Решение по делу № 2-14/2025 от 13.02.2025

УИД 58RS0007-01-2024-000623-29,

№ 2-14/2025 (2-472/2024)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Городище Пензенской области 13 февраля 2025 года

Городищенский районный суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Гараниной Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кипиной Н.А.,

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, действующей по доверенности,

представителей ответчика ООО «Свет» - генерального директора ФИО3, действующего на основании Устава, ФИО4, действующего по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда г. Городище Пензенской области гражданское дело УИД 58RS0007-01-2024-000623-29 по иску ФИО1 к ООО «Свет» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, компенсации земельного налога, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным исковым заявлением к ООО «Свет» указав, что 27.06.2017 между ФИО1 и ООО «Свет» был заключен договор аренды №, дата регистрации в Управлении Росреестра по Пензенской области: дата, в соответствии с которым истец предоставил ответчику за плату во временное владение и пользование следующие объекты недвижимого имущества: земельный участок общей площадью 8447 кв.м, кадастровый номер №; автозаправочную станцию (АЗС) общей площадью 95,7 кв.м, кадастровый номер №, станцию технического обслуживания (СТО) общей площадью 98,3 кв.м, кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>. Срок аренды, согласно п. 2.1 договора, составляет 10 лет.

Вышеуказанные земельный участок, автозаправочная станция (АЗС) и станция технического обслуживания (СТО) принадлежат ФИО1 на праве собственности, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Между тем, в настоящее время недвижимое имущество частично разрушено, частично повреждено, отдельные его составные части утеряны (отсутствуют), в частности: отсутствуют топливозаправочные колонки; профильный лист, которым было ранее обшито здание автозаправочной станции, демонтирован либо стал предметом кражи неустановленных лиц. Объекты аренды находятся в состоянии запустения. Территория объекта не чистится и не охраняется, ввиду чего третьи (посторонние) лица имеют свободный, неограниченный и бесконтрольный доступ на арендованную территорию.

Таким образом, в период нахождения в аренде состояние арендуемого имущества было существенно ухудшено и частично утеряно по вине арендатора, что подтверждается результатами осмотра, проведенного 18.04.2024 с участием ООО «Аксиома», являющимся экспертом в области оценки объектов недвижимости, а также фотографиями, сделанными во время осмотра, а также, в сравнительной характеристике, аналогичным отчетом № от 15.02.2018, подтверждающим состояние арендуемого имущества на 25.01.2018.

В настоящий момент объекты аренды невозможно использовать по назначению.

Пунктом 5.7 договора предусмотрено, что арендатор обязуется в течение срока аренды поддерживать объект в состоянии, пригодном для осуществления разрешенной деятельности, в том числе: осуществлять при необходимости текущий ремонт и обеспечивать чистоту объекта.

Разрушение, утеря и запустение в настоящее время арендованных объектов, допущенные арендатором, свидетельствуют об обратном.

Помимо этого, ответчиком нарушаются и другие существенные условия договора.

Арендная плата, предусмотренная условиями договора, не вносилась ответчиком с мая 2023 года и по настоящее время (последний платеж в размере 870 руб. поступил на счет истца 05.05.2023), а до 05.05.2023 - вносилась не в полном размере (не 1000 руб., как установлено п. 4.1 договора аренды, а 870 руб.), что подтверждается банковскими выписками по счету ФИО1

Помимо этого, суммы арендной платы регулярно вносились арендатором с нарушением сроков, установленных п. 4.3 договора (до 5-го числа предстоящего месяца). Таким образом, арендные платежи либо совсем не вносились ответчиком, либо вносились не в полном объеме (частично).

За период с 04.06.2021 по 04.06.2024 задолженность по уплате арендной платы составила 15120 руб.

Неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы составляет 4333,66 руб. согласно расчету, произведенному в соответствии с п. 7.1 Договора, который предусматривает начисление и уплату пени за нарушение срока исполнения денежного обязательства виновной стороной в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Помимо вышесказанного, пунктом 5.9 договора за арендатором закреплена обязанность самостоятельно оплачивать электроэнергию и земельный налог за арендуемый земельный участок, либо компенсировать арендодателю соответствующие расходы.

Между тем, ни уплата, ни компенсация земельного налога не производилась арендатором. Согласно налоговым уведомлениям, сумма задолженности ответчика перед истцом по уплате/компенсации налоговых платежей (земельного налога) за период с 2021 года по 2023 гг. включительно составляет 62826 руб.

За нарушение срока исполнения денежного обязательства в виде уплаты/компенсации земельного налога за 2021-2023 года истцом, в соответствии с п. 7.1 договора, начислена ответчику неустойка в размере 34679,95 руб.

ООО «Свет» (арендатор) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, недвижимое имущество находится в состоянии запустения, разрушено и частично утрачено, его состояние существенно ухудшено.

Если договор аренды не будет расторгнут в ближайшее время, полагает, что имущество собственника будет полностью утрачено, с учетом обстоятельств дела и состоянием объектов аренды.

