Решение по делу № 2-116/2025 от 24.07.2025 - о переводе прав покупателя на земельную долю по договору купли-продажи, встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО> о расторжении договора купли-продажи земельной доли в праве на земельный участок.

Гражданское дело №

УИД 63RS0№-61

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 июля 2025 года с. Красноармейское

Красноармейский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Ереминой А.В.,

с участием представителей истца ООО СХП «АЛИ» - по доверенности ФИО1, ФИО9,

истца ФИО10,

представителя истца ФИО10 по доверенности ФИО11,

при секретаре Сахновой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-116/2025 по иску ООО СХП «АЛИ» к ФИО13, ФИО14 о переводе прав покупателя на земельную долю по договору купли-продажи, встречному исковому заявлению ФИО13 к ФИО14 о расторжении договора купли-продажи земельной доли в праве на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Истец, общество с ограниченной ответственностью СХП «АЛИ» обратилось в суд к ФИО13, ФИО14 С исковыми требованиями о переводе прав покупателя на земельную долю по договору купли-продажи.

В обоснование требований, с учетом уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ указали, что общество по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ являлось арендатором и лицом, использующим земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты>. В нарушение требований Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ, без выделения земельной доли в натуре, из данного земельного участка была продана одним из собственников ФИО13 стороннему лицу ФИО14 в лице представителя по доверенности ФИО15, ранее не являющемуся участником долевой собственности, без предоставления Обществу преимущественного права покупки.

О факте продажи доли Общество узнало из уведомления о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, направленного в их адрес и подписанного дольщиками, в том числе ФИО14 Гражданскому делу был присвоен №.

ФИО13 обратился в Красноармейский районный суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО14, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи доли в праве на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ФИО13 на 459419/1008419 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, площадь 1 008 419 +/- кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, муниципальный район Красноармейский, сельское поселение Андросовка, в границах бывшего КСХП им. Калинина.

В обоснование иска ФИО13 указал, что несмотря на условие пункта 4 договора купли-продажи о том, что продавцом покупателю передано <данные изъяты>, фактически истцу переданы лишь <данные изъяты> Нарушение ФИО14 условий об оплате истец считает существенным, т.к. он в значительной степени лишился того, на что рассчитывал при заключении договора купли-продажи, что послужило основанием для обращения в суд с исковым заявлением о расторжении договора в судебном порядке. Гражданскому делу присвоен №.

По ходатайству ООО СХП «АЛИ» общество было привлечено к участию в деле 2-129/2025 по иску ФИО13 к ФИО16 о расторжении договора купли - продажи земельной доли, третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора и исковыми требованиями к ответчикам ФИО13 и ФИО14, в котором просили признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО13 (продавец) и ФИО14 (покупатель), исполненным.

В обоснование требований указали, что ФИО13 иск о расторжении договора купли-продажи доли от ДД.ММ.ГГГГ был подан после того, как Общество заявило о нарушение своего преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Иск, по мнению Общества, является способом избежать вынесения судебного акта о переводе прав и обязанностей покупателя на Общество, как действия в обход закона. Из материалов дела и условий договора не следует, что покупатель ФИО14 частично оплатил приобретенную им земельную долю у ФИО13, просили в иске ФИО13 отказать

По ходатайству сторон указанные дела № и 2-129/2025 были объединены в одно производство для рассмотрения их по существу, делу присвоен №.

В судебном заседании представители ООО СХП «АЛИ» по доверенности ФИО1, ФИО9 уточненные исковые требования и требования заявленные в качестве третьего лица заявляющего самостоятельные требования поддержали в полном объеме по основаниям изложенным в них.

Представитель ФИО17 по доверенности ФИО11 исковые требования ООО СХП «АЛИ» не признал в полном объеме, просил оставить их без удовлетворения, настаивал на удовлетворении требований ФИО18 о расторжении договора купли-продажи на основании доводов изложенных в исковом заявлении.

