Мотивированное решение изготовлено 01 сентября 2025 года
Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-1438/2025
в производстве Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 августа 2025 года Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Бабкиной Н.А.,
при секретаре Хазовой К.Д.,
с участием представителя истцов ФИО6,
представителя третьего лица администрации г. Екатеринбурга ФИО8,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, действующего в интересах несовершеннолетнего ФИО4, к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
Истцы ФИО2, ФИО3 обратились в суд c вышеуказанным иском, в котором с учетом уточнений просят признать недействительным договор аренды земельного участка № № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между МУГИСО и ФИО2, ФИО3, действующим в качестве законного представителя несовершеннолетнего ФИО4, применить последствия недействительности сделки, прекратив действие договора на будущее время, с внесением в ЕГРН записи о прекращении договора.
В обоснование исковых требований указано, что истцы являются долевыми собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. В общей долевой собственности ФИО7, ФИО11 находится квартира, расположенная по адресу: <адрес>. 08.10.2020 г. между истцами и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка под домом <адрес>, который, по мнению истцов, в соответствии с положениями п. 6 ст. 15 ЖК РФ является многоквартирным домом, что не было учтено при заключении договора аренды. В связи с чем истцы обратились в МУГИСО с заявлением о расторжении договора аренды № № ****** от 08.10.2020 г., поскольку полагают, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, однако письмом от 19.06.2024 г. МУГИСО в расторжении договора аренды было отказано, в связи с чем истцы обратились в суд с настоящим иском.
Истцы в судебное заседание не явились, о слушании по делу уведомлены надлежащим образом, обеспечили участие в судебном заседании своего представителя.
В судебном заседании представитель истцов ФИО6 заявленные исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, просил их удовлетворить.
Представитель ответчика МУГИСО явку в судебное заседание не обеспечил, представил письменный отзыв, в котором указано, что между МУГИСО и ФИО2, ФИО3 заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № ******, в соответствии с которым арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок площадью 601 кв.м., с кадастровым номером № ******, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальная жилая застройка, по адресу: <адрес>. В п. 1.2 договора указано, что на земельном участке находится жилой дом с кадастровым номером 66:41:0610035:32, в котором находятся помещения с кадастровыми номерами № ****** общей площадью 87,8 кв.м. При этом, представитель ответчика полагает, что дом с кадастровым номером 66:41:0610035:32 многоквартирным домом не является и являться не может, поскольку из технического паспорта объекта не следует, что в здании имеется общее имущество, отвечающее признакам общего имущества многоквартирного дома, указанных в п. 1-3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Кроме того, ни выписка из ЕГРН, ни технический паспорт на спорный дом не содержат информации о том, что здание является многоквартирным домом. В связи с изложенным представитель ответчика полагает, что договор аренды земельного участка № № ****** от ДД.ММ.ГГГГ заключен на законных основаниях, основания для расторжения указанного договора в настоящее время отсутствуют. Также представитель ответчика указывает, что истцы совместно с иными правообладателями объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка, вправе рассмотреть возможность приобретения такого участка в собственность в порядке пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, при этом наличие договора аренды не является основанием для отказа при рассмотрении вопроса о предоставлении участка в собственность.
Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, администрации г. Екатеринбурга ФИО8 в судебном заседании против удовлетворения заявленных исковых требований возражала, поддержала доводы письменного отзыва, в котором указано, что квартира истцов находится в одноэтажном двухквартирном жилом доме, фактически состоящем из двух частей, имеющих общую стену без проемов, квартиры имеют обособленные выходы на придомовую территорию, помещения общего пользования и общего имущества, а также общедомовые инженерные коммуникации в указанном жилом доме отсутствуют. Таким образом, не имеется оснований полагать, что указанный жилой дом является многоквартирным. Кроме того, представитель полагает, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения п. 5 ст. 166 ГК РФ, в силу которых заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Таким образом, поскольку договор исполнятся сторонами продолжительное время с 2020 г., истцы не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором знали или должны были знать при проявлении их воли.
Третьи лица ФИО10, ФИО11, представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Управления Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащем образом.
Информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на официальном сайте Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга в сети Интернет: https://oktiabrsky--svd.sudrf.ru.
Заслушав представителя истцов, представителя третьего лица, исследовав доводы иска и возражений по нему, письменные доказательства и материалы дела, суд пришел к следующему выводу.
Согласно подп. 1 п. 9 Положения о Министерстве по управлению государственным имуществом Свердловской области, утвержденным Постановлением Правительства Свердловской области от 26.07.2012 № 824-ПП, МУГИСО в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством Свердловской области, осуществляет управление и предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности Свердловской области и государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «город Екатеринбург».
