2-3926/2025
УИД 86RS0001-01-2025-005963-36
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Ханты-Мансийск 15 декабря 2025 года
Ханты-Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Черноволенко Ф.Р.,
при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем ФИО3,
с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО4, представителя ответчика ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ханты-Мансийского районного суда гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к Администрации сельского поселения Селиярово, о признании незаконным решения, возложении обязанности принять решение о разрешении выкупа жилого помещения,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику Администрации сельского поселения Селиярово о признании незаконным решения, возложении обязанности принять решение о разрешении выкупа жилого помещения.
Требования иска мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор № коммерческого найма жилого помещения, в соответствии с которым истцу и членам его семьи предоставлено в наем жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из одной комнаты, общей площадью 45,1 кв.м., по адресу: <адрес> для временного проживания в нем без регистрации по месту жительства и по месту пребывания. Договор заключен на 1 год, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительными соглашениями срок действия договора продлен до ДД.ММ.ГГГГ. Порядок и условия продажи (выкупа) жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования муниципального жилищного фонда сельского поселения Селиярово утвержден Положением о порядке и условиях продажи (выкупа) жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования муниципального жилищного фонда сельского поселения Селиярово, утвержденным постановлением Администрации сельского поселения Селиярово от ДД.ММ.ГГГГ №. В соответствии с п.2 ст.11 Положения, в порядке установленном настоящим положением, могут быть выкуплены жилые помещения, предоставленные физическим лицам по действующим договорам коммерческого найма. Условия продажи жилых помещений определены в статье 2 Положения. Закрепленные в ст.2 положения условия для выкупа жилого помещения полностью соблюдается истцом: срок ввода в эксплуатацию квартиры, в которой он проживает, не менее 10 лет на момент подачи заявления о выкупе; цель выкупа – продолжение проживания в квартире; дом не признан аварийным и подлежащим сносу, капитальному ремонту с отселением жителей или реконструкции; наниматель проживает в жилом помещении не менее одного года (более 10 лет); истиц не имеет на территории сельского поселения Селиярово жилых помещений в собственности, не является нанимателем и членом семьи нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма; готов произвести оплату выкупной стоимости за жилое помещение единовременным платежом в соответствии с рыночной стоимостью, определенной оценщиком. Обращает внимание, что в соответствии с п.5 положения, решение об отказе в выкупе жилого помещения принимается Администрацией исключительно в случаях, если гражданин: не представил документы, предусмотренные п.1 ст.4 настоящего положения; не соответствует условиям, указанным в п.3 ст.2 настоящего Положения; представил документы, содержащие сведения, не соответствующие действительности. Истцом представлены все документы соответствующие действительности, он соответствует условиям предусмотренным п.3 ст.2 положения. Истец непрерывно проживает в предоставленной квартире с ДД.ММ.ГГГГ, то есть более 10 лет, полагает что правоотношения по договору коммерческого найма носят длящийся характер. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Администрацию сельского поселения Селиярово с заявлением о намерении приобрести занимаемое жилое помещение. ДД.ММ.ГГГГ истец получил отказ в выкупе жилого помещения, основанный на пункте 2.1 статьи 2 Положения о порядке и условиях продажи (выкупа) жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования муниципального жилищного фонда сельского поселения Селиярово, утвержденного постановлением Администрации сельского поселения Селиярово от ДД.ММ.ГГГГ № – отсутствие свободного муниципального жилищного фонда, относящегося к категории «коммерческого найма» сельского поселения Селиярово и большой очередностью граждан, нуждающихся в жилых помещениях. Истец полагает принятое решение незаконным, так как не основан на требованиях указанного выше Положения.
Истец также указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи №, в соответствии с которым истец приобрел объект недвижимости, имеющий следующие характеристики: вид объекта: общая долевая собственность, доля в праве ?, объект права: жилой дом, жилое строение предназначен для проживания граждан, общей площадью 91,3 кв.м., полезной площадью 45,7 кв.м., этажность 1, адрес объекта Россия, <адрес>, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <адрес>. Сделка была исполнена, согласно условиям договора была оплачена определенная сумма. По прошествии времени между сторонами было подписано соглашение о расторжении договора, истцу возвращена выкупная стоимость квартиры. Между тем, документы о расторжении договора у истца отсутствуют. Обратившись в администрацию с заявлением о выкупе жилого помещения, истец получил отказ.
