Дело №

УИД:62RS0№-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 16 января 2023 года

Рыбновский районный суд <адрес> в составе судьи ФИО7 Е.Н.,

при секретаре ФИО8 Ю.В.,

с участием представителя истца ООО «Технопарк Рязань» ФИО9 П.Н., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО10 М.В. - ФИО11 Д.В., действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Технопарк Рязань» (ООО «Технопарк Рязань») к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

установил:

ООО «Технопарк Рязань» обратилось в суд с вышеуказанным иском, мотивируя следующим.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Технопарк Рязань» (продавец) и ФИО12 М.В. (покупатель) заключили договор купли-продажи, согласно которому ООО «Технопарк Рязань» продал ФИО13 М.В. земельный участок с кадастровым номером 62:13:1170301:744, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 262 081 кв.м., адрес объекта: <адрес>, вблизи д.Зеленинские Дворики.

Согласно отчету о переходе прав на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, право собственности в отношении земельного участка зарегистрировано за истцом ДД.ММ.ГГГГ, предыдущих собственников нет.

Согласно выписке из ЕГРН № до настоящего времени собственником земельного участка с кадастровым номером 62:13:1170301:744 является ФИО14 М.В., право собственности после истца за ним зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ и, хотя право собственности на земельный участок перешло от истца к ответчику, покупатель оплату по договору купли-продажи в размере 655 202,5 руб. не осуществил. Оплата предусматривалась единоразово или частями в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылаясь на положения п.п.1 п.2 ст.450, п.2 ст.450 ГК РФ, разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, истец полагает, что отсутствие оплаты является существенным нарушением договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:13:1170301:744, так как ООО «Технопарк Рязань» было лишено того, на что вправе было рассчитывать при заключении договора и истец имеет право на расторжение договора судом и возврата переданного имущества покупателю на основании статей 1102, 1104 ГК РФ, регулирующих положения о неосновательном обогащении.

Истцом в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора письмом с описью, которое получено ответчиком по его адресу ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. В предложении был установлен срок - в течение 3 дней с даты получения в порядке ч.1 ст.164.1 ГК РФ данного предложения. Так как ответ от ответчика в течение 3-х дней не был получен, досудебный порядок, предусмотренный п.2 ст.452 ГК РФ, считается соблюденным, в связи с чем, истец обратился в суд.

Истцом обращено внимание, что согласно выписке из ЕГРН, существует две записи об ограничении прав и обременение земельного участка с кадастровым номером 62:13:1170301:744 в силу договоров об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ в пользу Публичного акционерного Общества Социальный Банк Приморья «Примсоцбанк».

Просит суд:

-расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:13:1170301:744, на основании которого право собственности на земельный участок с кадастровым номером 62:13:1170301:744 перешло от ООО «Технопарк Рязань» (ИНН <***>) в пользу ФИО1, о чем произведена запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ;

-вернуть в собственность ООО «Технопарк Рязань» (ИНН <***>) земельный участок с кадастровым номером 62:13:1170301:744, адрес: <адрес>, вблизи д.Зеленинские Дворики.

Представитель ООО «Технопарк Рязань» ФИО15 П.Н. исковые требования поддержал в полном объеме, по тем же основаниям, что указаны в иске. Пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик приобрел у истца земельный участок со сроком оплаты по сделке до ДД.ММ.ГГГГ. В указанный срок ответчик цену договора не оплатил. В июле 2021 года истец обратился к ответчику с претензией о расторжении договора купли-продажи в связи с не оплатой цены договора. Ответчик на претензию не ответил, что послужило основанием для обращения истца в суд с данным иском. На настоящий момент спорный земельный участок находится в залоге у ПАО СКБ Приморья. Переход прав был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ с участием обеих сторон, но оплата по договору не была осуществлена. Просил удовлетворить требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:13:1170301:744 и возврате земельного участка в собственность истца.

