55RS0003-01-2025-003162-87

Дело № 2-2441/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Омск 05 августа 2025 года

Ленинский районный суд г. Омска

в составе председательствующего Авдеевой Л.В.

с участием прокурора Рамбиевской М.М.

при секретаре судебного заседания Араловой А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ххх к ххх, ххх, хххх, ххх о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности, встречному иску ххх к ххх о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении,

УСТАНОВИЛ:

Истец ххх обратилась в суд с иском к ххх, ххх, хххх о признании состоявшейся сделки купли – продажи жилого помещения, ссылаясь на то, что в июле 2017 года к ней обратился брат – ххх с предложением приобрести в рассрочку квартиру, расположенную по адресу: ххх, принадлежащую его супруге – ххх. Квартира была приобретена с использованием средств материнского (семейного) капитала, сособственниками квартиры являлись несовершеннолетние дети – ххх ххх года рождения и хххх ххх года рождения. ххх, действующая за себя и своих несовершеннолетних детей, после договоренности об условиях сделки, ххх выдала ей расписку, в которой содержится информация о получении ею денежных средств в размере ххх рублей в качестве задатка за квартиру, расположенную по адресу: ххх, указав, что договор на продажу оформим позже; задаток уплачен. Сторонами были определены следующие условия заключения основного договора купли – продажи: цена квартиры – ххх рублей, рассрочка платежа, ежемесячный платеж в счет уплаты стоимости квартиры – ххх рублей; заключение договора купли – продажи – после совершеннолетия младшего ребенка ххх – ххх, т.е. после ххх; компенсация в потере цены квартиры из-за инфляции и изменения цен на рынке недвижимости – внесение ххх платы по содержанию и капитальному ремонту спорной квартиры, то есть исполнение обязанности номинального собственника квартиры. Налог на имущество за квартиру уплачивали ответчики, только потому, что квитанции направлялись по месту их жительства. С момента заключения предварительного договора купли – продажи квартира была передана ей во владение и пользование, ххх она была зарегистрирована по месту жительства в указанной квартире. Совместно с ххх они произвели в квартире ремонт, а ххх они зарегистрировали брак. В период с сентября 2017 по август 2024 она ежемесячно выплачивала истцу в счет выкупной стоимости квартиры по ххх рублей, всего за указанный период выплачено ххх рублей. С учетом ранее внесенного задатка в размере ххх рублей, общий размер уплаченной суммы составил ххх рублей. После наступления совершеннолетия ответчика ххх наступили обстоятельства для заключения основного договора купли – продажи квартиры. Истец обратилась к ответчикам с предложением оформить договор, но ей ответили отказом, ссылаясь на повышение цен на рынке недвижимости, предложили выкупить квартиру по рыночной цене на сегодняшний день, а в случае отказа указали, что выставляют квартиру на продажу. Просит признать состоявшимся договор купли – продажи квартиры с кадастровым номером ххх, расположенной по адресу: ххх, между ххх, ххх, хххх (продавцы) и ххх (покупатель); признать право собственности ххх на квартиру, расположенную по адресу: ххх; указать, что решение суда будет являться основанием для осуществления государственной регистрации права собственности ххх в ЕГРН.

ххх обратилась со встречным иском к ххх о признании утратившей право пользования жилым помещением и выселении, ссылаясь на то, что ххх принадлежит ? доли в квартире, расположенной по адресу: ххх. Также собственниками указанной квартиры являются ххх – ? доли и хххх – ? доли. Ответчик является сестрой супруга истца. По устной договоренности, осенью 2017 года ответчику была предоставлена в найм за плату вышеуказанная квартира. Ежемесячная плата составила ххх рублей. В 2018 году по просьбе ответчика она была зарегистрирована в указанной квартире с целью возможности посещения поликлиники по месту жительства. В настоящее время между истцом, другими собственниками и ответчиком сложились крайне конфликтные отношения. Ответчик вынуждает, прикрываясь родственными отношениями, продать ей квартиру, при этом считает, что плата по найму должна быть зачтена в стоимость квартиры, также перестала оплачивать истцу квартиру. В настоящее время ххх препятствует в проживании в спорной квартире одному из собственников, а именно хххх. При этом, ответчик не является собственником спорной квартиры, не является членом семьи или близким родственником истца. Каких-либо соглашений о сохранении за ответчиком права пользования спорной квартирой сторонами не заключалось. На просьбы освободить жилое помещение, ответчик не реагирует. Просит признать ххх утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ххх; выселить ххх из квартиры, расположенной по адресу: ххх.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве ответчика был привлечен ххх.

Истец ххх в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена.

Представитель истца хххх, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске; возражал против удовлетворения встречного иска.

Ответчики ххх, ххх, хххх, ххх в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены.

Представители ххх, ххх, хххх, ххх – хххх и ххх, действующие на основании доверенностей, в судебном заседании возражали против удовлетворения требований ххх, встречный иск поддержали в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснили, что из материалов дела невозможно установить, что была согласована конкретная обозначенная и одобренная сторонами сумма, не установлен какой – либо конкретный срок для исполнения сделки сторонами, невозможно определить существо взаимоотношений, так же из переписки невозможно установить личность общавшихся сторон и их фактическую готовность к исполнению сделки. Так, со стороны покупателя не имелось средств для покупки, со стороны продавца не имелось разрешительных документов от органов опеки для отчуждения имущества несовершеннолетних, более того, получение такого разрешения сторонами не обсуждалось, что указывает на отсутствие воли к заключению сделки купли – продажи с обеих сторон. Полагают, что данную ситуацию можно рассматривать только с точки зрения незаключенного договора купли – продажи, так как воля сторон и фактическое положение не были сформированы для его заключения, а только как договора аренды имущества.

