УИД 30RS0003-01-2025-005980-18
№ 2-3864/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 декабря 2025 года г. Астрахань
Советский районный суд г. Астрахани в составе:
председательствующего судьи Андреевой И.М.,
при секретаре Шипулиной А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3864/2025 по иску ФИО1 <ФИО>9 к ФИО2 <ФИО>10 о взыскании стоимости устранения недостатков в квартире,
установил:
Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании стоимости устранения недостатков в квартире, указывая в обоснование, что <дата> заключен договору купли продажи между истцом ФИО1 и ФИО2, по условиям которого истец приобрела квартиру по адресу: <адрес>, состоящую из трех комнат площадью 55,4 кв.м.
Согласно п. 6 Договора покупатель до заключения договора ознакомился с техническим (строительным) состоянием и комплектностью вышеуказанной квартиры путем ее внутреннего осмотра, и не обнаружил каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец, претензий по вопросу ее комплектности и качества к Продавцу не имеет.
Истец при покупке квартиры претензий к техническому состоянию квартиры на день осмотра и на день заключения настоящего договора не имела.
После перехода права собственности на квартиру к ФИО1, истцом были обнаружены скрытые недостатки, о которых ответчик ФИО2 при продаже вышеуказанной квартиры скрыла и не предупредила. Данные скрытые недостатки выразились в следующем: электрическая проводка не соответствовала строительным, пожарным и правилам, применяемым к жилым помещениям.
Истец полагает, что данные скрытые дефекты электропроводки квартиры невозможно было обнаружить при визуальном осмотре квартиры, однако они имелись на момент заключения договора купли-продажи квартиры.
Истец ФИО1 обратилась в экспертную организацию ООО «ЭПЦ ОТЧЕТ» для экспертного исследования определения стоимости восстановительного ремонта квартиры, согласно Акта экспертного исследования, определения стоимости восстановительного ремонта квартиры: электроустановка не соответствует требованиям нормативных документов, и не может быть признана годной к эксплуатации. Выявленные недостатки в квартире по электропроводке являются скрытыми, так как для их выявления необходимо произвести специальные исследования. Стоимость устранения выявленных недостатков на дату выдачи заключения составляет 221 320,06 рублей.
<дата> истцом ФИО1 в адрес ответчика направлена претензия для досудебного урегулирования конфликта со сроком добровольного исполнения 10 календарных дней с даты получения претензии. До настоящего времени спор не урегулирован.
В связи с указанным истец ФИО1 обратилась в суд и с учетом измененных требований в порядке статьи 39 ГПК РФ просит взыскать с ответчика ФИО2 в свою пользу стоимость устранения недостатков в квартире в размере в размере 223 215 рублей, расходы по оценке стоимости устранения недостатков в квартире в размере 23 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 74 700 рублей, расходы за составление доверенности представителя в сумме 3400 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 924,38 рублей, а также возвратить излишне уплаченную государственную пошлину в размере 227,93 рубля.
В судебном заседании истец ФИО1 и её представитель ФИО3 исковые требования с учетом их изменений поддержали, просили их удовлетворить.
В судебное заседание ответчик ФИО2 не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в деле принимает участие представитель по доверенности.
В судебном заседании <ФИО>5 полагал необходимым исковые требования удовлетворить.
Суд, выслушав стороны, изучив и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.
На основании пунктов 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Согласно пункту 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Из приведенных норм материального права следует, что покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества и потребовать возврата уплаченной за него денежной суммы только в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости, в частности в случае обнаружения неустранимых недостатков, а также тех, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков.
Судом установлено, что спорные правоотношения возникли из договора купли-продажи недвижимости от <дата> по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО1 и ФИО2, по результатам заключения которого, после оформления перехода права собственности, в ходе проживания ФИО1 обнаружила скрытые недостатки в электрической проводке.
Согласно п.3 договора стоимость квартиры оценивается и продается за 4000000 рублей.
Согласно п. 6 Договора Покупатель до заключения настоящего договора ознакомился с техническим (строительным) состоянием и комплектностью вышеуказанной квартиры путем ее внутреннего осмотра, и не обнаружил каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец, претензий по вопросу ее комплектности и качества к Продавцу не имеет.
Как следует из пояснений истца ФИО1, данными в судебном заседании, <дата> между ФИО1 и ФИО2 подписан Акт приема передачи жилого помещения.
