Решение по делу № 2-1890/2024 от 20.02.2025 - о признании права залога (ипотеки), взыскании задолженности по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество.

УИД 66RS0051-01-2024-002255-70

Дело № 2-85/2025

Решение в окончательной форме изготовлено 20.02.2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Серов Свердловская область 06 февраля 2025 года

Серовский районный суд Свердловской области в составе председательствующего Щербина Е.В., при секретаре судебного заседания Кизиловой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Отраслевого органа администрации Серовского муниципального округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» к ФИО1 о признании права залога (ипотеки), взыскании задолженности по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество

УСТАНОВИЛ:

ООА СГО «КУМИ» обратилось в Серовский районный суд Свердловской области с вышеуказанным исковым заявлением. В обоснование искового заявления указал о том, что между истцом и ответчиком 30.12.2019 заключен договор купли-продажи земельного участка по <адрес> в <адрес>, однако оплата не произведена до настоящего времени. При регистрации договора купли-продажи земельного участка Росреестром не произведена запись о залоге (ипотеке) на здание, расположенное на земельном участке, чем нарушены права истца. Поскольку до настоящего времени ответчиком не исполнены обязательства по оплате приобретённого земельного участка, имеются основания для обращения взыскания на объекты недвижимости (здание и земельный участок) с установлением начальной продажной цены в отношении земельного участка 5 667 200 руб., здания – 505 600 руб.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен направлением судебной повестки заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу регистрации по месту жительства.

В судебное заседание представители третьих лиц – Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Серовского РОСП ГУФССП России по Свердловской области не явились, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте его проведения.

Начальником Серовского отдела Управления Росреестра по Свердловской области ФИО2, действующей на основании доверенности, представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Росреестра, указано, что Управление не оспаривает и не может оспаривать в силу своей компетенции чьих либо сделок и прав.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является препятствием для рассмотрения судом дела по существу.

На основании положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил провести судебное разбирательство в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц.

Суд, исследовав письменные доказательства, оценив доказательства по делу на предмет их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, пришел к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что 30.12.2019 между муниципальным образованием Серовский городской округ в лице отраслевого органа администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 5500 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под объект торговли (рынок оптовой торговли), расположенного по адресу: <адрес>.

По условиям данного договора (пп. 2.2.1, 3.1, 3.2, 3.3) ФИО1 принял на себя обязательство произвести полную оплату выкупной цены земельного участка в размере 784465 руб. 00 коп. в течении 20 календарных дней с момента заключения настоящего договора, но до регистрации права собственности на земельный участок.

Право собственности ФИО1 на земельный участок зарегистрировано 12.08.2021, также произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу муниципального образования Серовский городской округ, номер регистрации№

29.10.2021 Серовским районным судом рассмотрено гражданское дело № по иску ООА СГО «КУМИ» к ФИО1 о признании недействительным зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество – земельный участок по адресу: <адрес> с кадастровым номером № площадью 5500 кв.м. с кадастровой стоимостью 8 391 075 руб. В удовлетворении данного требования ООА СГО «КУМИ» отказано.

31.10.2022 Серовским районным судом принято решение об отказе в удовлетворении требований по гражданскому делу №2а-1241/2022 по административному иску ООА СГО «КУМИ» к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области с требованием о признании незаконным и нарушающими права административного истца действий по регистрации права собственности ФИО1 на объект недвижимости: земельный участок, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> возложении обязанности устранить нарушение прав и законных интересов путем погашения в ЕГРН соответствующей записи. Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Свердловского областного суда от 14.12.2023 решение Серовского районного суда от 31.10.2022 оставлено без изменения.

Истец, обратившись в суд с настоящим иском, указал, что до настоящего времени с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу МО Серовский городской округ в отношении здания, с кадастровым номером 66:61:0220005:1075, площадью 35,9 кв. метров, назначение - нежилое, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:61:0220005:107, площадью 5500 кв. метров, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объект торговли (рынок оптовой торговли), расположенном по адресу: <адрес>, ответчик ФИО1 не обращался.

Суд находит данные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Подпунктом 5 п.1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты, следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости в пределах земельного участка расположен объект недвижимого имущества - здание с кадастровым номером №, площадью 35,9 кв. метров, назначение – нежилое. Право собственности ФИО1 зарегистрировано 18.04.2019, запись в ЕГРН №7.

Договор купли-продажи земельного участка с ФИО1 истцом заключен как с собственником здания.

Согласно п.2 ст. 11 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека, как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В п.16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 г. N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" разъяснено, что залог недвижимой вещи (ипотека) подлежит государственной регистрации и как обременение считается возникшим с момента такой регистрации (статья 8.1, абзац первый пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ, пункт 2 статьи 11 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)") или с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой, если оно возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке (пункт 3 статьи 11 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Таким образом, исходя из принципа земельного законодательства Российской Федерации о единстве судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, обращение взыскания на заложенное имущество - земельный участок, без обращения взыскания на здание, не представляется возможным, поскольку нарушает право истца на возможность обращения взыскания на предмет залога для удовлетворения требований о взыскании задолженности по договору купли-продажи.

