Производство № 2-321/2025 (2-5684/2024;)
УИД 28RS0004-01-2024-010605-92
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 января 2025 года город Благовещенск
Благовещенский городской суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Юрченко О.В.,
при секретаре Грязевой Е.Д.,
с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заявление ФИО1 к администрации города Благовещенска о сохранении построенного боксового гаража, признании права собственности на гараж,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с настоящим исковым заявлением к администрации г. Благовещенска, в обоснование указав, что 16 января 2018 года между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – боксового гаража № 227, общей площадью 26,8 кв. м, степенью готовности 40 %, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ЗПУ-2. Цена договора составила 100 000 рублей. Ранее право собственности на объект незавершенного строительства решением Благовещенского городского суда Амурской области от 16 июня 2015 года по гражданскому делу № 2-5803/2015 было признано за ФИО4, позже на основании договора купли-продажи за ФИО1 Спорный объект находится в границах земельного участка с кадастровым номером ***, который был передан ООО «Россия» для строительства боксовых гаражей администрацией г. Благовещенска на основании договора аренды земельного участка от 12 апреля 2005 года № 1041. Условно разрешенным видом использования земельного участка в зоне «Ж-3» являлось размещение гаражей боксового типа. Нахождение объекта в границах земельного участка с кадастровым номером *** подтверждается актом выноса в натуру границ объекта незавершенного строительства. Нахождение принадлежащего ФИО1 объекта незавершенного строительства в границах земельного участка с кадастровым номером *** также подтверждается решением Благовещенского городского суда Амурской области от 17 марта 2022 года по гражданскому делу № 2-399/2022. ФИО1 приобретал объект незавершенного строительства, в настоящее время гараж им достроен.
На основании изложенного, просит суд сохранить построенный боксовый гараж № 227, общей площадью 26,8 кв. м, кадастровый номер ***, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером: *** по адресу: г. Благовещенск, ЗПУ-2; признать за ним право собственности на боксовый гараж № 227, общей площадью 26,8 кв. м, кадастровый номер ***, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: г. Благовещенск, ЗПУ-2.
Определениями суда от 9 августа 2024 года, от 3 октября 2024 года, от 11 ноября 2024 года, от 17 декабря 2024 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, Управление Росреестра по Амурской области, ФИО5, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Амурской области.
Будучи извещенными о дате, времени и месте судебного заседания, в него не явились истец ФИО1, обеспечивший явку своего представителя, представитель ответчика администрации г. Благовещенска, третьи лица ФИО3, ФИО5, представители третьих лиц Управления Росреестра по Амурской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Амурской области, просивший суд рассмотреть дело в свое отсутствие. Руководствуясь правилами ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 настаивал на доводах искового заявления, просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
В письменном отзыве представитель ответчика администрации г. Благовещенска – ФИО6 просит суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. Указала, что за ФИО5 по решению Благовещенского городского суда Амурской области от 4 марта 2024 года было признано право собственности на девять объектов незавершенного строительства с инвентарными номерами с 01-0108226 по 01-0108234, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами *** и ***. Согласно техническим паспортам на все объекты от 29 октября 2014 года объекты незавершенного строительства расположены в ряде гаражей внутри гаражного массива (от ул. Студенческая – 3 ряд), и имели одинаковую общую площадь 26,8 кв. м. Вместе с тем, исходя из открытых сведений публичной кадастровой карты, спорный объект с кадастровым номером *** расположен на земельном участке с кадастровым номером *** – единственный юридически существующий ряд гаражей на данном земельном участке и является самым крайним. Полагает, что решением суда по гражданскому делу № 2-485/2015 было признано право на иной объект, а не на тот, на который признается право собственности в настоящее время. Спорный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером *** из категории земель населенных пунктов. Земельный участок с кадастровым номером *** относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена и не предназначен для строительства гаражей. Таким образом, спорный объект является объектом самовольного строительства, возведенным с нарушением строительных и градостроительных норм на земельном участке, государственная собственность на которые не разграничена.
Представитель третьего лица ППК «Роскадастр» в лице филиала по Амурской области – ФИО7 в письменном отзыве разрешение заявленных исковых требований оставила на усмотрение суда.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно положениям ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со ст. 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права. Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.
В силу положений ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Из материалов дела следует, что спор возник по поводу права собственности на объект недвижимости – боксовый гараж № 227, созданный в результате завершения строительства объекта с кадастровым номером ***, общей площадью 26,8 кв. м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером ***, по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ЗПУ-2.