Учитывая изложенное, истец просит признать незаконным решение Администрации сельского поселения Селиярово <адрес> об отказе в выкупе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, оформленное письмом от ДД.ММ.ГГГГ исх.№, возложить обязанность на Администрацию сельского поселения Селиярово <адрес> принять решение о разрешении выкупа жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (т.1 л.д.5-11).
Истец ФИО1, представитель истца ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, дав пояснения согласно доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснили, что истец действительно продал жилое помещение расположенное в с.<адрес>, а также на основании брачного договора другое жилое помещение в с.<адрес> перешло к бывшей супруге истца. При этом указал, что заключение сделок являлось вынужденной мерой. В связи с расторжением брака, истец с целью урегулирования спора относительно раздела имущества, учитывая наличие у супруги кредитного обязательства оформленного для приобретения техники для истца, последний продал жилое помещение расположенное в с.<адрес>, денежные средства передал супруге под расписку для погашения задолженности по кредитному договору. Кредитный договор в данный момент погашен. Также обосновывая вынужденный характер продажи жилых помещений в с.<адрес> истец ссылался на ухудшение здоровья (инсульт) и нахождение длительный период времени на лечении в стационаре, средств на существование не было. В связи с чем было продано жилое помещение по адресу: с.<адрес>. Указывает, что при продаже жилых помещений в с.<адрес> истец действовал добросовестно не в целях приобретения права на выкуп жилья, которое по стоимости значительно ниже стоимости проданного, а в следствие стечения жизненных обстоятельств, требующих оплаты по кредиту и средств на свое содержание в период нетрудоспособности. Обращает внимание, что ответчиком доказательств наличия умысла продажи квартир, направленного на приобретение права выкупа жилого помещения, не представлено.
Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании просила исковые требования оставить без удовлетворения. Дополнительно отметила, что в собственности истца находилось нескольку объектов недвижимости в с.<адрес>, которые согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ отчуждены в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Обращает внимание, что наниматель имеет право обратиться с заявлением о приобретении жилого помещения в собственности при условии пользования данным жилым помещением и если наниматель не имеет на территории сельского поселения Селиярово жилых помещений в собственности. Отчуждение истцом собственности рассматривают как добровольное, сознательное ухудшение своих жилищных условий. Отмечает, что жилое помещение по договору коммерческого найма было предоставлено истцу только для временного проживания согласно заявления, договором не предусмотрена возможность выкупа жилого помещения. Истец неоднократно уведомлялся о невозможности продления договора, продление сроков принято членами жилищной комиссии в связи с ухудшением здоровья истца на тот период.
Суд, заслушав истца, представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией сельского поселения Селиярово (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) заключен договор № коммерческого найма жилого помещения. Договор заключен на основании распоряжения администрации города №-р от ДД.ММ.ГГГГ «О заключении договора социального и коммерческого найма жилых помещений».
По условиям которого, наймодатель передает нанимателю и членам его семьи в наем жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из 1 комнаты, общей площадью 45,1 кв.м. в т.ч. жилой 22,3 кв.м. по адресу: <адрес> для временного проживания в нем без регистрации по месту жительства и по месту пребывания (п.1.1., далее – договор найма).
Согласно пункту 6.3 договора найма, срок действия договора 1 год: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
На основании дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия договора установлен на 5 лет: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.18).
На основании дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия договора установлен на 1 год: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.19).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2023-262769050, год завершения строительства здания – жилого дома – 1980 год (т.1 л.д.29-31).
Истец, ДД.ММ.ГГГГ обратился к главе сельского поселения Селиярово с заявлением о намерении приобрести занимаемое жилое помещение (т.1 л.д.20).
