Решение по делу № 2-10/2022 от 27.01.2023 - о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома и процентов, и по встречному иску <ФИО> к <ФИО> об отказе от исполнения договора купли-продажи и возврате уплаченной за товар денежной суммы.

УИД № 42RS0040-01-2020-000237-65

Номер производства по делу № 2-6/2023 (№ 2-10/2022; № 2-35/2021; № 2-458/2020)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Кемерово 27 января 2023 года

Кемеровский районный суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Тупицы А.А.,

с участием помощника судьи Черновой О.Г.,

при секретаре Климакиной Д.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома и процентов, и по встречному иску ФИО3 к ФИО2 об отказе от исполнения договора купли-продажи и возврате уплаченной за товар денежной суммы

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома и процентов, требования мотивировала тем, что 25.05.2017 между ними был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, в соответствии с п. 1 которого ФИО2 продала ФИО3 земельный участок площадью 1 350 кв.м с № и жилой дом площадью 251,8 кв.м, расположенные по <адрес>

ФИО2 полностью выполнила свои обязательства, передача земельного участка и жилого дома состоялись до подписания договора.

Сумма и порядок оплаты земельного участка и жилого дома определяются п. 4, п. 5 договора, а именно: цена земельного участка определена в размере 1 000 000 рублей, жилого дома в размере 5 000 000 рублей, а всего 6 000 000 рублей; выплата указанной суммы производится ФИО3 в рассрочку; ФИО3 обязана выплачивать ежемесячно по 30 000 рублей; на остаток долга начисляются проценты в размере 10 % годовых за исключением первых шести месяцев; окончательный расчет, включающий в себя сумму основного долга и начисленных процентов, должен быть произведен не позднее 25.12.2018.

ФИО3 оплачено по договору купли-продажи от 25.05.2017 всего 515 000 рублей.

Требование ФИО2 от 15.01.2020 о необходимости погашения задолженности в размере 6 666 036 рублей 99 копеек ФИО3 добровольно не удовлетворила.

На 26.01.2023 задолженность ФИО3 составила 8 329 273 рубля 97 копеек, из них основной долг в размере 5 485 000 рублей и проценты за пользование остатками денежных средств в размере 2 844 273 рубля 97 копеек.

Денежные средства в указанном размере, проценты за пользование денежными средствами по договору по момент фактического погашения долга, а также судебные расходы ФИО2 просит взыскать с ФИО3

ФИО3 обратилась в суд со встречным иском к ФИО2 об отказе от исполнения договора купли-продажи и возврате уплаченной за товар денежной суммы, требования мотивировала следующим.

Купив у ФИО2 указанный жилой дом, ФИО3 первый год его обустройством не занималась, и стала готовиться к проживанию в нем лишь с осени 2018 года.

За зиму 2018-2019 года дом внешне не изменился, однако, с наступлением весны в нем стали проявляться неоговоренные договором недостатки, а именно: многочисленные трещины и щели по фундаменту и фасаду, смещение и гниение стропильной системы, протекание кровли, т.е. скрытые недостатки, исключающие полноценное использование строения в соответствии с его прямым назначением.

Также обнаружились следы попыток ФИО2 скрыть эти недостатки в виде устройства металлических стяжек, заштукатуренных сверху слоем бетона и раствора.

В марте 2019 года ФИО3 предложила ФИО2 расторгнуть договор купли-продажи от 25.05.2017 и вернуть стороны в первоначальное положение.

Требование ФИО3 ФИО2 не удовлетворила.

Согласно заключению специалиста Союза "Кузбасская торгово-промышленная палата жилой дом находится в предаварийном состоянии, необходимо производить капитальный ремонт.

Так как при осмотре стяжек кирпичной кладки дома зафиксировано провисание арматурных соединений, множественные трещины в штукатурном слое фасада жилого дома, то можно сделать выводы о том, что произошло ослабление стяжек по углам стен. Данное ослабление могло произойти в результате коррозии металла, так как при осмотре на стягивающей арматуре отсутствует защитная покраска.

При осмотре фундамента экспертом зафиксированы критические дефекты в виде сквозных трещин и отсутствие ремонта трещин фундамента; выявленный дефект является скрытым и не мог быть обнаружен при покупке дома.

В процессе исследования специалистом Союза "Кузбасская торгово-промышленная палата установлено, что некоторые недостатки относятся к существенным и неустранимым.

К неустранимым дефектам можно отнести сквозную трещину в кирпичной кладке, потерю вертикальности стены, вследствие чего существует опасность для жизни из-за отсутствия должного закрепления плит перекрытия второго этажа и чердачного помещения.

Также по результатам тепловизионного обследования выявлено некачественное утепление наружных стен дома, что нарушает требования СП 50.13330.2012 "Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003".

ФИО3 просит расторгнуть договор купли-продажи от 25.05.2017 земельного участка и жилого дома, расположенных по <адрес> взыскать со ФИО2 денежные средства, уплаченные по данному договору, в размере 515 000 рублей.

В суд от ФИО2 поступили возражения на встречный иск ФИО3, согласно которым требования являются необоснованными по следующим основаниям.

Гражданский кодекс Российской Федерации допускает возможность расторжения договора, при этом истец обязан доказать наличие основания для расторжения договора.

Основания изменения и расторжения договора предусмотрены ст. 450 ГК РФ.

ФИО3 ссылается на существенное нарушение условий договора другой стороной, однако, по мнению ФИО2, такого нарушения не установлено.

Согласно заключению экспертов ООО "Научно-исследовательский институт судебных экспертиз горной промышленности" от 30.05.2021 № 52 обнаруженные в жилом доме строительные недостатки не создают угрозу жизни и здоровью третьих лиц; среднерыночная стоимость устранения существенных и скрытых строительных недостатков составляет 95 866 рублей 80 копеек, что менее 1 % от стоимости жилого дома.

Также материалами дела не подтверждается наличие у переданного ФИО3 жилого дома неустранимых недостатков, либо недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения.

Неустранимые недостатки не обнаружены и не подтверждены ни заключением специалистов Союза "Кузбасская торгово-промышленная палата" от 02.03.2020 № 17/6/29, ни заключением ООО "Сибирский межрегиональный центр "Судебных экспертиз" от 06.04.2020 № 470-2021; на заключением ООО "Независимое бюро товарных экспертиз" от 14.12.2021 № 156, ни заключением ООО "Научно-исследовательский институт судебных экспертиз горной промышленности" от 30.05.2021 № 52.