ххх и представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ххх в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего необходимым отказать ххх в удовлетворении требований, выселив ее из спорного жилого помещения, суд приходит к следующему.

Основания возникновения права собственности предусмотрены статьей 218 Гражданского кодекса Российской федерации, пунктом 2 которой установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно пунктам 1 - 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Исходя из пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Определение предмета договора продажи недвижимости должно быть произведено с особой тщательностью, и содержать все те характеристики и данные, которые упомянуты в абзаце 1 вышеуказанной статьи.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что жилое помещение общей площадью 45,3 кв. м, расположенное по адресу: ххх, принадлежит на праве общей долевой собственности ххх (1/2 доли), ххх (1/4 доли), хххх (1/4 доли), на основании договора купли – продажи от ххх, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ххх (л.д.142 - 148).

Согласно тексту расписки от ххх, ххх получила денежные средства в размере ххх рублей от ххх как задаток за квартиру, расположенную по адресу: ххх. Также указано, что договор на продажу будет оформлен позже. Задаток уплачен (л.д.21).

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. Таковыми являются условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена.

Обращаясь в суд с иском, истец указывает на заключение предварительного договора купли – продажи жилого помещения, расположенного по адресу: ххх.

Однако, представленная суду расписка, которую истец расценивает как предварительный договор, не содержит установленные законом существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, в том числе, полные и достоверные сведения о предмете сделки - квартире, позволяющие определенно установить отчуждаемое имущество (площадь жилого помещения, количества комнат, перечень зарегистрированных в нем лиц), цене предмета сделки, также не оговорены права и обязанности покупателя, условия о порядке передаче квартиры, сроки заключения основного договора купли - продажи.

Из пояснений представителя истца следует, что в период с сентября 2017 года по август 2024 года ххх, во исполнение условий договора, ежемесячно перечисляла на счет ххх ххх рублей, что также подтверждается чеками по операциям ПАО Сбербанк (л.д.31-111).

Факт получения денежных средств не оспаривался ответчиком, при этом указано, что основанием их получения является договор найма жилого помещения.

Представленная суду переписка 2024 года лишь свидетельствует о намерении заключить договор купли – продажи в настоящее время (л.д.112-117,135-136), не подтверждает договоренностей сторон 2017 года.

Регистрации истца в указанном жилом помещении, по мнению суда, не свидетельствует о заключении договора купли – продажи.

Исходя из вышеизложенного, нельзя считать установленным, что стороны согласовали все существенные условия предварительного договора купли-продажи квартиры, а, следовательно, предварительный договор в виде соглашения о задатке от ххх был составлен без соблюдения требований ст. 429 ГК РФ в части указания условий, позволяющих установить цену, а также другие существенные условия основного договора.

При таких обстоятельствах соглашение между ххх и ххх, нельзя признать предварительным договором купли-продажи квартиры.

На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании состоявшейся сделки купли-продажи жилого помещения и признании за ней права собственности на спорную квартиру.

Рассматривая требования ххх о признании ххх утратившей право пользования жилым помещением и выселении, суд исходит из положений частей 1, 2 статьи 209 ГК РФ, согласно которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно части 1 статьи 30 Жилищного Кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В судебном заседании установлено, что ххх зарегистрирована и проживает в жилом помещении, расположенном по адресу: ххх, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

Суд полагает необходимым отметить, что собственник распоряжается принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и суд не вправе возложить на него обязанность предоставить кому – либо в пользование спорное жилое помещение.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ххх членом семьи собственников не является, какого – либо соглашения о пользовании спорным жилым помещением с собственниками помещения не заключала, самостоятельного права владеть и пользоваться указанной квартирой не имеет, проживает в данном жилом помещении без наличия к тому оснований, суд находит требования о выселении ххх из спорного жилого помещения обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Из пояснений представителя истца по встречному иску в судебном заседании следует, что помимо требований о выселении ответчика заявлены требования о признании ее утратившей право пользования жилым помещением, с целью снятия ххх с регистрационного учета.

В соответствии с пунктом 7 Закона «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» и подпунктом «е» пункта 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ххх ххх, снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением на основании вступившего в законную силу решения суда.

Согласно приведенных выше положений, при принятии судом решения о выселении, отсутствует необходимость признания ответчика утратившим право пользования жилым помещением, в связи с чем, суд находит данное требование излишне заявленным, поскольку решение суда о выселении является основанием для снятия ответчика с регистрационного учета.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ххх к ххх, ххх, хххх, ххх о признании состоявшейся сделки купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: ххх, признании права собственности – отказать.

Встречные исковые требования ххх удовлетворить.

Выселить ххх ххх года рождения, паспорт ххх, из жилого помещения, расположенного по адресу: ххх, без предоставления другого жилого помещения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Ленинский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Л.В. Авдеева

Решение в окончательной форме изготовлено 19 августа 2025 года