В ответ на указанное обращение, Администрация сельского поселения Селиярово отказало в выкупе жилого помещения ввиду отсутствия свободного муниципального жилищного фонда, относящегося к категории «коммерческого найма» сельского поселения Селиярово и большой очередностью граждан, нуждающихся в жилых помещениях. Также, в письме об отказе № от ДД.ММ.ГГГГ указала, что согласно выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №КУВИ-001/2025-17948446 у ФИО1 имеются прекращение прав собственности от ДД.ММ.ГГГГ на жилое здание площадь 60,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, домовладение 5, от ДД.ММ.ГГГГ на жилое здание площадь 143,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Придорожная, <адрес>. Указанные действия расценены Администрацией как добровольное, сознательное ухудшение своих жилищных условий, которые направлены на отказ от жилплощади, принадлежащей истцу на праве собственности (т.1 л.д.21).
Полагая указанно решение Администрации сельского поселения Селиярово незаконным, истец обратился в суд с иском о признании незаконным решения об отказе в выкупе жилого помещения и возложении обязанности принять решение о разрешении выкупа жилого помещения.
Суд полагает указанный отказ в заключении договора купли-продажи законным и обоснованным по следующим основаниям.
Частью 7 статьи 5 Жилищного кодекса Российской Федерации органам местного самоуправления предоставлено право принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий.
Во исполнение данной нормы Администрацией сельского поселения Селиярово было принято Положение № от ДД.ММ.ГГГГ о порядке и условиях продажи (выкупа) жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования муниципального жилищного фонда сельского поселения Селиярово (далее – Положение).
Согласно пункту 2 статьи 1 Положения, в установленном им порядке могут быть выкуплены жилые помещения, предоставленные физическим лицам по действующим договорам коммерческого найма.
Статьей 2 Положения установлены условия для выкупа жилого помещения: выкуп жилых помещений по договору купли-продажи осуществляется из объемов жилищного фонда коммерческого использования муниципального образования сельское поселение Селиярово со сроком ввода в эксплуатацию не менее 10 лет на момент подачи заявления о выкупе, цель продажи – продолжение проживания (пункт 1), право на приобретение имеют граждане, проживающие в жилых помещениях, находящихся в их пользовании по договору коммерческого найма, не менее одного года, не имеющие на территории сельского поселения Селиярово жилых помещений в собственности, не являющиеся нанимателями и членом семьи нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма (пункт 3).
Статьей 4 Положения определен перечень документов, прилагаемых к заявлению, в том числе: копия документа, удостоверяющего личность, справка о регистрации по месту жительства, справка с места жительства о составе семьи, справка ОАО «Ипотечное агентство Югры» об отсутствии факта улучшения жилищных условий на заявителя, с указанием всех членов семьи, справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги (пункт 1).
Пункт 5 статьи 4 Положения содержит перечень оснований для принятия решения об отказе в выкупе жилого помещения: непредставление документов, предусмотренных п.1 ст.4 Положения, несоответствие условиям, указанным в п.3 ст.2 Положения, представление документов, содержащих сведения, не соответствующие действительности
В письменных пояснениях истец указал, что им действительно произведено в 2024 году отчуждение двух объектов недвижимости, но сделано это было в связи с тяжелой жизненной ситуацией, находясь в стадии развода с супругой, истцу необходимо было оплатить кредит, оформленный на супругу для приобретения автомобиля, используемого истцом в предпринимательских целях. За счет средств, полученных от продажи дома по адресу: <адрес>, Придорожная, 38 истец погасил задолженность по кредиту. В апреле 2024 года у истца произошел инсульт, долгое время находился в больнице, были необходимы денежные средства, в связи с чем им было продано жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Таким образом, истец указывает, что действовал добросовестно, отчуждение объектов недвижимости было произведено не с целью приобретения права на выкуп жилья, а вследствие стечения жизненных обстоятельств, требующих оплаты по кредиту и средств на свое содержание в период нетрудоспособности.
