Дело № 2-3279/2023 УИД 78RS0020-01-2023-001242-71

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Санкт-Петербург 14 августа 2023 года

Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Черкасовой Л.А.,

при секретаре Никифоровой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора, взыскании денежных средств, процентов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором указывает, что 26.11.2022 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: ... В пункте 5 Договора указано, что продавец гарантирует, что к моменту заключения договора квартира не обременена правами третьих лиц. Однако, покупателю стало известно, что квартира находится в долевой собственности, предварительный договор составлен только от одного собственника, не имеющего полномочий выступать от имени остальных сособственников. Договор не содержит существенных условий основного договора купли-продажи, в том числе, дату заключения основного договора. Кроме того, один из сособственников является несовершеннолетним, а следовательно, требуется получение согласия органов опеки на совершение сделки, что затягивает срок заключения основного договора. Истица в целом была против наличия в приобретаемой квартире несовершеннолетнего собственника. ФИО1 22.11.2022 передала сыну 30 000 рублей для внесения аванса за приобретаемую квартиру. Данные денежные средства 26.11.2022 были переданы ответчику по расписке.

Истица приняла решение расторгнуть предварительный договор купли-продажи, о чем сообщила супругу ФИО2, который активно участвовал в переговорном процессе, а затем направила уведомление о расторжении договора ответчику, а также ее супругу на мессенджер WhatsApp. От получения почтовой корреспонденции ответчик уклонилась. До настоящего времени договор не расторгнут, денежные средства ответчик не вернула. В связи с чем истица была вынуждена обратиться за юридической помощью.

На основании изложенного ФИО3 просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры от 26.11.2022, взыскать с ФИО2 в ее пользу уплаченный аванс в размере 30 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03.01.2023 по 24.01.2023 в размере 135,62 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 8000 рублей, почтовые расходы в размере 228 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1400 рублей.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, доверила представлять свои интересы ФИО4, которая иск поддержала.

ФИО2 и ее представитель ФИО5 в судебном заседании против удовлетворения иска возражали, представили в дело письменные возражения.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допрошенных свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что на основании решения Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 24.10.2013 за ФИО6, ФИО7 и ФИО8, 00.00.0000 года рождения, было зарегистрировано право собственности по 1/3 доли за каждым на квартиру по адресу: ...

26.11.2022 между Везий (до брака – ФИО9) Е.В., и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры по адресу: ... Квартира оценена сторонами в 6 250 000 рублей. Расчет между сторонами производится в два этапа: первый – 30 000 рублей, которые покупатель передает продавцу в качестве аванса, и второй – 6 220 000 рублей после перехода права собственности на покупателя (л.д. 11).

В пункте 5 Договора указано, что продавец гарантирует, что к моменту заключения договора квартира не обременена правами третьих лиц.

Договор подписан со стороны покупателя ФИО10, действующим на основании доверенности от 17.11.2022 (л.д. 13).

Денежные средства в размере 30 000 рублей получены ФИО2, что следует из расписки от 26.11.2022 (л.д. 12).

29.12.2022 ФИО1 направила ФИО2 уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи от 26.11.2022 и возврате уплаченного по договору аванса в размере 30 000 рублей.

До настоящего времени денежные средства ответчиком истцу не возвращены.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В пунктах 25, 26, 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Статьей 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Исходя из приведенных правовых норм, существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является условие о правах третьих лиц на данное помещение.

Согласно заключенному между сторонами договору, в качестве продавца в нем указана ФИО2, сведений о других собственниках квартиры договор не содержит.

Возражая против заявленных требований, ответчик ссылался на то, что в ходе переговоров, проходивших с представителем покупателя ФИО10, последнему были представлены решение суда о передаче квартиры в собственность, свидетельства о праве собственности всех трех сособственников, форма 9. По соглашению с представителем покупателя предварительный договор купли-продажи был заключен от имени только одного собственника квартиры, срок заключения основного договора не указан, так как требовалось получение согласия органов опеки и попечительства на сделку с участием несовершеннолетней. После получения разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделки покупатель стал уклоняться от взятых на себя обязательств, 30.12.2022 потребовал вернуть залог, на что ответчик попросил заключить письменный договор о расторжении предварительного договора купли-продажи от 26.11.2022. Уведомление о расторжении договора от 26.11.2022 от истца ответчик не получил, поскольку зарегистрирован с августа 2022 года в Ленинградской области о чем истец знал, так как при подписании предварительного договора ответчиком предоставлялся для ознакомления паспорт гражданина РФ (л.д. 31-32, 53-56).

Оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ представленные в материалы дела письменные доказательства, пояснения сторон и их представителей, показания допрошенных свидетелей ФИО7 и ФИО11, суд приходит к выводу, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры от 26.11.2022 ФИО1 не были известны все существенные условия договора и в самом договоре они не указаны.

В доверенности на имя ФИО10, выданной истицей 17.11.2022, конкретная квартира, которую необходимо приобрести, не указана, расписка от 22.11.2022 о получении ФИО10 30 000 рублей для внесения в качестве аванса также не содержит указания на конкретную квартиру. Из пояснений ответчика, ее супруга и свидетелей ФИО9 следует, что документы о собственниках квартиры по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары (Славянка), ул. Ростовская, д. 3, корп. 3, кв. 15, были представлены представителю покупателя непосредственно перед заключением предварительного договора купли-продажи, то есть, заранее продавцу не предоставлялись.

При этом, приложенная ответчиком к возражениям выписка из ЕГРН на квартиру датирована 01.12.2022, то есть после заключения предварительного договора, и не могла быть представлена на момент переговоров.

Вместе с тем, ответчиком и ее супругом ФИО5 не оспаривалось то, что истица до подачи письменного уведомления о расторжении договора в телефонном разговоре и по средством общения в мессенджере говорила, что отказывается от заключения сделки купли-продажи квартиры и просила вернуть денежные средства, против чего ответчик не возражала, но не была готова осуществить банковский перевод без письменного оформления расторжения договора, а также хотела возмещения от истицы понесенных расходов в связи с подготовкой к сделке.

После отказа ФИО1 от приобретения квартиры ФИО2 на заключении основного договора не настаивала, действий, направленных на заключение основного договора, не предпринимала.

Таким образом, фактически обе стороны были согласны расторгнуть договор, однако не пришли к согласию в части денежных расчетов по договору.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Принимая во внимание положения статей 558, 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также позицию ответчика, не возражавшего против расторжения договора, суд удовлетворяет заявленные истицей требования о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 26.11.2022.

В соответствии с п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен, в связи с чем суд взыскивает с ФИО2 в пользу ФИО1 полученные ответчиком от истца по договору от 26.11.2022 денежные средства в размере 30 000 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку требования истицы о возврате уплаченного по договору аванса до настоящего времени ФИО2 не удовлетворены, суд считает, что на сумму задолженности подлежат начислению проценты.

Представленный истцом расчет процентов за период с 03.01.2023 по 24.01.2023 судом проверен и признан верным. Суд взыскивает с ответчика в пользу истца сумму процентов за указанный период в размере 135,62 рубля.

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ к судебным расходам относятся государственная пошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Суд взыскивает с ответчика в пользу истца понесенные ею расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1400 рублей и почтовые расходы в размере 228 рублей (л.д. 15).

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ).

Между ФИО1 и ООО «Юридический эксперт» 28.12.2022 был заключен договор об оказании юридических услуг по составлению уведомления о расторжении договора, стоимость услуг по договору в размере 3000 рублей была истцом оплачена (л.д. 16-17).

Между ФИО1 и ООО «Юридический эксперт» 16.01.2023 был заключен договор об оказании юридических услуг по составлению искового заявления, стоимость услуг по договору в размере 5000 рублей была истцом оплачена (л.д. 18-19).

Согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Учитывая категорию и степени сложности рассматриваемого дела, фактических обстоятельств, принципов разумности и справедливости, суд полагает обоснованной сумму расходов на направление уведомления и составления иска в размере 8000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 26.11.2022, заключенный между ФИО2 и ФИО1.

Взыскать с ФИО2 (паспорт № 0) в пользу ФИО1 (паспорт № 0) денежные средства в размере 30 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03.01.2023 по 24.01.2023 в размере 135,62 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 1400 рублей, почтовые расходы в размере 228 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 8000 рублей, а всего взыскать 39 763 (тридцать девять тысяч семьсот шестьдесят три) рубля 62 копейки.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья

Решение принято судом в окончательной форме 17.08.2023.