Экспертное заключение Союза "Кузбасская торгово-промышленная палата" от 02.03.2020 № 17/6/29 расходы на устранение недостатков не содержит.

В экспертном заключении ООО "Сибирский межрегиональный центр "Судебных экспертиз" от 06.04.2020 № 470-2021 стоимость устранения недостатков составляет 499 832 рубля.

В экспертном заключении ООО "Независимое бюро товарных экспертиз" от 14.12.2021 № 156 стоимость устранения недостатков составляет 8 067 400 рублей 80 копеек, при этом данное экспертное заключение вызывает сомнения в правильности и обоснованности сделанных выводов, в том числе в части определения дефектов и стоимости их устранения.

Так допрошенный в судебном заседании 23.03.2022 эксперт ФИО1 не смогла дать пояснений относительно проведённого исследования и сделанных выводов.

В связи с этим согласно заключению экспертов ООО "Научно-исследовательский институт судебных экспертиз горной промышленности" от 30.05.2021 № 52, составленному в ходе проведенной повторной судебно-строительной экспертизы, стоимость устранения недостатков определена в размере 95 866 рублей 80 копеек.

Таким образом ФИО3 не представила надлежащих доказательств в подтверждение наличия оснований для одностороннего расторжения договора купли-продажи земельного участка и жилого дома.

Также ФИО3 пропущен срок для предъявления требований, связанных с недостатками переданного жилого дома.

На сегодняшний день жилой дом находится во владении ФИО3 свыше 5 лет, а на момент предъявления встречного иска в суд (12.05.2020) этот срок составлял менее 3 лет.

За весь период владения объектом недвижимости на ФИО3 лежала обязанность его содержания.

Риски гибели или повреждения имущества переходят на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче имущества покупателю.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 477 ГК РФ если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Нормы о сроках извещения продавца о ненадлежащем качестве товара предусмотрены также п. 1 ст. 483 ГК РФ, согласно которому покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара.

Понятие разумного срока ГК РФ не приведено и является оценочным.

Между тем, жилой дом был передан ФИО3 не позднее 25.05.2017, а с требованием о недостатках дома она обратилась в суд 12.05.2020, т.е. за пределами двухлетнего срока, предусмотренного ст. 477 ГК РФ.

При этом ФИО3 владела, пользовалась и распоряжалась жилым домом в течение 2017-2020 годов и не предъявляла каких-либо требований к его качеству.

Более того, в период 2017 - 2019 года ФИО3 осуществляла оплату по договору и при передаче денежных средств 27.11.2017, 15.09.2017, 15.08.2017, 22.05.2018, 21.03.2018, 18.01.2018, 21.09.2018, 18.08.2018, 21.07.2018, 13.11.2018, 11.04.2019, 26.04.2019, 23.04.2019, 17.06.2019, 03.11.2019 не предъявляла требований к качеству жилого дома.

Впервые требование о качестве переданного жилого дома было предъявлено представителем ФИО3 в суде 12.05.2020 в качестве ответной реакции на требование ФИО2 осуществить полное погашение задолженности за переданный в 2017 году жилой дом.

Таким образом, ФИО3 не известила ФИО2 о ненадлежащем качестве жилого дома в разумный срок и вышла за пределы двух лет со дня передачи дома.

Указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа ФИО3 в удовлетворении встречных исковых требований.

ФИО2 представила в суд дополнительные возражения на иск, согласно которым требования являются необоснованными по следующим основаниям.

В судебном заседании 29.11.2022 представителем ответчика ФИО3 представлено требование (претензия) о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 06.03.2020, почтовая квитанция от 06.03.2022, опись почтового отправления от 06.03.2022.

ФИО2 не получала от ФИО3 указанную претензию по техническому состоянию дома и расторжении договора. О претензиях к состоянию дома и о требовании о расторжении договора ФИО2 стало впервые известно из содержания встречного иска.

Несмотря на это ФИО2 не возражает в расторжении договора и в возврате ей земельного участка и жилого дома.

При этом согласие ФИО2 связано исключительно с пониманием того, что, в конечном итоге, в случае удовлетворения судом её требований, получить взысканные денежные средства с ФИО3 возможно только за счёт указанного имущества.

Относительно требований ФИО3 о возврате ранее уплаченных 515 000 рублей ФИО2 полагает, что данная сумма не подлежит возврату.

Согласно п. 5 договора купли-продажи от 25.05.2017 стороны согласовали условие о том, что в случае несвоевременной выплаты любой части денежных средств, предусмотренной договором, продавец имеет право расторгнуть договор или досрочно предъявить требование выплатить долг, а ранее оплаченные денежные средства покупателю не возвращаются.

Также п. 5 договора купли-продажи от 25.05.2017 ФИО3 была предоставлена рассрочка по оплате стоимости объектов недвижимости в 6 000 000 рублей, при этом в течение первых 6 месяцев (до 25.12.2018) проценты за рассрочку не начисляются, по прошествии шести месяцев на остаток долга начисляются проценты в размере 10 % годовых.

Однако до настоящего времени, полный расчёт за приобретенный жилой дом и земельный участок ФИО3 не произвела.

Более того, так как право собственности ФИО2 на жилой дом и земельной участок было прекращено 05.06.2017, а денежные средства не поступали с декабря 2019 года, то она вправе предъявить к ФИО3 требование о взыскании убытков в виде упущенной выгоды (неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено).

В настоящем случае, убытками (упущенной выгодой) ФИО2 является рыночная стоимость аренды жилого коттеджа площадью 250 кв.м и земельного участка в Кемеровском районе за весь период нахождения жилого дома во владении ФИО3, т.е. с июня 2017 года по январь 2022 года (68 месяцев).

По оценке ФИО2, ежемесячный размер арендной платы подобного жилого дома в <адрес> составляет 40 000 рублей, а за указанный период - 2 720 000 рублей.

Не беря в расчёт проценты за предоставление рассрочки платежей по договору, предполагаемые расходы на восстановление дома после 5 лет и 8 месяцев владения им ФИО3, понесенные судебные расходы при рассмотрении дела, ФИО3 причинила ФИО2 ущерб на сумму 2 720 000 рублей, а за вычетом полученных 515 000 рублей всего на сумму 2 205 000 рублей.

