Решение по делу № 2-1185/2023 от 09.02.2023

УИД 31RS0016-01-2022-011381-28 дело № 2-1185/2023

Решение

Именем Российской Федерации

9 февраля 2023года город Белгород

Октябрьский районный суд города Белгорода в составе:

председательствующего судьи: Боровковой И.Н.,

при помощнике судьи: Макушиной О.Н.,

с участием представителя истца ФИО1 (по доверенности), представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик» «Трансюжстрой» ФИО2 (по доверенности), представителя ответчика ФИО5 – ФИО3 (по доверенности),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик» «Трансюжстрой», ФИО5 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО4 обратилась с иском к ООО «Специализированный застройщик» «Трансюжстрой», ФИО5, о признании недействительным договора № от ДД.ММ.ГГГГг. долевого участия в строительстве на нежилое помещение № площадью 55,5 кв.м. находящееся в блок-секции № кадастровый №, заключенного между ФИО5 и ООО «Специализированный застройщик» «Трансюжстрой», и записи о регистрации права собственности на нежилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО5

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Специализированный застройщик» «Трансюжстрой» был заключен предварительный договор купли- продажи нежилого помещения № площадью 56,58 кв.м., расположенного на 1 этаже в 4 блок-секции многоквартирного дома, находящегося по адресу: <адрес>, строящаяся позиция №.

Согласно п.1.1. Предварительного договора стороны обязуются на условиях настоящего Предварительного договора и не позднее 1 квартала 2022 года заключить договор купли- продажи нежилого помещения.

В последующем истцу стало известно, что нежилое помещение № площадью 55,5 кв.м. находящееся в блок секции № (цокольный этаж) с кадастровым номером № передано на праве собственности ФИО5 на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема передачи от 12.08.2022г.

Полагает, что договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО «Специализированный застройщик» «Трансюжстрой» и ФИО5 является недействительным, поскольку 17 ноября 2021 г. истец в адрес Общества направила обращение, в котором просила сообщить ей о планируемых сроках получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположено нежило помещение, а также возможном внесении изменений в Предварительный договор в части сроков заключения основного договора, однако ответа в ее адрес не последовало.

28.06.2022 в адрес ответчика ООО «Специализированный застройщик» «Трансюжстрой» было направлено предложение о заключении Основного договора на условиях, согласованных в Предварительном договоре, ответа не поступило.

При этом ответчик, имея ее требования о заключении основного договора, 12.08.2022 передал нежилое помещение по акту приема- передачи ФИО5, полагает, что тем самым действовал не добросовестно.

Поскольку на день заключения договора со ФИО5 ранее заключенный с ней предварительный договор на то же нежилое помещение не расторгнут, ей принадлежит исключительное право на оформление спорного нежилого помещения в собственность, а заключенным между ответчиками договором нарушены ее права, он, как не соответствующий требованиям закона, в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась. О дне и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, обеспечила участие представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 (по доверенности) поддержала исковые требования, просила удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик» «Трансюжстрой» по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражал против заявленных требований, просил отказать в их удовлетворении, поддержал ранее представленные в материалы дела письменные возражения.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась. О дне и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, обеспечила участие представителя.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 (по доверенности) иск не признал, возражал против его удовлетворения, пояснил, что ФИО5 приобрела спорное нежилое помещение у ООО «Специализированный застройщик» «Трансюжстрой» на основании договора долевого участия в строительстве от 27.11.2020, произвела с Обществом денежный расчет, с семьей Заболоцких не знакома, является добросовестным приобретателем, оспариваемой истцом сделкой нарушаются ее (ФИО5) права. Право собственности за ней зарегистрировано 15.08.2022г.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Судом установлено, что 01 ноября 2019 г. между ФИО4 и ООО «Специализированный застройщик» «Трансюжстрой» был заключен предварительный договор купли- продажи нежилого помещения № площадью 56,58 кв.м., расположенного на 1 этаже в 4 блок-секции многоквартирного дома, находящегося по адресу: <адрес>, строящаяся позиция №.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, в соответствии с договором участия в долевом строительстве № ДД.ММ.ГГГГг. ФИО5, как участник долевого строительства, и ООО «Специализированный застройщик» «Трансюжстрой», как застройщик, в лице исполнительного директора ФИО6, достигли соглашение о том, что ООО «Специализированный застройщик» «Трансюжстрой» обязалось в планируемый срок -1 квартал 2022 года построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать ФИО5 нежилое помещение №, площадью 55,86 кв.м (цокольный), а ФИО5 - уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома в установленном законодательством Российской Федерации порядке. Срок сдачи дома в эксплуатацию установлен в течении 6 месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при условии полной оплаты стоимости объекта. Цена договора – 5 027 400 руб.

