Судья Седова Е.А. УИД 39RS0001-01-2022-004392-56
Дело № 2-107/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 33-4532/2023
22 августа 2023 г. г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Ольховского В.Н.,
судей Королевой Н.С., Никифоровой Ю.С.
при секретаре Кузякиной К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 13 апреля 2023 г. по иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора аренды недвижимого имущества, взыскании задолженности по договору, понуждении освободить помещение,
заслушав доклад судьи Ольховского В.Н., объяснения представителя ФИО1 – ФИО3, поддержавшей апелляционную жалобу,
УСТАНОВИЛ
А:
ФИО2 обратился в суд с иском, указав, что 10 декабря 2018 г. им как арендодателем был заключен с ФИО1 как арендатором договор аренды нежилого помещения площадью <данные изъяты> Согласно условиями данного договора арендная плата установлена в размере 45 000 руб. в месяц. Договором также предусмотрен обеспечительный платеж в сумме 23 000 руб., который не является платой за пользование имуществом. Кроме того арендатор обязалась возмещать расходы арендодателя по договорам с ресурсоснабжающими организациями. Срок действия договора определен до 09 ноября 2019 г. с последующей пролонгацией. Вместе с тем ответчица нарушила обязательства по своевременному внесению арендной платы, ею произведена оплата за период до мая 2021 года, с февраля 2022 года платежи, за исключением 1000 руб. не вносились, просрочка исполнения обязательств составляет более полугода, доступа в нежилое помещение не имеется. Претензия истца с требованием о погашении задолженности оставлена ответчицей без внимания.
Ссылаясь на данные обстоятельства, ФИО2 просил суд расторгнуть заключенный им с ФИО1 договор аренды, взыскать с ответчицы задолженность по арендной плате за период с июня по 06 декабря 2021 г. в размере 720 000 руб. и компенсацию расходов на уплату государственной пошлины в сумме 8 600 руб., а также обязать ответчицу освободить нежилое помещение в течение трех дней и передать его истцу.
Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 13 апреля 2023 г., с учетом исправления описок, внесенного в него определением того же суда от 24 апреля 2023 г., исковые требования ФИО2 удовлетворены частично: в его пользу с ФИО1 взысканы задолженность по договору аренды в размере 666 084 руб. и компенсация расходов на уплату государственной пошлины в размере 8 600 руб. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано. С ФИО1 в пользу ФБУ «Калининградская лаборатория судебной экспертизы» взыскана стоимость судебной экспертизы в размере 24 000 руб. и в доход местного бюджета – государственная пошлина в размере 1072 руб.
ФИО1 подана апелляционная жалоба, в которой она просит отменить данное решение, ссылаясь на то, что ФИО2 как арендодатель в противоречие с пунктом 6.2 заключенного сторонами договора аренды от 10 декабря 2018 г. не уведомлял ее как арендатора не менее, чем за один месяц до истечения срока аренды (09 ноября 2019 г.) о намерении продлить срок действия договора. Считает, что с 10 октября 2020 г. договор аренды недействителен. Указывает, что истец просит взыскать арендную плату за период более одного года, однако договор аренды недвижимого имущества со сроком действия более одного года в установленном порядке не проходил государственную регистрацию, в связи с чем оснований взыскивать по нему арендную плату не имеется. Кроме того ФИО1 указывает, что 30 мая 2020 г. сторонами в связи с тяжелой экономической ситуацией, обусловленной пандемией коронавируса, был заключен новый договор аренды того же нежилого помещения, предусматривающий арендную плату в размере 7 000 руб. За период аренды нежилого помещения арендодатель не предъявлял претензий относительно внесения арендной платы. Помимо изложенного в жалобе указано, что суд при принятии решения безосновательно не учел переданный арендатором арендодателю обеспечительный платеж в сумме 23 000 руб.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 и пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности, в том числе определенные обязательства, возникают из оснований, предусмотренных законом, в частности из договоров.
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пункты 1, 4 статьи 421 ГК РФ предусматривают, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Одно из таких исключений установлено пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, согласно которому государственной регистрации подлежит лишь договор аренды недвижимого имущества (здания или сооружения), заключенный на срок не менее года.
Пункт 1 статьи 614 ГК РФ обязывает арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из материалов дела усматривается, что ФИО2 является собственником нежилого помещения площадью <данные изъяты>
10 декабря 2018 г. ФИО2 заключил с ФИО1 договор аренды указанного нежилого помещения.
В соответствии с пунктом 6.1 данного договора срок его действия установлен с 10 декабря 2018 г. до 09 декабря 2019 г.
С учетом того, что указанный договор аренды нежилого помещения заключен на срок менее 1 года, он в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 ГК РФ не подлежал государственной регистрации.
Пунктом 6.2 данного договора предусмотрено, что не менее чем за один месяц до истечения срока аренды арендатор должен уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора либо о предстоящем освобождении помещения, в том числе при досрочном освобождении. Если ни одна из сторон в письменной либо устной форме не уведомит другую сторону об отсутствии возможности продления, срок аренды автоматически продлевается на такой же срок.