В целях урегулирования спора и заключения мирового соглашения ФИО2 предложено через представителя ФИО3 вернуть ей жилой дом, но с одновременной доплатой с её стороны 200 000 рублей в зачёт всех убытков и расходов.

От этого предложения ФИО3 отказалась.

ФИО3 просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, ссылаясь на то, что после передачи дома она обнаружила в нём недостатки, и что жилой дом непригоден для проживания.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2).

На основании п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу п. 2 ст. 469 ГК РФ при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Из приведенных норм закона следует, что покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи только в случае наличия существенных нарушений требований к качеству товара, о чем он не был поставлен в известность продавцом.

В связи указанным обязанностью ФИО3 является предоставление надлежащих доказательств, позволяющих не только установить факт наличия каких-либо недостатков у приобретенного объекта недвижимости, но также определить, являются ли обнаруженные недостатки существенными, т.е. неустранимыми либо устранимыми, но при несении несоразмерных расходов или затрат времени, или выявленных неоднократно, либо проявляемых вновь после их устранения, и других подобных недостатков.

Однако ФИО3 не представлено надлежащих доказательств наличия существенных недостатков переданного ей ФИО2 жилого дома.

В ходе судебного разбирательства было назначено и проведено несколько судебных экспертиз, последняя из которых проведена экспертами ООО "НИИСЭ" в мае 2022 года.

Из анализа указанной экспертизы можно сделать вывод об отсутствии существенных недостатков у жилого дома, а именно: обследованный жилой дом имеет недостатки (дефекты), однако, последствия основного дефекта (трещина в фундаменте) уже устранены посредством установления металлических стяжек по всему периметру жилого дома, все прочие недостатки также могут быть устранены, стоимость их устранения составляет 95 866 рублей 80 копеек, что составляет около 1 % от рыночной стоимости объекта; жилой дом не представляет угрозу жизни и здоровью третьих лиц и пригоден для проживания.

Исходя из изложенного продавец ФИО2 надлежащим образом исполнила свои обязательства перед покупателем ФИО3, передав ей жилой дом соответствующего назначения и пригодный для проживания.

ФИО3 в свою очередь обязательств перед ФИО2 по оплате объектов недвижимости в полном объёме не исполнила.

ФИО3 представила в суд дополнительную позицию по делу, согласно которым требования ФИО2 являются необоснованными по следующим основаниям.

В ходе рассмотрения дела были представлены четыре экспертных заключения различных организаций (одно досудебное и три судебных), при этом все четыре заключения однозначно указывают на наличие в доме, купленном ФИО3 у ФИО2, строительных недостатков.

Однако в оценке стоимости устранения обнаруженных недостатков и целесообразности такого устранения выводы экспертов существенно разошлись.

Так, согласно досудебному экспертному заключению Союза "Кузбасская торгово-промышленная палата" от 02.03.2020 № 17/6/29 экспертом были подробно описаны все недостатки дома (в том числе и неустранимые), наличие которых в соответствии с законом является основанием для расторжения договора купли – продажи.

Согласно первому судебному заключению экспертов ООО "Сибирский межрегиональный центр судебных экспертиз" стоимость устранения недостатков составила 499 832 рубля.

Согласно второму судебному заключению экспертов ООО "Независимое бюро товарных экспертиз" стоимость устранения недостатков составила 8 067 400 рублей.

Согласно третьему судебному заключению экспертов ООО "НИИ судебных экспертиз" стоимость устранения недостатков составила 95 866 рублей 80 копеек.

Определением суда от 25.07.2022 по делу была назначена еще одна повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено государственной организации - Федеральному бюджетному учреждению Томская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Помимо прочего, выбор экспертного учреждения был обусловлен и уверенностью в разумной и обоснованной стоимости экспертизы.

Однако выбранная судом экспертная организация выставила счет за производство экспертизы в сумме 420 000 рублей, что превышает совокупную стоимость всех четырех ранее проведенных по делу экспертиз.

Согласно приказу ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 26.01.2021 № 17/1-1 "Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ при производстве на договорной основе экспертных исследований для граждан и юридических лиц" в соответствии с Порядком определения платы для физических и юридических лиц за услуги (работы), относящиеся к основным видам деятельности федерального бюджетного учреждения, оказываемые им сверх установленного государственного задания, а также в случаях, определенных федеральными законами, в пределах установленного государственного задания, утвержденного приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 22.03.2011 № 88 в целях осуществления деятельности по производству судебных экспертиз по гражданским, административным и арбитражным делам, а также при производстве на договорной основе экспертных исследований для граждан и юридических лиц и иных услуг (работ), предписано установить стоимость экспертного часа при производстве судебных экспертиз при производстве на договорной основе экспертных исследований для граждан и юридических лиц в размере 2 862 рубля 48 копеек (в том числе 20 % НДС) с 08.02.2021. Стоимость производства на договорной основе экспертных исследований, имеющих не менее пяти признаков сложности, в каждом конкретном случае рассчитывать исходя из фактически затраченного времени.

Стоимость строительно-технической экспертизы составляет, в зависимости от категории сложности: 1 категория (28 часов) - 80 149 рублей 44 копейки; 2 категория (57 часов) - 163 161 рубль 36 копеек, 3 категория (115 часов) - 329 185 рублей 20 копеек.

Соответственно, требуемая экспертами сумма почти на 30 % превышает максимальную стоимость, установленную законом.

При этом, никаких внятных доводов о ценообразовании экспертного заключения в части обоснованности его стоимости, обоснования количества рабочего времени на порученное экспертное исследование в суд не представлено, в связи заявленная экспертом стоимость необоснованно завышена.

Кроме того, учитывая ранее оплаченные ФИО3 экспертные заключения, у неё отсутствует объективная возможность оплатить требуемую экспертами сумму.

В связи с этим ФИО3 считает, что указанная экспертами сумма лишает её доступа к правосудию, поскольку ограничивает её право на представление в суд доказательств в обоснование своих доводов и, по сути, ставит результат рассмотрения дела в прямую зависимость от материальных возможностей сторон.

