Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 января 2025 года <адрес>

Туапсинский районный суд <адрес> в составе:

Председательствующего судьи Вороненкова О.В.,

с участием представителя истца ФИО4- ФИО9,

при секретаре Ваниной Т.Ю.,

рассмотрев гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к наследственному имуществу ФИО5 о возложении обязанности передать недвижимое имущество и заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в Туапсинский районный суд с иском к наследственному имуществу ФИО5 о возложении обязанности передать недвижимое имущество и заключить договор, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (Продавец) и истцом (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого, ФИО5 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1 020 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Продавец выполняет строительство многоквартирного дома гостиничного типа по проекту и на основании разрешения на строительство №, выданного ФИО1 архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес> (пункт 1.1 договора). ФИО5 обязуется завершить строительство многоквартирного дома гостиничного типа не позднее IV квартала 2023 г. (пункт 1.2 договора). В соответствии с пунктом 1.3 предварительного договора купли-продажи, стороны договорились подписать основной договор купли-продажи помещения № (строительный номер) на 7 этаже, 1 подъезд, площадь с учетом балконов и лоджий 41,43 кв.м., в строящемся многоквартирном доме гостиничного типа, по адресу: <адрес>, не позднее ДД.ММ.ГГГГ Основной договор купли-продажи может быть заключен и ранее срока, установленного предварительным договором. Помещение должно быть передано Покупателю в состоянии, определенном в пункте 1.6 договора. Пунктами 1.5, 2.1 предварительного договора установлена стоимость помещения в размере 5 500 000 рублей, данная сумма является фиксированной, изменению не подлежит и выплачивается Покупателем Продавцу при подписании договора. В подтверждение исполнения истцом обязательств оплаты за помещение суммы в размере 5 500 000 рублей, ФИО5 составлена расписка о получении денежных средств в полном объеме и отсутствии к истцу финансовых претензий. Согласно пункту 4.3 договора в случае, если в будущем, какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, то в соответствии с пунктом 4 ст.445 Гражданского кодекса РФ, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону, заключить договор путем обращения в судебные органы. В связи со смертью продавца имущества, основной договор купли-продажи, к сроку, установленному предварительным договором, т.е. к ДД.ММ.ГГГГ, заключен не был. Согласно сведениям Реестра наследственных дел сайта Федеральной нотариальной палаты ФИО5 умер ДД.ММ.ГГГГ, в связи с его смертью нотариусом Туапсинского нотариального округа ФИО8 заведено наследственное дело №. При обращении в суд, истцу не было известно кто является наследниками ФИО5, в связи с чем, исковое заявление было обращено к его наследственному имуществу. Срок принятия наследства истек ДД.ММ.ГГГГ Наследники не ставили истца в известность о намерении исполнить обязательства наследодателя. Просит, руководствуясь законодательством РФ о защите прав потребителей, возложить обязанности передать недвижимое имущество и заключить договор.

ФИО1 истца ФИО4 по доверенности ФИО9 в судебном заседании уточнила заявленные исковые требования, просила взыскать с наследников ФИО5 - ФИО2 и ФИО3 солидарно, в пределах стоимости наследственного имущества, 5 500 000 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 199 001,21, всего просила взыскать 6 699 001,21 рубль, мотивируя тем, что решением Туапсинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворен частично иск администрации МО Туапсинский район к ФИО5 о признании незавершенного строительством многоквартирного дома самовольной постройкой и его сносе, в части превышающей параметры, установленные разрешением на строительство, взыскании неустойки. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № решение суда первой инстанции отменено, незавершенный строительством объект признан самовольной постройкой, на ФИО5 возложена обязанность снести объект в течении трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения решения суда в установленный срок, с ответчика взыскана неустойка. Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ определение суда апелляционной инстанции оставлено без изменения. ФИО5 реализовал истцу помещение в объекте, который на дату заключения предварительного договора купли-продажи был признан самовольной постройкой. Уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель ответчиков, действующий на основании доверенности ФИО10, надлежаще извещенный о дне и времени слушание дела, на судебное заседание не явился, представил возражение на исковые требования, против солидарного взыскания с ответчиков 5 500 000 рублей не возражает. В остальной части исковых требований просил отказать.

Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю, надлежаще извещенный о дне и времени рассмотрения гражданского дела на судебное заседание не явился, просил провести рассмотрение дела в его отсутствие. Представил отзыв, согласно которому, по сведениям Единого государственного реестра недвижимости за ФИО5 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 020 кв.м., разрешенное использование: гостиничное обслуживание, расположенный по адресу: <адрес> на основании договора дарения земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ В отношении данного земельного участка в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав в виде запрета на совершение регистрационных действий, наложенных на основании определения Туапсинского районного суда от <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ), постановления судебного пристава-исполнителя Туапсинского РОСП от ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ), постановлений судебного пристава-исполнителя Туапсинского РОСП от ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ) и от ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ). Сведений в ЕГРН о постановке на государственный кадастровый учет, ограничении прав и обременении объекта недвижимости, а также об обращениях за регистрацией прав в отношении помещения №, площадью 41,43 кв.м., расположенного на 7 этаже в 1 подъезде по адресу: <адрес>, отсутствуют. В момент заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 не являлся собственником указанного помещения, его право собственности не было в установленном порядке зарегистрировано в ЕГРН и исходя из положений статей 131, 209, 223 ГК РФ свидетельствует, что предметом предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ являлось отсутствующее право продавца.