Ответчик ФИО16 М.В. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

Представитель ответчика ФИО17 Д.В. исковые требования не признал, указав, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, покупатель ФИО18 М.В. стоимость участка оплатил полностью. ФИО1 внес денежные средства в кассу общества «Технопарк» в качестве оплаты, после этого в течение практически трех лет обе стороны сделки конклюдентно признавали заключение и исполнение данного договора. Со стороны продавца не выдвигалось никаких претензий, связанных с оплатой земельного участка, не указывалось на необходимость такой оплаты, не выдвигалось претензий в связи с расторжением договора. Впоследствии, ближе к истечению трехлетнего срока, продавцом было обнаружено, что документы, подтверждающие оплату земельного участка не были выданы на руки ФИО1, в связи с чем решил повторно предъявить требования на сумму стоимости земельного участка. ФИО1, в свою очередь, получив такое требование, и, понимая, что подлинников документов, подтверждающих оплату земельного участка, у него не сохранилось, принял решение о повторной оплате земельного участка. Он оплатил стоимость земельного участка на расчетный счет ООО «Технопарк», однако, денежные средства продавцом были ему возвращены обратно. После этого ФИО1 перевел эти денежные средства на расчетный счет суда в качестве способа исполнения данных обязательств. Полагает, что договор купли-продажи земельного участка покупателем исполнен надлежащим образом. В настоящее время земельный участок с кадастровым номером 62:13:1170301:744 находится в залоге у ПАО Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» в обеспечение обязательств по кредитным договорам. Никаких убытков истец не понес. Неоплата земельного участка не является убытками, влекущими необходимость расторжения договора. Просит в удовлетворении исковых требований ООО «Технопарк Рязань» отказать.

Представитель третьего лица - Публичного акционерного общества Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в возражениях на исковое заявление указал, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку из буквального толкования п.2 ст.450 ГК РФ суду необходимо учесть, что сама по себе невыплата покупателем покупной стоимости земельного участка не влечет для продавца право требования расторжения договора как существенное нарушение обязательства другой стороной. Кроме того, спорный земельный участок выступает обеспечением обязательств заемщика ООО «Стройактив» по двум кредитным договорам на текущую дату в размере 157 171 0000 руб., что не эквивалентно сумме неисполненных ФИО19 М.В. обязательств по неоплате покупной цены - 655 202,50 руб. Права истца могут быть восстановлены путем предъявления иска о взыскании стоимости земельного участка и процентов по ст.395 ГК РФ. Независимо от установления судом нового собственника, ипотека как обременение на земельный участок сохраняется до полного исполнения обязательств по кредитным договорам. Правовые основания прекращения и регистрации права собственности за истцом на основании судебного решения отсутствуют. Просит суд в удовлетворении искового заявления ООО «Технопарк Рязань» к ФИО20 М.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, возврате в собственность ООО «Технопарк Рязань» земельного участка с кадастровым номером 62:13:1170301:744 отказать.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившегося ответчика ФИО21 М.В., представителя третьего лица - Публичного акционерного общества Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк».

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Технопарк Рязань» (продавцом) и ФИО22 М.В. (покупателем) был заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец продал, а покупатель купил земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 262 081 кв.м., адрес объекта: <адрес>, вблизи д.Зеленинские Дворики, кадастровый №.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН право собственности на этот земельный участок в настоящий момент зарегистрировано за ответчиком ФИО23 М.В., запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отчетом об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, представленным в материалы дела стороной истца, делом правоустанавливающих документов, поступивших из Управления Росреестра по <адрес>.

Согласно п.2.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка составляет 655 202 руб. 50 коп., которую покупатель оплачивает продавцу единоразово или частями в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Полагая, что ФИО24 М.В. свои обязательства по оплате стоимости земельного участка по договору купли-продажи в указанный срок не исполнил, истцом в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора, полученное им ДД.ММ.ГГГГ.

По истечении установленного в предложении трехдневного, с даты получения этого предложения, срока, ответчик истцу не ответил, что явилось несогласием с расторжением договора купли-продажи земельного участка.

В соответствии с ч.1 ст.452 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ч.2 ст.452 ГК РФ).

До истечения тридцатидневного срока истец обратился в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи, обосновывая тем, что неоплата стоимости земельного участка по данному договору является существенным его нарушением в силу п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенными признаются нарушения договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Между тем, суду не представлено убедительных доказательств тому, что неоплата по договору является существенным нарушением принятых обязательств, при котором истец претерпел значительный ущерб и лишился того, на что рассчитывал на момент заключения договора в сентябре 2018 года.

В соответствии с ч.1 ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (ч.2 ст.307 ГК РФ).

Согласно ч.2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (ч.3 ст.453 ГК РФ).

В силу ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Указывая на неисполнение ответчиком обязательств по оплате по договору купли-продажи земельного участка, стороной истца предоставлена в материалы дела выписка операций ПАО Сбербанк по лицевому счету ООО «Технопарк Рязань» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В опровержение данного обстоятельства ответчиком доказательств не представлено со ссылкой на утрату платежного документа.

Между тем, суд полагает, что отсутствие поступления денежных средств от ответчика по лицевому счету истца не является бесспорным доказательством.

Порядок и форма оплаты договором не установлена, а из пункта 4 (абз.2) договора следует, что после подписания договора обязательства сторон считаются выполненными полностью.