Согласно ст. 67 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

В п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 "О судебном решении" разъяснено, что судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2008 № 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции" при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Как следует из материалов дела, недостатки исследуемого дома обнаружены всеми экспертами, представленные в дело экспертные заключения различаются лишь перечнем этих недостатков и их стоимостью.

Поэтому возможно вынести судебное решение по совокупности представленных в дело экспертных заключений, исключив из них откровенно "выпадающие" сведения, которые не связываются со здравым смыслом и не соответствуют действительности.

Так, критично (в части) следует отнестись к экспертному заключению ООО "Сибирский межрегиональный центр судебных экспертиз" от 06.04.2021, поскольку эксперт ограничился осмотром лишь части дома и абсолютно игнорировал исследование фундамента и подвала, существенные недостатки которых и являлись основанием иска ФИО3 и причиной ее обращения в суд.

Также критично (в части) следует отнестись и к экспертному заключению ООО "Научно-исследовательский институт судебных экспертиз горной промышленности", поскольку при ответе на 2-й вопрос экспертами не исследован существенный недостаток - наличие трещин в перекрытии и наружных ограждающих конструкциях шириной раскрытия от 10 до 30 мм (местами), что привело необходимости устройства усиления каменных (кирпичных) наружных ограждающих конструкций (стен) напрягаемыми металлическими элементами - тяжами.

При осмотре 19.05.2022 было выявлено, что установленные тяжи прослаблены, в связи с чем с уверенностью можно констатировать, что дефект, который пытались устранить тяжами, расхождение наружных ограждающих конструкций, образование трещин в перекрытии проявился вновь.

Таким образом, неверным является выбор проектного решения по устранению недостатка напрягаемыми металлическими элементами – тяжами, соответственно, неверно выбранное проектное решение напрямую повлияло на предложенную экспертами стоимость устранения недостатков.

Как следует из экспертного заключения ООО "НИИ судебных экспертиз", в качестве обоснования стоимости ремонтных работ, необходимых для устранения аварийности и ветхости дома, эксперт представил локальный расчет (смету) на сумму 95 866 рублей 80 копеек.

Между тем сложившийся в настоящее время уровень цен на строительные материалы и строительные работы не позволяет на эти деньги просто разобрать старый дом, не говоря уже о строительстве нового.

Реальная рыночная стоимость необходимых работ и материалов - не менее 7 000 000 рублей.

В соответствии с требованиями федеральных стандартов информация, используемая при проведении экспертизы, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении экспертизы, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости работ.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся экспертом при проведении экспертизы и определении итоговой величины стоимости работ, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Эксперт должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

При составлении отчета эксперт должен придерживаться следующих принципов:

- в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости работ (принцип существенности); информация, приведенная в отчете, использованная или полученная в результате расчетов при проведении экспертизы, существенная с точки зрения стоимости работ, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета о стоимости работ не должно вводить в заблуждение пользователей отчета, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

- в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных экспертом (принцип проверяемость).

В данном случае, максимально соответствующим критериям федеральных стандартов является экспертное заключение ООО "Независимое бюро товарных экспертиз". В данном заключении эксперт подробно описал все имеющиеся недостатки и оценил стоимость их устранения в размере 8 067 400 рублей 80 копеек.

Следует отметить, что в части обнаруженных недостатков заключения ООО "Независимое бюро товарных экспертиз" и ООО "НИИ судебных экспертиз" друг друга не исключают, а напротив, взаимно дополняют, в связи с чем возможно принять их общую версию об объеме и характере обнаруженных недостатков.

Сумма устранения недостатков в размере 95 866 рублей 80 копеек не соответствует ни рыночной стоимости и сложившемуся уровню цен, ни здравому смыслу.

ФИО3 и ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело может быть рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Заслушав объяснения представителя ФИО2 ФИО4, действующего на основании доверенности от 22.10.2019 № удостоверенной нотариусом Кемеровского нотариального округа Кемеровской области ФИО5 (срок 5 лет) (т. 1 л.д. 26), представителя ФИО3 ФИО6, действующего на основании доверенности от 10.03.2020, удостоверенной по месту её работы в ООО "МЦ "Понутриевых" (срок 3 года) (т. 1 л.д. 155), исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 12 ГК РФ, ст. 56 ГПК РФ каждое лицо имеет право на защиту своих гражданских прав способами, предусмотренными законом, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 1, ст. 8 ГК РФ выбор способа защиты права избирается истцом, при этом он должен соответствовать характеру допущенного нарушения и удовлетворение заявленных требований должно привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 1, п. 2, п. 3, п. 4 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (п. 1 ст. 1).

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 2 ст. 1).

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3 ст. 1).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1).

Согласно п. 1, пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1, п. 3 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

Согласно ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 1 ст. 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.01.2020 (т. 1 л.д. 3-7), от 24.03.2020 № (т. 1 л.д. 91-93) по <адрес> расположен земельный участок площадью 1 350 кв.м с №; категория земли – земли населенных пунктов; разрешенное использование – для индивидуального жилого дома и хозяйственных построек; границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства; земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 16.01.2009; в границах данного земельного участка расположен объект капитального строительства с №; право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за ФИО3 05.06.2017 на основании договора купли-продажи со ФИО2 от 25.05.2017, в отношении земельного участка было установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости на срок до 25.12.2018.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.01.2020 (т. 1 л.д. 8-12), от 24.03.2020 № (т. 1 л.д. 89-90) по <адрес> расположен жилой дом 2002 года завершения строительства с количеством этажей 3, в том числе подземных 1, площадью 251,8 кв.м с №, тип объекта – здание, назначение – жилой дом, наименование – отсутствует; право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за ФИО3 05.06.2017 на основании договора купли-продажи со ФИО2 от 25.05.2017, в отношении жилого дома было установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости на срок до 25.12.2018.

По условиям договора купли-продажи от 25.05.2017 земельного участка и жилого дома (т. 1 л.д. 13-14, 84-86) ФИО2 продала ФИО3 земельный участок площадью 1 350 кв.м с № и жилой дом площадью 251,8 кв.м, расположенные по <адрес> (п. 1 договора) за 6 000 000 рублей, из них стоимость земельного участка составляет 1 000 000 рублей, а жилого дома 5 000 000 рублей (п. 4 договора); оплата по договору производится ФИО3 в рассрочку; допускается досрочная уплата средств; на средства, уплаченные покупателем продавцу, первые 6 месяцев не начисляются проценты; на уменьшенный остаток долга после выплат в первые 6 месяцев начисляются проценты в размере 10 % годовых; начиная с 16.06.2017 покупатель ежемесячно до 16 число каждого месяца оплачивает 30 000 рублей вплоть до 25.12.2018; оставшиеся средства с учетом начисленных на них 10 % должны быть уплачены до 25.12.2018 (п. 5 договора).