11 августа 2022 г., между ООО «Специализированный застройщик» «Трансюжстрой» и ФИО5 заключалось дополнительное соглашения к договору, определяющие характеристики объекта долевого участия и цену договора: помещение №, площадью 55,5 кв.м в блок- секции № (цокольный этаж), а цена договора составляет 4995000 руб.

В пункте 2 Акта приема-передачи нежилого помещения от 12.08.2022г. подписанного между застройщиком ООО «Специализированный застройщик» «Трансюжстрой» и дольщиком ФИО5, указано: Стороны по обоюдному согласию установили, что Застройщик полностью исполнил свои обязательства по Договору, а Дольщик полностью оплатил стоимость нежилого помещения согласно и. 4 Договора.

Оплата ФИО5 данного нежилого помещения подтверждается платежным поручением № от 05.08.2022г., справкой Сбербанк от 14.11.2022г., согласно которой 15.12.2020г. открыт счет эскроу на имя ФИО5 по ДДУ № № от 27.11.2020г. на которой депонирована сумма 5 027 400 руб. и 05.08.2022г. произведен перевод данной суммы застройщику.

Документы, на основании которых возникло право собственности ФИО5 на нежилое помещения, являются Акт приема-передачи нежилого помещения от 12.08.2022г., Договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГг., Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № выдано 29.07.2022г.

Государственная регистрация указанного договора осуществлена 11 декабря 2020г., о чем свидетельствует запись №.

15 августа 2022 года зарегистрировано ФИО5 право собственности на нежилое помещение № цокольный этаж, площадью 55,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Нарушение своего права оспариваемой сделкой истец ссылается на подписанный с ООО «Специализированный застройщик» «Трансюжстрой» предварительный договор купли-продажи нежилого помещения № от 01.11.2019г. площадью 56,58 кв.м., расположенного на 1 этаже в 4 блок-секции многоквартирного дома, находящегося по адресу: <адрес>, строящаяся позиция №.

Вместе с тем, нежилое помещение с кадастровым номером № по своим характеристикам не соответствует описанию нежилого помещения указанному в предварительном договоре от 01.11.2019г., а именно находиться на цокольном этаже блок- секции №, тогда как в предварительном договоре описано иное местонахождение: 1этаж блок- секции №.

Па момент подписания предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 01.11.2019г. многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями н подземной автостоянкой по Белгородскому проспекту в <адрес> (строительная позиция №) отсутствовал и не строился, на что указывает Разрешение на строительство названного объекта, выданное 21.10.2020г. отделом выдачи разрешительной документации администрации города Белгорода.

Федеральный законодатель в части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ определил, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только тремя способами, в том числе на основании договора участия в долевом строительстве (пункт 1)

В силу части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что по предварительному договору от 01.11.2019г. денежные средства истца ФИО4 не привлекались, государственную регистрацию данный договор не проходил.

Кроме того, судом учтено также и то обстоятельство, что в соответствии с требованиями п. 5 ст. 10 ГК РФ, являющаяся собственником нежилого помещения на момент рассмотрения настоящего спора ответчик ФИО5, является добросовестным приобретателем данного имущества, поскольку какие-либо допустимые и относимые доказательства, подтверждающие то, что данный ответчик знал и мог знать о том, что на момент заключения договора участия в долевом строительстве от 27.11.2020 г. имеется предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 01.11.2019, отсутствует.

Таким образом, собственником спорного нежилого помещения является ФИО5, право собственности которой возникло на законных основаниях.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых между сторонами должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п. 2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3).

Из п. 1 ст. 168 ГК РФ следует, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор, при заключении которого допущено злоупотребление правом, подлежит признанию недействительным на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску оспаривающего такой договор лица, чьи права и охраняемые законом интересы он нарушает.

В п. 1 ст. 425 ГК РФ закреплено, что договор вступает в силу и становится обязательны) для сторон с момента его заключения.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действовавшей на 02 февраля 2013 г., по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4).

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Исходя из того, что договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации, установив, что такая регистрация произведена за ответчиком ФИО5, суд приходит к выводу об отказе ФИО4 в иске.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик» «Трансюжстрой», ФИО5 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья И.Н. Боровкова

Мотивированный текст изготовлен 28.02.2023г.