УИД № 61RS0004-01-2025-004917-51

Дело № 2-2839/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 ноября 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Захаренко Л.В.

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Ростова-на-Дону, третье лицо Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону об установлении суммы возмещения за изъятие объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с настоящим иском в суд к Администрации г. Ростова-на-Дону об определении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, указав, что является собственником жилого помещения общей площадью 63,1 кв.м. по адресу: №. Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 18.11.2019 года № 1058 многоквартирный жилой <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.04.2024 года № 323 земельный участок площадью 520 кв.м. с КН № по адресу: <адрес>, принадлежащий собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности был изъят для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома <адрес> аварийным и подлежащим сносу. Согласно выписке из протокола № 24 Заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от ДД.ММ.ГГГГ размер рыночной стоимости изымаемого жилого помещения принадлежащего на праве собственности ФИО1 составляет 6463670 рублей, Между ФИО1 и Муниципальным образованием «Город Ростов-на-Дону» в лице Администрации города Ростова-на-Дону ДД.ММ.ГГГГ было подписано соглашение №, указанные денежные средства в размере 6463670 рублей были перечислены на расчётный счёт истца. После подписания соглашения ФИО4 стало известно, что отчёт № от ДД.ММ.ГГГГ не мог быть положен в основу заключения соглашения в ввиду его недействительности в части определения размера возмещения, что, по мнению истца, нарушает её права. Истец оспаривала п. 2.2.1 соглашения от 15.05.2025 года в части определения выкупной стоимости имущества.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнила свои исковые требования и просила суд определить действительную рыночную стоимость жилого помещения <адрес> включая рыночную стоимость доли истца в общем имуществе в многоквартирном доме, стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома и рыночную стоимость доли истца в праве собственности на земельный участок, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, путем выкупа жилого помещения в муниципальную собственность, по состоянию на май 2025 года, в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы в размере 7879037 рублей, в том числе:- рыночная стоимость <адрес> - 6982267 рублей, в том числе: стоимость доли истца в общем имуществе в многоквартирном доме - 146628 рублей, рыночная стоимость доли истца в праве собственности на земельный участок - 1221897 рублей, стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома - 2583439 рублей, убытки - 896770 рублей на момент подписания соглашения от ДД.ММ.ГГГГ №. Так же истец просила взыскать с Администрации города Ростова-на-Дону в пользу ФИО1 недоплаченную сумму за изъятое жилое помещение в размере 1415367 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 3000 рублей, расходы по оплате за проведение экспертизы в размере 34000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 40000 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Представитель истца ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования в уточнённом варианте поддержала, дала пояснения аналогичные доводам указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования не признала, представила письменные возражения относительно заявленных требований.

Представитель третьего лица Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В отношении не явившихся лиц дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, пришёл к следующему.

ФИО1 являлась собственником жилого помещения (квартиры) № по адресу: <адрес>

Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 18.11.2019 года № 1058 многоквартирный дом по адресу: <адрес> лит. Е был признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем собственникам помещений в течение 4 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить его снос.

Между Администрацией города Ростова-на-Дону и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд.

В п. 2.2.1. соглашения был определен размер возмещения, который составил 6463670 рублей, в том числе 4291876,88 рублей за счет средств областного бюджета; 2171793,12 рублей - за счет средств местного бюджета.

Размер возмещения был установлен на основании Отчета № ООО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» «Об определении рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда, принадлежащего гражданам на праве собственности, а также обязательств по возмещению убытков, для последующего изъятия помещений для муниципальных нужд на территории города Ростова-на-Дону», где общий размер возмещения составляет 6463670 рублей, в том числе 6204939 рублей - рыночная стоимость изымаемого жилого помещения, 258731 рубль - стоимость обязательств по возмещению убытков (248198 рублей - риелторские услуги, 2000 рублей - стоимость оформления права собственности на другое жилое помещение, 8533 рубля - стоимость переезда).

Указанное возмещение в размере 6463670 рублей истцу выплачено в полном объеме.

Поводом для обращения в суд с настоящим иском послужило то обстоятельство, что истец с указанной стоимостью возмещения не согласна, так как стоимость возмещения определена с нарушением п. 7 ст. 32 ЖК РФ. Кроме того, соглашение заключено с истцом на основании Отчета № ООО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» «Об определении рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда, принадлежащего гражданам на праве собственности, а также обязательств по возмещению убытков, для последующего изъятия помещений для муниципальных нужд на территории города Ростова-на-Дону», который к моменту заключения соглашения являлся недействительным, так как прошло более шести месяцев с момента его изготовления.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Согласно ч. 6 ст. 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки, размер возмещения и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Размер возмещения изымаемого жилого помещения определяется по правилам ч. 7 ст. 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), необходимо иметь в виду, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 56.9 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд должно содержать размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В рамках настоящего спора судом установлено, что между сторонами было заключено соглашение об изъятии квартиры в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд от 15.05. 2025 года об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> для муниципальных нужд, размер возмещения составил 6463670 рублей, и был определен на основании Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

Из указанного Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» следует, что поскольку положениями ст.ст. 36-38 ЖК РФ и ст. 209 ГК РФ установлена неразрывная связь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом в общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок) стоимость доли в праве собственности на такое имущество включена в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме.