Несмотря на это, после поступления настоящего иска в суд и принятия его к производству суда ответчик ФИО25 М.В. оплатил денежную сумму по договору купли-продажи в размере 655 202 руб. 50 коп., перечислив их на расчетный счет истца, что подтверждается чеком-ордером ПАО Сбербанк 8606/28 от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из лицевого счета по вкладу «Сберегательный счет» (номер счета 40817 810 2 5300 4484975). ООО «Технопарк Рязань» возвратил вышеуказанную сумму ответчику ФИО26 М.В., однако обязательства считаются исполненными и не были прекращены вступившим в законную силу решением суда.

Кроме того, ответчиком были внесены денежные средства по оплате стоимости земельного участка на депозит суда ДД.ММ.ГГГГ, что следует признать надлежащим исполнением обязательства и отсутствие оснований для расторжения договора.

Изучение договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ показывает, что в нем отсутствуют условия, предоставляющие право продавцу расторгнуть договор при неисполнении обязательств покупателем по оплате за переданный ему объект. Неоплата имущества не оговорена сторонами как существенное условие договора. Кроме того, данным договором не предусмотрена возможность его расторжения с последующим возвращением продавцу проданного объекта. В целях восстановления своих нарушенных прав истец не лишен возможности требовать в судебном порядке оплаты проданного по договору купли-продажи имущества в соответствии с ч.3 ст.486 ГК РФ, согласно которому если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса. Данные разъяснения даны в п.65 (абз.2) Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Оценивая существенность нарушения договора с учетом всех обстоятельств, судом установлено, что на момент рассмотрения спора срок нарушения обязательства составил около 3-х лет, в течение которых истец не предъявлял требований об оплате спорного имущества вплоть до обращения в суд с иском, каких-либо иных претензий или о нуждаемости в земельном участке не заявлял.

Таким образом, суд соглашается с доводами стороны ответчика, что ООО «Технопарк Рязань» фактически признало факт надлежащего исполнения спорного договора, а установленные судом обстоятельства не являются исключительными для расторжения договора вследствие нарушения срока оплаты приобретаемого земельного участка.

Установив волю истца на отчуждение ответчику земельного участка по согласованной условиями договора стоимости, принимая во внимание факт подписания истцом договора, содержащего сведения о том, что обязательства сторон считаются выполненными полностью, а также факт исполнения договора истцом по передаче объектов недвижимости ответчику, регистрацию перехода права собственности по сделке с участием представителя истца, суд приходит к выводу об отсутствии совокупности условий для расторжения договора и возврата имущества истцу.

Также, судом установлено, что спорный земельный участок выступает обеспечением обязательств заемщика ООО «Стройактив» по двум кредитным договорам на общую сумму 157 171 0000 руб., что подтверждается кредитным договором об открытии кредитной линии с лимитом выдачи № от ДД.ММ.ГГГГ, договором ипотеки недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, договором об открытии кредитной линии с лимитом выдачи № от ДД.ММ.ГГГГ, договором ипотеки недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ.

Наличие обременения в виде залога подтверждены записями в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

При этом доводы стороны ответчика и залогодержателя - Публичного акционерного общества Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» - о неправомерности заявленных истцом требований о расторжении договора купли-продажи заслуживают внимание и принимаются судом как достаточно убедительные и мотивированные.

Нахождение в залоге у ПАО Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» земельного участка в обеспечение обязательств по кредитным договорам на сумму более 150 000 000 рублей, в силу ст.353 ГК РФ не повлечет отмену этого залога и смена собственника при расторжении договора купли-продажи не повлияет на правоотношения в сфере ипотечного кредитования и не будет способствовать извлечению истцом материальной выгоды. Залог земельного участка, стоимостью чуть более 1 миллиона рублей, является безусловным обеспечением обязательств по договорам ипотеки.

Таких образом, при невозможности реализации истцом полного объема правомочий собственника, земельный участок не может быть возвращен ООО «Технопарк Рязань», как это заявлено в иске, и не восстановит его прав.

В итоге, истцом не доказана существенность нарушения ответчиком ФИО27 М.В. обязательств по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:13:1170301:744 от ДД.ММ.ГГГГ, влекущих расторжение указанного договора и возврата участка в собственность ООО «Технопарк Рязань».

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, а согласно ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителя.

Суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, а поэтому оплаченная истцом госпошлина в сумме 13 573 руб. и заявленные истцом к взысканию расходы на оплату услуг представителя возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Технопарк Рязань» (ООО «Технопарк Рязань») к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврата его в собственность ООО «Технопарк Рязань» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Рыбновский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись ФИО28 Е.Н.

Копия верна: Судья -