Договор купли-продажи от 25.05.2017 одновременно является передаточным актом.

Таким образом, ФИО3 объекты недвижимости в свою собственность получила 25.05.2017.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из иска ФИО3 и не оспаривается её представителем ФИО6 в суде, к проживанию в доме она стала готовиться лишь осенью 2018 года; существенные недостатки дома обнаружила весной 2019 года, что и послужило основанием для обращения в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и о взыскании уплаченных денежных средств.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 2, п. 3 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, в рассматриваемом случае именно ФИО3 должна доказать то обстоятельство, что недостатки дома возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

При этом для удовлетворения требований об отказе от исполнения договора купли-продажи правовое значение имеют не любые недостатки, а лишь те, которые существенно нарушают требования к качеству товара.

Пункт 2 ст. 475 ГК РФ раскрывает, что является существенным нарушением требований к качеству товара.

Таким обстоятельствами являются:

- обнаружение неустранимых недостатков. Неустранимый недостаток товара - недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемыми требованиями), приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара в целях, для которых товар такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец был поставлен в известность при заключении договора;

- недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени;

- недостатки, которые выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения;

- иные подобные недостатки.

Согласно ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Согласно ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Как следует из заключения специалиста Союза "Кузбасская торгово-промышленная палата" от 02.03.2020 № 17/6/29 (т. 1 л.д. 104-136) по результатам тепловизионного обследования выявлено некачественное утепление наружных стен дома, что нарушает требования СП 50.13330.2012 "Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция 23-02-2003".

При осмотре фундамента зафиксированы критические дефекты в виде сквозных трещин, отсутствие ремонта трещин фундамента. Выявленный дефект является скрытым, не мог быть обнаружен при покупке дома.

В жилом доме имеется ряд скрытых дефектов, которые при покупке дома не могли быть выявлены новыми собственниками.

Все недостатки можно условно разделить на устранимые и неустранимые (трудно устранимые).

В процессе проведения экспертизы установлено, что некоторые недостатки относятся существенным недостаткам, к группе неустранимых.

К неустранимым дефектам можно отнести сквозную трещину в кирпичной кладке, потерю вертикальности стены, повлекшей образование опасной ситуации для жизни из-за отсутствия должного закрепления плит перекрытия второго этажа и чердачного помещения.

Все выявленные дефекты влекут нарушение качества жизни в доме, а в некоторых случаях могут привести к опасной ситуации для жизни и здоровья проживающих в доме людей.

Суд не может принять во внимание заключение специалиста Союза "Кузбасская торгово-промышленная палата" от 02.03.2020 № 17/6/29 (т. 1 л.д. 104-136) в связи с тем, что заключение сделано до возбуждения дела в суде; суд указанную организацию в качестве экспертной не назначал; лица, проводившие исследование, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения не предупреждались.

Более того, выводы специалиста Союза "Кузбасская торгово-промышленная палата" от 02.03.2020 № 17/6/29 частично опровергнуты проведенными в ходе судебного разбирательства судебными строительно-техническими экспертизами.

Так согласно заключению эксперта ООО "Сибирский Межрегиональный Центр "Судебных экспертиз" от 06.04.2020 № 470-2021 (т. 2 л.д. 3-64) жилой дом, расположенный по <адрес>, имеет следующие строительные недостатки:

- повреждение облицовки из керамической плитки крыльца и его ступеней; недостаток не соответствует требованиям, изложенными в СП 71.13330.2017 (действующий на момент проведения судебной экспертизы) и СНиП 3.04.01-87 (действующий на момент строительства), при этом данный недостаток возник в период эксплуатации дома; наличие указанного недостатка не препятствует пользованием домом по назначению; образовался по причине внешнего механического воздействия в период эксплуатации дома; определить период образования данного недостатка – ранее или позднее мая 2017 года с технической точки зрения не представляется возможным; недостаток характеризуется как устранимый, явный, малозначительный, несущественного характера;

- локальные поверхностные разрушения отмостка; недостаток не соответствует требованиям, изложенными СНиП III-10-75 (действующий на момент строительства) и СП 82.13330.2016 (действующий на момент проведения судебной экспертизы), наличие недостатка не препятствует пользованием домом по назначению; образовался по причине нарушения технологического процесса устройства отмостка при строительстве дома, но проявился в процессе эксплуатации; определить момент проявления недостатка – ранее или позднее мая 2017 года с технической точки зрения не представляется возможным; недостаток характеризуется как устранимый, явный, малозначительный, несущественного характера;

- локальные трещины штукатурного слоя на фасаде без раскрытия; недостаток не соответствует требованиям, изложенными СП 71.13330.2017 (действующий на момент проведения судебной экспертизы) и СНиП 3.04.01-87 (действующий на момент строительства), при этом недостаток возник в период строительства дома; наличие недостатка не препятствует пользованием домом по назначению; образовался по причине нарушения технологического процесса устройства СФТК при строительстве дома; недостаток проявился в процессе эксплуатации и ранее мая 2017 года; недостаток характеризуется как устранимый, явный, малозначительный, несущественного характера;

- кровля выполнена с нарушением герметичности (наличие зазоров); недостаток не соответствует требованиям, изложенными СП 71.13330.2017 (действующий на момент проведения судебной экспертизы), СНиП 3.04.01-87 (действующий на момент строительства), СП 17.13330.2017 (действующий на момент проведения судебной экспертизы) и СНиП П-26-76 (действующий на момент строительства), при этом недостаток возник в период строительства дома; наличие недостатка препятствует пользованием домом по назначению; образовался по причине нарушения технологического процесса устройства кровли при строительстве дома; недостаток образовался ранее мая 2017 года; недостаток характеризуется как устранимый, явный, значительный, существенного характера;