ФИО13 возражал против удовлетворения иска ООО СХП «АЛИ» просит об удовлетворении иска о расторжении договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО14, ФИО15, представитель Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц не явившихся в судебное заседание, надлежащим образом извещенных о дате и времени судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ООО сельскохозяйственное предприятие «АЛИ» (далее-Общество, арендатор) заключило договор аренды №-А/А с гражданами ФИО30, ФИО29, ФИО5, ФИО7, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО8, ФИО6, ФИО28, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО13, ФИО3, ФИО4, ФИО27, ООО «Колос Поволжья» (далее - собственники земельных долей, арендодатели) о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в границах бывшего КСХП им. Калинина, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, общей площадью 5512920 кв.м., кадастровый номер участка <данные изъяты>.

В пункте 4 договора указано, что он заключен сроком на 2 года и обязателен для сторон с момента подписания. По п. 4.2. договора указано, что в случае, если ни одна из сторон до окончания срока его действия, не заявит о расторжении договора, действие договора автоматически пролонгируется на тот же срок и на тех же условиях. Сторона, намеренная расторгнуть договор досрочно обязана направить не менее, чем за 6 месяцев уведомление о расторжении договора другой стороне. Договор не может быть расторгнут во время весенне-полевых и осенне-полевых работ (п. 4.3. договора). В соответствии с условиями п. 6.2. договора он имеет силу акта приема-передачи. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ об изменении договора аренды №-А/А стороны договора аренды продлили срок действия договора аренды №2436-А/А от 02.05.2017 до 02.05.2024, в связи с чем, пункт 4.1 договора изложили в следующей редакции: «4.1 Настоящий договор заключен сроком до 02.05.2024 и обязателен для сторон с момента подписания. По соглашению сторон условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 02.05.2019». По п.2 соглашения от 25.11.2020 условия договора, не затронутые настоящим соглашением, остаются неизменными. Настоящее соглашение сторон от 25.11.2020 об изменении договора аренды от 02.05.2017 является неотъемлемой частью данного договора аренды, и вступает в силу с момента его подписания сторонами (п. 5 соглашения). Соглашением №2 об изменении договора аренды №2436-А/А от 13.04.2021 стороны изменили размер и порядок арендной платы, при этом отдельно указали в п.4, что стороны подписанием настоящего соглашения подтверждают действия пунктов 4.2-4.3 договора аренды №2436-А/А от 02.05.2017, оставшиеся условия договора аренды, не затронутые настоящим соглашением, остаются без изменения (п.5 соглашения №2).

26.05.2017 года договор аренды земельного участка от 02.05.2017 г. 32436-А/А был зарегистрирован в ЕГРН, что подтверждается соответствующим штампом на обратной стороне договора. Соглашение об изменении договора аренды №-А/А от ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующим штампом на обратной стороне соглашения. Соглашение № об изменении договора аренды №-А/А от ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующим штампом на обратной стороне соглашения №.

ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, на котором было принято решение о выделении из состава участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 5512920 кв.м., земельного участка площадью 4504501 кв.м., которому позднее был присвоен кадастровый №. Из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> были выделены земельные доли следующих собственников земельных долей:

1. ФИО2 336198/ 4504501 долей 336198 кв.м.

2. ООО «Колос Поволжья» 3160013/4504501 долей 3160013 кв.м.

3. ФИО3 168000/4504501долей 168000 кв.м.

4. ФИО4 168198/4504501 долей 168198 кв.м.

5. ФИО5 168092/4504501 долей 168092 кв.м.

6.ФИО6 168000/4504501 долей 168000 кв.м.

7.ФИО7 168000/4504501 долей 168000 кв.м.

8.ФИО8 168000/4504501 долей 168000 кв.м.

Таким образом, в земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> после выдела участниками долевой собственности остались дольщики ФИО13, ФИО28, ФИО29, ФИО30 Общее число участников долевой собственности четыре.

ДД.ММ.ГГГГ участники долевой собственности ФИО13, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО14 направили в адрес директора ООО СХП «Али» уведомление о расторжении договора аренды земельного участка №-А/А от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указали, что участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> являются ФИО30 (размер доли 213000/1008419), ФИО29 (размер доли 84000/1008419), ФИО28 (размер доли №), ФИО13 (размер доли 84000/1008419), ФИО14 (размер доли 459419/1008419). Участники долевой собственности уведомили о предстоящем расторжении договора аренды земельного участка №-А/А от ДД.ММ.ГГГГ. уведомление было подписано собственноручно, в том числе ФИО14

Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось стороной ответчика, ООО СХП «АЛИ» до даты получения уведомления о расторжении договора аренды, не было осведомлено о продаже ФИО13 части своей земельной доли ФИО14 Предварительно, до продажи доли ФИО14, ФИО13 не направлял в адрес Общества предложение о реализации преимущественного права покупки доли.

