-продажи земельного участка об имеющихся ограничениях в использовании земельного участка. В связи с этим, истец направила в адрес ответчика претензию о расторжении договора купли-продажи, ответчик отказал в расторжении договора купли-продажи, что и явилось основанием для обращения в суд с настоящим заявлением. Просила расторгнуть договор купли-продажи от 16 мая 2025 года, заключенный между сторонами, взыскать 2 200 000 рублей, полученных по договору купли-продажи, взыскать судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 60 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 40 000 рублей.
Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 18 августа 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Акционерное общество «Сахатранснефтегаз».
Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 02 сентября 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Окружная администрация города Якутска.
Истец ФИО1, ответчик ФИО2 в суд не явились, о времени, дате и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, обеспечили явку своих представителей, с учетом мнения представителей суд определил рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО4 с требованиями не согласилась, просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Представитель третьего лица Окружной администрации г. Якутска ФИО5 разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда.
Представитель третьего лица АО «Сахатранснефтегаз» ФИО6 разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда.
В судебное заседание представитель третьего лица ПАО Сбербанк не явился, о времени, дате и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил. С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Суд, выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как следует из положения части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно подпункту 1 пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 16 мая 2025 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером ___, расположенный по адресу: ____
В соответствии с п. 2.1 вышеуказанного договора стоимость объекта составляет 2 753 442 рубля, часть стоимости объекта в размере 553 442 рубля в качестве первоначального взноса за счет собственных средств, часть средств в размере 2 200 000 рублей выплачивается в счет целевых кредитных денежных средств. Обязательства сторонами исполнены, при этом согласно пояснениям сторон, фактическая стоимость договора составила 2 200 000, что также подтверждается операцией о переводе денежных средств в указанном размере.
Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости переход права собственности ФИО1 зарегистрирован 19 мая 2025 года в установленном порядке.
Обращаясь с настоящим исковым заявлением, ФИО1 указывает о том, что истец не была осведомлена об имеющихся ограничениях в отношении земельного участка, что является основанием для расторжения договора купли-продажи.
Так, согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" указанный газопровод относится к категории опасных производственных объектов (далее также - ОПО), что обусловлено взрыво- и пожароопасными свойствами транспортируемого газа и попадает под действие указанного закона.
В соответствии с Приложением 1 к Федеральному закону от 21.07.1997 N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" магистральный газопровод, по которому течет легковоспламеняющийся вещество, является опасным производственным объектом.
Согласно абзацу 2 статьи 1 Закона N 116-ФЗ промышленная безопасность опасных производственных объектов - это состояние защищенности жизненно важных интересов личности и общества от аварий на опасных производственных объектах и последствий указанных аварий.
В пункте 1 статьи 3 Закона N 116-ФЗ определено, что требования промышленной безопасности - это условия, запреты, ограничения и другие обязательные требования, содержащиеся в данном Федеральном законе, других федеральных законах, принимаемых в соответствии с ними нормативных правовых актах Президента Российской Федерации, нормативных правовых актах Правительства Российской Федерации, а также федеральных нормах и правилах в области промышленной безопасности.
Согласно пункту 2 статьи 3 Закона N 116-ФЗ требования промышленной безопасности должны соответствовать нормам в области защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций, санитарно-эпидемиологического благополучия населения, охраны окружающей среды, экологической безопасности, пожарной безопасности, охраны труда, строительства, а также обязательным требованиям, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании.
По признаку расположения указанный выше газопровод относится к подземному магистральному газопроводу. Согласно п. 8. ст. 90 Земельного кодекса Российской Федерации на земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не требуется. У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным кодексом, федеральными законами.
Одним из видов таких ограничений являются ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий (подпункт 1 пункта 2 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктами 6 и 25 статьи 105 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Закона N 342-ФЗ) предусмотрена возможность установления, в частности, охранных зон трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов) и зон минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов).
Также в силу требований пункта 1 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации и абзаца третьего части 2 статьи 8 Федерального закона от 31 марта 1999 г. N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" (далее - Закон о газоснабжении) Правительство Российской Федерации должно утвердить положение об охранных зонах трубопроводов и положение о зонах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов.
До утверждения Правительством Российской Федерации в соответствии со статьей 106 Земельного кодекса Российской Федерации такого положения с учетом переходных норм, содержащихся в статье 26 Закона N 342-ФЗ, правовой режим и порядок установления охранных зон трубопроводов и минимальных расстояний до промышленных и магистральных трубопроводов определяется Правилами охраны магистральных трубопроводов, утвержденными заместителем Министра топлива и энергетики России 29 апреля 1992 г. и постановлением Госгортехнадзора России от 22 апреля 1992 г. N 9; Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 20 ноября 2000 г. N 878; Правилами охраны магистральных газопроводов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 сентября 2017 г. N 1083; Сводом правил "СП 36.13330.2012. Свод правил. Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85*", утвержденным приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 25 декабря 2012 г. N 108/ГС.
В соответствии с частью 8 статьи 26 Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", до 01.01.2028 зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости, если такие зоны установлены до 01.01.2025, в том числе, нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории.
Согласно данной норме права, зоны с особыми условиями использования территории считаются установленными, если до 01.01.2024 были приняты нормативно-правовые акты, определяющие их понятие, назначение и технические характеристики.