Таким образом, арендатор не исполняет принятые на себя обязательства, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора и назначением этого имущества в нарушение ч. 1 ст. 615 ГК РФ, не вносит платежи, предусмотренные договором аренды.

14.03.2024 арендодатель направлял в адрес арендатора претензию с предложением расторгнуть договор аренды ввиду существенного нарушения условий этого договора со стороны арендатора. Ответа на претензию не последовало.

Как разъяснено в п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

19.04.2024 ФИО1 направил арендатору требование об устранении нарушений (претензию), в которой требовал устранить вышеуказанные нарушения условий договора в срок до 30.04.2024, а также предложил расторгнуть договор. Ответа на указанное требование также не последовало.

Таким образом, досудебный претензионный порядок урегулирования спора истцом был соблюден.

Ссылаясь на ст.ст. 11, 15, 309, 310, 330, 450, ст. 607, п. 1 ст. 611, ч.ч. 1, 2 ст. 614, ч. 1, ч. 3 ст. 615, ч. 2 ст. 616, ст. 619, ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил:

1. Расторгнуть договор аренды № от 26.06.2017 (дата регистрации: 04.10.2017), заключенный между ФИО1 и ООО «Свет»;

2. Обязать ООО «Свет» привести переданное ему в аренду имущество по договору аренды № от 26.06.2017 и вернуть его ФИО1 в надлежащем состоянии, с учетом естественного износа, за счет средств ООО «Свет»;

3. Взыскать с ООО «Свет» в пользу ФИО1 долг по арендной плате в размере 15120 руб.;

4. Взыскать с ООО «Свет» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды № 27А-2017 от 27.06.2017 в размере 4333,66 руб.;

5. Взыскать с ООО «Свет» в пользу ФИО1 денежные средства в счет компенсации расходов на уплату земельного налога за 2021-2023 гг. в размере 62826 руб.;

6. Взыскать с ООО «Свет» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков исполнения обязательства по уплате/компенсации земельного налога в размере 34679,95 руб.;

7. Взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3539 руб.

Определением суда от 22.01.2025 производство по делу прекращено в части искового требования ФИО1 к ООО «Свет» о возложении обязанности по передаче имущества в надлежащем состоянии.

В последующем, представителем истца ФИО2, действующей по доверенности, в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования увеличены, окончательно просила:

1. Расторгнуть договор аренды № от 26.06.2017 (дата регистрации: 04.10.2017), заключенный между ФИО1 и ООО «Свет»;

2. Взыскать с ООО «Свет» в пользу ФИО1 долг по арендной плате в размере 22120 руб.;

3. Взыскать с ООО «Свет» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды № 27А-2017 от 27.06.2017 в размере 13369,92 руб.;

4. Взыскать с ООО «Свет» в пользу ФИО1 денежные средства в счет компенсации расходов на уплату земельного налога в размере 83768 руб.;

5. Взыскать с ООО «Свет» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков исполнения обязательства по уплате/компенсации земельного налога в размере 50365,51 руб.;

6. Взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Определением суда от 23.01.2025 в принятии встречного искового заявления ООО «Свет» к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения (выразившегося в переплате арендной платы по договору аренды № от 26.06.2017 на сумму 339000 руб.) отказано.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом и своевременно. Представил в суд заявление с просьбой рассмотрения дела в его отсутствие. Просил исковые требования удовлетворить.