Вместе с тем, согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

С учётом требований ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» при несоблюдении данных императивных норм права нельзя признать законным определение стоимости возмещения в размере 6463670 рублей, указанном в Отчете № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА», положенную в основу п. 2.2.1 соглашения от 15.05.2025 года.

Кроме того анализ содержания условий Соглашения, а также Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА», положенного в основу при определении выкупной стоимости изымаемого жилого помещения заключения соглашения, позволяет прийти к выводу о том, что он выполнен с нарушением требований ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно рыночная стоимость изымаемого жилого помещения рассчитана без учета стоимости компенсации за капитальный ремонт, а также убытков в виде расходов, связанных с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17 июля 2025 года по данному гражданскому делу была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Согласно выводам заключения №-НС от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного экспертами ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», действительная рыночная стоимость жилого помещения – <адрес>, площадью 63,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> включая рыночную стоимость доли истца в общем имуществе в многоквартирном доме, стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома и рыночную стоимость доли истца в праве собственности на земельный участок, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, путем выкупа жилого помещения в муниципальную собственность, по состоянию 15.05.2025 года, составляет 7897037 рублей, в том числе: - рыночная стоимость <адрес> – 6982267 рублей (в том числе: стоимость доли истца в общем имуществе в многоквартирном доме – 146628 рублей, рыночная стоимость доли истца в праве собственности на земельный участок – 1221897 рублей, стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома – 2583437 рублей), убытки – 896770 рублей.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт, а в состав убытков включаются убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения).

Поскольку вопрос компенсации стоимости не произведенного капитального ремонта, а также компенсации убытков, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, не был разрешен при подписания соглашения об изъятии, выкупная стоимость определена без учета такой компенсации, а также принимая во внимание, что на момент заключения соглашения с даты составления Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» прошло более 10 месяцев, что противоречит положениям ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд приходит к выводу, что рыночная стоимость жилого помещения не могла быть определена на основании Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

Учитывая, что истец не лишён права оспаривать размер возмещения как до заключения соглашения, обратившись в суд за установлением рыночной стоимости изымаемого имущества, так и после заключения соглашения, выявив несоответствие закону документа, послужившего основанием включения в соглашение об изъятие имущества размера возмещения, суд с учетом установленных обстоятельств приходит к выводу, что в данном случае рыночная стоимость подлежащего изъятию жилого помещения подлежит установлению на основании заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного экспертами ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», согласно которому рыночная стоимость жилого помещения - <адрес>, площадью 63.1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> включая рыночную стоимость доли истца в общем имуществе в многоквартирном доме, стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома и рыночную стоимость доли истца в праве собственности на земельный участок, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием путем выкупа жилого помещения в муниципальную собственность, по состоянию на май 2025 года, составляет в размере7879037 рублей.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика недоплаченной стоимости за изъятое жилое помещение в размере 1415367 рублей также подлежат удовлетворению.

Экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное экспертами ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», сторонами не оспорено. Ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы сторонами не заявлялось.

Доводы представителя Администрации г. Ростова-на-Дону о том, что по указанным требованиям Администрация г. Ростова-на-Дону является ненадлежащим ответчиком, судом отклоняются. Из материалов дела усматривается, что муниципальное образование Администрация г. Ростова-на-Дону является стороной договора от 15.05.2025 года. Решение об изъятии земельного участка по адресу <адрес> так же на основании действующего законодательства принималось муниципальным образованием в лице Администрации г. Ростова-на-Дону.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со статьей 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей.

На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Данная статья предоставляет суду право уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение расходов по оплате услуг представителя. Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные стороной, в пользу которой принято судебное решение, с противоположной стороны в разумных пределах является одним из правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителей, соблюдения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон.

При определении суммы, подлежащей взысканию в возмещение расходов по оплате услуг представителя, суд исходит из среднего уровня оплаты аналогичных услуг, при этом суд учитывает степень сложности гражданского дела, цену иска, обоснованность заявленных требований, а также принимает во внимание объем и качество проведенной представителем истца по делу работы и количество судебных заседаний, в которых представитель истца принимал участие.

Таким образом, с Администрации г. Ростова-на-Дону в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате услуг эксперта в размере 34000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 40000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 3000 рублей.

Исходя из вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить рыночную стоимость жилого помещения - <адрес>, площадью 63,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> включая рыночную стоимость доли истца в общем имуществе в многоквартирном доме, стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома и рыночную стоимость доли истца в праве собственности на земельный участок, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием путем выкупа жилого помещения в муниципальную собственность, по состоянию на май 2025 года, в размере 7879037 рублей.

Взыскать с Администрации г. Ростова-на-Дону, ИНН <***> в пользу ФИО1, паспорт № недоплаченную стоимость за изъятое жилое помещение в размере 1415367 рублей, расходы по оплате услуг эксперта в размере 34000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 40000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 3000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11 ноября 2025 года.

Судья