Как установлено в ходе судебного разбирательства и не оспаривается сторонами, 08.10.2020 г. между МУГИСО и ФИО2, ФИО3, действующим в качестве законного представителя ФИО4, заключен договор аренды земельного участка № № ******. Срок действия договора установлен с 14.08.2020 по 13.08.2069.
Согласно п. 1.1 договора аренды земельного участка № № ****** от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок площадью 601 кв.м., с кадастровым номером № ******, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальная жилая застройка, по адресу: <адрес>.
В соответствии с п. 1.2. на земельном участке находится жилой дом с кадастровым номером № ******, в котором находятся помещения с кадастровыми номерами № ******, общей площадью 87,8 кв.м.
Право общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером № ******, расположенное по адресу: <адрес> <адрес>, зарегистрировано за ФИО4 в размере 1/2 доли, ФИО2 в размере 1/2 доли.
Собственниками жилого помещения с кадастровым номером № ******, расположенного по адресу: <адрес>, являются ФИО11 в размере 1/2 доли, ФИО10 также в размере 1/2 доли.
В обоснование заявленных требований истцы указывают, что при заключении договора аренды № Т-366/0869 не были учтены положения п. 6 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1-3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома, в связи с чем согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка может быть признана оспоримой.
Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно п. 2 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности,
В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
По правилам ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
В соответствии с ч. ч. 2, 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Понятие дома блокированной застройки приведено в п. 40 ст. 1 Грк РФ: дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
При этом, согласно ч. 6 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
Пункт 3.21 "ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения", утвержденный приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии г. N 543-ст, определяет многоквартирный дом как оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).
Из приведенных положений законодательства в их совокупности следует, что обязательными признаками многоквартирного дома является наличие общего имущества, помещений общего пользования и соответствующих инженерных коммуникаций, выход из квартир (иных вышеуказанных помещений) в многоквартирном доме осуществляется через самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме.
Вместе с тем, жилой дом, в котором расположено принадлежащее истцом жилое помещение, не может быть отнесено к многоквартирному дому, поскольку он не отвечает вышеприведенным нормативно установленным критериям, в жилом доме, также отсутствует имущество, перечисленное в п.п. 1-3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В данном случае, наличие общей крыши (доказательств чему истцами также не представлено) не составляет совокупности критериев, предусмотренных ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Указанный критерий присущий также части жилого дома.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016, часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной, в частности, имеющей отдельный вход и независимые коммуникации, что отражено в подп. "а" п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4.
Согласно п. 9 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, включая назначение здания (нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом, гараж), если объектом недвижимости является здание.
Как следует из выписки ЕГРН от 29.01.2025, в отношении здания с кадастровым номером 66:41:0610035:32, в котором расположено принадлежащее истцам жилое помещение, сведения об отнесении его к многоквартирному дому также отсутствуют.
По представленным департаментом архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации г. Екатеринбурга данным от 01.08.2025 департаментом земельный участок по спорному адресу не образовывался, согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, земельный участок с кадастровым номером № ****** относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена. По представленным департаментом землепользования администрации г. Екатеринбурга сведениям от 01.08.2025 полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального образования «город Екатеринбург», в том числе, по спорному адресу, с 17.05.2013 обладает Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области.
Представленные Управлением Росреестра по Свердловской области материалы реестрового дела также не содержат землеотводных документов под строительство многоквартирного дома по спорному адресу.
Следовательно, вопреки приведенным стороной истцов доводам, по спорному адресу земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, под строительство либо существующий многоквартирный дом не предоставлялся, квартира истцов фактически представляет собой часть дома, которая имеет самостоятельный вход/выход, используется только истцами, вторая половина дома – третьими лицами, выход из каждой части дома осуществляется непосредственно из дома, а не в помещения общего пользования для обеих квартир, общие инженерные коммуникации также отсутствуют. В связи с чем, в данном случае, не имеется оснований для применения приведенных истцом нормативных положений.
Кроме того, согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Истцами не оспаривается, что договор аренды земельного участка был заключен между сторонами именно по их обращению с заявлением от 13.07.2020 к ответчику, какого либо принуждения со стороны ответчика либо иных лиц не имело места.
В соответствии с п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Истцами не приведено обстоятельств, которые бы не могли быть им известны на момент заключения договора.
Принимая во внимание выраженную истцами волю на заключение договора аренды земельного участка, его исполнения, в данном случае к спорным правоотношениям также подлежит применению принцип «эстоппеля».
При этом, истцы не лишены права приобретения расположенного по спорному адресу земельного участка в собственность в порядке подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, положениями которой предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. При этом, наличие договора аренды не является основанием для отказа при рассмотрении вопроса о предоставлении участка в собственность.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга.
Судья Н.А. Бабкина