Представитель истца ФИО2, действующая по доверенности, в судебном заседании просила уточненные исковые требования удовлетворить, в обоснование позиции истца указала, что существенное ухудшение имущества истца выражается в ухудшении состояния конструктивных элементов зданий (полов, проемов, внутренней отделки помещений (отделочных работ), внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств, стен, перекрытий, крыши, кровли, др.), что подтверждается экспертным исследованием № от 18.04.2024, фотоматериалами. Довод ответчика о том, что ухудшения имущества не было, поскольку в договоре аренды прописано, что на объекте отсутствует оборудование, используемое для разрешенной деятельности, является несостоятельным. Факт отсутствия (или наличия) оборудования сам по себе не означает факт ухудшения или не ухудшения имущества. ООО «Свет» с первого дня аренды использовало арендованное имущество по прямому назначению, что ответчик прямо подтверждал в судебном заседании, тем самым подтверждая и то, что арендованное имущество, включая объект АЗС, было передано ему в удовлетворительном техническом состоянии, позволяющим сразу использовать его по назначению. Неисполнение арендатором (ООО «Свет») требованиям ст. 55.24, п. 1 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ, установленных действующим законодательством к эксплуатации зданий и сооружений, привело к аварийному состоянию объектов, которые на сегодняшний день невозможно использовать по назначению. Обшивка АЗС в виде каркасной конструкции, на которой крепилась наружная отделка стен здания АЗС (сайдинг), а также профильные листы на крыше АЗС разбирались и вывозились с территории арендатором (ответчиком) в период с июня по июль 2024 года, что не отрицалось ответчиком в судебном заседании. Отключение электроснабжения объектов аренды произошло не по воле и не по вине арендодателя ФИО1 Имело место существенное изменение обстоятельств, предвидеть которые на момент заключения договора аренды стороны не могли, поскольку ООО «Чаадаевский завод древесных плит», от которого производилось электроснабжение арендуемых объектов, сообщило о том, что установлена непригодность к дальнейшей эксплуатации силового трансформатора № 10/0,4 кВ, в связи с чем всех потребителей электрической энергии, снабжающихся от этого трансформатора (ТП-5) отключили от электроснабжения (письмо ООО «Чаадаевский завод древесных плит» исх. № от 25.04.2022). Попытки ФИО1 осуществить подключение электроснабжения от иных источников питания, в частности, его обращение к ООО «Кроношпан» и ОАО «РЖД» результатов не дали. Учитывая доход ФИО1 от переданного в аренду ответчика недвижимого имущества в размере поступающих на его расчетный счет вплоть до мая 2023 года денежных средств в размере 870 руб., очевидно, что самостоятельно и за свой счет обеспечить подключение электроэнергии к сданному в аренду имуществу ФИО1 не мог вследствие отсутствия денежных средств. При этом, ФИО1 сделал все от него зависящее, чтобы возобновить электроснабжение объектов аренды. При этом ответчику было предложено расторгнуть договор аренды, от чего ФИО3 отказался, продолжая пользоваться на правах аренды земельным участком, АЗС и СТО, требований о досрочном прекращении договора аренды ввиду обстоятельств, на которые ФИО3 ссылается, также не заявлял, а, соответственно, не может ссылаться на них в обоснование своих доводов. При этом ответчик перестал исполнять свои обязательства по договору аренды № от 27.06.2017, очевидно, что такое положение дел было выгодно и устраивало ответчика. Со стороны ответчика имеется недобросовестное поведение, поскольку, продолжая пользоваться объектами аренды на правах арендатора, ООО «Свет» не исполняет своих обязательств по договору аренды и наносит ущерб имуществу ФИО1

Представители ООО «Свет» - ФИО3, действующий на основании Устава, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1, поскольку по договору аренды имущество использовал надлежащим образом, внесение арендных платежей прекратил в связи с отключением автозаправочного комплекса от энергоснабжения. При этом он предпринимал меры по подключению объекта к электроэнергии, а ФИО1 от этого уклонялся. Полагает в связи с этим имеет место злоупотребление правом со стороны ФИО1 В соответствии с условиями договора аренды отделимые улучшения остаются в собственности арендатора, поэтому забрал в свое пользование те предметы, которые являются его собственностью. Первоначально объект был передан в неудовлетворительном состоянии, при этом ФИО1 как арендодатель ремонт объектов недвижимости не осуществлял. В настоящее время объект находится в том же состоянии, что и был на момент заключения договора аренды. Считал, что со стороны ООО «Свет» имеется переплата арендных платежей в пользу ФИО1 Просил в удовлетворении уточненных исковых требований отказать.

