Решение по делу № 3А-47/2025 от 15.05.2025 - об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости.

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УИД 39OS0000-01-2025-000030-76

Дело № 3а-47/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 мая 2025 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», заинтересованные лица: Правительство Калининградской области, администрация МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просила признать незаконным решение бюджетного учреждения от 26 декабря 2024 года №ОРС-39/2024/001491 об отказе в установлении рыночной стоимости принадлежащего ей на праве собственности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № и об установлении по состоянию на 05 декабря 2024 года кадастровой стоимости данного объекта, равной его рыночной стоимости, в размере 1 500 000 рублей на основании отчета об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 05 декабря 2024 года №01/12/2024.

Сославшись на соответствие данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, на незаконность решения бюджетного учреждения и нарушение прав административного истца на налогообложение в справедливом размере, ФИО1 просила суд установить по состоянию на 05 декабря 2024 года кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости, в размере 1 500 000 рублей, указав, что утвержденная кадастровая стоимость в размере 656 760 036,14 рублей необоснованно завышена.

Представитель ФИО1 – ФИО3 в судебном заседании уточнил административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства в размере 1 979 400 рублей, равном его рыночной стоимости, определенной экспертом.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО4 просила в административном иске отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

В судебное заседание ФИО1, Правительство Калининградской области, администрация МО «Багратионовский муниципальный округ» Калининградской области не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайство об отложении рассмотрения дела не заявили.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению.

Судом установлено, что ФИО1 с 30 марта 2021 года на основании договора купли-продажи является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № степень готовности – 89 %, площадь застройки – 78480,3 кв.м, расположенного по адресу: Калининградская область, район Багратионовский, пос. Ново-Московское.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости объект незавершенного строительства расположен на следующих земельных участках:

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 639 135 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства и строительства объектов сельскохозяйственного производства,

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 72 148 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства и строительства объектов сельскохозяйственного производства(л.д. 13-16 т.1).

Согласно заключению эксперта АНО «ЭКСКО» ФИО5 № 311-24 от 26 августа 2024 года, проведенному по заказу ФИО1 с целью определения процента физического износа, объект недвижимости с кадастровым номером № представляет собой неоконченную строительством племенную норковую звероферму; состоит из трех строений: нежилое здание административно-бытового корпуса, площадью застройки 221 кв.м, 2 этажа; нежилое здание проходной, площадью застройки 25,1 кв.м, 1 этаж; нежилые строения шедов – 20 штук, общая площадь застройки 78 234,2 кв.м.

В соответствии с выводом эксперта, процент физического износа объекта «неоконченная строительством племенная норковая звероферма», расположенная по адресу: <адрес> составляет 98,7 % (л.д. 193-205 т.1).

Земельные участки, на которые расположен объект оценки, плотно заросли кустарником и порослью деревьев, обследованные объекты полностью разрушены, следов строительства предусмотренных разрешением на строительство навеса для сена и насосной с приемным резервуаром не обнаружено.

Постановлением Правительства Калининградской области от 08 ноября 2023 года № 498-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области, по состоянию на 1 января 2023 года, в том числе кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № в размере 656 760 036,14 руб.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Переход к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области осуществлен с 1 декабря 2021 года на основании постановления Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754.

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

06 декабря 2024 года ФИО1 обратилась в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении по состоянию на 05 декабря 2024 года кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером № равной рыночной стоимости, в размере 1 500 000 руб., представив отчет об оценке от частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 05 декабря 2024 года № 01/12/2024.

Как следует из оспариваемого решения 26 декабря 2024 года №ОРС-39/2024/001491, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, так как не выполнены требования пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

Оценщик относит объект оценки к редким, незавершенным строительством и нуждающимся в реконструкции объектам, при анализе фактических данных на стр. 49 отчета расширяет территориальные границы исследования и производит выбор объектов сравнения по России в целом ввиду специфики объекта оценки и его состояния.

Применение оценщиком сравнительного подхода и расчетов методами ценовой индексации сделки с объектом оценки и математического моделирования на основании данных цены предложения, цены реализации объекта оценки в процедуре банкротства, цены продажи объекта оценки в постбанкротное время для объекта незавершенного строительства не корректно, что подтверждается существенным расхождением результатов оценки в рамках сравнительного и затратного подходов. Полученный результат сравнительным подходом не учитывает техническое состояние (износ), степень готовности объекта незавершенного строительства.

Наиболее часто используемым подходом оценки незавершенного строительства в практической деятельности является затратный. Затратный метод оценки способен дать наиболее объективную, по сравнению с другими методами, оценку объекта незавершенного строительства. На практике затратный метод подразумевает под собой определение совокупной величины материальных, трудовых, временных затрат, а также расчет сопутствующих косвенных затрат.