В силу пункта 6.3 договора изменение его условий, досрочное расторжение и прекращение являются неотъемлемой частью этого договора.
Разделом 3 заключенного сторонами договора аренды предусмотрено, что арендатор ежемесячно вносит арендную плату в размере 45 000 руб., не позднее 10-го числа, предшествующего месяцу арендной платы, и компенсирует арендодателю затраты на оплату коммунальных услуг.
Выступающее предметом указанного договора нежилое помещение было передано истцом ответчику по составленному и подписанному сторонами акту приема-передачи, датированному 10 декабря 2018 г.
В связи с ненадлежащим исполнением ФИО1 договорных обязательств по внесению арендной платы истцом в ее адрес 29 июня 2022 г. было направлено уведомление с требованием о погашении задолженности, которое не было исполнено.
Возражая против исковых требований, ответчица ссылается на то, что 30 мая 2020 г. сторонами в связи с тяжелой экономической ситуацией, обусловленной пандемией коронавируса, был заключен новый договор аренды того же нежилого помещения, которым изменены возникшие на основании договора от 10 декабря 2018 г. правоотношения сторон, в частности установлена арендная плата в размере 7 000 руб.
В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих доводов.
В результате проведения по делу судебной почерковедческой экспертизы установить факт выполнения подписи от имени ФИО2 в договоре от 30 мая 2020 г. самим ФИО2 не представилось возможным, что следует из заключения эксперта ФБУ «Калининградская лаборатория судебных экспертиз» Минюста России от 02 марта 2023 г.
При этом из пояснений ФИО2, следует, что он обсуждал с ответчицей изменение условий договора в части уменьшения арендной платы до 35 000 руб. в месяц, возложения на арендатора расходов по уплате НДФЛ, однако в результате возникшего конфликта стороны к какому-либо соглашению по данным вопросам не пришли.
В свою очередь из договора от 30 мая 2020 г. усматривается, что он не скреплен, содержит подпись арендодателя только на третьем листе, где отсутствует указание на какие-либо условия данного договора, в отличие от ранее заключенного сторонами договора от 10 декабря 2018 г., каждый лист которого подписан сторонами. Кроме того договор от 30 мая 2020 г. не содержит существенных условий, в частности срока его действия, а соответственно, в силу статьи 610 ГК РФ заключен на неопределенный срок и подлежал государственной регистрации, сведений о прохождении которой суду не представлены. В этом договоре не указан срок передачи помещения, к нему не приложен акт приема-передачи помещения. Ссылка на то, что он является неотъемлемой частью договора от 20 декабря 2018 г. в данном договоре также отсутствует.
Помимо изложенного из представленной суду справки по оплате обязательств по договору следует, что с июля 2020 года ответчица вносила арендную плату в размерен, не менее 25 000 руб. ежемесячно, что также не соответствует условиям договора от 30 мая 2020 г. и свидетельствует о наличии у арендатора обязательств по оплате аренды на большую по сравнению с установленной в этом договоре сумму.
При таких обстоятельствах суд обоснованно не принял представленный ответчицей договор аренды от 30 мая 2020 г. в качестве надлежащего доказательства по делу.
Доводы ответчицы о том, что арендодатель в противоречие с пунктом 6.2 заключенного сторонами договора аренды от 10 декабря 2018 г. не уведомлял ее как арендатора не менее, чем за один месяц до истечения срока аренды (09 ноября 2019 г.) о намерении продлить срок действия договора, и о прекращении действия данного договора аренды 09 октября 2020 г. также нельзя признать обоснованными.
Исходя из буквального толкования пункта 6.2 договора аренды от 10 декабря 2018 г., этот договор в случае, если ни одна из сторон не уведомит другую сторону об отсутствии возможности его продления, подлежал автоматическому продлению на такой же срок.
С учетом того, что ни одна из сторон данного договора не уведомляла другую сторону об отсутствии возможности его продления, оснований для вывода о том, что этот договор прекратил свое действие, не имеется.
При таких обстоятельствах суд обоснованно, в соответствии с требованиями вышеуказанных норм права и условиями заключенного сторонами договора, удовлетворил исковые требования ФИО2 и взыскал в его пользу с ФИО1 задолженность по договору аренды от 10 декабря 2018 г.
Изложенный ФИО1 в апелляционной жалобе довод о том, что суд при принятии решения безосновательно не учел переданный арендатором арендодателю обеспечительный платеж в сумме 23 000 руб., проверен и не нашел подтверждения.
Из содержания главы 4 заключенного сторонами договора аренды от 10 декабря 2018 г. следует, что указанный гарантийный платеж не является арендной платой, имеет иную правовую природу и при определенных условиях подлежит возврату арендатору, в связи с чем ФИО1 не лишена возможности заявить самостоятельные требования, направленные на защиту ее прав в данной части.
Решение суда является законным. Оснований для его отмены не имеется.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛ
А:
решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 13 апреля 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи