УИД: 66OS0000-01-2022-0001047-85

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург

31 января 2023 года

Номер производства 3а-191/2023

(ранее 3а-1283/2022)

Свердловский областной суд в составе

судьи Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Митюковой А.В. с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы административного производства № 3а-191/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Красивые метры»

к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,

с участием заинтересованных лиц - Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу, публичного акционерного общества «Банк ВТБ»,

об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Красивые метры» (далее – административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№> в размере их рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке № 53-10/2022 от 31 октября 2022 года (далее – Отчет), составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «НОТА-ГРУПП» ФИО1

Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представителем Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу ФИО2 направлен отзыв, в котором подтверждены дата определения и размер кадастровой стоимости объектов недвижимости.

От представителя Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области Магда У.И. поступили возражения на Отчет со ссылкой на несоответствие Отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В пояснениях на возражения Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области оценщик ООО «НОТА-ГРУПП» ФИО1 указала на соблюдение принципов федеральных стандартов оценки при составлении отчета.

В судебном заседании принял участие представитель заинтересованного лица публичного акционерного общества «Банк ВТБ» ФИО3, которая не возражала относительно заявленных административных исковых требований.

Представитель административного истца, иные лица, участвующие в деле, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу - извещены надлежащим образом, о месте и времени проведения судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили. Публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу в своем отзыве просит рассмотреть административное дело в отсутствие представителя.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителей лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Заслушав пояснения представителя заинтересованного лица, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, письменные пояснения оценщика ФИО1, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (Федеральный закон № 237-ФЗ) предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является собственником:

- объекта недвижимости с кадастровым номером <№>, площадью – 661,3 кв.м., вид объекта недвижимости – помещение, назначение – нежилое, расположенного по адресу – <адрес>;

- объекта недвижимости с кадастровым номером <№>, площадью – 69,5 кв.м., вид объекта недвижимости – помещение, назначение – нежилое, расположенного по адресу – <адрес>.

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 27 сентября 2019 года № 2500 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Свердловской области: зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов» по состоянию на 01 января 2019 года утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

В отношении нежилого помещения с кадастровым номером <№> кадастровая стоимость утверждена в размере 33763440, 1951 руб.; сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 09 января 2020 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2020 года.

В отношении нежилого помещения с кадастровым номером <№> кадастровая стоимость утверждена в размере 3674107,6866 руб.; сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 09 января 2020 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2020 года.

Поскольку административный истец является собственником нежилых помещений и плательщиком налога на имущество, суд считает, что он вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости в рыночном размере на дату, по состоянию на которую утверждена кадастровая стоимость.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец предоставил Отчет, согласно которому, рыночная стоимость по состоянию 01 января 2019 года определена:

- для объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере 21862 000 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере 2295 000 руб.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости.

Как предусмотрено статьей 59 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых, суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям статей 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Исследовав Отчет, суд приводит к выводу, что он выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. В частности, Отчет подготовлен и подписан оценщиком ФИО1, которая имеет высшее профессиональное образование, стаж работы в области оценочной деятельности, является членом Ассоциации «Межрегиональный Союз Оценщиков» имеет квалификационный аттестат по направлению подготовки оценочной деятельности «Оценка недвижимости», ее профессиональная ответственность при осуществлении оценочной деятельности застрахована в установленном порядке. В Отчете оценщиком проведен анализ рынка и внешних факторов, дано описание объектов оценки, приведены применяемые стандарты. В результате выбора подходов оценщиком для оценки отобраны сравнительный и доходный подходы. Отказ от использования затратного подхода мотивирован. Отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, содержащих их количественные и качественные характеристики. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках согласования результатов оценки при использовании сравнительного и доходного подходов является мотивированным и корректным.

Изложенные в письменных возражениях Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области доводы о неверном отнесении оценщиком здания бизнес-центра «Клевер Парк», к сегменту рынка «офисные помещения класса «В», вместо сегмента рынка «офисные помещения класса «А» опровергаются представленным в материалы дела доказательствами. Суд принимает во внимание решения ГБУ Свердловской области от 2 апреля 2020 года № Р21/2020-123, которое было принято по заявлению иного собственника объекта недвижимости, расположенного в этом же здании из которого следует, что примененная в ходе массовой кадастровой оценки указанного объекта расчетная группа 0602-1 «Бизнес центры класса А» является технической ошибкой, в результате чего была изменена расчетная группа данного объекта на группу 0602_2 «Бизнес центры класса В» с последующим пересчетом его кадастровой стоимости, а также пересчетом кадастровой стоимости расположенных в нем помещений. Замечания Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области о наличии иных предложений о продаже недвижимости в других источниках, сделаны без учета положений пункта 10 ФСО № 7, согласно которому, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ рынка недвижимости предполагает, в том числе определение сегмента рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты (подпункт «б» пункта 11 ФСО № 7). В силу положений подпункта «в» пункта 11 ФСО № 7, оценщик осуществляет анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект с указанием интервала значений цен. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. В рассматриваемом случае, оценщиком проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки и анализ фактических данных о ценах предложений в городе Екатеринбурге с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки – офисные помещения класса В. Рассчитанная оценщиком рыночная стоимость, как это следует из содержания Отчета, находится в интервале значений цен для данного сегмента рынка недвижимости.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что Отчет мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий; Отчет отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по доказыванию обоснованности размера рыночной стоимости объектов недвижимости выполнена, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность Отчета, и опровергнуть выводы оценщика отсутствуют, ходатайство о назначении судебной экспертизы сторонами не заявлялось, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченным органом кадастровой оценки объектов недвижимости их рыночной стоимости. В связи с чем, требования административного истца подлежат удовлетворению.

Дата подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (дата обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением) – 21 декабря 2022года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Красивые метры», удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2019 года:

-кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости 21682 000 (двадцать один миллион шестьсот восемьдесят две тысячи) руб.;

-кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости 2295 000 (два миллиона двести девяносто пять тысяч) руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№> считать 21 декабря 2022 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 10 февраля 2023 года.

Судья С.Н. Полевщикова