Из договора купли-продажи доли в праве на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что ФИО13 (продавец) продал ФИО14 (покупатель) 459419/1008419 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, площадь 1 008 419 +/- кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, муниципальный район Красноармейский, сельское поселение Андросовка, в границах бывшего КСХП им. Калинина.

В пункте 3 договора стороны указали, что в силу Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», продавец известил других участников долевой собственности о намерении продать часть земельной доли и получил от них письменный отказ от преимущественного права покупки. Покупатель до подписания настоящего договора осмотрел отчуждаемую недвижимость, ознакомился с ее качественной характеристикой и правовым режимом. Принимая ее в общую долевую собственность, он несет ответственность за совершение любых действий, противоречащих законодательству Российской Федерации (пункт 5 договора). Передача отчуждаемого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществлено до подписания настоящего договора путем передачи правоустанавливающих документов, вследствие чего настоящий договор одновременно является актом приема-передачи доли в вправе общей долевой собственности на земельный участок (пункт 10 договора).

По условиям пункта 4 договора купли-продажи 459419/10088419 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок была продана по соглашению сторон за <данные изъяты> Указанная сумма передана покупателем продавцу полностью до подписания настоящего договора. У продавца отсутствует претензия к покупателю по вопросам оплаты отчуждаемой вышеуказанной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Стороны подтверждают, что настоящий договор не является кабальной сделкой, не содержит условия, заведомо ставящие одну из сторон договора в худшее положение по отношению к другой стороне (пункт 8 договора). Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и представления, которые могли быть приняты сторонами в устной или письменной форме, до заключения договора (пункт 7 договора). Настоящий договор сторонами прочитан. Со всеми условиями договора стороны согласны. Претензий друг к другу не имеют. Юридические последствия сделки известны и понятны (пункт 12 договора).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ). В пунктах первом и втором статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с содержанием пунктом 4 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Как указано в пункте первом статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Таким образом, Федеральный Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права организации, использующей земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц.

Сделка продажи земельной доли в землях сельскохозяйственного назначения, где число участников долевой собственности составляет шесть и более участников, является ничтожной на основании норм ст.166, 168 Гражданского кодекса РФ. По ничтожной сделке нельзя перевести права и обязанности покупателя (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.10.2018 N 14-КГ18-27). Однако, к сделкам по продаже земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с числом участников пять и менее применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации без учета особенностей, установленных ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, устанавливая право сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, в преимущественном праве приобрести земельную долю в нем, не устанавливает механизма реализации данного права, следовательно, в данном случае подлежит применению по аналогии механизм, изложенный в нормах ст.250 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту первому ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В силу пункта второго ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (пункт 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Указанной нормой предусмотрен способ защиты права преимущественной покупки в случае перехода доли в праве собственности к постороннему лицу на основании гражданско-правовой сделки о купле-продаже или мене (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.03.2022 N 18-КГ21-170-К4).

О применении к продаже земельных долей в землях сельскохозяйственного назначения требования о переводе прав и обязанностей покупателей, если число участников долевой собственности составляет менее пяти, содержится также в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20.10.2015 N 18-КГ15-150.

Требование о переводе прав и обязанностей является особым последствием нарушения положений закона о преимущественных правах, исключающим возможность применения норм о недействительности сделок (абз.4 п.14 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

По п.1.2. постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать следующее: при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч.1 ст.96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму.