Суд, выслушав ФИО1 истца, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно материалам дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому, ФИО5 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1 020 кв.м., с кадастровым номером №, в границах кадастрового плана, находящийся по адресу: <адрес>.

Продавец выполняет строительство многоквартирного дома гостиничного типа по проекту и нас основании разрешения на строительство №, выданного ФИО1 архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес>.

Согласно пунктам 1.2, 1.3 ФИО5 обязуется завершить строительство многоквартирного дома гостиничного типа не позднее IV квартала 2023 г.

Основной договор купли-продажи помещения № (строительный номер), расположенного на 7 этаже, в подъезде №, площадь с учетом балконов и лоджий 41,43 кв.м. (далее - апартаменты) в строящемся многоквартирном доме гостиничного типа по адресу: <адрес>, мкр.Горизонт, № должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 2.1 ФИО4 выплачивает продавцу денежную сумму в размере 5 500 000 рублей наличными, оплата которых подтверждается распиской ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ

Факт оплаты истцом указанной суммы ответчиками не оспаривается.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умер. Из материалов наследственного дела следует, что наследниками первой очереди ФИО5, являются супруга ФИО2 и несовершеннолетняя ФИО3.

Согласно ст.1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.

Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

В соответствии со ст.1175 ГК РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

Согласно пунктам 58-61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" под долгами наследодателя, по которым отвечают наследники, следует понимать все имевшиеся у наследодателя к моменту открытия наследства обязательства, не прекращающиеся смертью должника (статья 418 ГК РФ), независимо от наступления срока их исполнения, а равно от времени их выявления и осведомленности о них наследников при принятии наследства.

Смерть должника не является обстоятельством, влекущим досрочное исполнение его обязательств наследниками.

Ответственность по долгам наследодателя несут все принявшие наследство наследники независимо от основания наследования и способа принятия наследства.

Принявшие наследство наследники должника становятся солидарными должниками (статья 323 ГК РФ) в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества.

При рассмотрении возникшего спора суд считает не подлежащими применению приведенные в иске нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

В соответствии с пунктом 11 "Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021), обязательство наследодателя, возникшее из заключенного им предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, переходит к его наследникам, принявшим наследство.

Обязательство, возникшее из предварительного договора, не связано неразрывно с личностью должника, гражданское законодательство не содержит запрета на переход обязанности заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в порядке наследования к наследникам, принявшим наследство. Договорные обязательства наследодателя влекут за собой соответствующие обязанности наследников, основанные на заключенных наследодателем договорах. В частности, в случае если наследодателем заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности, то при принятии наследства к наследнику переходит обязанность исполнения договора купли-продажи.

Согласно приведенных норм, обязательства ФИО5 по предварительному договору купли-продажи, заключенному с истцом, не прекращаются, входят в состав наследства и переходят к его наследникам в порядке универсального правопреемства.

Ответчики, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно, в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений п.1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 с.455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии с ч.3, 4 ст.487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст.457 ГК РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

Согласно отзыву Управления Росреестра, в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на помещение №, площадью 41,43 кв.м., расположенного на 7 этаже в 1 подъезде по адресу: <адрес>.

С учетом условий предварительного договора купли-продажи о строительстве помещения в многоквартирном доме гостиничного типа, последующем заключении с истцом договора купли-продажи, а также доказательств, подтверждающих оплату истцом в полном объеме стоимости помещения, данный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

На основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, принятого по делу №, признан самовольной постройкой незавершенный строительством объект, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №. ФИО5 обязан осуществить снос самовольной постройки.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Согласно материалам дела, предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 заключил с истцом после принятия Краснодарским краевым судом решения от ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, у продавца отсутствовало право на реализацию помещения в объекте признанном самовольным строением.

Согласно ч.2 ст.222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В силу ст.1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.2 ст.1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

С учетом изложенного, исковые требования ФИО4 о взыскании денежных средств, оплаченных по предварительному договору купли-продажи и процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанных за период с ДД.ММ.ГГГГ (дата следующая за днем заключения предварительного договора) по ДД.ММ.ГГГГ (дата предшествующая заявлению исковых требований о взыскании процентов на основании ст.395 ГК РФ) - 519 дней, являются обоснованными.

Размер государственной пошлины от суммы требований в размере 6 699 001,21 рубль, составляет 70 893 рубля, подлежащей взысканию с ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить. Взыскать с ФИО2 и ФИО3 солидарно, в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества, в пользу ФИО4 5 500 000 рублей, оплаченных по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 199 001,21 рубль, а всего взыскать 6 699 001,21 рублей.

Взыскать с ФИО2 и несовершеннолетней ФИО3 солидарно в доход соответствующего бюджета государственную пошлину в размере 70 893 рубля.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течении месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Туапсинский районный суд.

Судья: ________________