*****

УИД *****RS0*****-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 июля 2025 года <адрес>

Ессентукский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Жуковой В.В. с участием:

представителя ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> – ФИО2, выступающей на основании доверенности 1-д от <дата>,

представителя третьего лица Администрации <адрес> – ФИО5, выступающего на основании доверенности 01/807 от <дата>,

при секретаре судебного заседания ФИО3,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении Ессентукского городского суда гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> о признании права на заключение договора аренды земельного участка и возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> о признании отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным и возложении обязанности.

В ходе рассмотрения дела истец ФИО1 уточнил заявленные исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, добавив требование о признании права на заключение договора аренды земельного участка.

Определением суда от <дата> производство по делу в части исковых требований ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> о признании отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным прекращено, в связи с отказом истца от заявленных требований в указанной части.

В обоснование заявленных исковых требований и уточненных исковых требований ФИО1 указал, что <дата> между ним и ФИО4 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, общей площадью 122,2 кв.м., кадастровый *****, степень готовности 9%, расположенного по адресу: <адрес>, а так же договор аренды земельного участка 26:30:060203:10 за *****-з от <дата> сроком до <дата>. <дата> вышеуказанные права зарегистрированы в ЕГРН.

В связи с истечением срока аренды земельного участка 26:30:060203:10 <дата> истец обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> края, с заявлением о продлении договора аренды земельного участка 26:30:060203:10. <дата> в адрес истца был вынесен отказ в продлении договора аренды земельного участка 26:30:060203:10, по его мнению, не на законных основаниях.

Так, согласно п. 4.3.3 договора аренды земельного участка *****-з от <дата>, а так же ст. 621 ГК РФ, истец имеет преимущественное право на заключение аренды на новый срок, земельный участок используется им по назначению, на нем имеется принадлежащий ему на праве собственности объект незавершенного строительства, общей площадью 122,2 кв.м., кадастровый *****, степень готовности 9%.

Также, согласно п.6 ч.8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта. По указанным основаниям с истцом договор аренды не заключался.

Таким образом, в связи с отказом Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> края заключить с истцом новый договор аренды земельного участка 26:30:060203:10, у него отсутствует возможность внести какие-либо изменения по объекту незавершенного строительства, общей площадью 122,2 кв.м., кадастровый *****, степень готовности 9%, который принадлежит ему на праве собственности.

Просит суд:

Признать за ФИО1 право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером *****, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 3 (три) года.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> края заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером *****, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 3 (три) года.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещен о рассмотрении дела. Представил суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Суд, с учетом мнений участников процесса, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО1

Представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> – ФИО2, выступающая на основании надлежащим образом оформленной доверенности, в судебном заседании возражала относительно удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований. По заявлению ФИО1 Комитетом осуществлен выезд на место и проведен визуальный осмотр, где выявлено, что на спорном земельном участке возведено 3-этажное здание, что не соответствует сведениям из ЕГРН. Также, был произведен осмотр спорного земельного участка Управлением по экологии, торговле и муниципальному контролю администрации <адрес>, в ходе которого установлено, что на спорном земельном участке расположен объект капитального строительства, этажностью 3, проводятся строительные работы, без зарегистрированных в установленном порядке документов. Управлением составлено уведомление о выявлении самовольной постройки, которое направлено в УАиГ администрации <адрес>.

Представитель третьего лица администрации <адрес> – ФИО5, выступающий на основании надлежащим образом оформленной доверенности, в судебном заседании полагал заявленные ФИО1 исковые требования не подлежащими удовлетворению. Он пояснил, что поскольку земельный участок может быть предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства собственнику такого объекта, при этом, исходя из акта визуального осмотра, фотоснимков, можно сделать вывод о том, что на спорном земельном участке располагается объект уже завершенного строительства. Следовательно, объекта незавершенного строительства 9 % готовности на испрашиваемом земельном участке уже не существует, как на то указано в ЕГРН. Полагает, что у истца отсутствуют основания для обращения в суд с настоящим иском, так как истец имеет право на обращение в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по СК с целью постановки объекта на кадастровый учет объекта недвижимости, который находится в стадии завершенного строительства, при предоставлении документов, подтверждающих его возведение в период действия договора аренды.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы гражданского дела, проанализировав доводы сторон в обоснование заявленных требований и возражений на них, оценив представленные доказательства с учетом требований закона об относимости, допустимости и достоверности, а также их значимости для правильного разрешения заявленных требований, суд приходит к следующему.

В силу ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

На основании ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствие со ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Из ст. 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, во взаимосвязи со ст.ст. 17, 18, 19 и 120 Конституции Российской Федерации, ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, следует, что участники судопроизводства имеют право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона. Реализация права на судебную защиту предполагает правильное и своевременное рассмотрение дела, на что указывается и в ст. 2 ГПК РФ, закрепляющей задачи и цели гражданского судопроизводства.

В условиях состязательности процесса (ст. 123, ч. 3, Конституции Российской Федерации), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (ч.1 ст. 56 ГПК РФ), и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> и ФИО6 на основании Постановления администрации <адрес> ***** от <дата>, заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером *****, по адресу: <адрес>, для использования в целях под индивидуальное жилищное строительство. Срок аренды определен на 10 лет с <дата> по <дата>.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке за ФИО7 в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по СК <дата> номер государственной регистрации *****. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН от <дата>.

<дата> между ФИО1 и ФИО4 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, общей площадью 122,2 кв.м., кадастровый номер *****, степень готовности 9%, расположенного по адресу: <адрес>.

Как усматривается из п.2 указанного договора, объект незавершенного строительства, общей площадью 122,2 кв.м., кадастровый номер *****, степень готовности 9%, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит продавцу на праве собственности, зарегистрированному в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по СК <дата>, запись регистрации *****.

