Решение по делу № 02-13655/2025 от 17.11.2025 - о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании брачного договора недействительным.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 ноября 2025 года город Москва

Мотивированное решение составлено 26 мая 2026 г.

Щербинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Хохловой О.В., при секретаре У., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании брачного договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО4, ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, возбуждено гражданское дело № 2-13996/2025.

Также ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО4, ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи, брачного договора недействительными, применении последствий недействительности сделок, возбуждено гражданское дело № 2-13655/2025.

Определением суда от 19 августа 2025 года указанные гражданские дела объединены в одно производство.

Требования истца мотивированы тем, что 22 сентября 2023 года между ФИО2, ФИО3 (продавцы) и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи доли квартиры, предметом которого являлась передача продавцами в собственность покупателя 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером *, расположенную по адресу: * (далее - доля в квартире) (п.1.1 Договора). Истец ФИО1 является дочерью ФИО2 и ФИО3 и является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру. В разделе 3 договора (существенные условия договора) в п. 3.5 содержится информация, которая не соответствует действительности, а именно, что со стороны Истца ФИО1 не последовал ответ на оферту о продажи своих долей в праве общей долевой собственности на квартиру со стороны ответчиков ФИО2 и ФИО3 В действительности ФИО1 в установленном порядке ответила согласием на предложение со стороны других долевых собственников квартиры. Но в корыстных целях ответчики ФИО2, ФИО3 и покупатель ФИО5 оформили данный договор купли-продажи доли квартиры, тем самым нарушили право ФИО1 на преимущественное право покупки долей квартиры. Считает, что умышленное указание ответчиками ФИО2, ФИО3 и ФИО5 в существенных условиях договора недостоверной информации, является достаточным основанием для признания договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером *, расположенной по адресу: *, от 22.09.2023 г. недействительным. ФИО4 является собственником 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру на основании Договора купли-продажи доли квартиры от 22.09.2023 года, Брачного договора, удостоверенного 31.01.2025 г. Б., нотариусом Пермского городского нотариального округа по реестру № 59/155-н/59-2025-4-8, запись в ЕГРП № *-77/072/2025-5 от 03.02.2025 г. При оформлении брачного договора ответчики ФИО5 и ФИО4 не известили ФИО1 о переводе права общедолевой собственности 2/3 долей квартиры из общей совместной собственности супругов в личную собственность ФИО4, и не предложили реализовать ФИО1 преимущественное право покупки продаваемой доли. Брачный договор не должен содержать условий, противоречащих интересам третьих лиц. Условия брачного договора не должны затрагивать интересы третьих лиц, не участвующих в договоре. Кроме того, истец в обоснование доводов о недействительности сделки ссылается на то, что ее мать не могла совершить эту сделку, поскольку в момент заключения договора не могла осознавать последствия своих действий и руководить ими, а отец не мог действовать от имени матери на основании выданной ею доверенности по тем же основаниям.

В связи с изложенным истец просит суд признать договор купли-продажи доли квартиры от 22.09.2023 г. между ФИО2, ФИО3 и ФИО5, предметом которого являлась передача продавцами в собственность Покупателя 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером *, расположенную по адресу: *, недействительным; применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны договора купли-продажи доли квартиры от 22.09.2023 г. между ФИО2, ФИО3 и ФИО5, предметом которого являлась передача продавцами в собственность Покупателя 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером *, расположенную по адресу* в первоначальное положение; истребовать у ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р., недвижимое имущество в виде 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером *, расположенную по адресу: *, в пользу ФИО2 и ФИО3 по 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру каждому; признать Брачный договор между ФИО5 и ФИО4, удостоверенный 31.01.2025 года нотариусом Пермского городского нотариального округа по реестру № 59/155-н/59-2025-4-8, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № *-77/072/2025-5 от 03.02.2025 г., недействительным.

Истец ФИО1, представитель истца Н. в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить.

