16RS0018-01 -2024-002426-34
СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД
ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
Патриса Лумумбы ул., д. 48, г. Казань, <...>, тел. <***>
http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Казань
24 июля 2025 года Дело 2-3010/2025
Советский районный суд города Казани в составе:
председательствующего судьи Шарифуллина Р.М.,
при секретаре судебного заседания Азиятуллиной Г.И.
с участием представителя истца ФИО1, третьего лица ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 (ИНН <данные изъяты>) о взыскании задатка, компенсации морального вреда и расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 (далее по тексту истец) обратился с иском в суд к ФИО4 (далее по тексту ответчик) в вышеприведенной формулировке.
В обосновании требований указано, что между ФИО3 и его супругой ФИО5 как потребителями и индивидуальным предпринимателем ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком) от 15.03.2024.
Предметом договора является земельный участок площадью 1000+-11 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты> и жилой дом площадью 170 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес изъят>
Задаток в размере 50000,00 рублей был передан 15.03.2024 согласно расписке заключенной между сторонами договора.
В соответствии с п.2.2 предварительного договора продавец обязуется до заключения основного договора передать покупателю для ознакомления правоустанавливающие документы, выписки ЕГРН, справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, а также предоставить дополнительные документы по требованию банка, сообщить иные сведения, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по основному договору.
ФИО3 запрашивались следующие сведения:
1. Результаты геологических изысканий
2. Расчёт фундамента с учётом геодезии почв и нагрузки дома. Согласно п. 1.3. предварительного договора купли-продажи, основной договор будет заключен сторонами в срок до 15.04.2024. Однако от его заключения ответчик уклонился.
Согласно п. 3.1 договора, при досрочном расторжении настоящего договора по инициативе продавца, последний возвращает задаток в двойном размере в течение 7 (семи) календарных дней с момента отказа от заключения основного договора.
15.04.2024 истцом была направлена претензия. Соответственно, данный задаток в двойном размере подлежит возврату в срок не позднее 22.04.2024.
ФИО3 были понесены расходы на оценку дома, а также работу специалиста по обследованию объекта недвижимости на предмет недостатков в общей сумме 19000,00 рублей. Данная сумма подлежит возмещению ответчиком (п. 2.3 предварительного договора - сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки).
На основании изложенного истец просит взыскать с ИП ФИО4 в свою пользу сумму задатка, уплаченную в соответствии с предварительным договором купли-продажи от 15.03.2024 в размере 100000,00 рублей, расходы понесенные истцом на оценку дома, а также работу специалиста по обследованию объекта недвижимости на предмет недостатков в общей сумме 19 000,00 рублей, 34000,00 рублей неустойки за период с 15.04.2024 по 28.08.2024, 5000,00 рублей на оплату юридических услуг по подготовке и направлению претензии, 5000,00 рублей на оплату юридических услуг за подготовку и подачу искового заявления, 5000,00 рублей в счет компенсации морального вреда, штраф в соответствии с Законом о защите прав потребителей в размере 89 000,00 рублей.
В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований привлечены ФИО5, ИП ФИО6, АО "Россельхозбанк", ФИО2
В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.
Представитель ответчика в судебном заседании до перерыва исковые требования не признал.
Третье лицо ФИО2 в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просила отказать.
Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась, представила отзыв на исковое заявление.
Представитель третьего лица АО "Россельхозбанк" в судебное заседание не явился, представил ответ на запрос суда.
Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно части 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 381 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429).
Согласно части 1 статьи 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В силу статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ, условия договора трактуются буквально, в связи с чем, любые расходы, связанные с исполнением обязательств по контракту, относятся на исполнителя.
Статьей 487 ГК РФ предусмотрена возможность осуществления предварительной оплаты, под которой понимается обязанность покупателя (заказчика) оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 15.03.2024 между ФИО4 от имени и в интересах которой действует ФИО2 и ФИО3, ФИО5 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком), согласно которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор – договор купли-продажи – в срок до 15.04.2024.
Исходя из п. 1.5 договора, стороны определили стоимость передаваемого объекта недвижимости в размере 9700000,00 рублей.
Расчет между сторонами производится в следующем порядке:
- 50000,00 рублей покупатель передает продавцу в день подписания настоящего договора в качестве задатка, что подтверждается распиской в получении денег продавцом;
- 9650000,00 рублей за счет собственных кредитных денежных средств покупатель передает продавцу согласно условиям основного договора купли-продажи.
Согласно п.2.1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 1000+-11 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты> и жилой дом площадью 170 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес изъят>
Задаток в размере 50000,00 рублей был передан 15.03.2024 согласно расписке заключенной между сторонами договора.
В соответствии с п.2.2 предварительного договора продавец обязуется до заключения основного договора передать покупателю для ознакомления правоустанавливающие документы, выписки ЕГРН, справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, а также предоставить дополнительные документы по требованию банка, сообщить иные сведения, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по основному договору.
Исходя из смысла п. 3.1 договора, стороны установили, что при досрочном расторжении договора по инициативе продавца, последний возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере в течение семи календарных дней с момента отказа от заключения основного договора.
При досрочном расторжении договора по инициативе покупателя задаток остается у продавца (п.3.2 договора).
Согласно разъяснениям в пунктах 24, 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Как указано в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.
