24OS0000-01-2022-000625-73

Дело № 3А-764/2022

121а

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 декабря 2022 года г. Красноярск

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Субботиным А.Ю.,

с участием представителя Правительства Красноярского края ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-764/2022 по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Ноябрь-Агро» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Ноябрь-Агро» (далее – ООО «Ноябрь-Агро») обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, мотивируя (с учетом уточнения) тем, что оно является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами №, расположенных в Минусинском районе Красноярского края.

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2012 года для земельных участков установлена кадастровая стоимость в следующих размерах: с кадастровым номером № – 12668162 рубля 22 копейки, с кадастровым номером № – 2965967 рублей 64 копейки, с кадастровым номером № – 1995682 рубля 86 копеек, с кадастровым номером № – 3788593 рубля 92 копейки, с кадастровым номером № – 1867090 рублей 86 копеек, с кадастровым номером № – 9298296 рублей, с кадастровым номером № – 3702389 рублей 04 копейки, с кадастровым номером № – 7368557 рублей 58 копеек, с кадастровым номером № – 6089922 рубля 18 копеек, с кадастровым номером № – 9276517 рублей 44 копейки, с кадастровым номером № – 7775852 рубля 22 копейки, с кадастровым номером № – 15054908 рублей 4 копейки.

По итогам оценки, выполненной оценщиком ФИО2 (ООО «Независимая экспертиза») и представленной в отчете № 22-11-03-16 от 03 ноября 2022 года, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельных участков составляет: с кадастровым номером № – 9297 000 рублей, с кадастровым номером № – 2177000 рублей, с кадастровым номером № –1465 000 рублей, с кадастровым номером № – 2781 000 рублей, с кадастровым номером № – 1 370 000 рублей, с кадастровым номером № - 6824 000 рублей, с кадастровым номером № – 2717 000 рублей, с кадастровым номером № – 5408 000 рублей, с кадастровым номером № – 4470 000 рублей, с кадастровым номером № – 6808 000 рублей, с кадастровым номером № – 5707 000 рублей, с кадастровым номером № – 11049 000 рублей.

Установление кадастровой стоимости земельных участков, не соответствующей их рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку он является плательщиком арендной платы за пользование земельными участками, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельных участков.

Просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной уточненным отчетом об оценке: с кадастровым номером № – 9297 000 рублей, с кадастровым номером № – 2177000 рублей, с кадастровым номером № –1465 000 рублей, с кадастровым номером № – 2781 000 рублей, с кадастровым номером № – 1 370 000 рублей, с кадастровым номером № - 6824 000 рублей, с кадастровым номером № – 2717 000 рублей, с кадастровым номером № – 5408 000 рублей, с кадастровым номером № – 4470 000 рублей, с кадастровым номером № – 6808 000 рублей, с кадастровым номером № – 5707 000 рублей, с кадастровым номером № – 11049 000 рублей.

Представитель Правительства Красноярского края ФИО1, действующая на основании доверенности, полагала возможным установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной уточненным отчетом об оценке.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) ФИО3, действующая на основании доверенности, ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Красноярскому краю, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.

Административный истец ООО «Ноябрь-Агро», Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), администрация Минусинского района Красноярского края, отдел имущественных отношений администрации Минусинского района, администрация Городокского сельсовета Минусинского района Красноярского края, агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (часть 3).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Судом установлено, что АО «Ноябрь-Агро» на основании договоров аренды является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 24:25:0201001:18, 24:25:0201002:9, 24:25:0202001:25, 24:25:0201002:17, 24:25:0201002:7, 24:25:0201002:14, 24:25:0201001:1, 24:25:0202001:23, 24:25:0202001:24, 24:25:0202001:6, 24:25:0202001:7, 24:25:0202003:77, расположенных в Минусинском районе Красноярского края.

По условиям договоров аренды земельных участков административный истец обязан вносить арендную плату за пользование земельными участками, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемых земельных участков.

Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, по состоянию на 01 января 2012 года для земельных участков установлена кадастровая стоимость в следующих размерах: с кадастровым номером № 12668162 рубля 22 копейки, с кадастровым номером № – 2965967 рублей 64 копейки, с кадастровым номером № – 1995682 рубля 86 копеек, с кадастровым номером № – 3788593 рубля 92 копейки, с кадастровым номером № – 1867090 рублей 86 копеек, с кадастровым номером № – 9298296 рублей, с кадастровым номером № – 3702389 рублей 04 копейки, с кадастровым номером № – 7368557 рублей 58 копеек, с кадастровым номером № 6089922 рубля 18 копеек, с кадастровым номером № – 9276517 рублей 44 копейки, с кадастровым номером № – 7775852 рубля 22 копейки, с кадастровым номером № – 15054908 рублей 4 копейки. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости земельных участков с кадастрами номерами № в ЕГРН – 08 февраля 2013 года.

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка утверждена Постановлением Правительства Красноярского края от 30 ноября 2012 года № 629-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Красноярского края».

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд уточненный отчет об оценке № 22-11-03-16 от 03 ноября 2022 года, выполненный оценщиком ФИО2 (ООО «Независимая экспертиза»), согласно которому по состоянию на 01 января 2012 года, рыночная стоимость земельных участков составляет: с кадастровым номером № – 9297 000 рублей, с кадастровым номером № – 2177000 рублей, с кадастровым номером № –1465 000 рублей, с кадастровым номером № – 2781 000 рублей, с кадастровым номером № – 1 370 000 рублей, с кадастровым номером № - 6824 000 рублей, с кадастровым номером № – 2717 000 рублей, с кадастровым номером № – 5408 000 рублей, с кадастровым номером № 4470 000 рублей, с кадастровым номером № – 6808 000 рублей, с кадастровым номером № – 5707 000 рублей, с кадастровым номером № – 11049 000 рублей.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке земельных участков оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Оформление и содержание отчета об оценке № 22-11-03-16 от 03 ноября 2022 года соответствует требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Отчет основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов. Оценщиком проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подход и, применяемый в его рамках, метод оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не оспаривалась и не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено. По настоящему делу не имеется предусмотренных законом оснований для назначения судебной экспертизы по инициативе суда и за счет средств федерального бюджета.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, что имеет место в рассматриваемой ситуации, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельных участков, не соответствующие действительной рыночной стоимости этих объектов, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

С учетом изложенного кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, должна быть определена равной их рыночной стоимости, которая подтверждена отчетом об оценке № 22-11-03-16 от 03 ноября 2022 года.

Датой обращения акционерного общества «Ноябрь-Агро» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, следует считать дату подачи административного искового заявления в Красноярский краевой суд – 21 сентября 2022 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Ноябрь-Агро» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 9297000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 2177000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 1465000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 2781000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 1 370000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 6824000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 2717000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 5408000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 4470000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 6808000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 5707000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 11049000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2012 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 29 декабря 2022 года.