- металлические конструкции крыши, а также стяжки, проложенные на крыше, не имеют антикоррозийной обработки; недостаток не соответствует требованиям, изложенными СП 70.13330.2012 (действующий на момент проведения судебной экспертизы) и СНиП 3.03.01-87 (действующий на момент строительства), при этом недостаток возник в период строительства дома; наличие недостатка препятствует пользованием домом по назначению; образовался по причине нарушения технологического процесса устройства крыши и усиления при строительстве дома; недостаток образовался ранее мая 2017 года; недостаток характеризуется как устранимый, явный значительный, существенного характера;

- неравномерный прижим фурнитуры дверных блоков из ПВХ-профиля в помещениях №, № и №; недостаток не соответствует требованиям, изложенными ГОСТ 23166-99, ГОСТ 30674-99 и ГОСТ 30971-2002, при этом недостаток возник в период эксплуатации дома; наличие недостатка не препятствует пользованием домом по назначению; образовался по причине отсутствия регулировки фурнитуры при естественной эксплуатации дома; определить момент проявления недостатка – ранее или позднее мая 2017 года с технической точки зрения не представляется возможным; недостаток характеризуется как устранимый, явный, малозначительный, несущественного характера.

Выявленные строительные недостатки в жилом доме не создают угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц (проживающих лиц и третьих лиц).

Стоимость устранения выявленных строительных недостатков составляет 499 832 рубля.

Согласно заключению экспертов ООО "Научно-исследовательский институт судебных экспертиз горной промышленности" от 30.05.2021 № 52 (т. 3 л.д. 44-70):

1. Объект индивидуального жилищного строительства, расположенный по <адрес> состоит из литер А - объект индивидуального жилищного строительства - жилой 3 - этажный дом, в том числе с подвальным помещением, 2002 года постройки, общей площадью 251,8 м2, площадь застройки 110,6 м2, №; литер а - Веранда, площадь застройки 22,2 м2; литер а1 - Веранда, площадь застройки 6,1 м2; литер Г - Гараж, площадь застройки 31,5 м2; литер Г1 - Баня, площадь застройки 34,7 м2.

Указанный объект индивидуального жилищного строительства, основное здание - жилой дом (Литер А) - не имеет единого фундамента. Жилой дом имеет отдельный фундамент, размерами 19,09 ? 9,15 м, площадью застройки 110,6 м2. Гараж (Литер Г), имеет самостоятельный фундамент, привязанный к основному фундаменту жилого дома (Литер А). Баня (Литер Г1), имеет самостоятельный фундамент, привязанный к основному фундаменту жилого дома (Литер А).

2. Объект индивидуального жилищного строительства (включая фундаменты), расположенный по <адрес>, имеет строительные недостатки (дефекты) несущих конструкций и отделки. Основные дефекты: сквозная трещина фундамента и стены, а также сдвиг стропильной системы, нарушение герметичности кровли и примыканий, (зазоры, просветы). Данные дефекты возникли в период строительства жилого дома 2002 году и не препятствуют использованию объекта индивидуального жилищного строительства по назначению.

3. Средневзвешенное значение физического износа объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного по <адрес>, на день проведения экспертизы составляет - 22 %. Средневзвешенное значение физического износа объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного по <адрес> можно установить только на момент выдачи Технического паспорта на здание, объекта индивидуального жилищного строительства №, от 31.03.2015, составляющего - 12,3 %.

4. Сквозная трещина фундамента и стены, а сдвиг стропильной системы, а также нарушение герметичности кровли и примыканий (зазоры, просветы) возникли в период строительства жилого дома 2002 году. Остальные выявленные недостатки являются эксплуатационными. Период их возникновения - 2002 год - 2022 год.

5. В результате обследования выявлены недостатки (дефекты) в объекте индивидуального жилищного строительства расположенного по <адрес> установлена квалификация дефектов и методы их устранения (таблицы 6, 7 заключения).

6. В результате обследования установлено, что строительные недостатки на объекте индивидуального жилищного строительства расположенного по <адрес> не создают угрозу жизни и здоровью третьих лиц.

7. Среднерыночная стоимость устранения существенных и скрытых строительных недостатков, препятствующих использованию объекта индивидуального жилищного строительства по назначению, либо создающих угрозу жизни и здоровью третьих лиц, в объекте индивидуального жилищного строительства расположенного по <адрес> по отношению к маю 2017 года и на момент рассмотрения дела судом составляет 95 866 рублей 80 копеек.

Средняя стоимость объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу<адрес> после проведения капитального ремонта составляет - 73 262,74 х 251,8 = 18 447 557 рублей 93 копейки.

Процентное соотношение стоимости устранения недостатков по отношению к рыночной стоимости объекта индивидуального жилищного строительства на момент рассмотрения дела судом составляет - (95 866,80/18 447 557,93) X 100 = 0,52 %, и округляется до целого - 1 %.

Согласно таблице 6 экспертного заключения ООО "Научно-исследовательский институт судебных экспертиз горной промышленности" от 30.05.2021 № 52 (т. 3 л.д. 58-59) основными производственными дефектами являются:

- в фундаменте - сквозная трещина, раскрываемостью внутри помещении № 5, на правой части фундамента раскрываемостью до 5-12 мм, глубиной погружения линейки до 100 мм; разрушение отмостки по всему периметру жилого дома; степень повреждения – 35 %; способы устранения – проведение капитального ремонта - комплекса строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не предусматривающих изменение основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающих, в случае необходимости, замену отдельных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования;

- в стенах - сквозная вертикальная трещина в правой части стены раскрываемостью до 2-5 мм; степень повреждения – 30 %; способы устранения – металлические стяжки по всему периметру жилого дома в верхней и нижней части дома – осуществлено по факту;

- в перекрытиях - выпадение части штукатурного слоя между плит перекрытия; степень повреждения – 15 %; способы устранения – проведение капитального ремонта - комплекса строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не предусматривающих изменение основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающих, в случае необходимости, замену отдельных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования;

- в кровле - нарушение герметичности кровли и примыканий (зазоры, просветы); степень повреждения – 20 %; способы устранения – проведение капитального ремонта - комплекса строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не предусматривающих изменение основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающих, в случае необходимости, замену отдельных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования;

