РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июня 2025 г. город Москва

Мещанский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Манкевич И.С., при секретаре судебного заседания Акыловой М.С., с участием представителя истца МООП «Общество защиты прав потребителей «ОКО» - ФИО1, представителя ответчика ООО «ФениксСтрой» - ФИО2, действующих на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-6143/2025 по иску Межрегиональной общественной организации потребителей «Общество защиты прав потребителей «ОКО», действующей в интересах ФИО3, к Обществу с ограниченной ответственностью «ФениксСтрой» о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональная общественная организация потребителей «Общество защиты прав потребителей «ОКО», действующая в интересах ФИО3, обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «ФениксСтрой», в котором просит взыскать с ответчика неустойку за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 в размере 3 033 837,01 руб., штраф в размере 1 516 918,50 руб., компенсацию морального вреда в размере 200 000 руб.

В обоснование исковых требований указано, что 31.01.2019 между ООО «ФениксСтрой» и ФИО4 был заключен договор участия в долевом строительстве № ..., в соответствии с условиями которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать в собственность участникам долевого строительства объект долевого строительства, а участники долевого строительства обязуются уплатить обусловленную настоящим договором цену в порядке, сроки и объеме, предусмотренные настоящим договором и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Согласно п. 5.1. договора, на момент подписания настоящего договора цена договора составила 12 752 572,57 руб. Согласно п. 2.1.8. договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства - в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, но не позднее 31.12.2022. Согласно дополнительному соглашению № 1 от 02.06.2022 к договору участия в долевом строительстве в связи со сменой фамилии участником долевого строительства является ФИО3. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о выплате неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства, претензия осталась без удовлетворения, передаточный акт между сторонами не подписан.

Представитель Межрегиональной общественной организации потребителей «Общество защиты прав потребителей «ОКО» ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, требования искового заявления поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил участие своего представителя.

Представитель ответчика ООО «ФениксСтрой» ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований просил отказать по доводам, изложенным в возражении. В случае удовлетворения исковых требований просил учесть уникальность объекта и ограничиться суммой неустойки в 5%, снизив ее размер в соответствии со ст. 333 ГПК РФ, снизить размер компенсации морального вреда до 1 000 руб., в удовлетворении требования о взыскании штрафа просил отказать, также просил предоставлении отсрочки исполнения решения суда до 30.06.2025.

Информация о дне, времени и месте рассмотрения заявления надлежащим образом, своевременно и в установленном порядке была заблаговременно размещена на официальном сайте судов города Москвы, находящимся в свободном доступе (https://www.mos-gorsud.ru/).

Поскольку реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать права и законные интересы иных лиц, с учетом положений ст.ст. 113, 167 ГПК РФ и ст. 165.1 ГК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

По правилам ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу частей 1, 2 статьи 6 указанного Федерального закона, Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Частью 3 статьи 6 указанного Федерального закона предусмотрено, что, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что 31.01.2019 между ООО «ФениксСтрой» и ФИО4 (ФИО3) был заключен договор участия в долевом строительстве № ..., в соответствии с условиями которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать в собственность участникам долевого строительства объект долевого строительства, а участники долевого строительства обязуются уплатить обусловленную настоящим договором цену в порядке, сроки и объеме, предусмотренные настоящим договором и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Согласно п. 1.1.1. договора объект недвижимости - многофункциональный общественно-деловой комплекс с апартаментами; количество этажей 19+4 подземных; общая площадь 46 165,0 кв.м; материал наружных стен и каркаса объекта: наружные стены - с монолитным железобетонным каркасом и стенами из мелкоштучных каменных материалов; материал перекрытий: монолитный железобетонный; класс энергоэффективности: С; сейсмостойкость не более 6 баллов в соответствии с СП 14.13330.2014, строящийся с привлечением денежных средств участников долевого строительства по строительному адресу: ....

Согласно п. 1.1.2. договора объект долевого строительства – нежилое помещение (апартамент), подлежащее передаче участникам долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и входящее в состав указанного объекта недвижимости, а также доля в общем имуществе объекта недвижимости, состоящая из помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в указанном объекте недвижимости.

Согласно п. 5.1. договора на момент подписания настоящего договора цена договора составила 12 752 572,57 руб.

Согласно п. 2.1.8. договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства - в течение 6 (шести) месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, но не позднее 31.12.2022.

Согласно дополнительному соглашению № 1 от 02.06.2022 к договору участия в долевом строительстве в связи со сменой фамилии участником долевого строительства является ФИО3.

08.04.2024 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о выплате неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства в размере 1 500 000,00 руб.

07.05.2024 в адрес истца направлен ответ на претензию, согласно которому ООО «ФениксСтрой» отказало в удовлетворении требований о выплате неустойки.

23.04.2024 Комитетом государственного строительного надзора города Москвы (МОСГОССТРОЙНАДЗОР) выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 36773.

Передаточный акт, подписанный ФИО3 и ООО «ФениксСтрой», в материалы дела не представлен.

В соответствии с ч. 2. ст. 48.1 Градостроительного кодекса РФ к уникальным объектам относятся объекты капитального строительства, в проектной документации которых, предусмотрена хотя бы одна из характеристик, установленной данной частью, в том числе, заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров.

