УИД 47RS0015-01-2024-001124-26
Дело № 2-65/2025 16 мая 2025 года
РЕШЕНИЕ
И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и
Сланцевский городской суд Ленинградской области в составе:
председательствующего судьи Давидович Н.А.,
с участием адвоката Куклина В.В.,
при помощнике судьи М,
рассмотрев в открытом судебном заседании заявление ФИО1 к ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3, обществу с ограниченной ответственностью ПКО «ФЕНИКС», Управлению Федеральной службы судебных приставов по Ленинградской области об отмене запрета на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 об отмене запрета на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества.
Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания в качестве соответчиков привлечены: Управление Федеральной службы судебных приставов по Ленинградской области, общество с ограниченной ответственностью ПКО «Феникс», ИП ФИО3 (л.д.235 т.1).
Определением суда от 10 апреля 2025 года принят отказ от части исковых требований: об отмене запрета на совершение регистрационных действий в отношении 22/51 долей в праве общей долевой собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес>, установленный 24 ноября 2023 года судебным приставом-исполнителем по исполнительному производству от 26 октября 2023 года №-ИП Сланцевского районного отделения судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов Ленинградской области, и в этой части дело производством прекращено (л.д.18-20 т.2).
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дне суда извещена надлежащим образом, ранее от нее поступило письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием ее представителя-адвоката Куклина В.В., действующего на основании ордера и нотариальной доверенности (л.д.107 т.1).
Представитель истца ФИО1 , адвокат Куклин В.В. действующий на основании ордера и нотариальной доверенности, исковые требования поддержал и пояснил, что 30 октября 2021 года ФИО1 приобрела у ФИО2 22/51 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. Согласно договора купли-продажи, в распоряжение ФИО1 поступает одна комната площадью 22, 44 кв. м. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. После сделки, ФИО1 вселилась в комнату, какое то время в ней проживала, то есть вступила во владение приобретенной доли в праве на квартиру, в том числе одной из комнат, соразмерной указанной доле. В настоящее время она работает в СПб, и в комнате постоянно не проживает. Вместе с тем, в целях государственной регистрации права на приобретенную долю в праве на квартиру ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Ленинградской области только 12 августа 2022 года. 18 августа 2022 года она получила уведомление о приостановлении регистрационных действий, а 15 ноября 2022 года о прекращении государственной регистрации в отношении данной доли в праве на квартиру. Причиной, влекущей невозможность для ФИО1 зарегистрировать свое право собственности на долю в праве общей долевой собственности на квартиру, является существующие запреты на совершение действий по регистрации, наложенные уже после заключения договора купли-продажи судебными приставами-исполнителями по трем исполнительным производствам в отношении должника ФИО2, которые возбуждены в Сланцевском и Гатчинском РОСП. Впоследствии судебный пристав-исполнитель Сланцевского РОСП снял запрет на совершение регистрационных действий по исполнительному производства от 26 октября 2023 года №-ИП, 25 мая 2024 года вынес постановление об окончании исполнительного производства и возвращении исполнительного документа взыскателю. В настоящее время имеются не снятые запреты на совершения действий по регистрации, которые наложены судебным- приставом Гатчинского РОСП.
Считает, что права ФИО1 нарушаются, долю в квартире она приобрела у ФИО2 до наложения судебным приставом-исполнителем запрета на совершение действий по регистрации, расчет по договору произведен еще до подписания договора купли-продажи. Отношения с ФИО2 закончились с момента подписания договора купли-продажи, и ФИО1 является законным владельцем доли в квартире. С даты подписания договора и до настоящего времени истец пользуется объектом как своим, в полном объеме несет бремя собственника недвижимого имущества, оплачивает жилищно-коммунальные платежи и несет все остальные расходы, возложенные на собственника помещения.
Так же просил учесть, что взыскатели по исполнительному производству в отношении ФИО2 никаких возражений по иску ФИО1 не представили, из чего следует вывод, что заинтересованности их в запрете регистрационных действий в отношении 22/52 доли в квартире, не имеется.
