Решение по делу № 2-3608/2023 от 22.11.2023

16RS0051-01-2023-001348-48

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

Патриса Лумумбы ул., д. 48, г. Казань, Республика Татарстан, 420081, тел. (843) 264-98-00

http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Казань

22 ноября 2023 года Дело 2-3608/2023

Советский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи Шарифуллина Р.М.,

при секретаре судебного заседания Азиятуллиной Г.И.,

с участием истца ФИО1, представителя истца по устному ходатайству - ФИО2, представитель ответчика - ФИО3, представитель третьего лица -ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Советского районного суда города Казани гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Эко Строй Гарант» (ИНН <***>) о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – истец) обратилась в суд с иском к ООО «Эко Строй Гарант» (далее – ответчик) в вышеприведенной формулировке.

В обоснование исковых требований указано, что 28.08.2022 между ООО «Эко Строй Гарант» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и жилого дома <адрес изъят> на нем с кадастровым номером <данные изъяты>

В соответствии с пунктом 1 договора купли-продажи от 28.08.2022 продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 16:16:212202:2438 площадью 600+/- 17 кв.м. и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> с площадью 108,5 м2 по адресу <адрес изъят>

Как предусмотрено пунктом 4 договора, общая цена объектов, указанных в пункте 1 договора купли-продажи от 28.08.2022 составляет 5840440,00 рублей из расчета:

- стоимость земельного участка составляет 243000,00 рублей,

- стоимость дома составляет 5597440,00 рублей.

Соглашение о цене является существенным условием договора.

Заключая договор, покупатель и продавец согласовали общую площадь жилого дома, составляющей 108,5 кв. м. (составляющей стоимость 5597440,00 рублей) и данная площадь являлась обязательным условием к передаче объекта недвижимости.

ФИО1 стоимость указанного дома была полностью оплачена, то есть покупатель выполнил условия договора полностью.

Однако после передачи дома, при проведении его обмеров оказалось, что общая площадь приобретенного дома на 20,50 кв. м. меньше указанной в договоре, что подтверждается техническим паспортом, подготовленным АО «БТИ РТ» 10.11.2022.

Фактическая разница между площадью, указанной в договоре купли-продажи от 28.08.2022 и площадью по результатам его обследования органом технической инвентаризации в размере 20,50 кв.м, к числу допустимых не относится (Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 №37) и является существенным нарушением условий договора.

Исходя из расчета от пропорции 5597440/108,5 стоимость 1 кв.м, составляет 51589,31 рублей.

Итого стоимость переплаты покупателя за жилой дом, полученный в собственность, общей площадью 88 кв.м, вместо 108,5 кв.м., указанной в договоре купли-продажи от 28.08.2022 составляет 1057580,86 рублей (51589,31 руб.*20,50 кв.м.)

На основании изложенного с учетом уточнения исковых требований истец просит взыскать с ответчика денежные средства, составляющие разницу между площадью дома, указанной в договоре купли-продажи и площадью по результатам его обследования в размере 1057580,86 рублей, неустойку в размере 401880,73 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50000,00 рублей, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В ходе судебного разбирательства в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований привлечено АО «БТИ РТ».

В судебном заседании истец, представитель истца уточненные исковые требования поддержали.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал.

Представитель третьего лица в судебном заседании решение оставил на усмотрение суда.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4).

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1). Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2).

В силу положений п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из п. 1 и п. 2 ст. 469 ГК РФ усматривается, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В п. 1 ст. 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из п. 1 ст. 475 ГК РФ усматривается, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п.1 ст. 476 ГК РФ).

Часть 1 ст. 56 ГПК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что 28.08.2022 между ООО «Эко Строй Гарант» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и жилого дома <адрес изъят> на нем с кадастровым номером <данные изъяты>

В соответствии с пунктом 1 договора купли-продажи от 28.08.2022 продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 600+/- 17 м2 и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> с площадью 108,5 м2 по адресу <адрес изъят>

- стоимость земельного участка составляет 243000,00 рублей,

- стоимость дома составляет 5597440,00 рублей.

