К делу № 2-2951/2025
УИД № 23RS0011-01-2024-002238-18
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Геленджик «04» сентября 2025 года
Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе
Председательствующего - судьи: Тарасенко И.А.,
при секретаре судебного заседания: Салпагаровой Ю.Р.,
с участием представителя истца <данные изъяты>2 - <данные изъяты>7,
представителя ответчика – <данные изъяты>5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению <данные изъяты>2 и <данные изъяты>1 к Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о сохранении здания в реконструированном состоянии,
УСТАНОВИЛ:
<данные изъяты>2 обратилась в суд с уточненным иском к администрации МО город – курорт Геленджик о признании за ней права собственности на здание - пункт проката водомоторной техники и водолазного снаряжения, назначение: нежилое, площадь: общая 116.5 кв.м., год завершения строительства 1998, количество этажей: 2, в том числе подземных: 0, материал наружных стен из прочих материалов, расположенное в границах земельного участка кадастровый <данные изъяты>, площадь 648 кв.м., для размещения пункта прокатной техники и водолазного оборудования по адресу: <данные изъяты>, б/н, в перепланированном и реконструированном состоянии, аннулировав запись госрегистрации права в ЕГРН <данные изъяты>,01.08.202 5г. на имя <данные изъяты>2.
Требования мотивированы тем, что <данные изъяты>2 на праве собственности на основании договора купли-продажи от <данные изъяты> и договора купли-продажи доли нежилого помещения от <данные изъяты> принадлежит здание - пункт проката водомоторной техники и водолазного снаряжения, назначение: нежилое, площадь: общая 44 кв.м., лит.А, надА, кадастровый <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается записью регистрации права <данные изъяты>,01.08.2025г
Указанное нежилое здание расположено на арендованном истцом у Администрации МО <данные изъяты> на основании договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендатора <данные изъяты> от <данные изъяты> сроком на 49 лет земельного участка, кадастровый <данные изъяты>, площадь 648 кв.м., для размещения пункта прокатной техники и водолазного оборудования, расположенный по адресу: <данные изъяты>, б/н, что подтверждается записью регистрации права <данные изъяты>, <данные изъяты>
На основании Определения Геленджикского горсуда <данные изъяты> от <данные изъяты> дело <данные изъяты> суд обязал привести в соответствие правоустанавливающие документы на нежилое здание и юридически оформить его, признав право собственности на основании решения суда на указанное здание в перепланированном и реконструированном состоянии.
В связи со всем вышеуказанным и во исполнения определения Геленджикского городского суда истец с соблюдением требованиям действующего законодательства изготовила технический план реконструированного здания.
Согласно техническому плану здания от <данные изъяты> здание пункта проката водомоторной техники и водолазного снаряжения имеет площадь 116.5 кв.м., год завершения строительства 1998, количество этажей: 2, в том числе подземных: 0, материал наружных стен: из прочих материалов и расположено в границах земельного участка кадастровый <данные изъяты>, площадь 648 кв.м., для размещения пункта прокатной техники и водолазного оборудования по адресу: <данные изъяты>, б/н
В судебном заседании представитель истца <данные изъяты>7 требования поддержал в полном объеме и просил удовлетворить.
Представитель ответчика – Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик в судебном заседании возражал против удовлетворения требований и просил отказать.
Суд, исследовав материалы дела, приходит к убеждению, что исковые требования не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.
Материалами дела установлено, что истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 16 август 2008 года принадлежит здание пункт проката водомотрной техники и водолазного снаряжения, назначение: нежилое, площадь: 44 кв.м., кадастровый <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается записью регистрации права от <данные изъяты> <данные изъяты>.
Принадлежащее истцу на праве собственности нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 648 кв.м. с видом разрешенного использования «для размещения пункта прокатной техники и водолазного оборудования. Указанный земельный участок арендован <данные изъяты>2 на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от <данные изъяты> <данные изъяты> сроком на 49 лет.
Так, истцом в вышеуказанном нежилом здании проката водомоторной техники и водолазного снаряжения выполнена реконструкция, в результате которой общая площадь здания увеличилась с 44 кв.м. до 116,5 кв.м.
При этом, в материалы дела не представлено доказательств того, что истцом до начала реконструкции жилого помещения предпринимались необходимые и достаточные меры для легализации самовольно возведенного объекта недвижимого имущества.
Так, порядок легитимации самовольной постройки установлен статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу положений которой самовольность постройки может быть констатирована в том случае, если недвижимое имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие одного из выше перечисленных условий достаточно для признания постройки самовольной собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Напротив, согласно пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Общим правовым последствием создания самовольной постройки является снос такой постройки, осуществившим ее лицом либо за его счет.
Также судом установлен, что Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обращалась в Геленджикский городской суд с исковым заявлением к <данные изъяты>6, действующей в интересах несовершеннолетней <данные изъяты>8, и <данные изъяты>2 о приведении самовольной постройки в первоначальное состояние и освобождения земельного участка.
Решением Геленджикского городского суда от <данные изъяты> по делу <данные изъяты> исковые требования администрации муниципального образования город-курорт Геленджик удовлетворены в полном объеме.