Как следует из пункта 2 Акта приема передачи жилого помещения, стороны продавец и покупатель произвели осмотр квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и установили, что жилое помещение находится в приемлемом для покупателя состоянии.
Как следует из технического паспорта на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> по состоянию на <дата>, дата строительства многоквартирного <адрес> – 1966 год.
Согласно пункту 8 покупатель каких-либо претензий по качеству, комплектности квартиры к продавцу не имеет.
Расчеты покупателя с продавцом произведены полностью.
Истец указывает, что после перехода права собственности на квартиру к ФИО1, истцом обнаружены скрытые недостатки, о которых ответчик ФИО2 при продаже вышеуказанной квартиры скрыла и не предупредила. Данные скрытые недостатки выразились в следующем: электрическая проводка не соответствовала строительным, пожарным и правилам, применяемым к жилым помещениям.
Истец обратилась в экспертную организацию ООО «ЭПЦ <ФИО>3» от <дата>, согласно выводам исследования: электроустановка не соответствует требованиям нормативных документов и не может быть признана годной к эксплуатации. Выявленные недостатки в квартире по электропроводке являются скрытыми, так как для их выявления необходимо произвести специальные исследования. Стоимость устранения выявленных недостатков на дату выдачи заключения составляет 221 320,06 рублей.
Согласно выводам технического <ФИО>3 ООО «ЭПЦ <ФИО>3», по испытаниям электрооборудования и аппаратов электроустановок, в квартире расположенной по адресу: <адрес> выявлены несоответствия ПУЭ в части: вводной провод алюминиевый без заземления жилы, ПУЭ п.<дата>, используется двухпроводная система питания, сопротивление изоляции проводов менее нормативных. Выявленные дефекты являются следствием не соблюдения требований действующей строительно-технической и нормативной документации при монтаже электропроводки в квартире и относятся к производственным дефектам, выявленные недостатки являются скрытыми, так как для их выявления необходимо произвести специальные исследования.
Доброшенный в судебном заседании специалист <ФИО>3 К.В., подтвердил доводы, изложенные в исследовании, дополнительно пояснил, что основывал свои выводы на несоответствии электропроводки в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, на действующих строительно-технических и нормативных документах, на ПУЭ издание <номер> введенное с <дата>.
Суд не может признать указанное заключение допустимым доказательством, поскольку специалист при составлении указанного заключения основывал свои выводы о несоответствии электропроводки в квартире действующей строительно-технической документации на ПЭУ издание 37 введение в действие <дата>, и специалистом не учтено, что правила установленные п.1.1.1 ПУЭ издание <номер>, данные правила распространяются на вновь сооружаемое электроустановки (ЭУ), для действующих электроустановок они носят рекомендательный характер.
Поскольку как следует из технического паспорта, дата постройки многоквартирного <адрес> год, то на дату строительства действовали иные ПУЭ издание <номер>.
Согласно договору купли - продажи от <дата> пунктов 6,7,9 (пункт 6) покупатель, до заключения настоящего договора, ознакомился с техническим (строительным) состоянием и комплектностью вышеуказанной квартиры, путем ее внутреннего осмотра, и не обнаружил каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавцу, претензий по вопросу её комплектности и качества к продавцу не имеет. (пункт 7) продавец обязуется передать квартиру покупателю в том качественном состоянии, как она есть на день подписания договора в пригодном для проживания состоянии. Если в дальнейшем покупатель обнаружит недостатки в качестве или комплектности приобретаемой квартиры, о которых продавец знал, но не предупредил о них покупателя момент заключения договора, наступают последствия, предусмотренные ст. 475, 480 ГК РФ (пункт 9) Передача и принятие указанной квартиры осуществлена при подписании настоящего договора. Стороны имущественных претензий и не исполненных обязательств друг к другу не имеют. Указанный пункт договора одновременно считать актом приема-передачи указанной квартиры (в соответствии со ст. 556 ГК РФ). Обязательство сторон по передаче квартиры считается исполненным после подписания настоящего договора.
Передача и принятие указанной квартиры осуществлена путем подписания указанного договора.
Согласно выписки из ЕГРН ФИО1 является собственником квартиры по адресу: <адрес>, площадью 55,4 кв.м.
Приобретаемая квартира, находится в жилом многоквартирном доме, который построен в 1966 году, использовался ответчиком ФИО2 для проживания членов своей семьи, что подтверждается материалами гражданского дела, договор купли-продажи заключен в 2025 года в отношении квартиры, ранее бывшей в эксплуатации.