Как указано в п.14 постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ N22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 Гражданского кодекса РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Из содержания спорного договора купли-продажи следует, что иные участники долевой собственности отказались приобретать отчужденную ФИО14 земельную долю, следовательно, Общество является единственным лицом, которому было отказано в реализации преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Из условий договора купли-продажи также следует, что до подписания договора купли-продажи ФИО14 осмотрел отчуждаемую недвижимость, ознакомился с ее качественной характеристикой и правовым режимом. Подписанием уведомления от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка №-А/А от ДД.ММ.ГГГГ, направленного в адрес ООО СХП «АЛИ» ФИО14 подтвердил, что знал о правах арендатора у ООО СХП «Али» в отношении всего земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Факт обрабатывания земельного участка <данные изъяты> подтверждается также приобщенной в материалы дела копией заявления ФИО31 от ДД.ММ.ГГГГ начальнику Отделения МВД РФ по <адрес>, зарегистрированного в реестре № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ФИО31 просит провести проверку по факту проведения уборочных работ на земельном участке <данные изъяты>. О чем ООО СХП «Али» в ходе проверки пояснило, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> был занят их посевами подсолнечника урожая 2024 года., о чем ФИО14 мог лично убедиться при натурном осмотре земельного участка перед подписанием договора купли-продажи земельной доли.

Таким образом, ФИО14 преимущественным правом покупки земельной доли не обладал, т.к. не являлся ранее участником долевой собственности, а земельная доля перед продажей не была выделена в натуре. Обратное в материалы дела не представлено.

При этом из содержания уведомления о предстоящем расторжении договора аренду следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ участники долевой собственности, в том числе ФИО13 и ФИО14 признают действие договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-А/А, считают ООО СХП «Али» арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расторжение договора аренды предстоит после ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ФИО14 по доверенности ФИО15 ранее в судебном заседаниях пояснил, что ФИО14 является добросовестным приобретателем земельной доли, т.к. на дату подписания договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ в Едином реестре недвижимости была погашена запись об обременении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> права аренды ООО СХП «Али».

Однако, Федеральный Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ предоставляет право преимущественной покупки земельной доли не арендатору, а сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок.

ООО СХП «Али» в материалы дела представило отчетность сельскохозяйственной организации, подтверждающую использование спорного земельного участка в 2024 году для посева семян подсолнечника.

Кроме того, отечественное законодательство не содержит требования о том, что правообладатель может реализовать какие-то из своих прав только в той ситуации, когда контрагент знал или должен был знать о нарушении преимущественного права, т.е. являлся недобросовестным. Также добросовестность контрагента не должна учитываться в ситуации, когда у правообладателя незаконно отобрали объект прав.

Как установлено в судебном заседании, запись в Едином реестре недвижимости об обременении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> правами аренды Общества была погашена в результате незаконных действий представителя ФИО14 ФИО15 Добросовестность приобретателя по ФИО12 законодательству не перевешивает тот фактор, что правообладатель лишился записи в реестре помимо своей воли.

Так, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ со стороны ФИО14 был заключен его представителем по доверенности ФИО15 Как пояснил в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ ФИО15, несколько лет назад ФИО14 предоставил ФИО15 денежные средства и поручил выкупать все земельные доли, готовые к продаже. Сам ФИО14 не отслеживает каждую сделку покупки земельного участка или земельной доли.

Решением от ДД.ММ.ГГГГ по делу А55-27723/2024 Арбитражный суд <адрес> были признаны незаконными действия Управления Росреестра по <адрес> в погашении записи об аренде земельного участка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, <адрес>, муниципальный район Красноармейский, сельское поселение Андросовка, в границах бывшего КСХП им. Калинина, КН <данные изъяты> общей площадью 5512920 +/- 20545 кв.м.; обязал Управление Росреестра по <адрес> восстановить запись об аренде земельного участка местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: РФ, <адрес>, муниципальный район Красноармейский, сельское поседение Андросовка, в границах бывшего КСХП им. Калинина, кадастровый номер <данные изъяты> общей площадью 1008419 +/- 20545 кв.м. в пользу Общества с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное Предприятие «АЛИ».

Как было установлено Арбитражным судом, погашение записи об аренде в Едином реестре недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> произошло в результате незаконных действий самого ФИО15, который заявлением от ДД.ММ.ГГГГ как представитель ФИО28 подал соответствующее заявление в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, в нарушение требований ст. ст. 621, 622 ГК РФ, а также в отсутствии волеизъявления другой стороны договора. Иных доказательств, в материалы дела будь то решение принятое на общем собрании участников долевой собственности об одностороннем расторжении договора аренды, представлено не было.