В подтверждение указанных доводов истцом представлены: свидетельство о расторжении брака II-ПН № от ДД.ММ.ГГГГ, справка ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ о закрытии кредитного договора ДД.ММ.ГГГГ, справка ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ, расходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ, выписка по счету ПАО Сбербанк, платежные документы, кредитные договоры, выписка из медицинской карты стационарного больного № на имя ФИО1
Между тем, из материалов дела следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 принадлежат следующие объекты недвижимости:
- жилое помещение, кадастровый №, площадью 47,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>,
- земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, площадью 602+/- кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, мкр.Восточный, з/у 310,
- нежилое здание – баня, расположенное по адресу <адрес>, мкр.Восточный, <адрес>, площадью 45,7 кв.м.,
- нежилое здание – баня, расположенное по адресу <адрес>, мкр.Восточный, <адрес>, площадью 44,4 кв.м.,
- земельный участок, предназначенный для строительства индивидуального жилого дома, кадастровый №, площадью 530+/-8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, район <адрес>, участок 126 (т.1 л.д.45-50).
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.
Согласно статье 51 названного Федерального закона органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией РФ, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (часть 1).
Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами (часть 2).
При этом в силу части 1 статьи 50 Закона № 131-ФЗ в собственности муниципальных образований может находиться: имущество, предназначенное для решения установленных настоящим Федеральным законом вопросов местного значения (пункт 1); имущество, предназначенное для обеспечения деятельности органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений в соответствии с нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования (пункт 3).
В свою очередь, Закон № 131-ФЗ закрепляет, что вопросами местного значения являются вопросы непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения муниципального образования, решение которых в соответствии с Конституцией Российской Федерации и данным федеральным законом осуществляется населением и (или) органами местного самоуправления самостоятельно; к таким вопросам относится, в частности, обеспечение малоимущих граждан, проживающих в поселении (городском округе) и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда (абзац двенадцатый части 1 статьи 2, пункт 6 части 1 статьи 14, пункт 6 части 1 статьи 16); для решения этих вопросов в собственности муниципальных образований может находиться, в частности, жилищный фонд социального использования для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или принятым обязательством.
На основании п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 38. постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п. 2 ст. 3, п. 1 ст. 421, абз. 1 п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Применительно к спорным правоотношениям и обстоятельствам дела у истца отсутствуют предусмотренные законом основания для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи спорной квартиры, поскольку прямо предусмотренной законом обязанности ответчика заключить договор по отчуждению принадлежащего ему имущества, не имеется.
Так, договор коммерческого найма жилого помещения и дополнительные соглашения к нему, не содержат условий об обязательном выкупе спорной квартиры у ответчика, в случае обращения истца с соответствующим заявлением. Такие обязательства на себя ответчик не принимал.
Кроме того, собранными по делу доказательствами не подтверждается согласование сторонами существенного условия договора купли продажи – цены.
В связи с чем, понуждение ответчика к заключению договора на условиях истца влечет нарушение его прав и противоречит требованиям закона, поскольку в силу статьи 555 ГК РФ цена договора в данном случае определяется только по согласованию сторон, достигнутым исключительно в письменной форме.
Таким образом, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований истца о признании отказа в заключении договора незаконным и понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи жилого помещения.
Доводы истца о сделке купли-продажи недвижимости, совершенной в 2017 году, которая в последующем была расторгнута по соглашению сторон, хоть и свидетельствуют о наличии взаимоотношении сторон, но правового значения для оценки законности оспариваемого решения не имеют.
При установленных обстоятельствах, суд полагает необходимым оставить исковые требований без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
PЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации сельского поселения Селиярово, о признании незаконным решения, возложении обязанности принять решение о разрешении выкупа жилого помещения – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы, представления прокурора в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры через Ханты-Мансийский районный суд.
Мотивированное решение суда изготовлено 26 декабря 2025 года.
Судья Ханты-Мансийского
районного суда подпись судьи Ф.Р. Черноволенко
копия верна:
Судья Ханты-Мансийского
районного суда Ф.Р. Черноволенко