В связи с изложенным, истец полагает, что для восстановления нарушенного права следует отменить обеспечительные меры в виде запрета на осуществление регистрационных действий в рамках исполнительных производств Гатчинского РОСП. Просит исковые требования удовлетворить.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дне суда извещена надлежащим образом, все судебные повестки возвращены в суд как невостребованные.
Ответчик Управление Федеральной службы судебных приставов России по Ленинградской области- представитель в судебное заседание не явился, о дне суда извещен надлежащим образом, возражений по иску не представил.
Ответчик ООО ПКО «Феникс» -представитель в судебное заседание не явился. О дне суда извещен надлежащим образом, возражений по иску не представил.
Ответчик ИП ФИО3- в судебное заседание не явилась, о дне суда извещена надлежащим образом, возражений по иску не представила.
Третье лицо судебный пристав-исполнитель Гатчинского РОСП УФССП России по Ленинградской области ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дне суда извещена надлежащим образом, представила сводное исполнительное производство в отношении должника ФИО2, возражений по иску не представила.
Суд, выслушав представителя истца, изучив материалы дела, приходит к следующему.
Пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и, обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом.
В силу положения пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Статьей 223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, праве собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Статьей 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.
В силу п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 5 ст. 1 указанного закона).
Таким образом, государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами своих обязательств.
Между тем, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации на основании ст. 131 ГК РФ.
При этом сам факт подписания договора купли-продажи, не свидетельствует о волеизъявлении продавца на государственную регистрацию перехода права собственности по договору к покупателю.
Законным (титульным) владельцем покупатель становится после государственной регистрации перехода права собственности, а не до регистрации.
По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ правовые последствия сделки продажи объекта недвижимости наступают после ее регистрации.
Таким образом, сам по себе факт подписания договора и даже его частичное или полное фактическое исполнение сторонами еще не свидетельствуют о таком намерении, учитывая публичную обязанность осуществить государственную регистрацию передачи правового титула.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.
Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Как указали Верховный Суд Российской Федерации и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 61 постановления Пленума N 10/22, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Вместе с тем, стороны договора в течение года не обращались за регистрацией перехода права собственности в органы регистрации, ни одна из сторон в течение всего времени не обратилась в суд с заявлением об уклонении другой стороны от государственной регистрации, что свидетельствует об отсутствии воли сторон на совершение данной сделки.
Пунктом 2 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" регламентировано, что датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве.
В материалы дела представлено сводное исполнительное производство Гатчинского РОСП.
В рамках данного исполнительного производства в отношении должника ФИО2, 08 августа 2022 года судебным приставом-исполнителем Гатчинского РОСП вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении доли в квартире расположенной по адресу <адрес> (л.д. 185-231 т.1)
С заявлением в Сланцевский отдел Управления Росреестра по Ленинградской области ФИО1 обратилась только 12 августа 2022 года, и уведомлением от 18 августа 2022 года ей сообщено о том, что государственная регистрация права была приостановлена (л.д.24 т.1).
В дальнейшем, ФИО1 была уведомлена 15.11.2022 года о прекращении осуществления государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.25 т.1).
Согласно выписки из ЕГРН, как на момент вынесения постановления о запрете на совершение действий по регистрации в отношении доли в квартире расположенной по адресу <адрес>, так и на момент рассмотрения данного дела, собственником 22/51 доли в праве общей долевой собственности является ФИО2, являющаяся одновременно должником в рамках возбужденного исполнительного производства, а не истица (л.д.96-104 т.1).
Таким образом, довод представителя истца о том, что на момент наложения судебным приставом-исполнителем запрета на совершения регистрационных действий на недвижимое имущество истец являлась законным владельцем имущества, противоречит представленным в материалы дела доказательствам, и не основано на нормах материального права.
До государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на это имущество.
В отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость от продавца к покупателю фактическое исполнение сторонами договора не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, и не дает истцу права требовать снятия запрета на совершение регистрационных действий, отмены обременений.
При этом запрет на совершения регистрационных действий в отношении имущества должника наложен судебным приставом-исполнителем в полном соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 64 Федерального закона "Об исполнительном производстве" исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с данным федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе.