Кроме того, истечение срока действия договора аренды, равно как и погашение записи об аренде в Едином реестре недвижимости по действующему законодательству не свидетельствуют о прекращении прав аренды. В соответствии с содержанием норм статей 610 и 621 Гражданского кодекса РФ по истечении срока договора аренда считается продленной на неопределенный срок. Аренда в таком случае прекращается через направление арендатору уведомления за три месяца до истечения срока его действия, если иной срок не предусмотрен договором аренды, а не погашением записи об аренде. Уведомление о прекращении аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> было направлено в адрес ООО СХП «Али» ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Общество было действующим арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Суд также считает необходимым отметить, что истцом ООО СХП «АЛИ» не пропущен срок для заявления иска о реализации преимущественного права покупки земельной доли. Ответчиками не представилено доказательства того, что ранее чем ДД.ММ.ГГГГ (после получения уведомления о расторжении договора аренды) истец узнал или мог был узнать о нарушении своего права.

Начало срока для заявления иска о переводе прав и обязанностей покупателей не может быть связано с внесением записи в ЕРН в отношении прав ФИО14 на земельную долю. В случае с исками об оспаривании зарегистрированных прав судебная практика исходит из того, что срок давности не может отсчитываться от даты внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости, поскольку на правообладателе не лежит обязанности отслеживать изменения, происходящие в реестре. В соответствии с пунктом 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ N22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при этом сама по себе запись в Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП) о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса РФ предусмотрена обязанность покупателя произвести оплату товара непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Иной порядок оплаты нормативно-правовыми актами не предусмотрен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. По смыслу положений абзаца второго пункта 2 статьи 408 Гражданского кодекса РФ законом установлена презумпция того, что нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательств. Данная презумпция прекращения обязательства может быть опровергнута. При этом бремя доказывания того, что обязательство не исполнено и, соответственно, не прекратилось, возлагается на кредитора (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 33, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14 от 04.12.2000 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей», определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2014 № 5-КГ14-99, от 17.11.2015 № 5-КГ5-135, от 22.05.2018 № 58-КГ18-11).

Как усматривается из содержания пункта 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, сторонами констатировано, что оплата долей произведена покупателями полностью и до подписания настоящего договора (что согласуется с положениями пункта 1 статьи 486 ГК РФ); претензий по условиям оплаты стороны друг к другу не имеют. Таким образом, условие договора от ДД.ММ.ГГГГ об оплате покупателями приобретаемых долей в полном объеме имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иным (-и) документом (-ами).

С учетом положений ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписав указанный договор лично, продавец подтвердил факт оплаты ему стоимости и, соответственно, надлежащего исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи (определение Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ18-11).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Оформление сделки путем составления одного документа, в котором изложен текст с условиями договора и подтвержден факт платежа, соответствует положениям статьи 421 Гражданского кодекса о свободе договора. Стороны вправе включить в договор положения о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью. Такие положения не противоречат требованиям гражданского законодательства и аналогично расписке могут подтверждать исполнение обязательств и факт уплаты денежных средств по договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО13 собственноручно подал заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи, не приостановил регистрацию, имел намерение прекратить право собственности, что свидетельствует о произведенной оплате по договору наряду с приведенными выше доводами.

Кроме того, как было установлено в судебном заседании, ФИО13 факт направления им в адрес ФИО14 претензии об оплате по договору купли- продажи не подтвердил, равно как и получение в письменном виде ответа от ФИО14 на свою претензию.

Из показаний представителя ФИО14 ФИО15, данных в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ следует также, что никаких письменных доказательств частичной передачи денежных средств в размере <данные изъяты> нет. Стороны не оформляли отдельными расписками передачу денежных средств от ФИО14 к ФИО13 Передача денежных средств напрямую от ФИО14 ФИО13 не производилась, денежные средства по договору ФИО13 получал от ФИО15 как представителя ФИО14 При этом ФИО15 оперировал денежными средствами ФИО14, но как представитель отчет об использовании денежных средств не оформлял.