Основания для признания объекта капитального строительства содержатся в ст. 48.1 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с ч.2 которой уникальным объектам относятся объекты капитального строительства (за исключением указанных в части 1 настоящей статьи), в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик:

1) высота более чем 100 метров, для ветроэнергетических установок - более чем 250 метров;

2) пролеты более чем 100 метров;

3) наличие консоли более чем 20 метров;

4) заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная этой частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Однако если объект недвижимости является уникальным объектом, в случае нарушения на срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора (ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

При этом, ни систематическое (данные ч. ст. 6 Федерального закона регулируют ответственность в отношении различных объектов и договоров), ни буквальное толкование (ч. 2 ст. 6 Федерального закона напрямую указывает сферу применения в отношении любого объекта недвижимости "за исключением случая, установленного ч. 2.1") не свидетельствуют о том, что данные части ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ направлены на регулирование одинаковых правоотношений в сфере долевого строительства.

Таким образом, несмотря на то, что и ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, и ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ устанавливают порядок расчета неустойки по договорам участия в долевом строительстве, в действительности обе нормы направлены на регулирование различных и никак не пересекающихся договоров участия в долевом строительстве.

Исходя из буквального толкования, мораторий, введенный Постановлением Правительства РФ N 326, в редакции, действующей на момент рассмотрения дела, не распространяется на неустойки, не предусмотренные ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ. К таким неустойкам и относится в том числе неустойка, установленная ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ.

Согласно п. 2 постановления от 18.03.2024 N 326 в период с 01.07.2023 до 31.12.2024 включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6 частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01.07.2023.

Как указывалось выше, объект долевого строительства входит в состав объекта недвижимости, который признается уникальным объектом в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Часть 2.1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ введена в действие Федеральным законом от 04.08.2023 N 421-ФЗ также в целях снижения негативных последствий введения в отношении Российской Федерации ограничительных мер экономического характера (ст. 2 Федеральным законом от 04.08.2023 N 421-ФЗ).

Однако целью внесения ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона 214-ФЗ являлось снижение негативных последствий введения в отношении Российской Федерации санкционных ограничений, влекущих за собой проблемы застройщиков с приобретением импортного оборудования и материалов (пояснительная записка к проекту Федерального закона N 256893-8 "О внесении изменений в ст. 6 и 8 Федерального закона N 214-ФЗ»).

Как указано в Пояснительной записки, данная проблема имеет существенный характер именно для строительства уникальных объектов, в которых в первую очередь задействованы иностранные контрагенты и импортное оборудование.

И именно в целях защиты застройщиков, работающих над строительством уникальных объектов, и была введена ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ, ограничение размера неустойки по которой в пределах 5% от цены договора представляло собой меру поддержки застройщикам данной специфической категории недвижимости.

Постановление Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326, вводя мораторий на взыскание неустойки по ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ, имело же целью предоставить меры поддержки остальным застройщикам, чья сфера деятельности не связана со строительством уникальных объектов и кому на момент принятия Постановления не были оказаны соответствующие меры поддержки.

Защита интересов застройщиков уникальных объектов не нуждалась в дополнительном краткосрочном моратории, введенном Постановлением, так как в силу ст. 2 Федерального закона N 421-ФЗ от 04.08.2023, вносящего дополнение ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ в виде ч. 2.1, действие последней распространилось на правоотношения, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, заключенные до дня вступления Федерального закона N 421-ФЗ в силу.

То есть застройщики уникальных объектов получали меры экономической поддержки в виде ограничения их ответственности по договорам долевого участия на протяжении значительного промежутка времени, позволяя им снижать долговую нагрузку, в том числе, по неустойкам за просрочки, которые могут достигать несколько лет.

С учетом этого и исходя из буквального толкования, мораторий, введенный Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326, не распространяется на неустойки, не предусмотренные ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ. К таким неустойкам и относится в том числе неустойка, установленная ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ.

В рассматриваемом случае 5% от цены договора (12 752 872,57 руб.) составляет 637 643,63 руб.

Вместе с тем в ходе судебного разбирательства ответчик письменно ходатайствовал о снижении неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Учитывая период неисполнения ответчиком обязательств по договору, причины нарушения обязательства, то обстоятельство, что 16.05.2024 истцу направлено уведомление о завершении строительства, суд считает, что заявленная ко взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства по передаче объекта долевого строительства, в связи с чем взыскивает с ответчика с пользу ФИО3 неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 300 000,00 руб.

В силу ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей», если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам

В данной связи с ответчика в пользу Межрегиональной общественной организации потребителей «Общество защиты прав потребителей «ОКО» и ФИО3 подлежит взысканию штраф (300 000,00 руб. х 5% = 15 000,00 руб.) в равных долях, то есть по 7 500,00 руб.

Оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ к сумме штрафа суд не усматривает, поскольку убедительных мотивов несоразмерности не представлено.

Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Также в силу ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины.

В связи с чем, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу ФИО3 в счет компенсации морального вреда, причиненного вследствие нарушения его прав, который суд оценивает в 15 000 руб.

Статьей 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при подаче иска в суд государственная пошлина в размере 1 821,33 руб. пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Поскольку иного правового акта, предусматривающего иные условия исполнения решения суда, в установленном законом порядке, не принято, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для предоставления ответчику отсрочки исполнения решения суда (в части взыскания финансовых санкций) до 30.06.2024 включительно.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Межрегиональной общественной организации потребителей «Общество защиты прав потребителей «ОКО», действующей в интересах ФИО3, к Обществу с ограниченной ответственностью «ФениксСтрой» о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда – удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ФениксСтрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ФИО3, паспортные данные, ...) неустойку в размере 300 000,00 руб., штраф 7 500 руб., компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ФениксСтрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Межрегиональной общественной организации потребителей «Общество защиты прав потребителей «ОКО» (ОГРН <***>, ИНН <***>) штраф в размере 7 500 руб., расходы связанные с оплатой государственной пошлины в размере 1 821,33 р.

В удовлетворении остальной части требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Мещанский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 18 ноября 2025 г.

Судья И.С. Манкевич