В соответствии с актом приема-передачи по договору купли-продажи вышеуказанное недвижимое имущество было передано покупателю 22.08.2022. В соответствии с пунктом 2 акта приема-передачи по договору купли-продажи покупатель принял от продавца, вышеназванное недвижимое имущество в таком виде, в котором оно есть на день подписания настоящего акта. Претензий по качеству передаваемых объектов у покупателя не имеется.

Как следует из материалов дела, при заключении 28.08.2022 договора купли-продажи технические характеристики дома были указаны в техническом паспорте, выполненным Высокогорским подразделением АО «Бюро технической инвентаризации Республики Татарстан» от 28.04.2022, и на основании данных технического плана зарегистрировано право собственности ООО «Эко Строй Гарант». При продаже жилого дома ФИО1 ответчик также руководствовалась данными документами.

В соответствии с выпиской из ЕГРН, площадь жилого дома с кадастровым номером №16:16:212202:4614 составляет 108,5 кв.м.

Во время эксплуатации жилого дома истец, после изготовления технического плана от 10.11.2022 обнаружил, что имеется расхождение в фактической площади объекта и площади, указанной в правоустанавливающих документах на 20,50 кв.м.

До рассмотрения дела по существу от ответчика поступило ходатайство о назначении судом экспертизы с целью определения общей площади жилого дома, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Высокогорский район, Семиозерское сельское поселение, тер.Паевые земли Семиозерский, д.118 на момент его передачи продавцом по договору купли-продажи.

Ходатайство мотивировано тем, что при принятии по акту-приема передачи жилого дома, истцом каких-либо возражений и замечаний высказано не было. Стоимость дома в договоре купли-продажи определялась как стоимость единого объекта, без указания и привязки к стоимости одного кв.м. Площадь дома указывалась в договоре купли-продажи исходя из наличия технического паспорта дома, подготовленного АО «БТИ РТ» 28.04.2022.

Согласно результатам судебной экспертизы, выполненной ООО «ГОСТ-ОЦЕНКА»:

Общая площадь жилого дома на момент его передачи составляла:

- Площадь, определенная исходя из геометрических размеров помещений – 104,7 кв.м.

- Площадь, определенная в соответствии с правилами подсчета (учет в составе площади только части мансарды; вычитание из площади части лестничного марша) – 87,7 кв.м.

При вынесении решения суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы, в части ее выводов о площади дома по геометрическим размерам, приближенную к сведениям, указанным в техническом паспорте дома, выполненного АО «БТИ», а также площади дома, установленной для указания таковой в реестре недвижимого имущества, с учетом произведенных истцом изменений конструкции лестничного марша.

Данное заключение эксперта составлено в связи с производством по данному делу судебной экспертизы, назначенной судом на основании статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заключение эксперта полностью соответствует требованиям статьи 86 указанного Кодекса, Федерального закона от 31 мая 2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведённого исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылку на использованные правовые акты и литературу, конкретный ответ на поставленный судом вопрос, является последовательным, не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение.

Эксперт до начала производства исследования был предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз образование, квалификацию, экспертные специальности, стаж экспертной работы.

Согласно статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд пришел к выводу о том, что данное заключение является допустимым доказательством, так как оно выполнено сотрудником экспертной организации, который имеет соответствующую квалификацию и образование, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта подробно мотивированы, содержат ссылки на используемую литературу, ответы на поставленные перед экспертами вопросы изложены ясно, понятно, не содержат неоднозначных формулировок.

Из содержания ст.475 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при удовлетворении требования о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара, а покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п.1 ст.475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При заключении договора купли-продажи у истца не было претензий о несоответствии площади отчуждаемого недвижимого имущества, что указано в правоустанавливающих документах. Покупатель не отказался от подписания договора, а выразил намерение приобрести жилой дом за согласованную сторонами стоимость, после его осмотра.