Перечень исполнительных действий, приведенный в указанной норме, не является исчерпывающим, и судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов, если они соответствуют задачам и принципам исполнительного производства, не нарушают защищаемые федеральным законом права должника и иных лиц. К числу таких действий относится установление запрета на распоряжение принадлежащим должнику имуществом (в том числе запрета на совершение в отношении его регистрационных действий).
В силу п. 1, подп. 1 п. 3 ст. 68 Федерального закона "Об исполнительном производстве" мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу. В частности, к таким мерам относятся обращение взыскания на имущество должника.
Из представленного сводного исполнительного производства Гатчинского РОСП, следует, что судебным приказом № 2-160/2020 от 17.02.2020 выданным мировым судьей судебного участка № 28 Гатчинского муниципального района Ленинградской области взыскана задолженность по кредитным платежам с ФИО2 в пользу ООО «Феникс».
На основании данного судебного приказа возбуждено исполнительное производство 02 июня 2020 года (л.д.149-150 т.1)
Судебным приказом №2-907/2021 от 18 мая 2021 года выданным мировым судьей судебного участка № 28 Гатчинского муниципального района Ленинградской области взыскана задолженность по кредитным платежам с ФИО2 в пользу ИП ФИО3
На основании данного судебного приказа возбуждено исполнительное производство 24 августа 2021 года (л.д.207-208 т.1)
08 августа 2022 года объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества должника ФИО2 в виде общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: <адрес> по взыскателю ИП ФИО3 (л.д.209 т.1).
14 июля 2023 года объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества должника ФИО2 в виде общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: <адрес> по взыскателю ООО «Феникс» (л.д.187 т.1).
Как указывает представитель ФИО1 , договор купли-продажи 22/51 доли в общей долевой собственности квартиры по адресу: <адрес> был заключен между ФИО2 и ФИО1 30 октября 2021 года, в то время как в Росреестр указанный договор купли-продажи недвижимого имущества был передан только 12 августа 2022 года, то есть уже после наложения судебным приставом-исполнителем 08 августа 2022 года запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества должника ФИО2 в виде общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: <адрес> по взыскателю ИП ФИО3
Согласно п. 4 ст. 47 Федерального закона "Об исполнительном производстве" ограничения прав должника на его имущество отменяются судебным приставом-исполнителем при окончании исполнительного производства.
Исчерпывающий перечень оснований для окончания исполнительного производства содержится в п. 1 ст. 47 Федерального закона "Об исполнительном производстве", в частности, к таким основаниям относится фактическое исполнение требований, содержащихся в исполнительном документе.
Вместе с тем, требования исполнительного документа должником не исполнены, задолженность по кредитному договору не погашена, что подтверждается представленным в материалы дела сводным исполнительным документом.
При таких обстоятельствах, снятие запрета на совершение регистрационных действий с недвижимого имущества должника ФИО2 будет существенным образом нарушать баланс интересов сторон исполнительного производства (взыскателей и должника), а также права взыскателей на получение исполнения по кредитному договору за счет принадлежащего должнику недвижимого имущества.
Позиция по аналогичным спорам высказана в определениях Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 1 июня 2022 г. по делу N 88-7556/2022 и от 8 сентября 2021 г. N 88-12431/2021
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении заявленных требований ФИО1 к ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3, обществу с ограниченной ответственностью ПКО «ФЕНИКС», Управлению Федеральной службы судебных приставов по Ленинградской области об отмене запрета на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, а именно:
отменить запрет на совершение регистрационных действий в отношении 22/51 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, установленный 08 августа 2022 года судебным приставом-исполнителем по исполнительному производству от 24 августа 2021 года №-ИП Гатчинского районного отделения судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по <адрес>;
отменить запрет на совершение регистрационных действий в отношении 22/51 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, установленный 14 июля 2023 года судебным приставом-исполнителем по исполнительному производству от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП Гатчинского районного отделения судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Ленинградской области – отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после составления мотивированного решения в Ленинградский областной суд с подачей жалобы через Сланцевский городской суд.
Председательствующий судья Н.А. Давидович
Мотивированное решение изготовлено 20 мая 2025 года.