Ответчики ФИО4, ФИО5, ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещались надлежащим образом, представили отзывы на иск, возражали против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо нотариус г. Москвы С. в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещалась надлежащим образом, представила отзыв на иск, указала, что при удостоверении указанного договора нотариусом соблюдены все установленные законом требования, проведены все необходимые проверки, в том числе проверено соблюдение правил о преимущественном праве покупки доли сособственником квартиры: преимущественное право ФИО1 покупки доли квартиры у ФИО2 и ФИО3 не было ею реализовано ни в течение месяца со дня получения извещения Продавцами о намерении продать свою долю постороннему лицу, ни к моменту удостоверения договора; а также ФИО1 не обращалась с требованием перевода на нее прав и обязанностей покупателя в течение трёх месяцев с момента регистрации перехода права собственности к покупателям и в своем исковом заявлении она не просит о переводе на нее прав и обязанностей покупателя. Сомнений в истинности мотивов, направленности воли сторон договора осуществить куплю-продажу долей квартиры, в согласовании сторонами условий договора, в отсутствии у сторон намерения совершаемой сделкой причинить вред третьим лицам, сомнений в способности сторон договора осознавать значение своих действий и руководить ими у нотариуса не возникло, оснований для отказа в совершении нотариального действия не имелось. Полагала, что оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 не имеется, дело просила рассмотреть в её отсутствие.

Представитель третьего лица ТУ Росимущества в г. Москве в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещался надлежащим образом.

В силу ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.

Выслушав объяснения истца и её представителя, ответчика ФИО5, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно п. 2. ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании Договора купли-продажи квартиры от 27.05.2010 (зарегистрирован 21.06.2010 за №50-50-62/058/2010-234) ФИО1 является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на объект - квартира общей площадью 34,4 кв.м, с кадастровым номером *, расположенной по адресу: *, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.06.2010 сделана запись регистрации №50-50-62/058/2010-235.

Также собственниками вышеуказанной квартиры являлись ответчики: ФИО2, 1/3 доля в праве общей долевой собственности и ФИО3, 1/3 доля в праве общей долевой собственности.

ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения приходится дочерью ФИО2 и ФИО3, что подтверждается свидетельством о рождении серии V-BC № 358560, выданном Дальнегорским городским ЗАГСом 25.01.1994 года.

29 марта 2023 года ФИО2, действуя от своего имени и от имени супруга ФИО3 составила нотариально заверенные оферты за номерами 77 А Д 3690007 и 77 А Д 3690005 (удостоверены * нотариусом города Москвы, зарегистрировано в реестр № 77/323-2023-2-1047 и № 77/323-н/77-2023-2-1049, соответственно), что в целях реализации права покупки извещает ФИО1 о намерении продать принадлежащие им с мужем на праве общей долевой собственности по 1/3 доли на квартиру, находящуюся по адресу: *, кадастровый номер:* за 1 250 000 (один миллион двести пятьдесят тысяч) рублей за каждую долю.

Передача оферт от ФИО2 ФИО1 осуществлена заказными письмами с уведомлениями и описями вложениями почтовыми отправлениями АО «Почта России», почтовыми идентификаторами 10178673886706 и 10178673886683, о чем выданы Свидетельства о передаче документов 77 АД 3690867, 77 АД 3690868 ФИО6 нотариусом города Москвы и внесены в реестр записи за номерами 77/323-н-/77-2023-4-183 и 77/323-н/77-2023-4-184 от 22 июня 2023 года,

После получения Оферт о приобретении долей ФИО1 в течение установленного срока выразила согласие на приобретение долей ФИО2 и ФИО3, о чем составлены Согласие серии 77 АД №3594631 от 04.05.2023 и Согласие серии 77 АД № 3594632 от 04.05.2023, удостоверенные *, временно исполняющей обязанности нотариуса г. Москвы *.

В силу ч. 1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Поскольку в тридцатидневный срок с момента получения уведомления о продажи доли в квартире Истец не совершила какого-либо действия, подтверждающего его намерения использовать свое преимущественного право на приобретение доли в квартире в собственность и не выполнила свои обязательства, выраженные ею в уведомлении от 04.05.2023 года о покупке долей (денежные средства в подтверждение своих намерений на депозит нотариуса не внесла, договор купли-продажи доли с продавцами не заключила), 22.09.2023 года между Истцами и ответчиком ФИО5 был заключен договор купли-продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером *, за 2500000,00 рублей.

Для подтверждения дееспособности при оформлении сделки по продаже недвижимости ФИО2 представила нотариусу Консультативное заключение ФГУБУ «Национальный медицинский исследовательский центр психиатрии и наркологии имени В.П. Сербского» № 317/2023 от 22.09.2023, согласно которому на момент комплексного психолого-психиатрического освидетельствования у нее не выявлено психического расстройства, которое бы препятствовало всестороннему и целостному пониманию содержания и юридических последствий планируемой сделки (купли-продажи 1/3 доли квартиры по адресу: *).