Как следует из выписки из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, 26 мая 2016 года спорный объект недвижимости поставлен на государственный кадастровый учет как объект незавершенного строительства с кадастровым номером ***, площадью 26,8 кв. м, степенью готовности 40 %. Указанный объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером ***.
Право собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером *** зарегистрировано за истцом 26 марта 2018 года на основании договора купли-продажи от 16 января 2018 года, заключенного между ФИО3 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель).
Факт получения ФИО3 денежных средств в сумме 100 000 рублей от ФИО1 в счет оплаты стоимости объект незавершенного строительства (боксовый гараж № 227) подтвержден распиской от 16 января 2018 года.
При этом, судом установлено, что ФИО3 приобрел данный объект в собственность по договору купли-продажи от 24 ноября 2017 года, заключенному с ФИО5, право собственности которой на спорный объект незавершенного строительства признано вступившим в законную силу решением Благовещенского городского суда Амурской области от 4 марта 2015 года по гражданскому делу № 2-485/2015.
Из содержания указанного решения суда следует, что основанием для признания за ФИО5 права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером *** явились установленные судом обстоятельства заключения между ФИО5 и ООО «Россия» предварительного договора с передачей средств в порядке долевого участия в строительстве боксовых гаражей № № 397, 398, 399, 400, а также фактической оплаты ФИО5 стоимости приобретаемых объектов.
Суд пришел к выводу, что объекты незавершенного строительства – гаражи находятся в Западном промышленном районе г. Благовещенска (ЗПУ-2), им присвоены инвентарные номера 01-0108226, 01-0108227, 01-0108228, 01-0108229, 01-0108230, 01-0108231, 01-0108232, 01-0108233, 01-0108234. Степень готовности данных объектов составляла 17 %. Строительство гаражей производилось на отведенном в установленном порядке для этих целей земельном участке, предоставленном администрацией г. Благовещенска в аренду ООО «Россия» на основании договора аренды земельного участка от 12 апреля 2005 года № 1041.
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица (ч. 2 ст. 61 ГПК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2011 года № 30-П, действующие во всех видах судопроизводства общие правила распределения бремени доказывания предусматривают освобождение от доказывания входящих в предмет доказывания обстоятельств, к числу которых процессуальное законодательство относит обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным решением по ранее рассмотренному делу (ст. 61 ГПК РФ). В данном основании для освобождения от доказывания проявляется преюдициальность как свойство законной силы судебных решений, общеобязательность и исполнимость которых в качестве актов судебной власти обусловлены ее прерогативами.
Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела.
Поскольку решением Благовещенского городского суда Амурской области от 4 марта 2015 года установлено, что спорный объект относится к объектам недвижимого имущества, возведен на земельном участке, отведенном для этих целей – размещение гаражей, администрация г. Благовещенска принимала участие при рассмотрении гражданского дела № 2-485/2015, данное решение имеет преюдициальное значение при разрешении настоящего спора, обстоятельства, что спорный объект на момент признания за ФИО5 права собственности являлся объектом недвижимого имущества, расположенным в границах отведенного для этих целей земельного участка, не подлежат оспариванию и доказыванию вновь при разрешении настоящего спора.
Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 указывает на то, что спорный объект был завершен строительством, земельный участок, на котором он расположен, был предоставлен для целей строительства, разрешенное использование участка и строения соответствует градостроительным регламентам территориальной зоны, в которой они расположены и является основным видом разрешенного использования.
Разрешая заявленные исковые требования по существу, суд исходит из следующего.
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (п. «о» ст. 71 Конституции РФ, п. 1 ст. 3 ГК РФ).
Абзацем 1 п. 1 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной.
В абз. 8 п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» отдельно обращено внимание судов, что если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.
Доводы ответчика о самовольности постройки, мотивированные созданием объекта на не предоставленном для этих целей земельном участке, не учитывают вышеприведенные обстоятельства о строительстве гаражей застройщиком ООО «Россия» на земельном участке, специально предоставленном для этих целей администрацией г. Благовещенска по договору аренды от 12 апреля 2005 года № 1041, установленные решением Благовещенского городского суда Амурской области от 4 марта 2015 года.
То, обстоятельство, что земельный участок не предоставлялся ФИО5, ФИО3 либо ФИО1 в данном случае правового значения не имеет, поскольку граждане, которые финансировали строительство боксовых гаражей, фактически являлись дольщиками, а договоры займа, по которым застройщик от них получал денежные средства на их строительство, прикрывали договоры участия в долевом строительстве. ФИО3 и ФИО1 являются правопреемниками дольщика ФИО5 на основании последовательно заключенных договоров купли-продажи.
Иных признаков самовольной постройки, установленных ст. 222 ГК РФ, администрацией г. Благовещенска не приведено.
