КОПИЯ
Дело № 2-1276/2022
УИД: 52RS0010-01-2021-002955-57
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 сентября 2022 года Балахнинский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Беляева Д.В.,
при секретаре Мошенчич И.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды,
установил:
Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области обратилось в суд с исковым заявлением, указав, что 25.10.2013 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Балахнинского муниципального района Нижегородской области и ФИО1 был заключен договор <данные изъяты> аренды земельного участка <данные изъяты>, для строительства продуктового магазина.
Земельный участок был передан по акту приема-передачи от 25.10.2013.
В соответствии с пунктом 4.3. договора, арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца.
Арендатор обязательства по внесению арендной платы выполнял ненадлежащим образом, в результате чего за период с 01.04.2014 по 30.09.2021 образовалась задолженность в размере 179 789,77 руб.
Договором аренды предусмотрена неустойка за нарушение срока уплаты платежей в размере 0,1 % от суммы невнесенной арендной платы за каждый день.
Истец просит суд взыскать с ФИО1 в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области задолженность по договору <данные изъяты> от 25.10.2013 аренды земельного участка <данные изъяты>. в сумме 240 074,87 руб., из которых арендная плата 179 789,77 руб. за период с 01.04.2014 по 30.09.2021, пени – 60 286,10 руб. за период с 21.04.2014 по 07.12.2021.
В судебное заседание представитель истца не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании просили в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности, отсутствие государственной регистрации договора аренды, невозможность использования земельного участка и фактическим его неиспользованием. Представитель ответчика указала, что ответчик планировал заключить договор аренды земельного участка, но при попытке подать документы на государственную регистрацию договора в 2016 году обнаружил, что дата заключения договора была указана как 25.10.2013, в связи с чем, ответчик не представлял договор на государственную регистрацию и фактически никогда земельным участком не пользовался. Акт сверки взаимных расчетом сторонами не подписан, ответчик никогда не вносил арендную плату по указанному договору, поскольку не мог пользоваться участком в отсутствие государственной регистрации договора.
Представитель третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Балахнинского муниципального округа Нижегородской области, Администрации Балахнинского муниципального округа по Нижегородской области ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал.
Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца, извещенного о времени и месте рассмотрения дела и просившего о рассмотрении дела в его отсутствие.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, их представителей, исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Как следует из материалов дела, 25.10.2013 муниципальное образование Балахнинский муниципальный район Нижегородской области и ФИО1 подписали договор аренды земельного участка <данные изъяты>, согласно которому арендодатель представляет для строительства продуктового магазина за плату во временное владение и пользование объект – земельный участок <данные изъяты>, а арендатор принимает указанный земельный участок, оплачивает пользование и своевременно возвращает его арендодателю.
По условиям указанного договора начало срока аренды – 03.10.2013, окончание срока аренды – 02.10.2016. Договор вступает в силу с момента государственной регистрации и действует до 02.10.2016. Сторонами договора подписан акт приема-передачи земельного участка (л.д. 11).
Вместе с тем, как следует из материалов дела, договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, соответствующая запись ЕГРН не внесена.
В соответствии с пунктом 4.3. договора, арендатор ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца перечисляет арендную плату по реквизитам, указанным в договоре аренды.
В соответствии с п. 5.1. договора аренды, за нарушение сроков уплаты арендной платы, установленных договором, арендатор уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки от суммы просрочки платежа за истекший расчетный период.
Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате, ссылаясь на неисполнение ответчиком соответствующей обязанности.
Ответчик при рассмотрении дела ссылался на отсутствие государственной регистрации договора аренды, что делало невозможным использование земельного участка в соответствии с целями договора – для строительства продуктового магазина.
В соответствии со ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной (пункт 1).
В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2).
Если встречное исполнение обязательства произведено, несмотря на непредоставление другой стороной обусловленного договором исполнения своего обязательства, эта сторона обязана предоставить такое исполнение (пункт 3).
Правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящей статьи, применяются, если договором или законом не предусмотрено иное (пункт 4).
Указанное регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ.
Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).
Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.
Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.
Как установлено судом, спорный договор аренды носил целевой характер - осуществление строительства объекта недвижимости – продуктового магазина и подлежал обязательной государственной регистрации.
В силу ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Согласно ч. 7 ст. 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство застройщик должен приложить к заявлению в числе прочих документов правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, проектную документацию, подготовленную специализированной организацией в порядке ст. 48 данного кодекса.
Правоустанавливающим документом на земельный участок, в частности, является договор аренды земельного участка.
В силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.
Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены п. 3 ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.
Если публично-правовое образование - арендодатель и публично-правовое образование, орган которого уполномочен выдавать разрешение на строительство, совпадают, то такое публично-правовое образование не может считаться третьим лицом в отношении заключенного им же договора аренды и правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды на него не распространяются.
Вместе с тем для оформления разрешения на строительство арендатору необходимо представить различные документы (проектную документацию, заключения экспертов, технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и другие документы, указанные в ст. 51 ГрК РФ), подготовка которых осуществляется третьими лицами.
Как объяснил представитель ответчика в судебном заседании, в отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка подготовить необходимую документацию ответчик не мог.
Как следует из материалов дела и установлено судом, фактически земельный участок никогда не использовался, в настоящее время свободен от каких-либо объектов, участок не огорожен (л.д. 105).
Отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, в связи с чем арендатор на основании ст. 328, п. 1 ст. 611, п. 4 ст. 614 ГК РФ не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.
При этом следует отметить, что п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» касается случаев, когда арендодатель надлежащим образом исполнял свою встречную обязанность и не касается ситуации невозможности использования земельного участка по назначению ввиду обстоятельств, за которые отвечает арендодатель.
Создание арендодателем таких условии, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.
Передача по акту ответчику спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования.
При решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичны, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств на основании норм как ст. 167 ГК РФ, так и ст. 1102 ГК РФ необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам ст. 167 ГК РФ, ни по нормам гл. 60 ГК РФ.
С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.
Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 57, 194, 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ОГРН <***>) к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды отказать.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Балахнинский городской суд Нижегородской области.
Судья п.п. Д.В. Беляев
Решение суда в законную силу не вступило.
Подлинник решения суда находится в Балахнинском городском суде Нижегородской области и подшит в дело № 2-1276/2022 (УИД: 52RS0010-01-2021-002955-57).
Копия верна.
Судья Д.В. Беляев
Секретарь