При этом, суд учитывает, что материалами дела подтверждено, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи квартиры между продавцом и покупателями разногласий по качеству квартиры не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома ФИО1, ФИО2 не предъявляла, квартира была принята покупателем без указания на наличие каких-либо недостатков. Квартира был передана и принята без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для использования в качестве квартиры.
Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что согласованная сторонами стоимость квартиры в размере 4 000 000 рублей не соответствует фактическому техническому состоянию жилого дома на момент его приобретения, а также доказательств того, что названные недостатки препятствовали использованию жилого дома по назначению.
Из показаний истца данными в ходе судебного заседания следует, что ФИО1 интересовалась о состоянии проводке квартиры, о чем ей устно было сообщено, что электрическая проводка в квартире не менялась. На день заключения договора купли продажи ФИО1 владела указанной информацией.
Оценивая доводы истца, суд исходит из того, что истец ФИО1 осматривала квартиру, была согласна с ее техническим состоянием, претензий не имела, покупная цена квартиры соответствовала ее качеству и общему состоянию дома. В тексте договора купли-продажи отсутствуют какие-либо требования по качеству покупаемого жилого помещения. Из представленных суду фотографий усматривается, что спорная квартира на момент сделки находилась в хорошем состоянии, что признается истцом, т.е. квартира была пригодна для вселения и проживания.
Доводы истца ФИО1 о сокрытии ответчиком от истца о недостатках приобретенной ею квартиры, а именно о несоответствии электрической проводки квартиры строительным, пожарным правилам применяемых к жилым помещениям, не состоятельны.
Довод истца ФИО1 об отсутствии у неё специальных познаний в области строительства для того, чтобы иметь возможность доподлинно обнаружить недостатки жилого помещения до совершения сделки купли-продажи, судом признается несостоятельным, поскольку покупатели (истец ФИО1 и её супруг <ФИО>5) имели возможность осмотреть квартиру (в том числе с участием специалиста), изучить техническую документацию, осуществить проверку иных характеристик приобретаемого помещения, но должной осмотрительности при заключении сделки не проявили, что не является виной ответчика, предоставлявшего возможность осмотра и проверки товара, имеющего видимые (очевидные) недостатки, кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что цена квартиры не соответствует ее техническому состоянию, истца устраивала цена приобретаемого объекта недвижимости с учетом его состояния, характеристик, местонахождения.
Следовательно, установленных ст. 475 ГК РФ оснований для возмещения истцу расходов на устранение перечисленных недостатков квартиры не имеется.
При этом, суд учитывает, и материалами дела подтверждено, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи квартиры между продавцом и покупателем разногласий по качеству квартиры не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию квартиры ФИО1, ФИО2 не предъявила, квартира была принята покупателем без указания на наличие каких-либо недостатков. Квартира передана и принята без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для использования в качестве жилого помещения.
Приобретаемая квартира расположена в жилом доме, дата постройки 1966 года постройки, использовался ответчиком для проживания членов своей семьи, что подтверждается материалами гражданского дела, договор купли-продажи был заключен в 2025 года в отношении квартиры, ранее бывшей в эксплуатации.
По настоящему делу судом установлено, что покупатель знал, что электрическая проводка не менялась, данное обстоятельства суд не признает существенным нарушением договора другой стороной, указанное не препятствует использованию квартиры по ее целевому назначению в качестве жилого помещения.
Суд приходит к выводу, что на дату покупки недвижимого имущества, квартира соответствовал акту приема-передачи, между сторонами достигнута договоренность, что квартира может быть использован по назначению с учетом технического состояния, стороной истца не представлено доказательств, что указанное в заключении техническое состояние квартиры не могло быть выявлено при заключении договора купли-продажи, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры не содержит определенных условий о качестве квартиры передаваемой истцу, истец подписал акт приема-передачи недвижимого имущества, принял квартиру в фактическое пользование, до подписания договора и акта приема-передачи произведен визуальный осмотр квартиры, в том числе внутренних помещений, претензий по качеству передаваемого объекта, при подписании акта у истца не возникло.
Анализируя представленные суду доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку доказательств принятия истцом недвижимости, не соответствующей условиям договора купли-продажи недвижимости, суду не представлено.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании стоимости устранения недостатков в квартире оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда, через Советский районный суд г. Астрахани.
Мотивированный текст решения изготовлен 23 декабря 2025 года.
Судья: Андреева И.М.