В 2023 году истец ФИО1 обратилась в Щербинский районный суд города Москвы с иском о признании недееспособной ФИО2, по иску было возбуждено производство, присвоен номер делу № 2-6533/2023, дело передано по подсудности в Анапский городской суд Краснодарского края по месту жительства ФИО2, решением суда по делу № 2-73/2025 от 02.07.2025 в удовлетворении заявления отказано.

Согласно ч. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В п. 91 постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела І части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению.

Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Разрешая возникший спор, суд учитывает, что требования о признании договора купли-продажи доли спорной квартиры недействительным и применении последствий недействительности заявлены не стороной сделки, такие требования не могут являться обоснованными, поскольку надлежащим способом защиты нарушенного права является требование о переводе прав и обязанностей покупателя.

Вступившим в законную силу решением Щербинского районного суда г. Москвы от 19.07.2024 года по гражданскому делу №02-3611/2024 ФИО1 было отказано в удовлетворении исковых требований к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли жилого помещения и взыскании денежных средств.

В соответствии со ст. 12, 56, 57 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений; доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Учитывая изложенное выше, оснований для признания договора купли-продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером * от 22.09.2023 года, заключенного между ФИО2, ФИО3 и ФИО5, недействительным, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества, не имеется.

Кроме того, суд учитывает, что на основании заявления ФИО1, решением Арбитражного суда города Москвы по делу №A40-147861/22-186-320Ф от 26 сентября 2022 года ФИО1 признана несостоятельной (банкротом).

Определением Арбитражного суда города, Москвы по делу №A40-147861/22-186-320Ф от 28 марта 2023 года реализация имущества ФИО1 была завершена, судом было установлено, что в ходе проведения мероприятий, предусмотренных в процедуре реализации имущества гражданина недвижимое имущество, маломерные суда и лодочные моторы, транспортные средства у должника выявлено не было. Указанные сведения подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами.

Согласно материалам дела, в ходе процедуры банкротства на расчетный счет должника поступили денежные средства в качестве заработной платы, пособий, а также сформирован остаток на счете должника в общей сумме 428 104,48 руб.

Таким образом, оснований полагать, что на момент продажи доли в квартире у истца, являющегося банкротом, имелись денежные средства для ее приобретения, суд не усматривает.

Разрешая требование о признании недействительным брачного договора, заключенного между ФИО5 и ФИО4, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 44 Семейного кодекса Российской Федерации брачный договор может быть признан судом недействительным полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации для недействительности сделок.

Суд может также признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. Условия брачного договора, нарушающие другие требования пункта 3 статьи 42 настоящего Кодекса, ничтожны.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

При этом избранный истцом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Реализация заинтересованным лицом права на обращение в суд с требованием о признании сделки недействительной должна повлечь непосредственное восстановление нарушенных прав заявителя.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ответу нотариуса Б., 31 января 2025 года ею удостоверен брачный договор по реестру № 59/155-н/59-2025-4-8, в том числе об изменении режима собственности на 2/3 (две третьих) доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: *.

Так же 01.04.2025 нотариусом была засвидетельствована подлинность подписи ФИО4 на уведомлении о продаже 2/3 (двух третьих) доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 34,4 (тридцать четыре целых четыре десятых) кв.м., расположенной по адресу: *. Указанное уведомление в порядке ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате было направлено ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживающей по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ * курьерской службой СДЭК. Указанное уведомление вручено ФИО1 10.04.2025 года.

ФИО1 не являлась стороной брачного договора, не является кредитором супругов ФИО7, соответственно не является лицом, имеющим право оспаривать брачный договор в силу ст. 44 Семейного кодекса Российской Федерации.

В связи с изложенным, поскольку истец не является стороной брачного договора, заключенного между ФИО5 и ФИО4, либо лицом, имеющим охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной, ее требования о признании брачного договора недействительным не подлежат удовлетворению.

Требования о признании договора купли-продажи долей спорной квартиры недействительным и применении последствий недействительности заявлены не стороной сделки, такие требования не могут являться обоснованными, поскольку надлежащим способом защиты нарушенного права является требование о переводе прав и обязанностей покупателя. В удовлетворении указанных требований вступившим в законную силу решением суду истцу было отказано.

Доводы иска о нахождении ответчика ФИО2 на момент заключения договора в состоянии, которое лишало бы ее понимать значение своих действий и руководить ими, являются несостоятельными, поскольку надлежащими доказательствами не подтверждены, кроме того, ФИО2 данную сделку по указанному основанию не оспаривает, а у истца такое право отсутствует.

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 193-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судья

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Хохлова