При указанных выше обстоятельствах, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о признании за МО Серовский городской округ права залога (ипотеки) в отношении объекта недвижимого имущества - здания с кадастровым номером 66:61:0220005:1075, площадью 35,9 кв. метров, назначение - нежилое, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:61:0220005:107, площадью 5500 кв. метров, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объект торговли (рынок оптовой торговли), расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В соответствии пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по вору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не (усмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (п.1 ст. 488 ГК РФ).

Как следует из условий договора купли-продажи земельного участка № от 30.12.2019, покупатель ФИО1 обязался полностью оплатить цену участка в размере и сроки, установленные п. 3.2 договора (п.2.2.1).

Выкупная цена земельного участка составляет 784 465 руб. 00 коп. (п.3.1), покупатель оплачивает цену участка в течение 20 календарных дней с момента заключения договора.

Как установлено в судебном заседании и не оспорено ответчиком, оплату по договору купли-продажи до настоящего времени ответчик не произвел, в связи с чем, требования истца о взыскании с ответчика выкупной цены земельного участка в размере 784 465 руб. 00 коп. суд считает подлежащими удовлетворению.

Согласно абз.1 ст. 24 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое не может быть обращено взыскание.

Согласно п.1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Из материалов дела следует, что неисполнение обязательств имело место более 3 месяцев, а стоимость имущества превышает 5% от суммы неисполненного обязательства.

В соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания заложенное имущество. Внесудебный порядок истцом и ответчиком не предусмотрен.

Статьей 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация иного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим кодексом и процессуальным законодательством.

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как разъяснено в абз. 5 п. 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей", если сторонам в ходе судебного разбирательства не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены, такая цена устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке).

Соглашения между залогодателем и залогодержателем о начальной продажной цене заложенного имущества не достигнуто, следовательно, начальная продажная цена земельного участка и строения должна определяться как 80% (восемьдесят) процентов от их рыночной стоимости.

Согласно отчету № от 04 июля 2024 года об определении рыночной стоимости объекта оценки, составленному ООО «Центр экономического содействия», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 632000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:61:0220005:107 составляет 7 084 000 руб., всего 7716000 рублей.

Доказательств иной стоимости предмета залога на момент принятия судом решения ответчик суду не представил.

Учитывая доводы истца и обстоятельства дела, суд считает возможным установить залоговую стоимость залогового имущества - нежилого здания с кадастровым номером 66:61:0220005:1075 в размере 505 600 рублей; земельного участка с кадастровым номером 66:61:0220005:107 в размере 5 667 200 руб., реализовав предметы залога путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании ч.1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Истец от уплаты государственной пошлины при подаче иска был освобожден в соответствии с п. 13 ч.1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, поэтому, судебные расходы по оплате государственной пошлины следует возложить на ответчика.

С ФИО1 в доход местного бюджета Серовского муниципального округа подлежит взысканию государственная пошлина в размере 17 044 руб. 65 коп. (по требованиям имущественного характера – 11 044 руб. 65 коп., по требованиям неимущественного характера – 6 000 руб.).

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Отраслевого органа администрации Серовского муниципального округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» к ФИО1 о признании права залога (ипотеки), взыскании задолженности по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить.

Признать за муниципальным образованием Серовский муниципальный округ право залога (ипотеки) в отношении объекта недвижимого имущества - здания с кадастровым номером №, площадью 35,9 кв. метров, назначение - нежилое, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 5500 кв. метров, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объект торговли (рынок оптовой торговли), расположенном по адресу: <адрес>;

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации № в пользу Отраслевого органа администрации Серовского муниципального округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» (№) задолженность по договору от 30 декабря 2019 года № 3624 купли-продажи земельного участка в виде выкупной цены земельного участка в размере 784 465 (семьсот восемьдесят четыре тысячи четыреста шестьдесят пять) рублей 00 копеек.

Обратить взыскание, путем продажи с публичных торгов имущество:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5500 кв. метров, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объект торговли (рынок оптовой торговли), расположенный по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену 5 667 200 (пять миллионов шестьсот шестьдесят семь тысяч двести) рублей;

- здание с кадастровым номером № площадью 35,9 кв. метров, назначение - нежилое, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 5500 кв. метров, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объект торговли (рынок оптовой торговли), расположенном по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену 505 600 (пятьсот пять тысяч шестьсот) рублей.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации № в доход местного бюджета Серовского муниципального округа государственную пошлину в сумме 17 044 (семнадцать тысяч сорок четыре) рубля 65 копеек.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Свердловский областной суд через Серовский районный суд Свердловской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Щербина