Таким образом, рассматриваемый метод включает в себя все уникальные особенности, свойственные каждому отдельному объекту. В частности, он позволяет в полной мере учесть техническое состояние такой индивидуальный параметр объекта, как степень готовности, поэтому для определения итоговой величины стоимости объекта оценки целесообразно ориентироваться на результаты затратного подхода.

Согласно решению бюджетного учреждения выявленные нарушения приводят к искажению рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем установленная оценщиком стоимость не может быть принята как достоверная по состоянию на 05 декабря 2024 года.

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения определением суда от 17 февраля 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту ООО «Арбитражный поверенный» ФИО6, на разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № 01/12/2024 от 05 декабря 2024 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО2, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

- имеются ли в отчете об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки?

- в случае несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и (или) наличия недостатков в отчете, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, определить по состоянию на 05 декабря 2024 года рыночную стоимость объекта с кадастровым номером №

В соответствии с заключением эксперта № 04-02/2025 от 23 апреля 2025 года отчет об оценке № 01/12/2024 от 05 декабря 2024 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО2, по формальным признакам соответствует законодательству об оценочной деятельности, вместе с тем в отчете имеются недостатки и неточности, влияющие на итоговый результат определения рыночной стоимость объекта оценки и приводящие к искажению полученного результата, рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № по состоянию на 05 декабря 2024 года составляет 1 979 400 руб.

Экспертом указано, что полный отказ оценщика от учета результатов, полученных при применении затратного подхода, является неточностью, влияющей на итоговую величину рыночной стоимости объекта, поэтому эксперт при определении итоговой величины рыночной стоимости объекта использовала два подхода (затратный и сравнительный), согласовав полученные результаты.

При определении рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 05 декабря 2024 года затратным и сравнительным методами экспертом были приняты во внимание техническое состояние объекта (физический износа строений, входящих в состав), а также специфичность объекта исследования и ситуация, сложившаяся на рынке звероводческой отрасли в Калининградской области.

В соответствии со статьей 284 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 4).

Суд, оценив заключение эксперта ФИО6, сопоставив его содержание с иными доказательствами, содержащимися в материалах дела, приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

При таких обстоятельствах не подлежат удовлетворению требования ФИО1 о признании незаконным решения бюджетного учреждения от 26 декабря 2024 года №ОРС-39/2024/001491.

Согласно части 3.1 статьи 249 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Уточненные в судебном заседании административные исковые требования об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы подлежат удовлетворению, поскольку отсутствуют объективные основания полагать искаженной определенную экспертом по состоянию на 05 декабря 2024 года кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № в размере 1 979 400 руб.

Суд отклоняет доводы административного ответчика о несогласии с экспертным заключением в части определенного в нем размера рыночной стоимости вышеуказанного объекта незавершенного строительства.

Достоверность определенной экспертом рыночной стоимости объекта исследования обеспечивается законностью действий и профессиональной состоятельностью эксперта.

Эксперт ФИО6 соответствует по уровню образования, квалификации, опыту экспертной работы требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта: в 1979 году ею получено высшее образование по специальности «инженер – строитель», она имеет дипломы о профессиональной переподготовке по специальностям «Оценка предприятия (бизнеса). Оценка недвижимости» (профессия: оценщик), «Кадастровая деятельность», «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости» (квалификация: судебный эксперт), прошла учебный курс для судебных экспертов на базе Института подготовки и повышения квалификации экспертов и оценщиков (специальность: судебный эксперт); имеет сертификаты соответствия требованиям системы и сертификации в качестве судебного эксперта в области специальных знаний: «Судебная оценочная экспертиза», а также по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения оценки», срок действия до 2026 года; является членом саморегулируемой организации оценщиков «СМАО», «Союза финансово-экономических судебных экспертов», стаж работы по экспертной специальности с 1994 года, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

Судом не установлено нарушение экспертом ФИО6 методологии проведения оценки нежилых помещений, ее профессиональная состоятельность сомнений у суда не вызывает, оснований для назначения повторной, дополнительной экспертиз не установлено.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ указанию в резолютивной части решения подлежит дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости объекта, - 06 декабря 2024 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о признании незаконным решения от 26 декабря 2024 года № ОРС-39/2024/001491 об отказе в установлении рыночной стоимости объекта.

Установить по состоянию на 05 декабря 2024 года кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № в размере 1 979 400 рублей.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 06 декабря 2024 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 15 мая 2025 года.

Судья А.В. Шкуратова