Доводы ответчика, что спорный объект недвижимости не является одним из объектов, право собственности на которые признано решением Благовещенского городского суда Амурской области от 4 марта 2015 года, судом не принимается, поскольку не подтверждается материалами дела, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы ответчиком не заявлялось.
Проверяя обстоятельства того, соответствует ли спорный объект установленным требованиям, создает ли он угрозу жизни и здоровью граждан, суд принимает в качестве относимого и допустимого доказательства представленное стороной истца заключение эксперта ИП ФИО8 № 21-12/24 от 28 декабря 2024 года, из которого следует, что приобретенный в 2018 году ФИО1 индивидуальный гараж на земельном участке с кадастровым номером *** являлся объектом незавершенного строительства, который на момент обследования полностью построен на отдельном бетонном ленточном заглубленном фундаменте с устройством всех необходимых конструктивных элементов таких как стены, перекрытие, полы, кровля, ворота, электроосвещение. Объект находится в границах земельного участка с кадастровым номером ***. Объект соответствует требованиям градостроительных норм и Правил землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска, утвержденных Решением Благовещенской городской Думы от 27 октября 2016 года № 26/100 и от 14 января 2022 года № 149. Достроенный объект не нарушает строительных, противопожарных, санитарных норм и требований. Техническое состояние несущих и ограждающих конструкций, таких как фундаменты, наружные несущие стены, перекрытие, кровля, полы, которые на момент осмотра не имеют прогибов, крена, выгибов, перекосов, разломов, трещин и т. д., которые могут или могли бы повлиять на несущую способность здания в целом, не представляет угрозу для жизни и здоровья посещаемых данное здание граждан, и поэтому соответствуют требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ. Здание гаража пригодно для дальнейшей эксплуатации и не создает угрозу жизни и здоровью граждан в настоящем и будущем. Сохранение и эксплуатация указанного объекта капитального строительства не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе смежных землепользователей, так как на смежных землевладениях находятся индивидуальные гаражи, подъезд к которым обеспечен и препятствий в пользовании ими своих строений и земельных участков не создается.
Оснований не доверять выводам специалиста в области строительства ФИО8 у суда не имеется, так как доказательств, позволяющих усомниться в правильности строительно-технической экспертизы, стороной ответчика не представлено. Сведения о строительстве спорного здания с нарушением требований закона, норм и правил, действующих на момент его осуществления, вопреки доводам ответчика в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что каких-либо препятствий к признанию за истцом права собственности на спорный объект недвижимости не усматривается, обстоятельств, опровергающих данные выводы, в судебном заседании не установлены, в связи с чем заявленные ФИО1 требования о признании за ним права собственности на нежилое здание – боксовый гараж № 227, созданный в результате завершения строительства объекта с кадастровым номером ***, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером ***, по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ЗПУ-2, обоснованы и подлежат удовлетворению.
Что касается требования истца о сохранении построенного боксового гаража, суд не усматривает правовых оснований для его удовлетворения, поскольку такой способ является ненадлежащим способом защиты нарушенного права.
Способы защиты нарушенного права предусмотрены в ст. 12 ГК РФ, а также в иных законах.
Выбор способа защиты права осуществляется истцом (ст. 12 ГК РФ, ч. 1 ст. 3 ГПК РФ).
Вместе с тем гражданские права защищаются с использованием способов, которые вытекают из существа нарушенного права и характера последствий этого нарушения. Способы защиты гражданских прав могут предопределяться правовыми нормами, регулирующими конкретные правоотношения, в связи с чем стороны правоотношений вправе применить лишь определенный способ защиты права.
При этом избранный способ защиты должен быть соразмерен нарушению, соответствовать его характеру и отвечать целям восстановления нарушенного права (п. 1 ст. 1 ГК РФ).
Исходя из положений ст. 12 ГК РФ, ненадлежащий способ защиты своего предполагаемого нарушенного права является самостоятельным основанием для отказа в иске.
В данном случае надлежащим способом защиты права является признание права, в связи с этим заявленный ФИО1 иск подлежит частичному удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
требования искового заявления ФИО1 – удовлетворить частично.
Признать за ФИО1, *** года рождения (СНИЛС ***) право собственности на нежилое здание – боксовый гараж № 227, созданный в результате завершения строительства объекта с кадастровым номером ***, общей площадью 26,8 кв. м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером ***, по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ЗПУ-2.
В удовлетворении остальной части требований ФИО1 – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд Амурской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья О.В. Юрченко
Решение суда в окончательной форме составлено 16 июля 2025 года