Дело № 2-645/2022
65RS0010-01-2022-000909-66
РЕШЕНИЕ
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
25 ноября 2022 года город Оха Сахалинской области
Охинский городской суд Сахалинской области
В составе: председательствующего судьи – Асмадяровой Е.Л.,
с участием прокурора – Ермакова И.И.,
при секретаре – Козик Н.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, несовершеннолетним ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате квартиры в собственность продавца, возмещении судебных расходов,
установил :
29.06.2022 (уточнения от 07.10.2022) ФИО1 обратилась в Охинский городской суд Сахалинской области с настоящим иском к ФИО2, несовершеннолетним ФИО3, ФИО4, указывая, что 09.11.2021 между сторонами спора заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...> (далее – спорное жилое помещение, квартира), по условиям которого истец ФИО1 передала в долевую собственность ответчикам ФИО2, несовершеннолетним ФИО3, ФИО4 спорную квартиру (по 1/3 доли в праве собственности каждому ответчику), а ответчики обязались уплатить истцу ее стоимость в согласованном сторонами договора размере – в сумме 1200000 руб. 00 коп. По настоящее время во исполнение условий этого договора стороной покупателей истцу переданы денежные средства только в общей сумме 698881 руб. 83 коп., остальная часть цены квартиры (501118 руб. 17 коп.) ответчиками истцу не уплачена. При этом ответчики недобросовестно не исполняют свои обязательства по уплате цены квартиры, от урегулирования настоящего спора во внесудебном порядке уклоняются. Поэтому истец была вынуждена обратиться в суд с настоящим иском за защитой своих прав, понесла судебные расходы по уплате государственной пошлины при обращении с настоящим иском в суд.
В связи с этим в своем исковом заявлении, с учетом уточнений к нему, истец ФИО1 поставила требования о расторжении заключенного между сторонами спора договора купли-продажи спорной квартиры от 09.11.2021, возврате спорного жилого помещения в собственность истца, возмещении за счет ответчиков своих судебных расходов по уплате государственной пошлины при обращении с иском в суд в размере 14500 руб. 00 коп.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО5, действующая на основании доверенности, исковые требования ФИО1 поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточнениям к нему. В обоснование иска также указала, что ответчики не произвели в полном объеме оплату спорного имущества, приобретенного по договору купли-продажи, вследствие чего истец оказалась лишенной того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно: на получение согласованной стоимости имущества, что является существенным нарушением условий сделки.
Ответчик и законный представитель несовершеннолетних ответчиков ФИО3, ФИО4 – их мать ФИО2 в судебном заседании не возражала относительно расторжения спорного договора купли-продажи квартиры, фактические основания иска не оспаривала. При этом указала, что ее семья является малоимущей, другого жилого помещения для своего проживания она и двое ее малолетних детей не имеют, выселиться им некуда, поэтому они намерены продолжить пользоваться спорной квартирой для своего проживания и не согласны возвратить ее истцу.
Представитель органа опеки и попечительства управления образования МО ГО «Охинский» – ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании полагала исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению, поскольку их удовлетворение повлечет нарушение законных прав несовершеннолетних ответчиков на спорное жилое помещение, включая право использовать его для своего постоянного проживания в качестве единственного имеющегося у них жилья, и ущемление их интересов.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства дела извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчиков – государственного учреждения – отделение Пенсионного фонда Российской Федерации по Сахалинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства дела третье лицо извещено надлежащим образом, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.
Поэтому суд, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), рассматривает дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц, их представителей.
Выслушав объяснения представителя истца, ответчика, заключение органа опеки и попечительства, заключение прокурора, полагавшего исковые требования не подлежащими удовлетворению, исследовав материалы дела и оценив все собранные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (часть 1 статьи 310 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).
В силу статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2).
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (часть 1 статьи 450). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (часть 2 статьи 450).
Согласно статье 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.
В силу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451).
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2 статьи 451).
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (пункт 3 статьи 451).
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451).
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами спора, 09.11.2021 между сторонами спора действительно заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>. Во исполнение условий этого договора истец ФИО1 возмездно передала в долевую собственность ответчикам ФИО2, несовершеннолетним ФИО3, ФИО4 спорную квартиру (по 1/3 доли в праве собственности каждому ответчику), 16.11.2021 произведена государственная регистрация права их долевой собственности на это жилое помещение.
Согласно условиям этого договора ответчики обязались уплатить истцу цену за спорную квартиру в согласованном сторонами договора размере – в сумме 1200000 руб. 00 коп.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами спора, спорный договор заключен на основании волеизъявления обеих его сторон, в результате достижения его сторонами соглашения по всем существенным условиям этого договора. Условия этого договора полностью исполнены продавцом, частично исполнены покупателями.
По состоянию на день разрешения настоящего спора судом во исполнение условий этого договора стороной покупателей истцу переданы денежные средства в общей сумме 698881 руб. 83 коп., из которых 483881 руб. 83 коп. – за счет средств материнского (семейного) капитала семьи ответчиков, остальная часть цены квартиры – денежная сумма в размере 501118 руб. 17 коп. ответчиками истцу не уплачена.
Таким образом, большая часть стоимости спорной квартиры по спорному договору (58%) стороной ответчиков истцу уплачена. Наличие задолженности в размере 42% от цены имущества по спорному договору не может быть расценено судом, как его существенное нарушение.
Обстоятельства, действительно свидетельствующие о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении спорного кредитного договора и(или) существенном нарушении условий этого договора покупателями, сторонами спора суду не указаны, доказательства, подтверждающие наличие фактов такого рода – не указаны и не представлены, судом не выявлены.
Как не указаны и не представлены доказательства, подтверждающие, что истец при заключении спорного кредитного договора была введена в заблуждение, либо покупатели действовали с намерением причинить вред продавцу, действуя в обход закона.
При таких обстоятельствах, суд не усматривает фактических и правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о расторжении спорного договора, возврате спорной квартиры в собственность истца.
В связи с этим по правилам, установленным статьей 98 ГПК РФ, не подлежат удовлетворению и требования истца о возмещении за счет ответчиков ее судебных расходов по уплате государственной пошлины при обращении с настоящим иском в суд.
При этом истец не лишена права требовать, в том числе в судебном порядке, уплаты ответчиками задолженности по спорному договору, а также их привлечения к гражданско-правовой ответственности за неисполнение части возникших из этого договора обязательств.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил :
В удовлетворении исковых ФИО1 к ФИО2, несовершеннолетним ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате квартиры в собственность продавца, возмещении судебных расходов – отказать.
Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Охинский городской суд Сахалинской области в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий судья Е.Л. Асмадярова
Решение в окончательной форме принято 02 декабря 2022 года.
Судья Е.Л. Асмадярова
Копия верна: судья Е.Л. Асмадярова