Определением Геленджикского городского суда от <данные изъяты> к делу <данные изъяты> по заявлению <данные изъяты>2, <данные изъяты>8 изменен порядок исполнения решения Геленджиского городского суда от <данные изъяты>.
Вышеуказанным определением суд обязал Истцов в шестимесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу привести пункт проката водомоторной техники и водолазного снаряжения в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, на основании проектной документации, разработанной проектной организацией, а также принять необходимые меры, направленные на приобретение права пользования земельным участком, прилегающего к земельному участку с кадастровым номером <данные изъяты>, самовольно занимаемым ввиду возведения на нем капитального ограждения.
Однако вышеуказанная проектная документация перед реконструкцией спорного здания в адрес администрации муниципального образования город- курорт Геленджик не представлялась.
В пункте 9 информационного письма президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.
В исключительных случаях, прямо установленных законом, самовольная постройка может быть легитимирована в судебном порядке в качестве объекта гражданского оборота и соответственно объекта гражданских прав.
Так, в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен был также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Статьей 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Согласно заключения судебной строительно-технической экспертизы ООО «ГБСТЭ» <данные изъяты> от <данные изъяты> компоновочная схема исследуемого здания, предусматривает функциональное использование объекта, пунктом проката водомоторной техники и водолазного снаряжения. При этом эксперт не может сделать выводы по местоположению объекта на территории земельного участка и по проценту застройки, делать выводы о соответствии либо не соответствии спорного объекта, требованиям правил землепользования и застройки.
Таким образом, экспертом достоверно не установлено, что после произведенной реконструкции и приведения в соответствие спорный объект полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося в аренде у истца.
Согласно пункту 14 части 1 статьи 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Правила реконструкции объектов капитального строительства регулируются градостроительным законодательством.
В силу статей 51, 55 ГрК РФ реконструкция объекта капитального строительства требует выдачи в установленном законом порядке разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Вместе с этим как указанно в кассационном определении Четвертого кассационного суда от 28.11.2024г. в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление <данные изъяты>), указано, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
В совместном постановлении от <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Пленум Высшего Арбитражного и Верховного Судов Российской Федерации разъясняет, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Разрешение на реконструкцию, согласно п. 5 ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями статей 51, 52, 55 («Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию») Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что реконструкция выполнена истцом без согласования с органом местного самоуправления, без выдачи разрешения на строительство, при отсутствии утвержденного и разработанного в установленном законом порядке проекта, технических условий, что подтверждается материалами дела, что в совокупности препятствует удовлетворению требований о признании права собственности на объект недвижимого имущества в реконструированном состоянии, с учетом реконструкции.
Созданный <данные изъяты>2 новый объект недвижимости в силу ч.1 ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой, как созданный без получения на это необходимых разрешений.
Суд, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», что для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку необходимо доказать следующие обстоятельства: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, а если их нет, то лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Суд, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, установил, что истец не предпринимал никаких мер к осуществлению строительства в установленном порядке с предварительным получением необходимых разрешений и согласований до начала возведения (реконструкции) строений. Суд пришел к выводу, что непринятие своевременных мер к получению разрешения на строительство (реконструкцию) и не обоснование наличия препятствий к легальному осуществлению строительства является самостоятельным и достаточным основанием к отказу в иске.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, в процессе рассмотрения данного дела истцами, не представлено доказательств, подтверждающих правомерность возведения строения, по вышеуказанному адресу, а также законность его возведения, с соблюдением установленных законом требований.
Кроме того, суд учитывает тот факт, что истец, организовав реконструкцию спорного объекта, без получения соответствующих разрешений, в силу принципа разумности не могла не понимать отсутствия в будущем возможности узаконить строение в административном порядке и изначально полагалась на разрешение данного вопроса в суде. В данном случае действия истца нельзя признать добросовестными, а ее права нарушенными и нуждающимися в судебной защите.
Вместе с этим, судом учитывается тот факт, что истцом не реализовано право на обращение в орган местного самоуправления в порядке досудебного производства за разрешением вопроса о вводе объекта в эксплуатацию.
В соответствии с действующим законодательством РФ результатом предоставления муниципальной услуги является: выдача решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения; выдача решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Данных доказательств истцом не представлено.
Установленное законодателем правовое регулирование исключает подмену судебным решением соответствующих действий и решений административного органа по вопросам переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. При таких обстоятельствах законных оснований для удовлетворения требований истца у суда не имеется.
Все представленные в материалах дела доказательства, а также иные юридически значимые обстоятельства, исследованы в судебном заседании, и получили свою оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ. При рассмотрении данного гражданского дела суд руководствовался положениями Постановления Пленума верховного Суда РФ <данные изъяты>, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ <данные изъяты> от <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Все представленные в материалах дела доказательства, а также иные юридически значимые обстоятельства, исследованы в судебном заседании, и получили свою оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.
Учитывая изложенное, и, руководствуясь ст.ст.194, 198, 199, 235 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
В удовлетворении исковых требований <данные изъяты>2 и <данные изъяты>1 к Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о сохранении здания в реконструированном состоянии – отказать.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Геленджикский городской суд.
Председательствующий:
Решение в окончательной форме изготовлено 04.09.2025г.