- в крыше - сдвиг части стропильной конструкции, степень повреждения – 25 %; способы устранения – проведение капитального ремонта - комплекса строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не предусматривающих изменение основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающих, в случае необходимости, замену отдельных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования;

Согласно таблице 7 экспертного заключения ООО "Научно-исследовательский институт судебных экспертиз горной промышленности" от 30.05.2021 № 52 (т. 3 л.д. 58-59) основными эксплуатационными дефектами являются:

- в фундаменте - микротрещины и выкрашивание штукатурного раствора по всему периметру цокольной части дома, снаружи и внутри; степень повреждения – 10 %;

- в стенах - микротрещины (вертикальные) по всему наружному периметру фасада жилого дома; степень повреждения – 10 %;

- в перегородках – небольшие повреждения штукатурного слоя, незначительные повреждения обоев; степень повреждения – 10 %;

- в лестницах – небольшие сколы; степень повреждения – 5 %;

- в крыше - следы покрытия плесенью и гниения деревянных конструкций крыши; степень повреждения – 10 %;

- в полу - повреждения керамической плитки веранды и крыльца, повреждения линолеума в комнатах; степень повреждения – 15 %;

- в дверях - пластиковые двери требуют регулировки, дверь в комнату № 14 - повреждена; степень повреждения – 10 %;

- в окнах – требуется регулировка фурнитуры, частичное разрушение окна в бане; степень повреждения – 15 %;

- в отделке мелкие повреждения штукатурного слоя, незначительные повреждения обоев; степень повреждения – 10 %.

Способ устранения всех эксплуатационных повреждений – проведение планового текущего ремонта.

Суд считает заключения экспертов ООО "Сибирский Межрегиональный Центр "Судебных экспертиз" от 06.04.2020 № 470-2021 и ООО "Научно-исследовательский институт судебных экспертиз горной промышленности" от 30.05.2021 обоснованными и достоверными, отражающими фактические обстоятельства дела, поскольку они соответствуют требованиям ч. 2 ст. 86 ГПК РФ и ст. 8 Закона РФ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации, отвечают требованиям относимости и допустимости, надлежащим образом мотивированы, содержат исчерпывающие ответы на вопросы суда, составлены лицами, имеющими соответствующее образование и стаж экспертной работы, обладающими специальными познаниями, выводы экспертов являются полными, противоречий в себе не содержат, эксперты предупреждались об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Несмотря на то, что часть выявленных дефектов хотя и образовалась при строительстве дома, тем не менее оба эксперта пришли к однозначному выводу о том, что недостатки являются устранимыми; объект капитального строительства возможно использовать и дальше по его целевому назначению, угрозу жизни и здоровью третьих лиц он не представляет.

Среднерыночная стоимость устранения недостатков заключением эксперта ООО "Сибирский Межрегиональный Центр "Судебных экспертиз" от 06.04.2020 № 470-2021 определена в размере 499 832 рубля, а заключением эксперта ООО "Научно-исследовательский институт судебных экспертиз горной промышленности" от 30.05.2021 № 52 в размере 95 866 рублей 80 копеек, тем не менее, несмотря на разную стоимость устранения недостатков двух экспертов, и та и другая стоимость составляет менее 10 % от стоимости жилого как на момент его приобретения, так и на момент производства экспертизы, в связи с чем, по мнению суда, нельзя признать данные расходы несоразмерными для устранения недостатков.

Иные существенные нарушения требований к качеству товара, предусмотренные ч. 2 ст. 475 ГК РФ, в ходе рассмотрения дела не установлены.

Согласно заключению экспертов ООО "Независимое бюро товарных экспертиз" от 14.12.2021 № 156 (т. 2 л.д. 130-249, 213) на момент проведения осмотра объекта экспертизы конструктивные элементы кровли, перекрытия, фундамента, стен находятся в аварийном состоянии.

Экспертом выявлены следующие строительные недостатки (дефекты) в жилом доме:

- сквозные трещины на всю высоту фундамента, что не соответствует ГОСТ 27751-2014 "Надежность строительных конструкций и оснований";

- отсутствует гидроизоляция фундамента, отсутствует примыкание отмостка к фундаменту, что не соответствует СП 82.13330.2016 "Благоустройство территорий";

- большие сквозные трещины в стенах, что не соответствует СП 15.13330.2020 "Каменные и армокаменные конструкции";

- стены из бруса повело, выгнулись волной наружу;

- нарушение перевязки швов кирпичной кладки;

- щели в кровле, следы протекания, плесени, нарушена геометрия кровли, что не соответствует СП 13-102-2003, СП 71.13330.2017 СНиП 3.04.01-87 "Изоляционные и отделочные покрытия";

- трещины в стяжке пола;

- промерзание оконных и балконных блоков;

- отклонения поверхностей стен от вертикали до 20 мм, что не соответствует СП 71.13330,2017 СНиП 3.04.01-87 "Изоляционные и отделочные покрытия";

- зафиксированы множественные трещины по всей площади фасада, несоответствие СП 71.13 330.2017 СНиП 3.04.01-87 "Изоляционные и отделочные покрытия".

Все выявленные вышеуказанные строительные недостатки (дефекты) были допущены из-за несоблюдения технологий, строительных норм и правил при строительстве жилого дома в 2012 году; являются существенными и могут быть устранимы. Для устранения выявленных недостатков (дефектов) требуется выполнение капитального ремонта дома.

Величина физического износа жилого дома составляет 65,2 %, что соответствует состоянию "предаварийное или аварийное" и, соответственно, его дальнейшее использование в качестве жилого дома, нецелесообразно, поэтому, все выявленные строительные недостатки жилого дома, создает угрозу жизни и здоровью третьих лиц.

Стоимость устранения выявленных недостатков составляет 8 067 400 рублей 80 копеек.

Таким образом заключение экспертов ООО "Независимое бюро товарных экспертиз" от 14.12.2021 № 156 также объективно подтверждает то обстоятельство, что выявленные недостатки являются устранимыми.

Однако суд не может принять во внимание заключению экспертов ООО "Независимое бюро товарных экспертиз" от 14.12.2021 № 156 в части стоимости устранения недостатков.

Так эксперт в своем заключении пришел к выводу о том, что недостатки могут быть устранены путем проведения капитального ремонта (т. 2 л.д. 146), и определил стоимость их устранения в размере 8 067 400 рублей 80 копеек.