Представитель ООО «Свет» - ФИО4, действующий по доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1, поскольку согласно разделу «термины и определения» и п. 1.1 договора аренды № от 26.07.2017 в аренду ответчику переданы лишь три отдельных объекта недвижимости: земельный участок площадью 8447 кв.м и расположенные на нем здание автозаправочной станции (АЗС) площадью 95,7 кв.м, и здание станции технического обслуживания автомобилей (СТО), площадью 98,3 кв.м. При этом принимаемые ответчиком в аренду здания АЗС и СТО согласно условиям договора аренды № не содержали оборудования, используемого для разрешенных видов деятельности, к которым среди прочего отнесены и топливораздаточные колонки. Таким образом, поскольку топливораздаточные колонки в аренду истцом не передавались и, соответственно, ответчиком не принимались, утверждение истца об ухудшении ответчиком состояния арендуемого имущества через их утрату необоснованно. Относительно довода истца об утрате обшивки здания, суду пояснил, что при заключении 26.06.2014 истцом как арендодателем и ООО «Омега» (ИНН №) (как арендатором) договора аренды вышеуказанных объектов недвижимости, ООО «Омега» собственными средствами с согласия ФИО1 произвело техническое улучшение зданий АЗС и СТО, в том числе монтаж фасада на здании АЗС. В последующем при расторжении договора аренды с ООО «Омега» смонтированные улучшения, включая фасад здания АЗС были демонтированы ООО «Омега» и при заключении ответчиком договора аренды № смонтированы на арендуемых объектах за его (ответчика, ООО «Свет») счет вновь. При этом в соответствии с п. 6.1, 6.2, 6.3 договора аренды ответчик, как арендатор вправе устанавливать, монтировать, содержать и использовать на арендуемом объекте по своему усмотрению любое отделимое и неотделимое оборудование, имущество и улучшение, которое остается его собственностью. Относительно доводов истца по неуплате ООО «Свет» арендной платы и земельного налога, пояснил, что в силу ст. 226 НК РФ, ответчик, выступая в качестве налогового агента по отношению к истцу в рамках спорного договора, самостоятельно исчислял, удерживал и уплачивал в бюджет до мая 2023 года НДФЛ за истца в размере 13%, который исходя из суммы ежемесячной арендной платы в размере 1000 руб. составлял 130 рублей. Письмом № от 25.04.2022 ООО «Чаадаевский завод древесных плит» ФИО1 был заблаговременно предупрежден о полном отключении от электроснабжения объектов аренды, а 10.05.2022 присутствовал при указанном отключении, о чем с его участием составлен соответствующий акт. В тоже время, несмотря на свое обязательство содействовать ответчику в обеспечении арендуемого имущества электроэнергией, предусмотренное п. 5.1 договора аренды №, истец не предпринимал никаких мер на восстановление электроснабжения. Предпринимаемые на протяжении нескольких месяцев ответчиком меры, направленные на восстановление электроснабжения арендуемого имущества, положительного результата не принесли, ввиду ограниченности его полномочий на это в силу статуса арендатора, в связи с чем 04.04.2023 в адрес истца им была направлена соответствующая претензия с уведомлением о вынужденном простое, начислении договорной неустойки в размере 3000 руб. за каждый день вынужденного простоя, предусмотренной п. 7.2 договора аренды и о приостановлении уплаты аренды с мая 2023 года в соответствии с п. 4.4 договора. Следовательно, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и земельному налогу, равно как и неустойка в связи с нарушением срока их внесения, также являются необоснованными. Полагал, что проведенная по делу судебная экспертиза подтвердила доводы стороны ответчика о том, что переданное в аренду имущество не ухудшалось (находится в том же состоянии, что и на момент заключения договора аренды). Просил в удовлетворении уточненных исковых требований отказать.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Пензенской области явку представителя не обеспечило, извещено надлежащим образом и своевременно.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, гражданское дело № № (по иску ФИО1 к ООО «Свет» о признании недействительным договора аренды), приходит к следующему.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрен положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (ч. 2 ст. 619 ГК РФ).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом, в соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 2 ст. 612 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи сооружения, нежилого здания и земельного участка от 15.02.2013 является собственником недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>

- сооружения (автозаправочной станции) (№), в состав которого по условиям договора входили: здание операторной литер А1, состоящей из одноэтажного, кирпичного строения, общей площадью 95,7 кв.м; топливораздаточные колонки в количестве 4 шт.; резервуар для хранения топлива в количестве 6 шт. по 50 куб.м каждый; пожарный резервуар в количестве 1 шт. по 100 куб.м; топливо-провод 45 куб.м; трансформаторная подстанция в количестве 1 шт.; громоотвод в количестве 5 шт.; отстойник в количестве 5 шт.; распределительная яма в количестве 1 шт.; железобетонное ограждение протяженностью 334 м;

- нежилого здания (станции технического обслуживания) (№) литер А, состоящего из одноэтажного, кирпичного строения, общей площадью 98,3 кв.м;

- земельного участка с кадастровым номером № (№), площадью 8447 кв.м, предоставленного для производственной деятельности из земель населенных пунктов (том 2, л.д. 49-53).

Право собственности ФИО1 на вышеуказанные объекты недвижимости зарегистрировано 06.03.2013, что подтверждается выписками из ЕГРН от 23.01.2025 № №, № №, № № (том 2, л.д. 223-224, 225-227, 212-222).

Нахождение в составе АЗС, кроме здания операторской, топливораздаточных колонок (4 шт.), резервуаров для хранения топлива (6 шт. по 50 куб.м каждый), пожарного резервуара (1 шт. по 100 куб.м), топливо-провода (45 куб.м), трансформаторной подстанции (1 шт.), громоотвода (5 шт.), отстойников (5 шт.), распределительной ямы (1 шт.), железобетонного ограждения протяженностью 334 м, подтверждается копией технического паспорта Городищенского отделения Пензенского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация», составленного по состоянию на дата, а также копией кадастрового паспорта филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пензенской области от 31.08.2016 № (том 2, л.д. 34-45, 46-48).

27.06.2017 между ФИО1 (арендодатель), с одной стороны, и ООО «Свет» (арендатор), с другой стороны, был заключен договор аренды №, в соответствии с условиями которого во временное владение и пользование (сроком на 10 лет (п. 2.1 договора)) за плату ООО «Свет» был предоставлен объект, включающий в себя участок, АЗС и СТО. Оборудования вместе или по отдельности (так в документе). А арендатор обязался принять объект и вносить арендную плату в порядке и на условиях, предусмотренных договором (п. 1.1 договора). В абз. 2 раздела «Термины и определения» договора аренды указано, что на объекте (АЗС) отсутствует оборудование, используемое для разрешенной деятельности (том 1, л.д. 10-16; том 2, л.д. 195-198).