В отношении зон минимальных расстояний до магистральных газопроводов необходимые нормативно-правовые акты были приняты уполномоченными органами, такие зоны считаются установленными и действующими в настоящее время, вне зависимости от внесения сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), на основании следующих актов: Правила охраны магистральных газопроводов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 08.09.2017 N 1083, Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", Федеральный закон от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации", СП 36.13330.2012 "СНиП 2.05.06-85 "Магистральные трубопроводы".
Для предотвращения несчастных случаев, минимизации последствий аварий и катастроф на объектах магистральных трубопроводов, а также в целях защиты жизни и здоровья граждан, в соответствии с требованиями п. 3 Правил охраны магистральных газопроводов, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 1083 от 08.09.2017, указанный газопровод, с целью исключения возможности его повреждения, имеет охранную зону шириной 25 метров от оси трубопровода с каждой стороны.
Согласно 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Из установленного выше следует, что стороны договорились о передаче товара, который не будет обременен никакими требованиями, притязаниями и иными обстоятельствами, которые затруднили бы реализацию всех правомочий собственника.
Согласно подпункту 1 пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
Пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.
Из пункта 4 названной статьи следует, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Согласно пункту 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.
В соответствии с п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Таким образом, судом установлено, что земельный участок находится в зоне минимальных расстояний магистрального газопровода, что препятствует его использованию для размещения не только жилого дома, но и иных строений исходя из пункта 1 статьи 56, пункта 6 статьи 105 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 28 Федерального закона от 31 марта 1999 года N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации".
Данные обстоятельства подтверждены схемой расположения земельного участка с кадастровым номером ___, согласно данным департамента градостроительства и архитектуры Окружной администрации города Якутска большая часть данного участка расположена в зоне с особыми условиями использования территорий с реестровым номером 14:35-6.1259, которая установлена на основании приказа Министерства промышленности и геологии Республики Саха (Якутия) №397-ОД от 26 августа 2025 года «Об утверждении границ охранной зоны газораспределительной сети и наложении ограничений (обременений) на входящие в неё земельные участки», сведения внесены в единый государственный реестр недвижимости 27 августа 2025 года.
Представленными в суд доказательствами, а также вышеуказанными нормами законодательства подтверждается наличие препятствий для пользования земельным участком, приобретенным у ответчика, как для строительства на нем объектов, так и для иных целей.
Так, согласно выписке на спорном участке, основным видом разрешенного использования является индивидуальное жилищное строительство.
Доказательств предоставления ответчиком полной информации о наличии на спорном земельном участке данных препятствий и газопровода, суду не представлено, так как исходя из текста договора следует обратное.
Сведения в тексте договора о наличии ограничений в отношении земельного участка, не могут быть расценены судом как наличие информации о газопроводе, поскольку об имеющихся ограничениях истцам сообщил не сам продавец, а АО «Сахатранснефтегаз» и это не снимает с ответчика установленную законом обязанность по предоставлению покупателям при заключении сделки имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в силу установленных в отношении спорного земельного участка ограничений, его фактическое использование истцом становится невозможным. Ответчиком не были предоставлены сведения о нахождении земельного участка в охранной зоне газопровода высокого давления и невозможности строительства на данном земельном участке.
Судом установлено, что в результате нарушения ответчиком условий договора, истец лишился того, на что рассчитывал при его заключении. При заключении договора ответчик ввел истца в заблуждение и продал участок, не соответствующий условиям договора, который не может быть использован для строительства. Недостатки земельного участка не были оговорены в договоре купли-продажи, возникли до заключения договора купли-продажи и являются существенными, то есть не позволяют использовать участок в соответствии тем объемом прав, которые имеются у собственника земельного участка, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения. Продавец не предоставил информацию о наличии обременений земельного участка и ограничениях его использования.
Вопреки доводам ответчика, в рассматриваемом случае, судом установлено неисполнение ответчиком ФИО2 как продавцом спорного земельного участка, обязанности предоставить покупателям исчерпывающую, полную и достоверную информацию о продаваемых земельных участках. Невозможность использования земельного участка для строительства является фактическим ограничением, которое не могло не повлиять на решение покупателей о приобретении участка.
В связи с изложенным, суд приходит к выводу о расторжении, заключенного между сторонами договора купли-продажи земельного участка от 16 мая 2025 года и взыскании с ответчика в пользу истца уплаченных по договору денежных средств в размере 2 200 000 руб.
С учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым в резолютивной части решения суда, являющегося основанием для внесения записи в государственный реестр, указывается на отсутствие или прекращение права ответчика, сведения о котором были внесены в государственный реестр, настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.
Поскольку договор купли-продажи земельного участка расторгнут, право собственности истца подлежит прекращению, с восстановлением права собственности на земельный участок ответчика ФИО2
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств – удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ___ расположенный по адресу: ____, заключенный 16 мая 2025 года между ФИО2 и ФИО1.
Взыскать ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 2 200 000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи 16 мая 2025 года, заключенному между ФИО2 и ФИО1.
Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером ___, расположенный по адресу: ____
Восстановить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером ___, расположенный по адресу: ____
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) через Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.А. Никифорова
Решение изготовлено в окончательной форме 24 октября 2025 года.