Кроме того, указано, что земельный участок с кадастровым номером *****, по адресу: <адрес>, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежит на праве аренды ФИО7

Договор купли-продажи от <дата> зарегистрирован в установленном законом порядке в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по СК <дата>, номер государственной регистрации *****.

В связи с истечением срока аренды земельного участка с кадастровым номером *****, по адресу: <адрес>, истец ФИО1 <дата> обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> края с заявлением о продлении договора аренды спорного земельного участка.

<дата> в адрес истца был направлен отказ в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером *****, согласно которому, указано, что по данным ЕГРН на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, общей площадью 122,2 кв.м., кадастровый номер *****, степень готовности 9%. Комитетом осуществлён выезд на место, где зафиксировано нарушение действующего земельного законодательства, а именно на испрашиваемом земельном участке расположен объект недвижимости, этажностью 3, визуально для использования в целях гостиничного обслуживания.

Обращаясь в суд с иском, ФИО1 указывает, что согласно п. 4.3.3 договора аренды земельного участка *****-з от <дата>, а так же ст. 621 ГК РФ, он имеет преимущественное право на заключение аренды на новый срок, земельный участок используется им по назначению, на нем имеется принадлежащий ему на праве собственности объект незавершенного строительства, общей площадью 122,2 кв.м., кадастровый *****, степень готовности 9%.

В соответствии с законодательством, судьба земельного участка неразрывно связана с судьбой расположенной на нём недвижимости: «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков» (ст. 1 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством. Одним из таких случаев является истечение срока договора аренды (ст.610 ГК РФ).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Конституцией Российской Федерации гарантирована защита права собственности и права на свободное использование имущества (статьи 34, 35 и 36). Конституционный Суд Российской Федерации, раскрывая конституционно-правовой смысл понятия "имущество", использованного в статье 35, пришел к выводу, что им охватываются не только право собственности, но и иные имущественные права (постановление от <дата> N 8-П).

Следовательно, подлежит защите - как право собственности, так и также и право аренды, в том числе при истечении договора аренды.

Правом предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства в границах муниципального образования обладает соответствующий орган муниципального образования (ст. ст. 11, 29 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после <дата> регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, переходными положениями, установленными Федеральным законом от <дата> N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.

Случаи заключения договора аренды такого земельного участка без торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от <дата> N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от <дата> N 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до <дата> или такой земельный участок предоставлен до <дата> в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок, в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно данной норме правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до <дата>, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до <дата>, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. По правилам названной нормы для завершения строительства указанное лицо может однократно заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 239.1 ГК РФ).

С учетом нормы п. 33 ст. 34 Федерального закона от <дата> N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после <дата> без торгов в целях завершения строительства в порядке п. 21 ст. 3 ФЗ РФ от <дата> N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Из содержания ст. 239.1 ГК РФ, а также пп. 2 п. 5 ст. 39.6, пп. 8 п. 8 ст. 39.11, п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Положениями пп. 10 п. 2 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данная правовая позиция также закреплена в п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ <дата>

В силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Как установлено судом ни истец ФИО1, ни предыдущий собственник объекта незавершенного строительства не обращался в Комитет за продлением договора аренды земельного участка на 3 года для завершения строительства. Доказательств обратного суду не представлено. Кроме того, на спорном земельном участке имеется объект незавершенного строительства, возведенный в период действия договора аренды земельного участка.

Поскольку земельный участок, на котором возведен спорный объект, был предоставлен на основании договора аренды земельного участка сроком на 10 лет, на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, возведенный в период действия договора, собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, суд приходит к выводу, что ФИО1 имеет право на предоставление земельного участка в аренду под объектом незавершенного строительства без проведения торгов для завершения строительства на 3 года.

Тот факт, что истец до истечения срока аренды земельного участка не обращался с заявлением о продлении срока договора аренды, не свидетельствует о наличии оснований для отказа в защите его прав.

Доводы ответчика, изложенные в отказе *****/з от <дата> о том, что на испрашиваемом земельном участке находится завершенный строительством объект недвижимости, визуально для гостиничного обслуживания, судом отклоняется, как необоснованный, поскольку стороной ответчика не представлено допустимых доказательств в его обоснование. На момент рассмотрения дела по представленным сторонами доказательствам однозначно определить назначение строящегося объекта не представляется возможным.

Сам по себе акт обследования земельного участка, составленный Управлением по экологии, торговле и муниципальному контролю администрации <адрес> от <дата>, не является подтверждением того, что на спорном земельном участке находится завершенный строительством объект капитального строительства, тогда как в этом же акте указано, что на момент обследования проводились строительные работы.

Вопреки доводам Комитета, доказательств того обстоятельства, что земельный участок, на котором расположен возведенный истцом незавершенный строительством объект, используется не по целевому назначению - для жилищного строительства, в ходе рассмотрения дела суду не представлено.

Для регистрации права собственности на возведенное строение в установленном законом порядке в соответствии со ст. 131 ГК РФ, ФИО1 необходимо заключить договор аренды земельного участка с Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес>.

Учитывая вышеприведенные нормы действующего законодательства, установленные судом обстоятельства, суд приходит к выводу, что ФИО1 имеет право на заключение договора аренды без проведения торгов в отношении земельного участка с кадастровым номером *****, расположенного по адресу: <адрес>.

С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> о признании права на заключение договора аренды земельного участка и возложении обязанности, - удовлетворить.

Признать за ФИО1 право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером *****, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 3 (три) года.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> края заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером *****, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 3 (три) года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Ессентукский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья В.В. Жукова

Мотивированное решение суда изготовлено <дата>.