При этом, акт приема-передачи сторонами не подписывался, фототаблица состояния передаваемого в аренду имущества не составлялась.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что арендатор обязуется использовать объект в целях организации коммерческой деятельности АЗС, автомойки, авторемонтной мастерской и магазина, а также любой иной смежной деятельности.

Размер арендной платы в течение срока аренды составляет 1000 руб. в месяц (п. 4.1). Арендная плата подлежит внесению в срок до 5 числа предстоящего месяца (предоплата) (п. 4.3). Арендатор освобождается от внесения арендной платы на период, когда по независящим от арендатора причинам, объект не может использоваться для осуществления разрешенной деятельности (п. 4.4).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пензенской области 04.10.2017 (том 2, л.д. 212-222, 223-224, 225-227).

Основным видом деятельности ООО «Свет» (ОГРН №) является 46.71 Торговля оптовая твердым, жидким и газообразным топливом и подобными продуктами (том 2, л.д. 228-234).

В соответствии с п. 3.2 договора возврат объекта арендодателю при прекращении срока аренды осуществляется посредством подписания сторонами акта возврата…Объект должен быть возвращен арендодателю в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, не хуже того состояния, в котором он был передан арендатору, с учетом произведенных улучшений и естественного износа.

Из представленного стороной истца досудебного экспертного исследования № от 18.04.2024 ООО «Аксиома» по оценке технического состояния нежилого здания АЗС и СТО, расположенных по адресу: <адрес>, следует, что физический износ основных конструктивных элементов нежилых зданий с февраля 2018 года по 18 апреля 2024 года увеличился с неудовлетворительного на ветхое (листы 9-13 исследования) (том 1, л.д. 30-46).

Поскольку в силу ст. 622 ГК РФ арендатор должен представить доказательства надлежащего исполнения обязательств по договору, как по оплате арендной платы, так и доказательства возврата предмета аренды арендодателю в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, определением Городищенского районного суда Пензенской области от 28.08.2024 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам АНО «Приволжский ЭКЦ».

Согласно заключению эксперта АНО «Приволжский ЭКЦ» № от 24.12.2024 (том 2, л.д. 104-159):

1. Методически обоснованно (с расчетом процента физического износа) определить техническое состояние арендуемого имущества (земельного участка, здания АЗС, здания СТО), расположенных по адресу: <адрес> на заданную судом дату (по состоянию на июнь 2017 года) по представленным материалам, не представляется возможным.

По причине отсутствия возможности определить техническое состояние арендуемого имущества (земельного участка, здания АЗС, здания СТО), расположенных по адресу: <адрес> на заданную судом дату (по состоянию на июнь 2017 года) решить вопрос о том, находится ли в настоящее время арендуемое имущество (земельный участок, здание АЗС, здание СТО), расположенное по адресу: <адрес>, в том же техническом состоянии (с учетом нормального износа), что в момент заключения договора аренды № от 26.06.2017, не представляется возможным.

2. С учетом технического состояния объектов аренды, расположенных по адресу: <адрес> на день проведения экспертизы, их использование в соответствии с разрешенными видами деятельности (в качестве станции технического обслуживания, автозаправочной станции и т.п.) без проведения дополнительных мероприятий капитального ремонта и реконструкции невозможно.

3. Техническое состояние объектов аренды (здания АЗС, здания СТО), расположенных по адресу: <адрес>, на момент проведения экспертизы не соответствует требованиям ФЗ №, СП №, в части механической безопасности зданий, оснащения зданий необходимыми инженерными коммуникациями.

Определить экспертным путем, соответствие технического состояния оборудования АЗС, расположенного по адресу: <адрес>, на момент проведения экспертизы, обязательным требованиям не представляется возможным, поскольку технологическая система АЗС (комплекс оборудования, специально сконструированный, смонтированный и используемый для приема, хранения и выдачи топлива на АЗС) на объекте исследования отсутствует (часть оборудования демонтирована, а имеющееся (трубопроводы) требуют обследования, испытания на герметичность, ремонт).

При условии использования одностенных резервуаров для хранения топлива (демонтированы на момент осмотра) на АЗС, расположенной по адресу: <адрес>, расположение в пределах населенного пункта автозаправочной станции жидкого моторного топлива с надземным расположением резервуаров не соответствует требованиям п. 7.43, Б1 СП 156.13130.2014, как на момент проведения исследования, так и в момент заключения договора аренды № от 26.06.2017.

Определить экспертным путем, соответствует ли техническое состояние объектов аренды, расположенных по адресу: <адрес>, на момент заключения договора аренды № от 26.06.2017, требованиям и правилам (в том числе пожарной безопасности), установленным действующим законодательством для автозаправочных станций, станций технического обслуживания не представляется возможным, по причине невозможности определить технические параметры оборудования и технического состояния здания.