В договоре купли-продажи от 28.08.2022 указана общая площадь жилого дома 108,5 кв.м. Данное обстоятельство подтверждено и выпиской из Реестра ЕГРН на указанное помещение, из которой следует, что по состоянию на 10.09.2022 установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес изъят> имеет площадь 108,5 кв.м. Только спустя три месяца после приобретения дома, а именно 02.12.2022 истец направил ответчику претензию относительно расхождения площади жилого помещения.

Пунктом 7.1. договора купли-продажи от 28.08.2022 установлено, что сторонами согласована в том числе общая площадь дома – 108,5 кв.м.

Истец, подписав акт приема-передачи от 22.08.2022, подтвердил, что претензий к качеству передаваемых объектов не имеет, что отражено в п. 2 акта, и принял его в том состоянии, в котором он был на момент подписания акта.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что на момент заключения договора и передачи покупателю приобретенного имущества истец был проинформирован о площади приобретаемого объекта недвижимости. Перед совершением сделки проводилась оценка приобретаемого истцом имущества, продажная цена была установлена сторонами в договоре после осмотра дома. Жилой дом был осмотрен и принят покупателем в размере, имевшим место на момент заключения договора и не изменившегося до настоящего времени.

Кроме того, суд отмечает, что при заключении договора купли – продажи, стороны совместно определяя стоимость жилого дома, исходили из характеристик и параметров объекта недвижимости в целом, а не из стоимости квадратного метра.

Помимо прочего, по мнению суда, от уменьшения жилой площади, качество жилого дома не снизилось. Разница в площади произошла исключительно из-за разных подходов измерения общей площади жилого дома. То обстоятельство, что фактическая площадь жилого дома, являющегося предметом договора купли-продажи, установленная для учета в реестре недвижимого имущества, меньше площади дома указанной в договоре, само по себе не означает наличие в нем недостатков.

Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее.

Согласно статье 10 Закона о защите прав потребителей на продавца возлагается обязанность доводить до потребителей необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора: о цене в рублях и об условиях приобретения товаров (работ, услуг), в том числе при их оплате через определенное время после их передачи (выполнения, оказания) потребителю, о полной сумме, подлежащей выплате потребителем, о графике ее погашения и т.д.

На основании пункта 1 статьи 12 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.

Таким образом, исходя из обстоятельств, указанных в исковом заявлении и представленных в ходе судебного разбирательства, следует, что истец имеет претензии к предоставлению со стороны ответчика недостоверной информации о характеристиках жилого дома, в части указания площади дома, которые, в свою очередь, ответчику были предоставлены АО «БТИ РТ».

Исходя из положений ст.10 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", предусмотрены определенные последствия при предоставлении недостоверной информации со стороны ответчика, такие как требования о расторжении договора и взыскании убытков. В данном случае, в отсутствии недостатков жилого дома, следует что, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.

В данном случае, договор является заключенным, соответственно, право предоставленное законом потребителю в случае не предоставления надлежащей информации продавцом является требование об отказе от исполнения договора в разумный срок, с одновременным требованием о возврате уплаченной суммы и возмещении убытков, что истцом заявлено не было. Истец не отказывается от договора, при этом требуя значительного уменьшения покупной цены, ориентируясь лишь на стоимость квадратного метра, полученную в результате арифметических действий, произведенных истцом, а не указанную в договоре купли-продажи.

Принимая во внимание вышеуказанное обстоятельства, суд полагает, что требования истца об уменьшении стоимости покупной цены жилого дома по договору купли-продажи от 28.08.2022 на 1057580,86 рублей, взыскании с ответчика в пользу истца неустойки, компенсации морального вреда и штрафа удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Эко Строй Гарант» (ИНН <***>) о защите прав потребителей оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме через Советский районный суд города Казани.

Судья Р.М.Шарифуллин