Как было указано ранее, пунктом 1 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Следовательно, предварительный договор представляет собой организационный договор, цель которого состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем. Таким образом, учитывая функциональное назначение предварительного договора - организацию заключения в будущем основного договора, в предварительном договоре наряду с условиями, указанными в пунктах 3, 4 статьи 429 ГК РФ, могут также содержаться указания о том, какие действия должна совершить та или иная сторона для того, чтобы стало возможным заключение основного договора, в том числе могут предусматриваться способы обеспечения соответствующих обязательств, в числе которых, и обеспечение исполнения обязательства по заключению в будущем основного договора. Соответственно, предварительный договор порождает юридическую связанность сторон: каждая из сторон приняла на себя обязанность в будущем заключить основной договор на условиях, указанных уже в предварительном договоре. Следовательно, при заключении предварительного договора нельзя обеспечить задатком исполнение основного договора, то есть нельзя обеспечить задатком обязательство, которого еще нет. При этом с точки зрения формально-юридической таких действий производиться не должно, поскольку обязанность по оплате товаров (работ, услуг) еще не возникла у сторон. Следовательно, переданные по предварительному договору денежные средства следует квалифицировать в качестве аванса.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что сумма в размере 50000,00 рублей, указанная в предварительном договоре купли-продажи от 15.03.2024 и выплаченная истцом ответчику, не может рассматриваться в качестве задатка, поскольку задаток согласно положениям статьи 380 ГК РФ может обеспечивать исполнение только денежных обязательств, возникших из договора. Представленное письменное доказательство - предварительный договор купли-продажи от 15.03.2024 и расписка в получении денежных средств в части уплаты 50000,00 рублей в счет исполнения обязательств нельзя расценивать как соглашение о задатке, соответствующее статье 380 ГК РФ, поскольку указанный предварительный договор направлен на заключение сторонами в будущем основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома.
Переданную ФИО3 сумму в размере 50000,00 рублей необходимо рассматривать в качестве аванса в счет будущих платежей по оплате истцом стоимости объектов недвижимости, которые он намеревался приобрести в будущем.
В установленный предварительным договором срок до 15.04.2024 основной договор купли-продажи имущества сторонами не заключен.
Формально в плане оформления, между сторонами заключено соглашение о задатке и соответствующая мера ответственности при не заключении основного договора по вине того или иного лица предполагается в соответствии с законом.
Однако, убедительных и достаточных доказательств того, что со стороны ответчика произошел отказ от заключения договора купли-продажи добыто не было. В данном случае, невозможно установить по чьей вине не был заключен договор купли-продажи. Так как истцы фактически не явились в банк для заключения сделки и далее стороны не предпринимали каких-либо действий для заключения договора, при этом сделка была назначена на 23.04.2024, то есть за пределами срока, установленного для заключения основного договора купли-продажи.
Само по себе требование о предоставлении дополнительных доказательств, на основании которых истец готов был заключить основной договор купли-продажи, ни законом, ни договором не предусмотрено. Оценка дома произведена по собственной инициативе, каких-либо согласований и указаний в договоре на это не имеется, оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания расходов на оценку не имеется.
В связи с тем, что рамках рассмотрения дела, относимых и допустимых доказательств вины, какой – либо из сторон в не заключении основного договора представлено не было, суд признает денежную сумму в размере 50000,00 рублей в качестве авансового платежа.
Следовательно, с учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ФИО3 о взыскании с ФИО4 денежных средств в размере 50000,00 рублей уплаченных по предварительному договору купли-продажи от 15.03.2024 в связи с не заключением основного договора купли-продажи объектов недвижимости.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика двойной суммы задатка удовлетворению не подлежит.
Поскольку ответчик осуществляет предпринимательскую деятельность в сфере строительства жилых и нежилых зданий и реализация недвижимого имущества производилась в рамках предпринимательской деятельности, суд полагает, что на спорные правоотношения распространяют свое действие нормы Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей". При таких обстоятельствах, с ответчика также подлежат взысканию компенсация морального вреда и штрафа.
В соответствии со статьей 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
При решении вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
При определении размера компенсации морального вреда, суд, с учетом положений статьи 1101 ГК РФ, учитывает длительность нарушения прав истца, характер причиненных нравственных страданий, поэтому присуждает с ответчика в его пользу денежную компенсацию морального вреда в размере 3000,00 рублей, что отвечает требованиям разумности и справедливости.
При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей», которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 названного закона).
Данная норма, согласно ее официальному толкованию, предусматривает штраф как самостоятельный вид ответственности, исходит из особой общественной значимости защиты прав потребителей в сфере торговли и оказания услуг и направлена на стимулирование добровольного исполнения требований потребителя как менее защищенной стороны договора (пункт 2 определения Конституционного Суда РФ от 17.10.2006 № 460-О).
При данных обстоятельствах, с учетом продолжительности нарушения ответчиком прав истца как потребителя, отсутствия каких-либо доказательств, свидетельствующих о явной несоразмерности штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», последствиям допущенного нарушения, суд приходит к выводу о том, что суммы штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя подлежит взысканию в полном размере, что составляет 26500,00 рублей из расчета (50000,00+3000,00)/2.
Согласно статье 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.
В силу статьи 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
С учетом сложности дела, объема выполненных работ, разумных пределов, реального времени, затраченного представителем истца на ведение дела, суд считает необходимым удовлетворить указанные требования и взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 10000,00 рублей.
Согласно статье 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
На основании статей 103 ГПК РФ, 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета в размере 4000,00 рублей.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО4 (ИНН <данные изъяты>) в пользу ФИО3 (ИНН <данные изъяты> денежные средства в размере 50000,00 рублей, компенсацию морального вреда в размере 3000,00 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 10000,00 рублей, штраф в размере 26500,00 рублей.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с ФИО4 (ИНН <данные изъяты>) в доход бюджета государственную пошлину в размере 4000,00 рублей.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме через Советский районный суд города Казани.
Судья Р.М.Шарифуллин