Суд считает возможным руководствоваться указанным заключением судебной экспертизы, поскольку составивший его эксперт А.Е.В. обладает необходимым уровнем специальных познаний и квалификацией, предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, и выводы, содержащиеся в экспертном заключении, не вызывают у суда сомнений в их правильности и объективности, поскольку они основаны на непосредственном осмотре объекта экспертизы и исследованных экспертом материалах дела.

Кроме того, допрошенный в судебном заседании 23.01.2025 эксперт А.Е.В.. показал, что при проведении экспертизы им был произведен осмотр всей территории, на которой расположен комплекс зданий, им были исследованы фотографии спорного объекта в разные периоды времени, однако, фотографий объектов по состоянию, близкому к дате заключения договора аренды, ему представлено не было. Здания на момент осмотра требуют капитального ремонта, при этом способ ремонта крыши, который был осуществлен одной из сторон договора, является некорректным, поскольку дополнительное устройство профлиста - это дополнительная нагрузка на здание. Наплавляемая изоляция отсутствует. Техническое состояние стен не связано с обшивкой здания. Имеющееся разрушение кирпичной кладки обшивкой не компенсируется. От косого дождя обшивка здания улучшает его состояние, но осмотром установлено вертикальное перемещение полов помещения операторской, имеются просадки основания, косые трещины в перегородках, на трещинах имеются заделы (бумагой, монтажной пеной). Вертикальная просадка вызвана расслаблением грунтового основания. Причинами разрушения может быть комплекс причин: поднятие грунтовых вод, протечки, но установить на каком этапе все эти повреждения образовались в ходе экспертного исследования установить не представилось возможным. В настоящее время объект находится в заброшенном состоянии, при этот исключается неестественный износ (взрывы, пожары и т.п.). На территории находилось 2 кучи металлолома (фрагменты, напоминающие 2 топливо-раздаточные колонки - это элементы оборудования, которое меняется, так же как и резервуары). На дату проведения экспертизы ни колонок, ни резервуаров не было. На июнь 2017 года (дату заключения договора) имелось электроснабжение. На момент экспертного осмотра топливно-раздаточный комплекс отсутствует: отсутствуют задвижки, емкостей нет. Окна в зданиях демонтированы, заделаны.

Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, они последовательны, не противоречивы. Сторонами ходатайств о проведении по делу повторной либо дополнительной судебных экспертиз не заявлено.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, арендатором не представлено доказательств наличия предмета аренды в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, поскольку при подписании договора аренды акт приема-передачи с описанием технического состояния передаваемого в аренду имущества, позволяющего сравнить его с состоянием на момент рассмотрения спора, фототаблица передаваемого в аренду имущества не составлялись, экспертным путем не представилось возможным установить, находится ли переданное в аренду имущество в том состоянии, что и на момент заключения договора аренды.

При этом, исходя из содержания спорного договора аренды, следует, что на момент заключения договора аренды спорное здание находилось в состоянии, позволяющем его «использование в целях организации коммерческой деятельности АЗС, автомойки, авторемонтной мастерской и магазина, а также любой иной смежной деятельности» (п. 1.2 договора аренды).

Кроме того, истцом в качестве одного из оснований невозможности использования объектов аренды по назначению заявлено ухудшение объектов аренды (демонтаж профильного листа, которым ранее было обшито здание автозаправочной станции, либо частичная утрата в связи с кражей неустановленными лицами, имеющими беспрепятственный доступ к объектам аренды) по вине арендатора.

Представитель ООО «Свет» ФИО3, не отрицая демонтаж обшивки АЗС в виде каркасной конструкции, на которой крепилась наружная отделка стен здания АЗС (сайдинг), а также профильных листов на крыше АЗС, своими силами и за счет собственных средств ссылался на принадлежность указанного имущества ему в силу сделок, заключенных между ООО «Омега» и ФИО3, ФИО3 и ООО «Свет». При этом, доказательств наличия договорных отношений между ООО «Омега» и ФИО3 суду не представлено. Доводы ответчика о том, что обшивка поступила в распоряжение ФИО3 в рамках исполнения судебного решения по ранее рассмотренному гражданскому делу, документально не подтверждены.

Отклоняя, как необоснованные, доводы истца ФИО1 о неисполнении ответчиком договорной обязанности по оплате арендных платежей и наличии задолженности ООО «Свет» по арендной плате, суд исходит из следующего.

25.04.2022 (исх. № 142) ООО «Чаадаевский завод древесных плит» уведомил ФИО1 о том, что на основании результатов испытания силовых трансформаторов установлена непригодность к дальнейшей эксплуатации силового трансформатора, от которого производится электроснабжение принадлежащего ФИО1 объекта по адресу: <адрес> уведомил о вынужденном ограничении электроснабжения всех потребителей электрической энергии (том 2, л.д. 29).

Сторонами суду представлены документы, свидетельствующие о предпринимаемых ими мерах по подключению спорных объектов к электрическим сетям.

24.05.2022 (исх. №) ООО «Кроношпан» отказало ФИО1 выдать технические условия на технологическое присоединение к электрическим сетям в связи с отсутствие такой возможности (том 2, л.д. 30).