Однако эксперт в стоимость капитального ремонта включил работы по устранению недостатков, за устранение которых продавец ФИО2 не отвечает, поскольку несения таких расходов должно быть возложено на нового собственника жилого помещения - ФИО3 (внутренние отделочные работы в коридоре, гостиной, жилых комнатах, в санузле, в пристройке к дому, на балконе, (л.д. 153-160).

ФИО3 купила объекты недвижимости 25.05.2017, согласно п. 7 договора он имеет силу передаточного акта, письменную претензию на наличие недостатков направила ФИО2 06.03.2020 (т. 3 л.д. ), с самостоятельными исковыми требованиями к ней обратилась 12.05.2020 (т. 1 л.д. 156, 158).

Как установлено судом из пояснений представителя ФИО3 в суде, жилой дом по назначению она не использовала длительное время; доказательство того, что произвела консервацию дома, в суд не представила, с требованиями об отказе от исполнения договора купли-продажи и возврате уплаченной за товар денежной суммы обратилась в суд лишь спустя более чем два года и лишь после того, как ФИО2 в судебном порядке потребовал от неё исполнение договора купли-продажи в части его оплаты.

Более того ФИО3 в течение более чем 2 двух лет после приобретения недвижимости совершила 17 платежей в пользу ФИО2 в счет исполнения своей обязанности по договору купли-продажи в части оплаты.

Согласно п. 2 ст. 477 ГК РФ если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

В договоре купли-продажи от 25.05.2017 срок устранения недостатков не оговорен, специальный закон в части сроков обнаружения недостатков применительно к спорной ситуации отсутствует.

ФИО3 требование об устранении выявленных недостатков предъявлено по истечении срока, предусмотренного п. 2 ст. 477 ГК РФ, а доказательств обращения к ФИО2 с претензионными требованиями до 06.03.2020 не представлено.

Поскольку при рассмотрении дела существенные нарушения требований к качеству товара, предусмотренные п. 2 ст. 475 ГК РФ, которые является основанием для отказа от исполнения договора купли-продажи и требования возврата уплаченной за товар денежной суммы не установлены, ФИО3 пропущен срок на предъявление требований к ответчику, который носит пресекательный характер, то в удовлетворении её исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

ФИО2, обращаясь в суд с иском к ФИО3, обосновывает их тем, что ФИО3 свои обязательства по оплате товара исполнила частично.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

По условиям договора купли-продажи от 25.05.2017 предусмотрена рассрочка товара, последний платеж должен быть совершен не позднее 25.12.2018.

ФИО3 оплачено по договору всего 515 000 рублей (т. 1 л.д. 137-143), в том числе:

- 15.08.2017 в размере 60 000 рублей (т. 1 л.д. 143);

- 15.09.2017 в размере 30 000 рублей (т. 1 л.д. 143);

- 27.11.2017 в размере 60 000 рублей (т. 1 л.д. 143);

- 18.01.2018 в размере 30 000 рублей (т. 1 л.д. 142);

- 21.03.2018 в размере 30 000 рублей (т. 1 л.д. 142);

- 22.05.2018 в размере 30 000 рублей (т. 1 л.д. 142);

- 21.07.2018 в размере 40 000 рублей (т. 1 л.д. 141);

- 18.08.2018 в размере 30 000 рублей (т. 1 л.д. 141);

- 21.09.2018 в размере 30 000 рублей (т. 1 л.д. 141);

- 13.11.2018 в размере 30 000 рублей (т. 1 л.д. 140);

- 06.03.2019 в размере 45 000 рублей (т. 1 л.д. 140);

- 11.04.2019 в размере 15 000 рублей (т. 1 л.д. 140);

- 26.04.2019 в размере 10 000 рублей (т. 1 л.д. 139);

- 17.06.2019 в размере 10 000 рублей (т. 1 л.д. 138);

- 23.07.2019 в размере 10 000 рублей (т. 1 л.д. 138);

- 03.10.2019 в размере 25 000 рублей (т. 1 л.д. 137);

- 03.11.2019 в размере 30 000 рублей (т. 1 л.д. 137).

Таким образом остаток основного долга по договору купли-продажи от 25.05.2017 составит 5 485 000 рублей, в силу ст. 486 ГК РФ указанная сумма подлежит взысканию с ФИО3 в пользу ФИО2

ФИО2 просит взыскать с ФИО3 проценты за пользование остатками денежных средств в размере 2 844 273 рубля 97 копеек.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования п. 5 договора купли-продажи от 25.05.2017 следует, что на остаток долга, который образовался по состоянию на 17.11.2017 (по истечению 6 месяцев), и по 25.12.2018 включительно подлежат уплате проценты из расчета 10 % годовых.

Таким образом указанные проценты являются не мерой гражданско-правовой ответственности за нарушение сроков оплаты по договору, а платой за пользование остатками денежных средств в рассрочку после заключения договора.

По состоянию на 17.11.2017 остаток долга составил 5 910 000 рублей.

Размер проценты по договору купли-продажи от 25.05.2017 в связи с уплатой остатка основного долга в период с 17.11.2017 по 25.12.2018 составит 636 901 рубль 36 копеек, подлежит взысканию с ФИО3 в пользу ФИО2

В соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

ФИО2 требования о взыскании процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ не предъявлялись.

В соответствии со ст. 94, 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано, в связи с чем с ФИО3 в пользу ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина с учетом округления в размере 38 810 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 (<данные изъяты>) к ФИО3 (<данные изъяты> о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, процентов удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ФИО2 с ФИО3:

- 5 485 000 рублей основной долг по договору купли-продажи от 25.05.2017;

- 636 901 рубль 36 копеек проценты по договору купли-продажи от 25.05.2017 в связи с уплатой остатка основного долга в период с 17.11.2017 по 25.12.2018;

- 38 810 рублей расходы по уплате государственной пошлины,

а всего 6 160 711 рублей 36 копеек.

В остальной части исковых требований ФИО2 к ФИО3 отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2 об отказе от исполнения договора купли-продажи и возврате уплаченной за товар денежной суммы отказать полностью.

Решение может быть обжаловано сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Кемеровском областном суде в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Кемеровский районный суд.

Председательствующий

Справка: в окончательной форме решение принято 01.02.2023.

Судья А.А. Тупица