Также отсутствуют в материалах дела доказательства того, что до декабря 2024 года ФИО13 требовал от ФИО14 передачу денежных средств в размере <данные изъяты> смс-перепиской, претензиями, отправленными почтой, электронными письмами и т.д. Кроме того, нет никаких доказательств обмена такими письменными документами как претензия ФИО13 от ДД.ММ.ГГГГ и ответ на претензию ФИО14 от ДД.ММ.ГГГГ. г., поскольку как следует из показаний представителя ФИО15, ФИО19 практически все время проживает за пределами Российской Федерации.

Таким образом, исходя из совокупности исследованных доказательств, пояснений сторон суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был сторонами исполнен в полном объеме, доказательств иного судом не установлено, в связи с чем, встречные исковые требования о его расторжении подлежат отклонению.

Суд полагает, что иск о расторжении договора купли-продажи был подан в противовес исковому заявлению о реализации преимущественного права, что можно рассматривать как препятствование Обществу в его реализации. Однако, по общему правилу действия в обход закона не подлежат защите. Кроме того, основные обязательства сторон уже полностью прекратились надлежащим исполнением.

По смыслу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (п.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 35 "О последствиях расторжения договора"). Судам надлежит иметь в виду, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (пункт 4 статьи 1, статья 10 Кодекса) (п. 7 постановления от ДД.ММ.ГГГГ №).

Из смысла пункта 2 ст.453 ГК РФ вытекает, что обязательства сторон или иные договорные правоотношения прекращаются на будущее. Факт их существования до момента расторжения не ставится под сомнение.

По пункту 3 ст.453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Это означает, что до даты вступления в законную силу судебного акта о расторжении договора купли-продажи, договор не считается расторгнутым. Цель преимущественного права, состоит в том, чтобы дать правообладателю приоритетную возможность заместить (в экономическом смысле) контрагента в договоре с грантором. В результате такой суброгации правообладатель встает на место контрагента, становясь стороной договора с грантором. Природа преимущественного права состоит в том, что оно представляет собой особую категорию секундарных (преобразовательных) прав. Осуществление преимущественного права ведет к тому, что права и обязанности контрагента по договору, заключенному с грантором, переходят к правообладателю.

При этом преимущественное право первоочередное, т.к. возникает с даты заключения договора между грантором и контрагентом. Расторжение договора при этом не влияет на момент возникновения преимущественного права, т.к. момент возникновения преимущественного права ранее даты расторжения договора в судебном порядке.

На основании изложенного, в соответствии со ст. ст. 13, 67, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО СХП «АЛИ» к ФИО13, ФИО14 третьим лицам ФИО15, управлению Росреестра по <адрес>, о признании договора купли-продажи исполненным, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи – удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельных долей от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО13 как продавцом и ФИО14 в лице представителя по доверенности ФИО15 как покупателем – исполненным.

Перевести на ООО СХП «АЛИ» ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес регистрации <адрес> права и обязанности покупателя 459419/1008419 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, площадь 1 008 419 +/- кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, муниципальный район Красноармейский, сельское поселение Андросовка, в границах бывшего КСХП им. Калинина, принадлежащих по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО14 - путем замены ФИО14 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, СНИЛС № истцом ООО СХП «АЛИ» ИНН №, ОГРН №, адрес регистрации <адрес> в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, СНИЛС <***> как продавцом с одной стороны и ФИО14 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, как покупателем в лице представителя по доверенности ФИО15 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес> зарегистрированного по адресу <адрес> другой стороны.

Решение является основанием для внесения сведений об изменении в записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости.

Взыскать с ООО СХП «АЛИ» ИНН №, ОГРН <***>, адрес регистрации <адрес>, в пользу ФИО14 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, зарегистрированного <адрес>, СНИЛС № денежные средства в размере <данные изъяты>, находящихся на депозите Управления судебного департамента по <адрес>, в счет уплаты стоимости земельных долей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении исковых требований ФИО13 к ФИО14, третьему лицу ФИО15 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Красноармейский районный суд <адрес>.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Красноармейского районного суда

Самарской области Еремина А.В.