10.05.2022 произведено полное ограничение поставок электроэнергии (том 2, л.д. 31).

04.04.2023 генеральным директором ООО «Свет» ФИО3 в адрес ФИО1 направлена претензия, в которой в связи с отключением электроснабжения, ФИО3 уведомил о полной приостановке разрешенной деятельности арендатора на территории объекта (простое) по вине арендодателя с 10.05.2022, а также уведомил о приостановлении внесения арендной платы с мая 2023 года в соответствии с п. 4.4 договора аренды № от 27.06.2017. (том 2, л.д. 15).

14.03.2024 ФИО1 в адрес генерального директора ООО «Свет» ФИО3 направлено предложение о расторжении договора аренды (том 2, л.д. 170).

19.04.2024 ФИО1 в адрес ООО «Свет» направлено требование об устранении нарушений (досудебная претензия по договору аренды № от 27.06.2017) (том 1, л.д. 97-98).

Изучив представленные документы, суд приходит к выводу о том, что в связи с отключением электроснабжения объектов аренды в силу п. 4.4 договора аренды ООО «Свет» было освобождено от внесения арендной платы, в связи с чем неоплата ООО «Свет» арендных платежей с мая 2023 года не является основанием для расторжения договора аренды. Также не подлежат удовлетворению и заявленные ФИО1 требования о взыскании задолженности по арендной плате и договорной неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы.

Доводы ответчика об умышленном ухудшении арендодателем ФИО1 арендованного ООО «Свет» имущества путем незаключения договоров энергоснабжения с энергоснабжающими организациями, судом отклоняются, поскольку ФИО1 не относится к числу лиц, осуществляющих поставку электроэнергии, и в договоре аренды (п. 5.1) он принял на себя обязательство содействовать арендатору в обеспечении объекта электроэнергией, в оформлении необходимой документации, выступать на стороне арендатора во взаимоотношениях и переговорах с третьими лицами. В данном случае отключение электроэнергии произошло по объективным, не зависящим от сторон, причинам.

Вместе с тем, суд приходит к выводу о том, что ответчиком нарушено обязательство, предусмотренное п. 5.9 договора аренды, согласно которому арендатор обязуется самостоятельно оплачивать электроэнергию и земельный налог за участок, либо компенсировать арендодателю соответствующие расходы.

По мнению суда, ООО «Свет», являясь налоговым агентом ФИО1, свою обязанность по исчислению, удержанию и перечислению за ФИО1 налога (с компенсации расходов по земельному налогу) в бюджет надлежащим образом не исполняло, что подтверждается налоговыми уведомлениями и чеками-ордерами об оплате ФИО1 земельного налога, а также справками о доходах и суммах налога физического лица ФИО1 за 2019 год - 5 месяцев 2023 года (том 2, л.д. 182-186).

Доводы стороны ответчика о том, что ООО «Свет» в связи с непредоставлением ФИО1 налоговых уведомлений не имело возможности самостоятельно исчислить компенсацию земельного налога, судом не принимаются, поскольку доказательств направления ООО «Свет» в адрес ФИО1 писем о необходимости предоставления указанных сведений, и в подтверждение добросовестности арендатора, принявшего на себя данное обязательство, ответчиком суду не представлено.

Также судом отклоняются, как необоснованные, доводы ответчика о том, что компенсация земельного налога является частью арендной платы и не подлежала уплате в связи с невозможностью работы арендатора (из-за отключения энергоснабжения), поскольку из договора аренды следует, что указанная компенсация отнесена сторонами к числу иных расходов (п. 5.9 договора аренды). Каких-либо противоречий в указанной части договор аренды не содержит.

Компенсация земельного налога - сумма расходов арендатора, не включенных в состав арендной платы, но подлежащая возмещению арендодателю в соответствии с условиями договора. Указанная компенсация относится к числу расходов, предъявляемых арендодателем сверх арендной платы и учитывается при налогообложении прибыли.

Являясь налоговым агентом ФИО1, именно ООО «Свет» обязано исчислить и перечислить в бюджет НДФЛ ФИО1 по компенсации земельного налога, что в данном случае, начиная с момента заключения договора аренды до настоящего времени ООО «Свет» осуществлено не было, что, по мнению суда, является существенным нарушением прав ФИО1 со стороны ООО «Свет».

При расчете суммы задолженности по оплате компенсации земельного налога судом учитываются только те суммы ООО «Свет», которые позволяют идентифицировать назначение платежа (по спорному договору аренды), поскольку именно на ответчика налоговым законом возложена обязанность по своевременному исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации.

Из представленных истцом налоговых уведомлений (том 2, л.д. 243-248, том 3, л.д. 1-18) судом учитываются следующие налоговые периоды:

- за 2017 год (налоговое уведомление № от 29.08.2018 со сроком уплаты не позднее 03.12.2018) судом учитываются шесть месяцев 2017 года (с июля по декабрь 2017 года, то есть 1/2 от 67022 руб.) - 33511 руб.;

- за 2018 год (налоговое уведомление № от 25.07.2019 со сроком уплаты не позднее 02.12.2019) - 67022 руб.;

- за 2019 год (налоговое уведомление № от 01.09.2020 со сроком уплаты не позднее 01.12.2020) - 20942 руб.;

- за 2020 год (налоговое уведомление № от 01.09.2021 со сроком уплаты не позднее 01.12.2021) - 20942 руб.;

- за 2021 год (налоговое уведомление № от 01.09.2022 со сроком уплаты не позднее 01.12.2022) - 20942 руб.;

- за 2022 год (налоговое уведомление № от 28.08.2023 со сроком уплаты не позднее 01.12.2023) - 20942 руб.;

- за 2023 год (налоговое уведомление № от 26.09.2024 со сроком уплаты не позднее 02.12.2024) - 20942 руб., а всего на сумму 205243 руб.

За указанный период ответчиком истцу перечислено 168000 руб. (при этом судом учитывается мнение истца о том, что денежные суммы, поступившие на счет ФИО1 в период до 26.12.2018 (несмотря на то, что обязанность ответчика по компенсации земельного налога, а также исчислению и удержанию налога с указанных денежных средств по спорному договору не могла возникнуть ранее 03.12.2018, а договором аренды частичная компенсация земельного налога не предусмотрена), также подлежат включению в размер компенсации земельного налога.

Соответственно сумма долга по компенсации земельного налога составляет 37243 руб. (из них 16301 руб. за 2022 год, 20942 руб. за 2023 год), которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Договорная неустойка по несвоевременной оплате компенсации земельного налога, предусмотренная п. 7.1 договора аренды, подлежит исчислению с учетом направленного в адрес ответчика 26.11.2024, с приложением налоговых уведомлений, требования истца. При этом, неустойка по несвоевременной компенсации земельного налога за 2024 год с суммы 20942 руб., подлежит исчислению с 10.12.2024 (том 2, л.д. 172).

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию договорная неустойка в размере 1866,91 руб., исходя из следующего расчета: (16301 руб. х 0,1% х 58 дней (с 26.11.2024 по 22.01.2025))+(20942 руб. х 0,1% х 44 дня (с 10.12.2024 по 22.01.2025)).

В условиях действующего правового регулирования при взимании налога на доходы физических лиц налоговый агент, не исполнивший свою обязанность по исчислению, удержанию и перечислению налога в бюджет, оплачивает данный налог за счет собственных средств. Возложение такой обязанности на налогового агента следует рассматривать в качестве правовосстановительной меры, обеспечивающей исполнение обязанности по восполнению недоимки в бюджет вследствие допущенных налоговым агентом неправомерных действий (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.02.2025 № 309-ЭС24-20306).

Таким образом, с взысканных судом в пользу ФИО1 денежных средств налог на доходы физических лиц удержанию не подлежит.

Требовать расторжения договора сторона вправе будет только по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ и иными законами (пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ), а также при существенном нарушении договора другой стороной (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Оценивать, является ли нарушение существенным, будет суд по своему усмотрению в каждом конкретном случае. Например, существенным нарушением может быть признано частичное невнесение арендной платы (п. 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от дата № «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

По мнению суда, вышеуказанные нарушения являются существенными, повлекли для арендодателя ФИО1 причинение ущерба, в том числе, в виде отсутствия компенсации земельного налога, на который он вправе был рассчитывать при заключении договора, но которого в значительной степени лишился.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в части.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 1673,30 (1373,30 + 300) руб.

Ходатайство истца (том 1, л.д. 126) об обращении к немедленному исполнению решение суда, ввиду отсутствия особых обстоятельств, которые могут привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным, удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды № от 27 июня 2017 года, заключенный между ФИО1 и ООО «Свет» в отношении объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 8447 кв.м. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир АЗС. Почтовый адрес ориентира: <адрес>

- АЗС (автозаправочной станции) с кадастровым номером №, общей площадью 95,7 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>

- СТО (станции технического обслуживания) с кадастровым номером №, общей площадью 98,3 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>.

Взыскать с ООО «Свет» (ИНН №, ОГРН №) в пользу ФИО1 (дата года рождения, паспорт №, выдан ОВД Городищенского района Пензенской области 15.01.2004) задолженность по компенсации земельного налога в размере 37243 (тридцати семи тысяч двухсот сорока трех) рублей, неустойку за нарушение сроков компенсации земельного налога в размере 1866 (одной тысячи восьмисот шестидесяти шести) рублей 91 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 1673 (одной тысячи шестисот семидесяти трех) рублей 30 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений об обременении спорных объектов недвижимости:

- СТО (станции технического обслуживания) с кадастровым номером №, общей площадью 98,3 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Городищенский районный суд Пензенской области со дня его принятия в окончательной форме - 26.02.2025.

Судья: Гаранина Л.Н.